房地产开发企业审计风险的识别与控制研究

摘要：随着经济的发展，房地产开发企业开始进入新的发展期，房地产开发企业对内部审计的人员要求越来越高。同时，政策调控对于房地产的经营有一定的影响，企业外部的形式变化也让房地产开发企业的审计人员面临的审计风险也显著增加。因此，审计人员需要识别并且控制房地产开发企业的审计风险，以保障企业健康发展。近年来，各大行业对审计风险的控制已经落到实处，但是房地产企业在这方面还有所欠缺。并且有关房地产的审计问题的研究文献也较少。在此背景下，本文针对房地产的审计风险的控制进行研究，希望能为房地产开发企业审计的人员提供思路和借鉴。

关键词：房地产开发企业；审计风险；风险控制

对于从事房地产开发企业的审计人员来说，经济发展和政府的监管的变化都会导致企业审计风险增加。面对市场竞争越来越激烈的情况，房地产的经营管理压力也越来越大，另外，还有大部分房地产企业出现违规的现象，这不得不使人联想到是否是审计风险管理没有做到位，导致企业经营受到广泛的关注。加之我国的注册会计师行业发展较慢，很多的会计师事务所对房地产的风险管理制度仍然不完善，这就导致房地产企业面临巨大的挑战。研究审计风险对我 国的房地产开发企业有很大的帮助，也更加合理地分配审计资源，较大程度的 提高房地产开发企业会计信息披露的信任度。

一、房地产开发企业行业分析

（一）市场经济发展情况

在改革开放以后，我国的房地产经济发展迅速，国家商品房的销售面积和销售额都在显著增长。不断增长的背后，企业受到经济上行和国家宏观调控政策的双重压力， 2019年是继2014年之后又一次的负增长，总的来说，房地产开发企业在规模上是广阔的，但是发展的增速在减缓，房地产企业经营收益增长压力较大。

（二）政府监督管理情况

查阅资料得知，在1998年－2020年，我国的处理的房地产上市公司违规信息共有337条，其中包括了房地产上市企业共96家，占总房地产上市企业的 68.15%，他们的违规行为主要是存在重大的遗漏、对房地产经营情况的虚假记录、包括他们口述的误导性信息、以及会计处理不妥当等各种行为。其中涉及重大遗漏的企业有52家，涉及到会计处理不当也有20家，在违规企业中也是占有很大的比例[1]。2020年，政府加大监管力度，但是违规的现象还是层出不穷，这就需要政府更加关注房地产开发企业，建立严格的管理监督制度。

（三）房地产开发审计情况

房地产开发企业在国民经济中属于支柱产业，同时它的会计核算和其他企业相比也是比较特殊的，所以审计工作也不例外有其特殊性。房地产开发企业一直是政府的重点监督管理对象，近年来，各大会计师事务所开始多次发布企业评估风险，从中提醒审计人员对企业实施风险评估。在对于房地产开发企业上，审计主要是对企业的持续经营能力、销售收入情况以及土地增值税等方面进行审计。企业的持续经营能力需要审计工作，主要是因为中小型企业出现融资难的情况，公司可能会面临资金短缺，所以需要审计来测试企业的持续经营能力；新会计准则的背景下，企业开发的利润收入如果出现误差，会对企业的利润产生重大影响，所以应该把销售收入作为审计的重点内容；土地增值税计提是审计人员考虑审计风险的重大判断，增值税计提内容影响财务报表，需要减去可扣除的土地成本，利息费用和开发费用等，保证报表的准确。

二、房地产开发商企业审计风险识别

（一）房地产企业审计的重大错报风险

房地产企业受政策影响较强，其中比较典型的有财税政策和土地政策，在财税政策方面，新的财税政策的改革正在进行，这对税收产生影响；在土地政策改革方面，国家引发了土地授权的通知，土地审批流程变快，这使得企业投资的土地项目周期变短，房地产开发变得更加顺利，库存增多。由于政策的变化导致企业的经营能力和企业融资能力改变，容易产生企业审计的重大错报风险。除此之外，收入、成本、和税收等都影响企业的审计，在收入方面，企业的经营收入可能会受到延迟收入和提前预售房屋的影响；成本方面，房地产开发企业对成本类型的归集有六大类别，并且确定成本的步骤复杂，成本对象分配是可能会出现分配标准不一致或者没有规律的分配等现象，导致成本存在重大的风险错报；税收方面关系到税收的准确性，在核实数据时失误，并且土地增值税的计提关系到企业管理层的判断，审计人员在审计时需要额外的关注企业的税收等情况。

（二）房地产企业审计的检查风险

独立性是审计人员工作的基础[2]。大部分会计师事务所经营年限较多，在长期与客户的合作关系中和客户的关系密切，逐渐失去了独立性，由于和老客户的关系密切，同时也会形成对新客户不能保持职业怀疑，忽略审计风险；审计程序的设定和执行贯穿着整个审计的流程，多数审计失败的原因都包括审计的流程设置不恰当，没有获得合适的审计证据，从而导致审计的结论失败；应该对审计师进行培训，审计师根据审计实际的变化设计合适的审计流程并且执行，比如，企业添加审计师验证完工验收书流程，保证收入准确性。

三、房地产开发企业审计风险的影响因素

（一）审计人员的经验和能力的局限性

审计人员的经验和能力决定了审计工作是否可以顺利地完成，这意味着审计人员必须不断提高自己的专业实力和道德素养。[3]审计工作的风险预估离不开国家的法律和公司内部的制度，同时也要求审计的工作人员具有一定的经验和能力。对于我国房地产来说，审计效果不佳的原因除了外部因素以外，还有内部因素的影响，主要是由于审计人员的执行能力差、经验不足等。

（二）审计人员未保持职业谨慎性

由于我国的大部分会计师事务所经营的年限较长，所以对客户基本有了一个充分的了解，甚至有的会计师事务所和客户的关系密切，这就会放松对客户的怀疑从而增加了审计工作的风险，使得审计工作的开展缺乏谨慎性，并且我国对于审计师轮换的制度是五年轮换，多数的企业都存在“换人不换所”的情况，由于自身的利益和事务所的客户已经形成密切的关系，对客户也造成了一种惯性思维，从而忽视了新出现的客户对审计风险的影响。

四、房地产开发企业审计风险控制策略

（一）重大错报风险控制策略

房地产开发企业的重大错报风险影响因素中主要有客户经营情况，内部控制因素和外部控制因素。

1.客户经营状况

客户经营状况是制作财务报表的基础，如果客户的经营状况不佳，会造成注册会计师不能充分的评估客户经营状况，从而对审计风险的造成影响，现在的房地产开发企业的经营状况受到外部环境的影响，行业整体不景气，企业面临政策和业绩双重压力，就有可能会形成造假的动机。所以注册会计师应当充分的了解审计工作和客户经营环境，从而制定合理的审计计划，设计审计流程，制作准确的报表，以应对财务报表方面的重大报错风险。

2.内部控制因素

企业内部控制因素主要是职位兼任的情况。这是审计人员不能充分的评估风险，所以内控制度是否完善、房产开发企业各职位是否明确自己的职责是制定审计计划和设计审计流程需要重点考虑的。目前我国的房地产开发企业存在大量的中小型企业，相对于大的房地产企，中小企业的内部控制制度不完善。所以注册会计师要注意详细了解房地产开发公司的内部运作情况，知晓企业是否存在兼职的情况，对房地产公司内部进行控制测试，根据公司内部的情况控制运行，保证控制的有效性。

3.外部控制因素

我国房地产企业发展变得缓慢，甚至出现负增长现象，主要是由于审计人员没有设置好适合该房地产开发企业的审计流程，没有对企业外部的大环境进行研究[4]。房地产开发企业受国家的宏观政策影响，注册会计师应当充分的评估国家政策，结合当前行业的发展周期需要，分析本公司的各种财务指标，并与同行业的房地产开发企业进行比较，从而评估企业是否出现负增长的现象。

（二）风险措施

1.会计师方面

针对我国目前房地产开发企业的审计工作，应该提高注册会计师的个人能力，提高会计师的专业认知能力，因为专业认知能力是注册会计师必须具备的[5]。房地产开发企业有他的特殊性，公司外部的变化和企业内部的改变都会给审计工作带来新的挑战。所以这就要求注册会计师应该不断地学习，增强自身的专业胜任能力，可以根据企业外部的变化和国家政策的变化创新审计方法。应对客户出现的新情况，可以通过参加注册会计师的讲座来提高自身的能力，同时注重了解行业特点，实时关注国家的政策变化，适应内部因素和外部因素变化而带来的审计风险，提高评估审计风险的能力。

2.会计事务所方面

在会计师事务所层面，应该建立系统的审计方法与管理，并且完善质量控制体系。对于会计师事务所来说，审计风险的防范和管理同等重要，只重视审计风险的防范而忽略对审计风险的管理或者是只注重管理而忽略防范，都不能达到会计师事务所的最佳效果。一方面要注重审计评估，接待客户时要慎重了解客户，防范审计风险；另一方面，要加强职业怀疑，加强对会计师事务所的会计注册师专业胜任能力的培训，优化审计风险的管理，形成项目组内部复核和事务所管理人员实时监督，形成完整的质量控制体系，加强管理层人员的专业判断能力，从而提高会计师事务所的审计质量。

3.建立健全审计政务环境

审计工作的风险评估和分析如果要提高质量，还需要建立健全审计政务环境。这就需要政府对审计内部政务环境进行完善，同时约束审计的内部政务环境，还要对外部的政务环境进行完善[6]。可以建立健全会计师事务所的问责体制，规范有关于审计方面的制度建设，约束内部的政务环境可以采取审计结果公布的制度，从而保证审计工作的有效性，外部的保障制度则需要政府加大对财务的管理，提高各会计师事务所审计人员的法律意识，并且加大政府对审计人员的监督。

4.转变思想意识，加强风险思维

审计工作有他的特殊性，应该极其注重风险评估。所以审计工作人员应该转变思想意识，加强风险思维，可以通过培训和讲座让工作人员对防范风险有一定的了解[7]。除此之外，还要培养房地产开发公司的中层人员及中层以上人员，由于中层以上的工作人员都是领导，所以他们的举动会给基层员工带来引导作用。增强审计人员的防范风险意识，通过高层领导带领基层普及风险思维从而提高全公司工作人员的防范意识。

5.提高审计人员综合素质及应对风险能力

审计人员要提高自身的综合素质和应对风险的能力，提高职业道德素养，要求审计人员要以大局为重观念，具有一定的政治头脑，并且严格遵守国家法律[8]。还需要具有一定的判断能力，并且有专业的审计技能，包括审计专业知识、会计专业知识、计算机知识等技能，具备良好的综合素质，使审计人员提出的风险评估更有可信度。掌握综合水平的能力可以提高审计人员尽快地熟悉房地产企业审计单位的运作规律，对审计对象实事求的进行审计评估，只有在提高自身能力的同时，保持警惕性，并且有能力应对审计风险，努力提高综合素质，才能被称作是一个合格的审计人员，同时适应我国经济发展的需要。

五、结论

综上所述，审计风险和控制对于我国的房地产开发企业具有重要的作用，房地产开发企业的审计人员应该提高防范企业风险和评估企业风险的能力，同时完善相应的法律法规，使审计人员的审计能力和综合素质得以提高，本文对房地产的风险评估进行具体分析，根据行业特点对房地产开发企业提出有针对性的对策，希望能为审计人员和房地产企业提供参考。

参考文献：

[1]赵龙.房地产开发企业审计风险识别与评估研究[D].山东大学，2020.

[2]叶进春，包继仲. 论房地产开发企业的审计风险[J].温州职业技术学院学报， 2019，3（3）：4-6.

[3]唐娟.房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].现代企业， 2021，24（10）：2-5.

[4]秦焕杰.我国投资性企业审计风险成因及控制策略研究--以房地产行业为例[J].行政事业资产与财务， 2022，36（1）：3-6.

[5]黄莎莎，张丽君，刘韩婷.新收入准则对注册会计师审计的影响研究 ——以房地产行业为例[J].河北企业，2021，24（12）：3-7.

[6]李薇.风险导向审计技术在房地产企业税务风险评估中的应用[J].中国集体经济，2021，30（13）：34-35

[7]林仙萍.风险导向下房地产企业内部审计的策略研究[J].商业2.0（经济管理）， 2021，20（16）：10-12

[8]张二维.房地产开发公司内部审计与完善措施分析[J].2020.36 （3）：4-6