ESG视角下的城市地下空间资源评估研究

【摘要】合理开发利用城市地下空间资源具有节省土地费用、增加城市空间容量、改善交通与环境、提高城市防灾减灾效能等可持续发展的意义。地下空间作为空间资源具有很强的特殊性，基于传统土地评估方法的地下空间资源价值评估方法存在一定缺陷，严重影响了地下空间资源的市场化工作。环境、社会和治理（简称“ESG”）是一种以人与自然和谐共生为目标的可持续发展价值观。目前ESG关键因子主要用于企业价值评估，由于地下空间资源对于城市可持续发展具有重要意义，因此，可以基于ESG视角从经济效益、社会效益和环境效益三个方面探索地下空间资源的开发潜力和评估方法。本文将ESG关键因子引入地下空间资源评估，希望对地下空间资源开发适宜性分析与评估方法进行一定的完善，促进城市地下空间合理高效开发利用与城市可持续发展。

【关键词】地下空间;ESG关键因子;价值评估

1.引言

2021年3月召开的十三届人大四次会议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，将“推动绿色发展，促进人与自然和谐共生——加快推动绿色低碳发展;持续改善环境质量;提升生态系统质量和稳定性;全面提高资源利用效率”列为了国民经济和社会发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标的一项重要国策。在各地方政府制定的“十四五”规划中，绿色转型、提高资源利用效率同样也成为了关键词。从上述目标政策中不难发现关注环境、社会和治理的ESG价值理念与中国政府的绿色可持续发展战略是高度契合的。国内外很多发达的城市发展历程表明，通过合理开发利用地下空间资源，能够集约城市用地，在提高土地利用效率的同时，也可以扩展土地容量。城市地下空间资源的开发利用不仅能够对直接使用功能的需求进行满足，还可以创造经济、环境和社会的综合效益。然而我国大部分城市未建立地下空间资源评估系统，对地下空间资源现状与开发潜力等缺乏全面了解，导致地下空间资源开发不足和无序开发等问题普遍存在，浪费了大量宝贵的地下空间资源。这与我国的绿色可持续发展战略相违背，因此，本文在ESG视角下对城市地下空间资源开发适宜性进行分析，以引导地下空间的合理开发，并且在地下空间资源价值传统评估方法的基础上，思考基于ESG关键因子对其的影响，以增强地下空间资源估值的准确性。

2.可持续发展战略下地下空间资源开发效益

随着时代的发展和人类文明的进步，地下空间资源在可持续发展战略下显现的尤为重要。在对地下空间资源做开发分析时，应该考虑将地下空间资源效益分为直接经济效益、间接经济效益、社会效益和环境效益。不能只注重其经济效益而忽略社会效益和环境效益。其中直接经济效益体现为地下空间资源开发带来的直接盈利和现金流收入;间接经济效益体现为开发城市地下空间资源以拉动周边经济发展，提高国民生产总值;社会效益体现在改善交通、防灾减灾、对历史文物保护和优化城市基础设施等方面;环境效益体现在降低城市污染和增加绿地面积。

2.1经济效益

2.1.1增加城市功能容量，拉动经济发展

随着我国经济的快速发展，大量人口涌入城市，很多大城市出现了用地紧张的情况;对于有些地区，为了保留历史风貌，旧城区的建筑高度受到限制，此时就需要开发利用城市地下空间资源，以提高城市使用功能的空间容量。如建造地下商业街，地下停车场，地下娱乐设施等，将城市部分功能转入地下，这样就通过直接或间接创造经济效益，推动城市经济发展。

2.2社会效益

2.2.1提高城市交通运行效率

城市的交通系统对城市的运行效率至关重要，而地下交通系统，特别是大规模地下交通轨道系统的建设，能够有效缓解拥挤、缓慢、阻塞的交通状况，提高城市交通运行效率，为城市经济的迅速发展提供保障。

2.2.2防震减灾，提高城市防护能力

地下建筑一般比同类地上建筑防卫自然灾害的能力要强得多。风暴、龙卷风、霜冻对地下空间几乎没有影响;一方面自然灾害对地下空间破坏的影响要比地面建筑轻得多，另一方面地下空间还能防御现代战争的侵袭，它是防护核武器最有效的手段。平战结合，其潜在的社会效益是明显的。

2.2.3提供空间支持，保护历史文物区

城市地下空间的开发利用为历史文化保护提供了空间支持。通过开发地下空间，将一些地面功能移至地下，保持历史文物保护区原貌的同时也可以改善文物保护区的环境。对文物区的保护主要体现社会效益。

2.2.4优化市政基础设施结构形式

城市地下空间对城市的基础设施建设发展具有重要意义。随着城市规模不断扩大，人口增多，城市基础设施的承载能力在不断接受挑战，很多老旧设施需要更新改造，将基础设施转移到地下空间，可以减少翻新改造过程中对地面空间造成的不利影响，同时也能降低维护费用，改善市容市貌，体现间接经济效益和直接的社会效益。

2.3环境效益

2.3.1降低城市废气和城市噪音污染

城市交通对城市有很大的影响，由于车辆排放废气是城市大气的主要污染源，通过城市地下空间的开发利用，将城市的交通量一部分转入地下，有利于废气的处理，对减轻城市废气和噪音污染产生巨大作用。体现明显的环境效益。

2.3.2增加城市绿地用地面积

城市的绿地建设对城市的环境起到美化和环保的作用。在寸土寸金的城市中心区地段，要获得一块土地进行绿地建设，必需得考虑失去的那部分使用功能容量所带来的经济利益。因此对城市地下空间进行开发利用，可将地面上一些对日照不敏感的使用功能移至地下空间，腾出足够的地面空间进行广场绿地建设，为人们创造良好的生存环境。地下空间资源节省的开敞空间作为公共绿地，能够提高城市宜居性，产生显著的环境效益。

3.地下空间资源价值评估方法研究

3.1传统评估方法概述

3.1.1收益法

收益法是通过预测所评估土地资源的预期收益，将其以适当的折现率折算为现值，以求取该土地资源客观合理价值的方法。收益法按照预期收益转化方式的不同，可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将评估土地未来一年中的某种预期收益除以适当的资本化率的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是以未来各期纯收益的现值之和求取土地资源价值的方法。

3.1.2成本法

成本法是以开发土地资源所耗费的各项成本总和为基础，加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价值的评估方法。计算时应该求取评估的土地资源在估价时点的重新构建成本，将重新构建成本作为该土地资源的合理价值。此处的重建成本是社会必要成本，而不是实际成本，应该结合社会效用共同分析。

3.1.3市场法

市场法的理论依据是替代原理，是评估的土地资源与接近估价时点的已经发生的类似资源交易进行比较，对已有的估价公式进行修正，进而得出评估土地资源客观合理的价值的方法。

3.2基于ESG关键因子对传统估值方法的影响

3.2.1收益法的影响

在收益途径下的现金流量折现模型中，地下空间的ESG关键因子可以在两个层面影响现金流量折现模型，一方面影响未来的发展机会，反映在盈利能力即现金流中，另一方面反映在对运营风险的要求回报中，即折现率。

基于ESG关键因子对地下空间资源进行评估时，可以预见短期的大量投资难以为投资者直接带来额外收益，因此短期内会对投资者造成负面影响，但是基于ESG投资对长期财务绩效的贡献具有显著的正向推动作用。首先，在传统估值模型中，通常会假设该资源持续使用，每年现金流以一个恒定的永续增长率增长，但是如果结合ESG关键因子分析，则不仅需要考虑其经济效益，还应该考虑其对社会和环境所产生的效益，则会对现金流预测产生影响。其次，结合ESG关键因子分析对折现率也有一定的影响，如果地下空间资源在ESG方面表现较好，则系统性风险相对较低。意味着更低的资本成本。在债务融资方面，考虑其带来的社会和环境效益，能够以较低利率获取债务融资（例如绿色债券），政府亦有意愿给予一定的补助资金，从而降低折现率而获得更高的估值水平。

3.2.2成本法的影响

在环境效益方面，以碳排放权资产为例，监管部门对碳排放权资产的会计确认予以了明确规定，但在估值层面的考虑则较为欠缺。在我国，碳排放权其经济价值主要是指的企业拥有的可交易的国家核证自愿减排量（CCER），目前市场可观测的碳交易试点CCER配额的价格在20-90元/吨，多数地区集中在20-30元/吨。该部分的可控制减排量，尚未能在传统成本途径中予以考虑。尤其在地下建立的汽车通道，不仅能够减少地面交通的拥堵，产生一定的社会效益，而且汽车在地下行驶中所产生的尾气不易扩散，有助于统一收集处理，减少了治理污染的成本。对于一些地下空间资源，历史环境投入也应当考虑其成本并进行调整。

3.2.3市场法的影响

如果我们将ESG关键因子考虑到市场途径估值中，在选取可比交易案例时，需要对可比案例和交易案例的ESG关键因子进行评判，尽可能选取相似的可比案例及其估值倍数。但是要考虑ESG相关的因子修正，交通便利程度、环境优劣势、防灾减灾、市政建设等。通过将这些因素进行量化，对市场法的相关参数进行修正。

3.2.4 ESG价值传导模型

从城市可持续发展战略和地下空间资源的现状出发，开展ESG尽职调查，设计问卷收集专业人士意见。选择行业专家、政府主官、高校学者等作为对象，采用面对面访问的形式，对地下空间资源开发利用的现在与趋势、完善地下空间资源开发利用政策等方面进行深入访谈。首先，基于重要性、相关性等考量识别关键因子，如自身功能、扩充城市容量、提升土地功能、扩大设施盈利、经济带动、历史文物保护、缓解交通拥堵、能源节约与储藏、防灾减灾与战备、基础设施效率提升、城市绿地面积增加、空气噪音污染减少等。其次，选择关键因子适用的科学计量模型，如决策树分析、层次分析法、影响加权计量、蒙特卡洛模拟、多因子回归、可持续发展回报模型等。最后，设计及验证适当的估值模型体现其价值影响，其中可能包括传统经典估值理论，以及针对关键因子的性质适用的量化方法，如基于ESG关键因子对收益法、市场法、成本法的影响，对估值进行调整。

4.结论与展望

4.1结语与建议

本文致力于以ESG理念驱动价值创造为纲领，对标城市长期可持续发展战略目标，对城市地下空间资源评估进行研究。首先，我国地下空间的开发利用尚处于发展阶段，为了可持续发展战略的实施，地下空间资源评估体系的完善，鼓励开发地下空间。其次各地市可结合自身经济条件和发展趋势，基于ESG关键因子对地下空间资源的开发与评估给予一定的政策扶持和鼓励。最后，传统估值理论偏重于衡量经济效益，无法全面科学地衡量地下空间资源的价值，因此可以基于ESG关键因子，适度的将其对地下空间资源价值的影响在传统评估方法中予以体现。

4.2不足与展望

本文基于ESG视角对城市地下空间资源的评估研究还不够深入，应该继续深化地下空间资源价值影响的ESG因素指标体系，使得该指标体系更加完善，更具有普遍性，同时应该进一步探索ESG关键因子的价值传导机制并对ESG关键因子影响进行价值量化。

展望未来，全球对可持续发展的政策支持必将会进一步提升，全球政策制定者目前正在携手加速推动ESG理念的发展。在目前的社会大背景下，需要通过科学的方法论来合理评估地下空间资源的社会效益和环境效益，体现ESG可持续发展价值观下的地下空间资源综合价值。

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【基金项目】教育部人文社会科学研究青年基金项目（17YJCZH151），浙江省哲学社会科学规划课题（19NDJC223YB、20NDJC137YB）、浙江金融职业学院2019年度基本科研业务费重点项目（2019ZD01）