打开文本图片集

摘要：本文结合湾田国际中南商贸物流城发展现状，对湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地的发展条件、发展战略以及功能定位等进行详细分析，并提出符合湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地发展的规划策略，以期为推动湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地的可持续发展提供参考。

关键词：建材专业；市场集群；发展规划

结合资源分布特点以及湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地建设现状和基本要求，对整个区域范围内的实际情况进行分析，并利用组团的方式进行布局和优化，逐渐形成符合要求的布局结构形式。同时，将居住、生态休闲旅游以及工业物流等作为其中的重中之重，保证矿产资源得到科学合理的开发和利用，强调各种功能特色产业的集成发展，以期为建材专业的市场集群发展规划实施效果提供保障。

1项目概况

湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地由湖南湾田实业有限公司开发建设。项目总投资达150亿元，规划面积达5000亩，建筑面积500万平方米，建成后将吸纳1万家以上商家进场交易，年交易500亿元以上，可提供5万个以上就业岗位。包括：国际建材总部基地；国际石材产业园；中南（国际）五金水暖交易中心与中南（国际）居住配套中心；中南（国际）家装大世界，家具、布艺、灯饰及中南国际物流配送中心;中南（国际）小商品批发城，成为名副其实的物流航空母舰。湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地概况，如图1所示。

湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地为长沙市北区市场建筑组群一期，为匹配中南地区“首屈一指”的建材市场的目标，一期仅包含石材，陶瓷，卫浴三种业态，同时辅以必要的生活设施配套。设计在建筑布局中强调因地制宜，实现用地价值的最大化。湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地规划将西南角设置为市场的配套公寓区，从而使地块内市场区域相对完整[1]。市场功能区块在一期高压线以东布置南北两处品牌街，小型精品展销，配套商业中心及北侧酒店，以西布置大体量的展销中心，西侧及南侧布置下店上仓的立体街铺，同时结合不同功能分区之间形成的空间节点，将物流中心及高层办公，高层商务酒店及会展等功能空间布置其中，高层建筑成组布置，从而形成分区明确，布局有序，流线清晰的市场格局。湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地布局，如图2所示。

2项目发展机遇和前景分析

从宏观环境角度着手来进行分析，建材市场目前的整体发展形势良好，湖南三+一城市一体化发展的不断推进，对于项目发展来说可以为此提供更好的交通物流机会。特别是在国民经济快速发展形势下，城镇化进程推进速度不断加快，房地产市场整体发展形势良好，各种基础设施建设的持续性建设，对于建材起到良好的推动效果[2]。2010年1月11日国家发改委公布了《促进中部地区崛起规划》提出，到2015年，中部地区的城镇化率要提高到48%。城市化进程的加快，直接对房地产、基础设施以及消费和服务行业发展产生巨大影响，进一步带动建材行业的市场需求。随着长株潭一体化/3+5城市圈的实施发展，提升了湖南省在全国交通枢纽的重要地位，推动商贸流通领域迅猛发展，轨道交通建设和房地产项目，既为市场需求提供必要支撑，同时也为本项目创造良好的先天交通及物流优势。

从现阶段产业发展角度着手进行分析时，石材产业转型和升级是整个项目推进时非常重要的机遇，建材市场的需求相对比较高，对于未来项目发展可以提供可靠支持[4]。目前每年石材消耗总量已经达到了2亿㎡，预测石材年产量的增长率依然会保持在10％～15％之间，由此可以看出未来石材产业整体发展形势相对良好，当前中国石材企业需在技术、人才、管理、营销、品牌方面进行创新升级，对于项目的建设和发展至关重要。我国是世界上装饰材料生产、消费和出口大国，主导产品总量连续多年位居世界第一，贸易出口额仅次于意大利，排名世界第二位；陶瓷年产量超26亿㎡，卫生陶瓷超5500万件，是世界最大生产和消费国；涂料年产量仅次于美国，居世界第二位；03年后木地板产量达2.11亿㎡，产销量跃居世界前列；家具已成为生产、消费和出口大国；建筑五金年产值达1100亿元，成为五金生产大国；门窗市场世界需求量近年来保持在5亿樘左右，占世界的30%。

基于此，从多个角度着手展开详细分析，该项目所处区域位置的未来发展前景良好，对相关配套物业发展等可以提供最基本的支持。

3专业市场集群发展规划策略

3.1发展条件分析

目前整个区域范围内的交通具备条件，具有较为明显优势特点。场地区域的水路铁路交通具有较强的便利性特征，距长沙市绕城高速三环线入口仅1.5公里，距长沙新港万吨深水码头1.5公里，距长沙新火车货运北站不到1公里。除此之外，北面是以传统住宅区域为主，丁字镇村民基本上都散落居住在该地区，而东面则是以传统的村民住宅或者住宅开发区等相互组合而成。丁字东接线东侧是以希沃投资项目为主，在南面则是以物流片区为主，西面与京广铁路结合起来[5]。项目东面太阳山路是整个项目来回通行时必不可少重要干道，从长远角度来看，城市未来发展的重点会体现在项目的西片区。

3.2发展战略和功能定位

3.2.1发展战略

现阶段长沙市现有的建材市场基本上都会分布在市中心与老城区之间，距离相对比早些近，但是现有的硬件基础设施处于落后状态。基于此，湾田国际建材总部基地在规划和建设时，可以根据当地实际情况取长补短，为其提供可靠的硬件设施作为支持，将其区域范围内的交通优势特点充分发挥出来，吸引更多的客户入住，这样能够对整个市场发展起到一定带动效果。在整个发展过程中，以陶瓷、卫浴和石材三大行业作为其中的重点，吸引长沙现有的建材市场的大客户入驻。通过这种方式在其中的合理利用，可以强调三大行业的龙头地位，提升整个市场的品牌效应，后续发展综合市场。除此之外，遵循“先市后场”的市场建设规律。首先要做的一点就是要确定市场定位，并对市场发展空间进行不断拓展和优化，尤其是在市场建设规模不断扩大的形势下，促使市场发展规模得到及时的补充和完善，保证项目的建设档次得到提升。湾田国际建材总部基地的开发，虽然是“先场后市”的开发模式，在开发档次选择上应遵循市场建设规律，启动期的开发档次适中，以较低的成本，较好的交易环境，吸引新老经营户，着重在于聚集人气。随着市场人气日益旺盛，有迫切的拓展、提升需求时，逐步拓展空间，提升开发档次。

3.2.2功能定位

众所周知，该地区处于长沙市开福区与丁字镇交界位置处，其与长沙市中心之间的距离相对比较远，短期内并不容易将人气全部聚集起来。在整个建设用地上外围通常是以京珠高速或者长沙港码头等相互组合而成，整个交通流线相对比较便利，具有较强优势特点，可以以市场业态为依据，逐渐向城市周边进行不断大范围辐射。整个外围交通相对良好，可以形成有效的开发环境，为后续的批发零售等发展打下良好基础。

3.3功能分区

在整个市场规划和建设时，要强调合理性和针对性，在目前市场预期规划时，要将市场出席规划中的要求和要点等放在首要位置上，吸引更多不同的客户群体。根据中央景观大道于其两侧布置规模相当的四组品牌街，分别布置卫浴 石材 陶瓷等品牌商铺，品牌街由南至北延伸贯穿基地在外围城市道路上均形成良好的形象展示面，同时品牌街铺外围围合，内部规整的建筑形式一方面在各组团内部形成环形的交通流线。除此之外，组团内部的商业处理为两段的形式，从而形成各组团相互环通的流线关系，在品牌街东侧结合东侧道路的交通优势，设置卫浴展销及营销中心，结合两者中部的市场入口形成整体大气的建筑形象，在纵向规划道路西侧布置石材加工及仓储物流，在南侧的横向道路及汤家湖路之间设置下店上仓的立体街铺，立体街铺处理以连贯的内街模式，增强了建筑组群的整体感，在立体街铺南端三幢酒店式公寓，完善配套同时丰富建筑界面。在地块南北入口广场处设置服务市场的酒店 会展 商务办公及生活配套，在纵横横向道路交叉处布置市场的物流中心，酒店式公寓及生活配套商业裙房，同市场商业有机结合的散点式配套布置减少了配套的服务半径，提升了配套商业的价值。需要注意的是各配套均配以3幢相似体量的高层为主，处理过程中以围合的形式进行操作，与南北入口广场结合起来，有利于增强市场入口气势。

3.4适合建设的项目类别

在整个专业市场集群发展规划和建设时，要将初期任期聚集放在首要位置上，保证其整个建设档次和规模得到提升。结合湾田.国际建材总部基地的功能定位，同时还要将其市场功能作为出发点，对精品展销中心、精品商业街以及办公楼、公共基础设施等进行科学合理的规划和建设，不仅可以满足区域范围内不同群体的个性化需求，而且还可以提高市场集群发展规划水平。在整个项目规划和建设时，要将市场区域发展特色体现出来，同时还要强调交通性和稳定性，这样才能够在实践中逐渐形成良好的市场氛围和发展特定。将高压走廊作为其中的重点，对于整个地块来说，在自然分裂的基础上，促使区块相互之间可以形成密切的联系。对项目地块与整个区域之间的关系进行分析和处理，保证道路网络相互之间可以形成密切的联系，在功能上可以实现相互补充，并做好相互的依托。更重要的是还要强调档次的适中，保证各项战略思想的稳定实施，将市场区域特色体现出来，在高效通达的基础上，保证可以满足实际功能要求，加强对建材城景观环境的构建，尽量营造良好的环境。在开发时，开发初期要强调其经济性、可操作性，将重点放在中后期，体现出高品质的建设要求，保证整个规划科学性、合理性。

4结语

本文以湾田·中南（国际）商贸物流园暨建材总部基地为重点，详细分析建材专业市场集群发展规划的重点、要点和难点，仅仅把握住时代发展的机遇，构建良好的交通运行系统，将安全、舒适以及便捷等作为重点原则，实现与开敞空间的有效结合，以此来保证建材专业市场规划建设的持续性。

参考文献：

[1]王先庆，彭雷清.广州建设国际消费中心城市的特色优势与战略选择[J].城市观察，2022（01）：62-74+161.

[2]金琰，卢凤君.主动城镇化的乡村发展路径创新——花园村实践的理论解析[J].东北农业大学学报（社会科学版），2021，19（05）：13-23.

[3]程建华.数字经济背景下我国传统专业市场转型突围路径研究——以浙江省为例[J].南京理工大学学报（社会科学版），2021，34（05）：70-77.DOI：10.19847/j.ISSN1008-2646.2021.05.010.

[4]吴雪芬.“十四五”时期财政可持续发展研究——以浙江省X市A区为例[J].财政监督，2020（22）：54-61.

[5]宗会明，陈欣，易峥.基于POI数据的重庆市主城区批发业空间分布特征研究[J].现代城市研究，2020（05）：24-31.

作者简介：潘卫祥（1981-），男，汉族，湖南常德人，大学本科，工程师，主要从事建筑设计工作。