我国土地二级市场问题及建议

摘 要：我国国有土地使用权转让、租赁、抵押等二级市场交易十分频繁，特别是土地使用权转让，大多是私下交易，呈现出交易的自发性、非法性及多样性，管理的多态性，政策的滞后性等特点。对此，笔者结合自身在土地管理项目中的工作经验，通过分析我国土地二级试产运行特点，指出了目前二级市场中存在的问题和原因，并提出了相关建议。

关键词：土地二级市场;问题;建议

1我国土地二级市场的运行特征

1.1二级市场交易主体更加多元化

从当前土地二级市场从交易主体上看，除了有各种类型的企业还有农村集体经济组织以及个人等，交易内容上看有国有土地交易、集体土地交易以及纯土地买卖流转;交易类型上看有转让、抵押和租赁等，充分体现了交易的多元化特点。

1.2土地二级市场中涉及的产权等关系日益复杂

土地二级市场交易中的土地权力体系复杂，涉及所有权和使用权人，不同权力主体之间承担的法律责任不同，所以在利益分配上也会有所差异。

1.3土地资本属性增强，与金融机构联系密切

土地具有资源、资产和资本三种属性，在房地产企业拿地之后，土地便成为企业资产，基于其保值增值的特点，通过二级市场的交易实现土地增值收益以后，土地就成为了重要资本。

2我国土地二级市场运行中存在的问题及原因

在土地市场体系中，土地二级市场是重要组成部分，二级市场的健康运行有利于盘活存量建设土地，促进节约用地目标的实现。该工作的开展需要中央和地方政府的积极引导，需要其根据土地二级市场特点及存在的问题扮演好公共服务角色，纠正土地市场机制失灵问题，防止土地收益流失。具体表现为以下三个方面。

2.1土地转让

作为存量建设用地的分配方式之一，土地转让市场发育不足，市场的决定性作用没有得到充分的发挥，不利于存量建设用地的盘活利用和节约集约用地。主要表现在存量土地资源配置方面，政府占据主导作用。转让市场交易量小，市场活力不足。产生原因一是国家层面，现有制度设计、法律体系、政策框架等都偏向政府主导，重收储轻转让，对转让以从严管理为主，“收”大于“放”，限制了转让市场的发展。二是地方层面，地方政府缺乏发展和培育土地转让市场的动力，甚至采取一些手段抑制转让市场发展。三是市场层面，通过转让方式获得土地的成本高、风险大、限制多，市场主体积极性不高。

2.2土地租赁

市场配置无序，政府疏于监管，国有资产流失的情况较为普遍，不利于国有土地资产价值的显化和政府土地所有权的实现。主要表现划拨土地部分出租，用于经营性用途，但未及时足额缴纳政府收益金。划拨土地全部出租，用于经营性用途，但未及时足额缴纳政府收益金。产生原因是国家层面缺乏可操作性的依据。同时地方层面，管理成本高，操作难度大。继续延续原有的资源分配方式将导致部分国有资产流失，政府作为土地所有权人的权利无法得到保障，同时不利于土地资产价值的显化以及土地市场的统一管理。

2.3土地抵押

政府对抵押权人、抵押物价值的干预过多，市场的决定性作用未能充分发挥，不利于土地资产价值的充分体现和流通。主要表现政府对非金融机构作为土地抵押权人申请土地抵押登记的存在歧视，相关权利人办理抵押登记较难。政府禁止超额抵押。产生原因政府对土地资产管理的重视程度不足。政府对市场风险的管控未能跟上市场发展的步伐。继续延续原有的资源配置方式将造成的结果容易导致金融和土地市场秩序混乱，不利于不动产权利的实现。

3二级市场改革试点采取的措施

3.1以便民利民为宗旨，创新市场交易体制机制

（1）构建“登管融合”的交易机构。新设建设用地交易服务机构，对建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易提供服务职能。（2）构建“登管融合”的平行受理机制。整合与建设用地交易及相关的8大类14小类业务事项（包括建设用地划拨转出让、建设用地改变用途、建设用地使用权年期调整、建设用地容积率调整等土地出让条件变更、建设用地宗地分割、建设用地宗地合并、建设用地转让、建设用地分割抵押等）到综合服务窗口平行受理，在完成交易审查的同时完成不动产登记。同时联合国土、税务和住建部门等，将土地交易、税务办理、产权登记等事项也整合到综合服务窗口办理。为交易各方提供一站式服务，压缩审批许可的时限。

3.2以创新实践为重点，完善建设用地交易制度

（1）创新实践建设用地转让：①科学认定转让条件;②分类处理转让限制;

③细化分割转让利用;④探索差别化税费管理。（2）创新实践建设用地抵押：①放宽抵押权人的限制;②规范建设用地宗地抵押条件设定;③探索规范在工程抵押时其所占用土地范围的边界;④规范房地产项目抵押与预售行为。（3）创新实践建设用地出租：①制定出租收益标准;②建立出租收益申报制度。

4规范和完善国有土地二级市场的建议

4.1加大政府宏观调控，加强一二级市场衔接，实行统一管理

（1）加大宏观调控力度，切实把好徒弟一级市场的出口关，逐步缩小划拨和协议出让土地范围，全面推行市场机制，配置土地资源，加强对土地一级市场的合同管理和供后管理，堵住土地非法交易的口子。（2）完善划拨土地使用权管理制度，明确划拨图使用权的主题权利义务，收益分配，买卖交易条件。（3）健全低价评估系统，提供地价评估的科学性，精确性，公开性和公正性。（4）加强对土地二级市场交易的财务金融监管，实行公开交易，提高透明度。

4.2制定规范文件，强化二级市场立法，规范交易行为

鉴于二级市场的复杂性和特殊性，必须从二级市场的特点出发，制定相应的法律、法规，建立和完善相应的法律体系，要充分认识土地的资产性和资本性，明确土地二级市场的健康发展提供必需的法规政策支撑。

5结束语

文章主要分析了国内土地二级市场现阶段如何解决所面临的诸多问题，希望能引起有关部门的重视，促进二级市场土地规范流转。

参考文献：

[1]卢为民.我国土地二级市场存在的问题及其规范路径[J].城市问题，2015（3）：31-36.

[2]张裕凤，孙兴辉.内蒙古土地市场发展与对策探讨[J].干旱区资源与环境，2004（s3）：112-116.

[3]叶明权.城市土地二级市场的制度缺陷及对策[J].中国土地，2005（9）：21-22.

[4]郑信伟.郑州市土地市场及其调控研究[D].郑州：河南农业大学，2008.