试论新时期房地产项目不动产登记中建筑面积问题

摘要：在日常工作中，很多房地产项目在进行不动产登记时，房产实测建筑面积超出整体规划核准建筑面积的部分存不存在超容积率，一直都处于争议的状态。现阶段，在我国的房屋登记管理与房产项目评估实践中，对于不动产登记建筑面积究竟是以房屋项目实际面积为准还是应以项目已完工的认证建筑总面积为准依然存在异议。本文通过融合新一轮的制度创新、采取”多测一体”开发建设的建筑特点和登记方式，分析了房产项目实际建筑面积与规划建筑面积差异的主要问题，并探讨了建筑面积所有权与登记问题的具体解决办法，为进一步地实施此类工作提供了必要支持。

关键词：房地产项目;建筑面积;不动产登记

引言：进入新时代，房地产行业也处于快速发展的过程中，提升住宅建筑设计里的房产登记工作效率，是推动房地产项目发展的重要环节。建筑面积是项目建设审批和不动产登记的关键指标，将会直接关系到不动产权人的合法权益。在研究新形势下房地产项目不动产业登记的过程存在的问题时，要了解建筑面积精确测量和审批过程中出现的问题。并采取一些措施来予以面对，尽可能推动我国不动产登记的规范发展，进而提升房屋建筑测量与审批的准确性以及稳定性。

一、房地产项目不动产登记中建筑面积问题分析

（一）相关法律定义问题

在新形势下，在对不动产建筑面积进行监理与应用的过程中，由于对不动产的基本概念及其法定含义仍存在程序上的种种问题，从而导致不动产登记与注册方面的困难。按照有关法律的规定，不动产的设立、变更、转让、消失，都必须依照相关法律的规定登记并注册后才能实现。在未登记的情况下，不动产的设立、变更、转让、消失将永远不具有法律效力，但有关法律法规另有规定的情况除外。这也表明了物权法的有关条款以不动产的物权登记生效为依据，以不动产的物权变动为基础。在不动产物权的设立、变动、转让、消失等过程中，都必须依据法律有关规定进行登记注册，经登记后才会产生相对应的法律效力。而物权、不动产的有关问题则一直没有获得具体界定，在操作过程中存在一些不动产不可合理登记的现象。比如，一些地下工程是否为不动产，在我国的法律制度中并没有明文规定[1]。

（二）不计建筑物面积建筑登记问题

一般来说，层高在2.2m左右的夹层、技术曾，甚至还有层高约为2.20m或者更小的地下室、半地下室等，都不能算在面积内。不过在法律上也并不是说所有这类建筑面积都不属于不动产。但是在办理的不动产登记中，产权面积与实际建筑面积之间也有可能存在着一些误差。因此，根据不动产的具体情形，测绘人员可以选择建筑物高度低于2.2m或者较低的地下室作为建筑面积。同时，由于它们也属于路面定着物，在概念上也属于不动产。但是很多的房产登记机构实际上并没有记载这部分建筑面积，这主要是由于有关人员在记录中仅仅在备注栏中标出了位置，并没有记载具体的建筑面积。按照我国房产登记办法中规定的有关要求，对于特殊室内空间、港口、油库及其他建筑物，都应当严格按照房产登记的有关程序流程进行登记。目前房地产登记组织并未确立登记该类房地产业，有关管理方法也尚未形成统一的标准。

（三）应计建筑面积与产权面积冲突

登记不动产权时，难以明确计入建筑面积和产权面积也是一大难题。在我国最新的法律法规要求中，房屋的产权面积就是指依据相对应法律法规机房地的房屋政策，产权人每所拥有的房屋建筑面积。房子产权面积主要是由市辖区、市、县房地产业行政部门明确的。因而确保产权面积的准确度是维护产权人房地产权益的重要环节。但在具体备案的环节中，计算建筑面积无法在一定程度上确定产权面积[2]。施工工艺的日趋强大使工程建筑的现代化和美观性越来越强烈。然而，对建筑物进行具体、精确地测量却显得愈来愈艰难。如精确测量框剪结构构造，墙体一部分归属于剪力墙，宽0.24 cm，其余部分归属于填充墙，宽0.2 cm。 根据国家有关规定，建筑面积按投影面积予以计算，墙体外围有2公分左右的误差。 并且，不能明确地用外墙或是填充墙开展计算活动，进而会造成具体计算的复杂性。 此外，在计算斜面构造的房顶高度时，怎样计算超出2.2m的房顶高度也存在一些难题。

二、房地产项目不动产登记中解决建筑面积问题的策略

（一）理清职责，依法登记

不动产登记机构在一般情形下为了保护当事人的合法权益，对合法建造的房产也理应进行登记。工程验收后且达到设计要求的房屋面积时，不动产登记机构还应该根据《房产测量规范》和其它房产测量的有关规定核查房地产测绘的实际情况，明确不动产登记的建筑面积。对于建筑容积的计算规则而言，测绘人员应按照《房产测量规范》对未列入容积率的部分面积予以精确地测算。

容积率早就在土地验收和房屋竣工验收时，就已经有相关的部门对其予以确定[3]。房产登记在正常情况下不用调查其容积率。实际上超容积率的关键是工程验收时，评测容积率总面积超出核准容积率总面积，与房产登记并没有直接关系。但是考虑到目前不动产登记工作及其机构已纳入自然资源和规划局的范畴，不动产登记若发觉不动产项目评测容积率面积超出核准的容积率面积，该建筑项目理应申请办理扩容相关手续登记。因标准不一致导致不动产评测建筑面积超出核准建筑面积的，能将相关信息告知自然资源和规划局，并依照《房产测量规范》开展不动产计算和登记工作。

（二）多测合一，统一规范

依照国务院办公厅在工程项目审批领域内的“多测合一”规定，各地要统一测量标准，推行“一次委托、协同测量、成效共享”的目标。从维护产权人合法权利、分派合理、面积测算精确的视角，政府部门理应明文规定《房产测量规范》用以房产交易、房地产登记、建设工程规划批准核查、工程验收整体规划验证的建筑面积测算标准的基本准则。与此同时，为了尽快地满足房产开发的需求，防止对规范条款的了解里出现矛盾问题，全国各地也可以根据《房产测量规范》与当地建筑特点制订对应的实施办法，简化工程建筑附设部分面积的计算方法，进一步明确共有面积的分派规律。

（三）加强协作，精细管理

改革机构后，集土地出让、规划设计方案、审核、基本建设、竣工规划认证、房地产业登记等服务于一体的自然资源和规划局，应对建筑面积计算、建筑面积登记和地价征缴，出台文件明确建筑面积计算可用标准与计容面积、房产登记面积地价征收的相互关系，明确土地出让时房子竣工后，超出规划核准建筑面积的，应当补办手续，并实现土地出让、建筑设计、规划申请、规划审核、预售许可、从置业顾问到竣工规划标准、房地产业登记全过程的精细化管理。

结束语：依照《不动产权籍调查技术方案》（试行）的相关规定，不动产登记住房面积计算以《房产测量规范》为标准。为了能区分建设项目审批阶段与不动产登记阶段的差别，确保审核阶段与不动产登记阶段工程建筑面积的一致性，在政府不统一工程建筑面积计算规则的前提下，建设项目立项、整体规划、设计方案、工程验收涉及到工程建筑面积计算出来的，理应按照《房产测量规范》中所涉及到的公用设施面积分摊，根据法律规定将其予以相对细化地处理，以便于更好地提升面积测算工作的整体效率。

参考文献

[1] 闫颖. 不动产登记制度对房地产经济的影响与策略分析探讨[J]. 中国集体经济， 2022（6）：2.

[2] 朱迪. 不动产登记机构应如何办理配套公共建筑登记？[J]. 南方国土资源， 2021（10）：3.

[3] 侯惟原， 赵荣军. 建设项目统一建筑面积计算口径的思考与实践[J]. 中国房地产， 2021（31）：59-63.