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摘要：“一宅两院”是指一户农宅，两个院落，一楼农户自己居住，二楼改造为民宿，供客人居住。为破解农村大量房屋闲置问题，盘活农村闲置宅基地，以低成本改造引导，实现农房变客房，农民变管家，激活乡村内生资源。近年来由安徽农道率先在岳西县石关乡马畈村“一宅两院”落地实践，努力探索出一条农村宅基地“三权分置”的可复制可推广的乡村振兴安徽模式。

关键词：三权分置；宅基地盘活；一宅两院

一、“一宅两院”概念的提出

习近平总书记指出，“要完善农民闲置宅基地和闲置农房的政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。”

中国乡建专家、北京绿十字创始人，农道联众院长孙君老师在《农村宅基地改革的六种模式》一书中提出了“一宅两门，城乡共养”，“一宅两户，田院共享”和“一宅多户，共建共享”等六种可落地的宅基地盘活模式探索。当前农村村庄空心化现象严重，青壮年大多外出务工，造成村里大量的留守老人、留守儿童和一批闲置住房，据调查有的村庄里，实际居住人员不足30%，而居住利用房屋的闲置率达到70%，导致村庄凋敝，资源沉睡。如何将绿水青山打造成乡村振兴的资本？如何将城乡资源互通，让乡村资源得到最充分的利用，让村民获得最大的利益？近年来，安徽农道在孙君老师提出了“一宅两门”的“保农旅居”概念[1]的基础上，结合实际，在岳西县石关乡马畈村不断探索实践，试点形成了“一宅两院”发展的概念。

“一宅两院”是指一户农宅，两个“院落”，农户在原来的农村房屋基础上加一个门，将房子分为两个院子（或上下层）这样的两个独立空间，一楼农户自己居住，二楼改造为民宿，供客人居住，互不影响。“一宅两院”模式，本质上是为了盘活农村闲置宅基地及其房屋，以低成本改造激活乡村内生资源，探索一种可复制可推广的乡村振兴模式。如此一来，村民可以将闲置的一半空间改造成乡宿，对外运营，通过这种模式，盘活宅基地，把投资、养老、旅居、乡宿、民宿、再租赁融为一体[2]，通过城乡融合，让房不空、人不闲、家有业、村治理[3]。这种模式投资小、易操作、可复制，村民作为乡宿主人，可以提供餐饮、管家服务等，在自己房子里边生活边营业，盘活乡村资产，激活乡村内生动力，带动村民就业和致富，推动乡村整村运营。

二、推广“三轻”理念，打造石关“312”乡村振兴模式

安徽省安庆市岳西县石关乡属于“泛巢湖”与“环天堂”乡村旅游精品区交汇处，具有丰富的历史人文资源和温泉、滑雪等休闲度假特色旅游项目。2021年，安徽农道团队来到岳西考察，经过走访、调研，与岳西县属文旅平台公司皖岳集团真诚合作，通过在金杨村的实践，探索出农村闲置房屋和建设用地的盘活和利用模式，在此基础上，结合岳西农村实际，双方共同选择石关乡马畈村作为“一宅两院”模式实践的全省首个落地试点。

马畈村的房屋基础好，多为上下两层结构，在空间上比较满足“一宅两院”的落地条件。项目以“轻设计、轻改造、轻运营”的三轻理念，由政府主导，农户参与，在实际设计和改造的过程中，通过不改变房屋原有主体结构，进行上下两层功能分区，以及提升室内软装和产品，统一风格设计、统一标准施工，按照乡宿标准打造“一宅两院”民宿，并通过村级管理公司统一运营。主人住一楼，客人住二楼，双方共享公共空间（如厨房、一楼院落等）的同时，又彼此独立，互不打扰，打造一种楼上楼下的和谐邻居关系。

石关乡马畈村“一宅两院”项目，一期总投资260万元，目前已改造完成3户，分别为吴烈华、吴烈勇和吴西送家，由村集体公司自主运营，自2022年12月1日正式营业，仅2个月已创造营业收益11.5万元，村集体与农户签订20年房屋租赁协议，按改造面积每平米15元标准给予农户补贴。根据年度整体入住率，经营收益农户最高分红40%、村集体分红60%，当运营年度整体入住率超过五成时，另拿出运营纯收益20%用于奖励示范户。农户以劳务输出方式，参与民宿日常餐饮服务、卫生保洁劳务等，实现就地就近就业。目前带动就业岗位8个，预计每年户均增收5万元以上，促进村集体收入增加30万元。截至2023年4月，累计有15户农户意愿加入“一宅两院”民宿集群建设。二期计划通过推广“一宅两院”模式，进一步出台激励措施，充分盘活群众闲置房屋，引导政府、市场、群众三方投入，打造民宿集群，进一步增强石关民宿产业的整体水平和竞争力，实现全省乡村振兴轻量化实施典范。通过“一宅两院”模式，激活农村宅基地，以最小干预，最低成本，把村里闲置农房和闲置劳动力利用起来，既保护农民宅基地的收益，又吸引城市旅居养老人员，促进城乡要素流通，盘活乡村闲置资产，打通绿水青山向金山银山的转化通道。

2023年5月5日至6日，省委书记韩俊来到安庆市，调研石关乡“一宅两院”模式示范点，并指出要“盘活农村空闲住宅资源，实现农房变客房、田园变公园、资源变资产、乡村变景区[4]”。县委县政府提出打造“两山转化”实践地，打造大石关“运动康养示范区、一宅两院发源地、乡村振兴排头兵”

三、“一宅两院”石关模式的创新点

石关“一宅两院”模式的核心是“使用而不占有”，通过运营前置，对产品设计推敲，借力打力，依托并整合现状资源条件、基础设施、亮点项目，从“轻设计”的角度出发，打造独具“石关模式”的规划设计，做能让村民听得懂、看得到、学得会、说得來的简单设计。主要在以下几个方面进行创新探索：

1、“三轻”做法

何为“三轻”？一，轻设计：做村民听得懂、看得到、学得会、说得来的简单设计；二，轻改造：以“一宅两院”新乡宿理念为主体，既不影响农民居住需求，又解决了运营服务问题；三，轻运营：制定规范统一、可广泛推广、具有明确市场方向和定位的集体经营的运营标准。

2、“二八法则”

在设计和改造上采取“二八法则”，不要平均用力，在重要区域和亮点区域重点投入，出效果；其他区域尽量降低成本，便于后期示范形成样板模式推广。

3、“生意换生活”

城里人来乡村住乡宿，可以感受乡村环境、体验在地生活；乡宿主人住在自己的家里，既可以居家养老、照顾老人小孩，也可以做一些力所能及的事，为客人做饭、整理房间，一边生活，一边获得收入，带动村民致富。

四、完善“一宅两院”模式的思考建议

在中国广大农村，有大量闲置农房资源亟待盘活，“一宅两院”模式低投入、快运营、易推广，是更适用于一般条件乡村的改造模式。要以“一宅两院”模式，盘活农村闲置宅基地和闲置住宅，变“死资产”为“活资产”，变碎片化资源为整体性资产，促进城乡融合发展，壮大村级集体经济，增加农民财产性收入，还需在资源禀赋、统筹谋划、政策配套、农户参与等方面进一步完善，以期取得实效。在下一步的推广实践中，有以下建议加以注重：

第一，房屋选择。建议选择在山水特色明显、资源禀赋较好的村庄，原本建筑结构基础较好、保持完整的房屋，便于在改造中降低成本和风险，提升风貌和效果。

第二，改造过程。在改造时要按制定好的统一标准执行，包括户外环境、线路、室内软装、生活产品使用等，以标准化打造，保障安全和舒适。

第三，农户培训。在选择参与主体时，优先选择热情、好客、好沟通、做事认真、有学习意愿的农户，对他们进行管家技能、运营等培训，让他们可以持证上岗，在服务标准化的基础上又充满个性化和人性化。

第四，完善基础设施。政府要对村庄的环境、道路、水电、污水、安全、停车等基本的基础设施和公共服务进行布局和投入，必要时可适度超前谋划建设。

第五，多种运营方式并存。在未来，可以探索更多合作模式和多种运营方式，例如除了村集体以外，也可引进社会资本，以村企联动的形式，对闲置农房进行统一改造和运营委托管理，让更多资源进入乡村，盘活乡村闲置资产。

第六，进一步激活权能。在“一宅两院”基础上，考虑进一步推进农村宅基地资格权稳定和使用权放活，探索宅基地和农民房屋使用权出租、抵押、入股、继承、转让、互换、赠与、联建联营、委托经营、权益置换的实现机制，赋予宅基地更充分的使用权能。

在未来，通过推广“一宅两院”模式，希望可以真正还利于民，让农民致富，让村民回归，让乡村有生命、有希望、有未来，助力乡村全面振兴。

参考文献：

[1]孙君，农村宅基地改革的六种模式：70.

[2]孙君，农村宅基地改革的六种模式：68.

[3]孙君，农村宅基地改革的六种模式：69.

[4]韩俊在安庆调研时强调：抢抓机遇发挥优势 加快建设现代化产业体系，安徽新闻联播，2023-5-6.

作者简介：安徽誉阳投资控股集团副董事长、安徽誉阳建设有限公司总经理 陶义

安徽皖岳投资集团有限公司董事长 王贻峰

岳西县石关乡马畈村原村支书 吴烈勇

安徽誉阳投资控股集团有限公司董事长 沈欣

安徽誉阳投资控股集团有限公司执行总裁 张玉刚（通讯作者）