综合体建筑的功能成长\设计定位及设计经验

　　综合体建筑
　　建筑综合体是“多个功能不同的空间组合而成的建筑”——见中国大百科全书。
　　城市综合体在国内是近年来引进的一种混合用途的商业地产模式。比较通行的城市综合体(英文为HOPSCA)概念解释是——酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。一般是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能空间中的三项或以上进行组合，各部分相互依存、相互助益，形成一个多功能、高效率的综合体。
　　建筑综合体和城市综合体可以看作综合体建筑发展经历的前后两个阶段。城市综合体是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，常常发展成街区式建筑群体，它就像一个“城中城”，又像是一个推销各种城市生活的巨型超市，涵盖了人们“7天”、“24小时”的全天候“一站式”的生活形态，是城市规模扩大、城市经济文化发达而出现的建筑综合体的高级阶段。
　　这种模式似乎正在成为展示城市鼎盛的符号，不仅北京、上海、广州等一线城市的城市综合体发展迅猛，二三线和部分三四线城市也把建造城市综合体当作了城市发展的目标。当下在住宅被限的大背景下，作为商业地产主流的城市综合体成了未来发展趋势，受到众多开发商的青睐。
　　城市综合体常常被大家列举的较早的成功范例有20世纪30年代初，美国洛克菲勒财团在纽约最繁华的曼哈顿岛中部投资建造的集办公、酒店、娱乐和购物等为一体的包括19栋建筑的综合体——洛克菲勒中心(RockefellerCenter)；德国波茨坦广场的索尼中心(SonyCenter)：日本六本木新城(RoppongiHills)；香港太古广场城市综合体等。近几年北京发展起来的华贸中心、东万达广场、石景山万达广场等都是新兴的城市综合体。
　　城市综合体的特征
　　城市综合体常常具有以下特征中的若干种类：
　　优越的地段、便捷的交通、旺盛的市场需求、齐备的生活系统、最大限度地利用土地资源、复杂完善的立体交通网络、超大的空间尺度、高科技集成设施、现代城市景观设计、整体设计风格统一、开发周期长且不断调整自身的定位、体现城市地方文化习俗、巨大的社会效应、巨大升值空间。
　　城市综合体出现的原因
　　城市综合体出现的原因大致有如下几方面：
　　现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作。
　　在银行只能提供短期贷款的前提下，综合体的公寓、写字楼可以销售，开发商通过这些可以消费的产品迅速完成资金的回转来支持它的酒店和购物中心的运营。
　　综合体往往会拉动一个区域土地价值和区域内住宅价值的提升，以及区域内公共交通系统的升级，成为拉动城市发展的加速器。因此政府为发展城市会为城市综合体的开发提供便利条件。
　　城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。
　　综合体建筑设计对建筑师的特殊要求
　　十几年前设计行业做单项设计的项目很多，住宅、办公、商场设计对于设计师而言已是熟练工种。但作为一个专业性极强的城市综合体设计，就不仅仅是要求设计师只是懂单项设计或者几个精通不同单项设计的人凑在一起就行，还要求其具备跨界能力。要求设计机构不仅能提供规划和设计，还需要提供景观、室内，甚至是对项目前期综合的市场判断、对居民消费模式的深入研究、项目策划能力，以及后期对于市场运营、商业招租的了解。
　　市场化条件下，建筑师的作品除了体现艺术水准，尤为重要的是满足服务对象的使用需求——包括普适的及特异的文化心理需求和功能性舒适度要求。所以，设计绝不是图解任务书加包裹美丽表皮。设计开始之前对市场定位的研究，决定了建筑设计定位，决定了设计的主题，也决定了建筑独一无二的气质。这样的研究需要建筑师协同策划师不厌其详的调查、协同业主不厌其烦的商榷、以及建筑师站在专业经验高度上的通盘考虑。研究的结果将导出项目的特异性，进而产生唯一性、稀缺性，从而取得良好的经济效益、社会效益和建筑艺术效果。
　　多年经验表明，在当今的中国，由于不同业主在商业运作与策划方面熟练程度差距很大，因此建筑师工作开始的节点可能有很大差距。20年前，设计院的同事们常常在业主拿不出设计任务书时会偷偷地嘲笑业主，并且坦然地无所事事，坐等任务书拿到之后才开始工作。20年后的今天，当业主早早地委托了专业的管理公司，并提出厚厚的设计标准和任务书时，我们会暗自庆幸——图纸可以少改几遍!因此，当业主建设经验不足甚至对房屋建筑行业从未涉足时，建筑师就不得不充当起“策划师”的角色去“中锋陷阵”。
　　综合体建筑的成长趋势与设计定位要点
　　城市综合体既是对城市人口与资源的重新配置，也是对城市商业生态与审美情趣的重新塑造。这种建设常常投入巨大的人为力量，会对城市的商业生态造成巨大的影响。如果城市综合体的扩张与内需匹配，如果城市综合体的特色彰显了城市历史文化特色，那么它会成为推动城市化的先锋，如同老树长出的具有顶端优势的新芽。反之则是拔苗助长，也像是最终会被老虎吃掉的“黔之驴”。因此了解综合体建筑的成长趋势对我们的设计成败起到关键的作用。
　　通过对若干类似项目的观察，发现综合体建筑的成长趋势存在类生态化的特征。这些特征是我们的设计定位必须注意的要点。建筑师有责任在早期提醒业主注意这些问题：
　　1　地域问题
　　综合体的成败决定于当地的商业生态。没有足够的客流与商业链，城市综合体会成为一座空城。我国的商业生态与市场、与政策导向关系密切。一些经过更新的传统的商业区具有历史、品牌、地段优势，如上海南京路，北京王府井，想不热闹都难。还有另一类通过行政优势聚集人流、物流也比较容易成功，如政府将行政中心搬到城市综合体所在的新区。但这种方式有时过于强调行政规划的力量也可能会适得其反，而另一些无商业优势、无规划的城市综合体则更会落得“门前冷落车马稀”。
　　2　功能选择
　　综合体的功能选择要根据城市经济特点决定。应根据不同的地块功能属性和特点，因地制宜。如都市中心的城市综合体，如果引进了山姆会员店这样的大型综合型超市，就浪费了土地资源，而且与其周边的消费力也不对等。不顾地域条件一味追求高档、一味重复以往常见业态忽略本项目的特有资源都是不可取的。
　　3　内部平衡
　　城市综合体是将城市生活中衣、食、住、行、休闲、娱乐等不同需求在小区域内串连成链。因此，城市综合体的设计与运营本身也成为一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。如北京金融街虽有办公、购物中心，但无居住人群，每当下班时间人如潮水般撤出该区域，晚上则成为空城。
　　同时，还需要更多的了解下游产业的需求，百货、家居、餐饮等各行业对于产品的要求是不一样的，必须在前期、规划设计、商业设计等各环节中予以重点考虑。
　　4　个性创造
　　各地城市综合体蓬勃发展，但目前出现了千城一面的趋势，所有的综合体拥有着几乎同样的各种品牌服装店，同样的建筑风格，同样的星巴克……当所有的城市淡漠自身历史和特色归于同一种模式时，再美好的审美意向也将变得恶俗。
　　5　灵活可变
　　设计之初，应加强综合体建筑功能的认知。商业建筑在运营过程中有很多的可变性，在设计的初始阶段对可变性估计不足，将会给使用带来巨大灾难。城市综合体作为大体量、多功能、高投入，涉及因素多的项目，开发周期长，在开发的过程中需要不断根据城市发展调整自身的定位。
　　6　整体协调自我更新
　　“综合”不仅仅是数量与种类上的积累，而是各组分之间的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能：同时系统内外各种矛盾相互作用使系统向整体最优化的方向发展，使之自我更新、经济和有生命力。
　　综合体建筑设计经历
　　1　西安西部国际金贸中心(现名长安国际中心)
　　自己最早参与城市综合体设计是1996年开始的项目——西安西部国际金贸中心，建筑面积26万m²，容积率6.0，设1000多个车位的停车场。2001年业主委托专业机构做出的策划报告提出此地建办公为主的综合体建筑的优势在于顶级稀缺地段——古城西安南门外，俯视西安重大经济文化活动的黄金地段：顶级高端写字楼稀缺：发展商实力强，国际专业机构加盟；中外银行保险证券机构将会最大化地吸纳写字楼市场；综合体建筑是一个航空母舰，功能补给性强。因此我院在前期概念设计中与业主共同确定了如下的产品定位国际化、无竞争、复合功能、市场细分、度身定做的原则。进而共同确定了设计定位：一栋120m高、四栋40m高超A智能化国际甲级金融写字楼、一栋100m高四星标准酒店公寓(商务STUDIO)、一栋100m高南北朝向弹性办公空间国际公寓、有大型自动扶梯将人流引上二层办公楼群围合大型城市广场，广场下满铺城市商业(MALL)、外观形象“后退”方正通透而弱化体量感。
　　当时所里的老主任建筑师耿工带领我完成了前期方案，之后直到2000年正式开始方案和初步设计。那时就体会到了综合体的“综合”特点，其设计难度远远超过几个单体的简单累加，从前期协助业主策划各种功能设置的比选工作，到反复论证建筑高度，再到方案初设巨大的设计与协调工作量都是从前没有遇到过的，因此我们的设计团队也是“综合的”——老、中、青结合。自己介于“中”和“青”之间，自然承担了大量的协调工作，学会了花一半的时间开专业大会和不厌其烦地与甲方往来措辞严谨的函件。现如今老一辈退休了，常常在院里见到的当时我们设计组中负责外观创意的优秀青年建筑师们(刘工、金工，都已经是院里优秀工作室的带头人了)，始终觉得很亲切，因为，在这个设计中需要我们建筑师群体也像城市综合体一样“相互依靠、相互补益，形成一个多功能、高效率的综合体”……
　　中国西部国际金贸中心项目一期2001年6月16日在西安启动建设，建成于2005年，后更名为长安国际广场，项目施工图由西北建筑设计院完成，目前为西安最高档的城市综合体。百度百科上这样介绍“长安国际广场……由全国著名的北京市建筑设计研究院设计，匠心独运，齐备……多种现代商务功能。整个建筑群落气势宏伟，外立面设计为国际先进通透式生态幕墙，远远望去有如城市项链上晶莹剔透的水晶吊坠，亦幻亦真，尽显国际现代都市风采。拥有西安独一无二的距离地面6m高，4500多m²的上升式广场。突出以人为本的理念，由四面各20m宽的大台阶和东侧全天候自动扶梯上落，观涌泉、瀑布、绿化等等，仿佛置身于繁华都市中的巴比伦空中花园，与南门城墙遥相呼应，成为西安又一景观。”
　　即将建成的西安长安国际中心二期为巴黎春天百货商场商场和万豪五星级酒店，真正实现了西部首例超大规模酒店化社区。
　　至此我们看到，当年的初步设计已经基本实现了市场定位确定的目标，其综合体的超级优势已经在市场竞争中凸显出来。
　　2　国海中心(又名国海广场、公主坟综合商业大厦)
　　国海中心位于北京海淀区公主坟立交桥东北角复兴路17号，西与城乡贸易中心隔路相望。国海中心最大的特殊性是该项目是一座烂尾楼。原设计是一栋中部80m两端65m的L型板楼。现A、B、C座塔楼位置是原来的L型板楼的三个核心筒。原建筑施工图设计由其他单位设计完成并于1999年6月完成地下4层结构及首层结构墙柱施工，此后停工多年，原设计地上部分没有实施。业主要求我院在充分利用现有条件的基础上，从功能布局、空间形态及交通系统等多方面重新组织建筑群体布局，对按原方案建成的地下部分尤其是竖向交通核合理改造并新设计接建的D座地下室和A、B、C、D座地上建筑，形成满足新的使用要求的全新的整体建筑。
　　该项目业主此前未做过大型建设项目开发，招标设计任务书实际内容几乎不能作为设计依据。因此2005年设计开始时我们与业主共同分析市场特点发现：从空间上看，长安街“国脉”的地位及可供开发土地的日趋稀少，使本案具备无可复制的独特性。此外，国海广场，正处于与CBD完全对称的位置，是北京向西发展的核心区域，位居名副其实的“西贵之地”。从时间上看，北京市政府三环内土地限批规定的出台，进一步限制了长安街上的土地开发，使得长安街土地的稀缺性愈加突出。而在东区商业已经趋向于饱和的情况下，长安街物业向西的趋势也愈加明显。当时前期概念方案研究的焦点在于是否在这个综合体中纳入酒店功能。酒店一般销售的可能性不大，由于业主的资金的问题，持有酒店的目标恐难以达到，最终确定不考虑酒店功能。
　　经过上述分析确定了设计定位：
　　三栋写字楼——2.5～3.9万m²不同规模，沿复兴路西三环，5A级智能化，面向大型公司总部整栋销售，4m层高、大采光面、大面宽，浅进深。
　　一栋公寓——2.5万m²，小户型精装酒店式公寓，争取尽量多面向玉渊潭公园的景观位置。
　　大型商业——5.3万m²大空间商业。
　　会所——1.4万m²，包括大型会议展览宴会的多功能商务。
　　外观——办公楼稳重大方，商业及会所注重创新。整个建筑群体简洁、明快、朴实而富于活力，突出高档办公建筑和谐稳重的气质。竖向线条石材与玻璃的框架式幕墙突出建筑的挺拔感，商业会所的曲面玻璃造型突出创新特色。
　　3　北京海航大厦(原名科航大厦)
　　项目位于北京朝阳区霄云路与麦子店西街交叉口东侧，毗邻第三使馆区，距中央商务区(CBD)1.5km。业主是国内著名大型企业——海航集团。这个项目自2004年起进行概念方案以确定功能及设计定位，最初按照业主意向把四层裙房定位为围绕大型中庭的商业空间，但因用地关系裙房面积偏小不能形成规模化经营。由于该项目毗邻使馆区和许多像微软、IBM等的大公司，因此最终设计中将酒店定位为会议型酒店，其会议设施较一般五星级酒店标准更加完备，吸引了众多大型公司、使馆、各国商会举办各种会议和文化活动。后期裙房三四层引入歌舞娱乐功能，使得设施更加完善。
　　该工程建成总建筑面积91575m²，东半部为海航集团总部办公楼，地上23层；西半部为海航大厦万豪五星级酒店(Marriott Beijing Northeast)，地上24层，拥有321间豪华客房及商务套房，并设有大型宴会厅及各类会议设施、中餐厅、西餐厅、浪漫酒吧、印度风味餐厅、健身中心等。地下为酒店宴会会议部分、后勤服务用房、设备用房及汽车库等配套设施。从酒店大堂一侧沿扶梯可到达地下宴会、会议区，这里有可灵活分隔为三部分的800m²宴会厅和6个不同规模的小会议厅会议空间共计1600m²。海航大厦南侧首层为海航总部办公楼大堂，尺度适中，简洁明快，体现了海航集团高效与务实的主旨。
　　建筑外装修以玻璃幕墙为主，追求现代办公建筑的简洁、严谨、轻快的风格以及现代商务酒店的稳重、内敛的气质。室内空间主题突出海航强烈的海洋特色。
　　4　大同鑫城-国际(大同御河西岸华岳路商业建设工程)
　　本项目基地位于大同市新旧城交汇处，东小城商业区东南侧。用地东邻滨河路，南邻空地，西邻24m城市规划路，北邻48m城市规划路。建筑面积181281.27m²。业主以往只熟悉住宅的开发类型，但政府要求沿城市广场一面必须保证公建性质。我们经调查和分析认为项目面向御东新区唯一的大型城市广场，属稀缺性资源，比起周边不邻广场的地块具有更高的商业价值，因此确定了如下定位原则：
　　作为大同古城——东小城——御东新区建筑形态的过渡带，建设具有地方特色的文化商业建筑群。
　　空间形态采用传统的小型商铺室外巷院形式商街和点式高层的现代建筑空间组合，店铺总价不高，运行维护费用低，方便销售。
　　整体造型取意老城的城市肌理，延续古建格构的主题。并具有不可复制的时代精神。
　　建筑主要使用性质为融合4栋soho办公、4栋住宅、商业一体的城市综合体。
　　该项目开盘后，商铺立即销售一空，成为周边地块开发商艳羡的对象。
　　5　海口海阔天空国瑞城二期S5地块项目(26万m²，2010年设计)
　　总建筑面积万26m²。其中两栋1 50m金融办公，一栋92m金融总部办公；商业建筑面积0.7万m²，地下4层，其中地下为设备用房及车库，地下建筑面积约7万m²，停车位总计2500个。
　　由于海口国瑞城S1～S4地块均为住宅，S6地块为酒店办公各一栋，最初S5地块的市场定位三栋高层分别为两栋办公、公寓，这六个地块为连片开发的超大城市综合体。随着市场营销的推进，逐渐确定了各栋的销售对象，因此出现目前的功能布局。
　　关于综合体设计的思考
　　1　设计延伸与专业精神
　　建筑专业是龙头专业，在设计中，一个优秀的建筑师，前期为了取得业主的信任，后期为了作品取得尽量完美的结果，必须将设计工作延伸。
　　前期的延伸需要关注建筑市场定位与功能细分原则。前期工作中可能会参与甲方的策划工作，给甲方提出有意义的建议，取得甲方的信任，并为下一阶段的方案设计扫清障碍，避免反复修改。这时可能其他几个专业还没有参与进来，建筑专业人员就应该以平时积累的市场经验、建筑艺术素养、结设电经济专业常识综合提出有价值的建议。这种专业精神与能力的展示往往是打动甲方，取得设计任务的有力法宝，一般都会比吃吃喝喝拉关系要来的更有效，而且容易赢得业主的尊重，并为后续工作提供便利条件。
　　方案设计应针对各专业技术问题及早地客观地提出有预见性的问题，请甲方尽早考察研究并定夺，以免设计中反复或建成后出现使用问题，而不仅仅是唯唯诺诺按照甲方的要求去做设计。这时提出与甲方想法相左的意见或问题，是帮助甲方未雨绸缪，可能短期内会使个别业主人员恼火。但这就是我们的专业精神。坚持一切为了维护项目质量的原则，对事不对人，坚持事实胜于雄辩的信念，结果一般都会更加赢得业主的信任和尊重。
　　初设与施工图设计中，我的体会是“让各专业都得八十分”就是成功——各专业都在自己专业范畴内设计相对合理程度达到80％，另外20％是为了整体建筑效果和其他专业的合理程度做出的本专业合理性的牺牲。以牺牲其他专业合理性而得到的建筑专业的一枝独秀是有失专业精神的做法。
　　最后就是后期的延伸——主动强化施工阶段的后期服务，坚持保证质量和效果，不厌其烦地与施工方、供货商、业主交流沟通甚至争论，关心任何一个影响效果的细节，并根据现场情况对图纸中不够完善的地方继续深入并调整设计细节，一天不竣工交付使用，就要动脑筋把这个作品改得更好。这样可能有时候显得有点儿“轴”，但这就是我们崇尚的——专业精神。
　　2　各阶段研究提纲
　　(1)市场与功能定位研究提纲(包括但不限于以下内容)
　　面积、容积率、高度、地段、交通、市场需求、功能系统、内部交通、高科技设施、文化特色、外观风格、室内主题、景观设计、开发周期、社会效应、投资
　　(2)向业主提出方案阶段问题提纲(包括但不限于以下内容)
　　基本条件——规划要求、红线、地形、地勘、日照
　　设计标准或档次
　　专业系统问题——冷源、热源、电源、燃气、给水、排水、消防、中水、通讯、电视、网络的市政来源和内部系统方式
　　综合体特别要求——各物业类型比例、各种业态的物业管理方式(合／分)
　　作为龙头专业人员，尽早与业主将上述问题落实，才能真正是称职的“主持人”或是“总负责人”。
　　作者：聂向东，北京市建筑设计研究院2A2工作室室总建筑师
　　收稿日期：2011年10月