公允价值计量模式在投资性房地产的运用研究

【摘  要】近年来，我国房地产行业的发展十分迅速。成本计量模式越发不能满足财务信息使用者的需求，公允价值计量模式被越来越多的企业认可和使用。本文以富力地产为例，分析了投资性房地产由历史成本计量模式变更为以公允价值计量对公司资产负债、利润及其财务指标的影响，发现了一些问题，提出来相应的一些解决方案。

【关键词】投资性房地产;公允价值;计量模式

1.投资性房地产公允价值计量模式的研究背景及现状

随着房地产市场的逐步成熟，相关的会计准则不断完善，从之前的历史成本模式计量到引入现在的公允价值计量。2014年，我国财政部出台了新《企业会计准则第39号——公允价值计量》将公允价值定义为：“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”

在历史成本法下，收入确认往往会偏晚，信息有用性较低。而公允价值可以有效地对公司的真实价值进行估值，被认为是最能反映计量对象的真实价值的计量属性。在投资性房地产中，公允价值计量更能合理地反映企业资产的真实财务状况，增强企业财务信息的相关性。

2.案例研究分析

2.1企业简介

富力集团成立于1994年，为以房地产开发为主营业务。截至2019年上半年，企业总资产达4，055亿元。公司从2013 年 1 月 1 日起对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式。

2.2公允价值运用对其财务的影响

富力地产2012-2016年投资性房地产占总资产的比率为13.54%、11.32%、10.50%、10.48%、9.75%，投资性房地产占总资产比率的浮动相对稳定。其投资性房地产同比增长率在2013年-2016年分别为19.04%、13.59%、6.67%、14.63%，其资产总额同比增长率在2013年-2016年分别为42.36%、22.44%、6.92%、23.23%，在2013年其相关指标波动较大。

研究数据显示，房地产行业所有投资性房地产采用公允价值计量的公司资产负债率平均值均在60%～75%之间。富力地产的资产负债率在2013-2014年间分别为72.79%、76.14%、69.65%、73.21%、79.31%，可以看出在2013年选择用公允价值计量后的几年中，资产负债率除了2014年外都较高。

富力地产从2012-2016年间的营业收入分别为30365056、36271284、34705410、44290924、53730339，营业利润分别为5659350、7645648、6506389、6712272、7056017，营业收入增长率为19.45%、-4.32%、27.62%、21.31%，营业利润增长率分别为35.10%、-14.90%、3.16%、5.12%，可以看出富力地产营业收入和营业利润一直在增长，是公允价值的计量导致其营业利润的剧增。自2013年采用以公允价值计量以来，企业的营业利润都很可观。

3.采用公允价值模式计量投资性房地产存在的问题

3.1可靠性不够

因为我国的市场环境尚不完善，会计监督体系尚不健全，使得真正的市场价格难以形成和获取。另外为了保证投资性房地产公允价值的准确性，公司需要聘请专门的评估机构和评估人员，但是我国非常缺乏资产评估这方面的人才，而且其水平也参差不齐，未必能正确对投资性房地产的公允价值进行计量，因此，未必能保证会计信息的可靠性。

3.2信息披露不充分

国际会计准则 IAS40 号规定：对于应用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，在财务报告附注中需要披露确定投资性房地产的公允价值时的重要假设及所采用的方法;如果公允价值无法可靠确定时，企业则需阐明理由。然而，在我国《企业会计准则——投资性房地产》（CAS3）中并没有此披露要求，导致我国投资性房地产的披露不充分。

4.投资性房地产公允价值计量模式的解决方案

4.1完善外部环境及相关制度

必须努力积极促进资本市场公平竞争，完善市场经济体制;另一方面逐步建立完善市场信息数据平台，政府要完善制定有关的法律法规，并且严格执行。同时可以引进人才，加强对审计师和资产评估师的职业道德水准，增强审计机构和资产评估机构的独立性。

4.2提高会计人员职业水准

无论是贴现率的选择还是对未来现金流量的估计，均离不开对未来事项和不确定性的主观判断。采用公允价值计量属性，增加了会计人员的职业难度，因此应该不断提高会计人员的职业水准，减少会计信息的行为性失真和对公允价值判断的偏差。

4.3增加信息披露

我国可以借鉴IAS40的信息披露规定，要求企业在附注中披露其公允价值的大致范围，提高报表的信息含量。其次应当增加公允价值报表的表外披露内容，在表外增建公允价值变动明细表，进一步完善现有的公允价值信息披露细节。企业要履行社会责任，在新准则的执行中带头示范。

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