摘要：沦陷前后，武汉住宅房地产遭受巨大破坏，供需严重失衡，继而在市场上引发房地产产权纠纷以及一系列住房问题，如住房紧缺、房屋质量差，存在安全隐患、中间房东多，租房成本高、积欠房租等问题，这严重破坏了房地产市场，也扰乱了民生秩序，引起社会广泛关注。

关键词：沦陷时期；武汉；房地产；住房问题

1840年之后，中国被迫签订一系列对外条约，丧失一定的领土主权，但中国也因此逐渐打开国门，封建经济受到巨大冲击，逐渐被拉入世界资本主义经济体系。加上全国范围内的租界不断增多，外国势力不断扩大，中国近代的房地产业受此影响迅速诞生，并在全国形成蔚然大观之势。

1861年汉口正式开埠，至甲午战后，武汉近代房地产业开始兴起。从此时至1910年，清政府统治危机不断凸显，租界不断开辟，地价迅速上涨，“建房”、“卖房”者不断增多。1910—1929年外商洋行、买办相相继兴建办公大厦、公寓大楼，对房地产业发展起到带头作用，早期外资房地产业迅速发展。1926—1936年，近代民族资本主义工业的发展将房地产经营才逐渐将主动权转移到国内官僚及资本家当中。二三十年代武汉房地产业走向全盛时期，然而随着抗日战争的爆发，武汉房地产业迅速走向“破产”，沦陷之后更是全面走向衰弱，以此滋生众多问题。

本文即以沦陷时期武汉住宅房地产的主要问题为主题，深入探讨沦陷时期武汉的住宅房地产状况，以期展示出一定的社会民生和经济状况。一方面有利于更好地了解当时人民最基本的生活问题以及当时的社会面貌，以最大程度地还原当时的历史状况。另一方面厘清沦陷时期武汉住宅房地产的主要问题，以期进一步推动武汉城市史的研究。

一、沦陷前后武汉城市住宅房地产状况

（一）沦陷前的战争破坏

1937年日本全面侵华以来，战争不断席卷中国。武汉作为华中地区的枢纽，地理位置、交通位置十分优越，战略目标极为重要，因此日本竭尽全力开始进攻武汉，妄图迅速得以占领。如不断武汉进行各种空袭，既直接损害了武汉人民的生命安全，更造成了地区物资环境的破坏，如住宅房地产。

“（1937年）9月24日日军飞机数十架对武汉进行大规模轰炸，共计在汉口汉正街和汉阳襄河两岸投弹15枚，炸死市民302人，炸伤 542人，炸毁民房和商店306栋”、“1938年3月27日，日机70余架飞临武汉上亭，实施轮番轰炸。29日，再一次进行狂轰滥炸。这两次轰炸，总共炸死炸伤中国军民500余人 ，炸毁房屋300余栋”。[1]409而在武汉会战爆发以后，日本更进一步对武汉进行军事侵袭。“（1938年）7月19日的轰炸，日军出动飞机39架，投弹200余枚，仅武昌徐家棚一带就炸毁房屋500余栋，死伤1000余人” [2]595、“8月12日的轰炸，炸死中国军民447人，炸伤728人，炸毁房屋785栋” [1]410、8月16日（敌机）两批侵袭武汉，第一批四十六架，分六路在汉阳与汉口市区滥施轰炸，投弹百余枚，第二批三十五架，在武昌上空投弹百余枚。所投炸弹均落在住宅区内，汉口被炸地区为汉水街观音阁一带，武昌为丰巷、大诖家巷、承德里、文昌阁、武昌邮局或巷等处，汉阳被炸地点为泗明升龙巷、显正街、洗马街、栖贤寺、五圣巷、月湖堤。总计投弹六百六十余枚，倒塌房屋约三百栋，致死伤平民甚众。[3]“8月，日军在对武汉的轰炸中，共计投弹115枚，炸死炸伤居民3112人，炸毁房屋2298栋”。[2]595据《武汉市志·军事志》统计，“1937年8月21日—1938年10月25日武汉沦陷，武汉共遭受日机空袭72次，投弹3030枚，炸死1651人，炸伤3147人。炸、炸毁房屋3437栋。” [1]411

可以看出，在沦陷之前武汉地区就已经遭受了巨大的战争破坏，以房屋住宅为代表的生活资料受损相当严重，这为沦陷时期的各种住房问题埋下了伏笔。

（二）沦陷后的破坏

1.日军的焚烧和拆毁

日军在占领武汉之后，为了更好地削弱中国抗战力量、威慑地区人民，树立所谓的权威，建立殖民统治，同时也为了搜集搜寻修筑军营、碉堡、工事和交通设施所需要的砖瓦及木石材料，每到一处，便大肆烧毁市镇村庄，肆意拆毁公私房屋，所至之处皆成废墟，给武汉地区造成毁灭性破坏。

1938年10月25日夜，日军进入汉口，26、27日，先后进入武吕和汉阳。日军占领武汉以后，即在三镇疯狂纵火焚烧街市。在接连几天时间内，日军在汉口六渡桥至满春街、花鼓街上段、王家巷以及汉止街等最为繁华的商业区肆意纵火，烧毁房屋34640余家，导致12.4万人无处栖身。在武昌，敌人为了获取砖瓦木料，在徐家棚一带用钢丝绳套住房屋，用汽车拉倒，将木料砖瓦运走，共

拆毁民房809栋。[2]603

据统计，“抗战期间武汉三镇共损毁房屋12794栋；其中，除沦陷的边敌机轰炸损失近3500栋外，其余大部均为日军占领时所纵火焚烧或拆毁”。[4]441

2.美军的轰炸

除了帝国主义日本的直接破坏，与中国处于同一战线的的美国在抗战后期为了打击日军的斗志，削弱其战斗力，消灭其有生力量，尽快促使日本投降，开始对日本敌占区进行猛烈的空袭。在这种情况之下，武汉成为其重点打击对象。并且，美军在轰炸武汉时，大量使用燃烧弹，对房屋的催毁尤其严重。

“1944年12月18日．美军200余架战斗机、轰炸机轮番轰炸武汉，投掷

大量燃烧弹，汉口一元路至江边长约3公里、宽约5公里的地区一片人海、区内房屋全成焦土。同月21日，美国第14航空队和超级空中堡垒协同出击，轰炸汉口，投弹1000余吨，江边码头10多里长的棚户区，全部烧成灰烬”。[1]412

3.日伪征用占用住宅房地产

在武汉沦陷区。敌伪人数众多，势力庞大，占领时间长，武汉地区几乎被全部占领。[4]344在这种情况下，房屋住宅不仅是平民百姓生存的极大需求，也成为敌伪政府的首要需求，自身稳定之后，才能更好地控制沦陷区。于是，日伪征用、占用各类住宅房地产便成为沦陷时期武汉的常态。

一方面，日军全方位收集武汉地区住宅房地产相关信息，为征用占用房屋土地打下基础。如1941年汉阳县政府查明汉冶萍公司在汉阳的地产，列具清册送

交日本特务班、1941年三菱制纸株式会所调查即将征用的武圣庙复兴里民房、

1942年调查四明银行汉口分行在汉房地产等。[5]432-433

另一方面，敌伪政府不断征用占用武汉地区房地产。如1940年征用南湖土地，面积达419478平方公尺，629.217市亩[6]，1941年伪汉口特别市“借用”汉口商业银行行址[5]434、征用市福新路房屋第十三号房屋土地[7]、陈家墩一带被日军海军征用，涉及汉铁厂、平汉路局、建筑工局、东福公司等集体单位以及刘歆生等个人，总面积达9102.907市方[8]、征用府东四路民房[9]、1942年日海军号称为共存共荣大局，强行占用特二区黄陂路房屋二栋[10]、1945年伪汉口市政府为日军征用光华街民产[5]437……以四明银行为例，沦陷前其拥有营业和保管用房以及宁波里、四明里、二德里、清义里、荣兴里、前花楼、等地大量房产；沦陷后1943年日军汉口兵站司令部占用四明银行江汉路行屋、日军海军“管理”四明银行汉口分行清义里房地产及四益里、荣兴里之地皮[5]435=437……大多数房产全部由日军征用、占用。

这一时期无论是人民还是敌伪政府对房屋需求量都是极大的，但是由于沦陷前后武汉城市住宅房地产破坏十分严重，加上敌伪政府的性质也不会对此作出太

多有益调节，导致住宅房地产供求极为不平衡，以此引发诸多住房问题。

二、住宅房地产的主要问题

（一）房地产产权纠纷

自全面抗战爆发以来，武汉社会秩序极度混乱，民众流离失所，而关于市内

房屋地产之所有权问题，颇多纠纷，这引起日伪政府的极大重视。

1940年市社会局“实有慎重调查登记注册之必要” [11]、“武昌经事变之后，人民之房屋地产，不无变异，若不予以调查清理，则纠纷难免，他日势必影响人民之所有权，损害人民之法益”、“为防本市房屋地产，因主权不明，发生争执起

见，房屋地产之清理，再不容缓” [12]、1940年四月市社会局再称“鉴武汉自事变以还，居民率多避难离境，所有遗弃之不动产业，亦多杂乱无人看管，值兹中央成立，各地避难民众，均皆复归复业”、“关于业主之房屋，除有破坏不堪残存者，尚无任何纠葛外，其较为完整房屋多被各方借用，间有各业主故意混淆冒识者，种种情形，自为复杂”、“为安定社会秩序，以保护业主产权”，开始对房屋地产产权进行清理。[13]

1941年伪湖北省政府“为清理省会战后房地、避免发生侵占纠纷等情形起

见” [14]开始组建省房地清理委员会，继续对全省房地产产权等事业进行清理登记。1943年汉口特别市成立四周年时，也指出“本市自事变以还，民众流离失所，其后秩序渐定，市民复工复业渐多，但本市区内之民有产权，因战事之影响而引起纠纷者，殆为难免之现象”。[15]

沦陷前后，武汉地区遭受巨大破坏，民众遗弃房屋地产等，纷纷逃离武汉，而后武汉秩序渐趋稳定，市民回归，房屋地产所有权出现众多争议和纠纷，这迫使敌伪政府日益重视起民众的房屋地产所有权问题。

（二）住房问题

1.住房紧缺

上文提到，沦陷前后，武汉地区房屋损失受到日军轰炸、日军焚烧破坏以及

后期美军轰炸，破坏十分严重，“根据战后调查，沦陷期间武汉损失最大的就是房屋建筑，在日伪统治的7年间，共毁坏房屋7500余栋，约20万间”、“如果按1945年12月的价格估算，所毁公共和民用建筑价值在“三兆零七百六十余亿元。” [5]导论16武汉地区各类菜市场、交易场、停车场、标识牌等消失殆尽，“以房屋损失为例，如旧市政府一带，已成一片瓦砾，王家巷至民族路之密集廛已夷为平地，江汉路向东延展至旧巷德界一带，破瓦颓垣，不堪触目”、“上海、广州、平津、青岛等处，其损失之惨重，为有甚于汉口也！” [16]554因此就武汉房屋存在量上来看，可谓是严重不足。

而从当时的房屋需求量来看，一方面敌伪政府机构庞大，各级傀儡政权、伪政权组织需要大量房屋生活以及办公，他们不断征用占用武汉的各类房屋建筑，

这个上文已经详细论述。此外，他们也进行房屋租赁等，如1941年市警察局便

以七五折租赁民房 [17]……

另一方面，武汉沦陷前期“洎乎淞沪陷落，南京告急，下游商号，及首都机关，均各迁移来汉，人口激增，（房屋）遂有僧多粥少概” [18]。而在武汉趋于稳定之后，“四乡各处之居民，因苦于匪之骚扰，移居市区者日众，往时流离避难者者，复归者尤多”、“人口激增，住屋之需要必亟，试观近日之内街里巷，无处不闹着找觅住宅困难之谈议”、“盖时一家居住二间或三间者，亦已莫不分住其他亲友矣，是则汉口现时至感着房屋恐慌，居民之困难问题也明矣” [19]，据报道当时《大楚报》一记者欲迁往它地居住，一连三天挨家挨户询问，都未能寻到，皆被回复“各地人满为患”，这就反映出当时武汉房屋紧缺之严重。而除开本地人口增多需要房屋，“九省复归人员，经武汉者以交通工具缺乏，又必滞留转运，暂住一部房屋，于是武汉房屋缺乏之严重性，不免与日俱增” [16]554、诸多外邦人员也需要租房 [20]，这就再一次扩大了武汉房屋的需求量。

此外，在武汉地区房屋需求量极大的情况之下，本应大量扩建房屋，满足各方需求，日伪政府虽然也曾建设过一些公共建筑，比如1940市体育协会在江边修建简易体育场[21]、市建设局选定建筑市场修筑地点[22]、市儿童运动场[23]……总体上几乎没有什么发展。而在民用建设方面，大规模建设极少。据统计，“沦陷7年间新建里弄房屋仅有22栋（1939年同德里12栋，1941年荣华村10栋），其他零星建设以及维修工程均以工务局发放建筑执照的方式进行，1942年，工务局共发放修理房屋执照524栋，建筑房屋执照179栋，但实际进行建设的很少”、“与破坏进行比较，伪政府新建房屋不及损毁房屋的千分之三。” [5]导论15、16

因此，沦陷前及沦陷初期，房屋遭受敌伪政府肆意破坏和强征强占，而沦陷

后期人口渐多，总体供需失衡，住房严重紧缺和不足。

2.房屋质量差，存在安全隐患

自全面抗战爆发以来，武汉地区多遭遇战火，大多房屋被轰炸直接倒塌，还有部分房屋虽然在战火当中得以留存，但因为受其破坏，破损严重，未得到及时修理，再加上天气恶劣等，使得这类房屋存在巨大安全隐患，因此酿成灾祸。

因为天气恶劣损毁房屋者，早在沦陷前即有所凸显。1937年7月17日武汉连下数天大雪，积雪厚达八寸许，致使“贫民住宅压毁不少”。[24]而因战争破坏加上未及时修理者房屋出现问题者为甚。1940年2月，“本市沈家庙上河街，七十四、七十六、七十八等五号房屋，因年久朽腐，突于二十一日上午二时倒塌，发生死伤生命各节” [25]；1940年4月，警察厅指出“武汉经事变后，房屋破坏，而未经修理者，一受风雨剥蚀，即有倒塌之虞” [26]；1941年6月一般平民所租住光福街巷三巷十号房屋因“日久失修，房屋益日趋损坏，险象环生”，于（七）日下午五点四十分钟，陡然倒塌，屋内居民来不及躲避，被压伤者七人，更致一人死亡[27]；1941年8月，武圣宫川海售吸所房屋因“年久失修，墙危垣裂”，于

二十三日轰然倒塌，并连带将其紧邻门牌四十四、四十六、五十号等三栋房屋震

倒，计压死一人，重伤一人。[28]

由此可见，沦陷时期所遗存房屋很多存在着质量问题，安全隐患很高，这成

为当时武汉住宅房地产的一大突出问题。

3.中间房东多、租房成本高

在武汉的近代房地产业发展过程当中，除了房屋买卖，房屋出租也是其中一个重要的组成部分，而由租房带来的问题也是层出不穷，例如房东租客关系问题、租金租期问题等等。与租房相关的问题到了武汉沦陷时期也依然存在，这一时期，武汉成为“畸形的大都市”，因此租房也就出现诸多畸形现象。

武汉的房屋，跟地皮一样，操作在有钱人的手中，他们靠“房产”去操纵“房租”，而一般租客便要与房东进行商议，于是催生二房东甚至三房东四房东。大房东是房屋所有者，二房东是大批房屋租赁者，三房东四房东便成为“零售商”。而在很多时候，大房东并不在此，由二房东全权代理产权，他们便自由租售房屋、收取房租；倘若大房东在，二房东便以批发商的立场承租，随即转租三房东或者租户，获取利益，沦陷时期武汉的二房东被称为“房屋阀”。[29]在大房东、二房东、住户之间便始终存在着一种“剥削”关系，在此情况之下，住户首先面临的便是大房东的间接剥削，随后是二房东或三房东的直接加租等，这种层层剥削带来的结果只能是租价的普遍高涨。

沦陷前和沦陷初期，因为安全问题，民众皆想迁往稳妥之地，从武昌汉阳到汉臬，从汉口华界到特一二三区再到法租界，致使法租界等地成为寸土寸金之地，“月租一百元，预付三全月可居住，正大房间达三四百一月”，房租涨价者比比皆是，更有规定“民生路以上者，房主雇人看守房屋，租金另算；民生路以下的住户不计租金，但需自行请人看管。”[30]而待武汉局势相对稳定后，复归人员日众，因房屋稀少，供不应求，大东二房东等乘机获利，恶索挖费，在各租客头上加以相当之租费。租金普遍高涨，一般平民均感痛苦。[31]在永贵里加租案中，新业主甚至向租客加租一倍以上，引得租客一片哗然[32]、智民里经租账房压迫租房，在分租、加租、如何使用房屋等方面严格限制租客[33]、法租界内住户在自行担负水费的基础上，房屋租金又被上涨三倍，而房东却“毫无忌惮，一再勒令加租”，甚至企图再加租百分之七十，遭到租户向市府强烈控诉[34]……房租重这一问题在整个沦陷时期都未能得到解决，甚至延续到战后，1946年市政府指出由于房东二房东三房东等的层层剥削，租金不断上涨，更有不肖之徒勒索挖金。鉴于此，

市政府决定设立房租评价委员会，取缔二房东，让承租人直接与业主形成租赁关系，以此整顿租房市场。[35]

另外，还有政府等征租、加租情况。1938年第六区以支援前线抗敌将士、救护伤病官员为由，通知各业主与房客征募房租一个月，“由业主负担，房客垫

缴”[36]。1941年市警察厅又以百物高涨、各善堂房屋修理费升高为由准予各房东加租百分之十，导致“一般薪水兼房客，在加租和收入细微的两重压迫下不胜其苦”[37]……

4.房租积欠，引起纠纷

大房东二房东等与租户存在着层层“剥削”关系，它就如同一个“炸药桶”随时都可能被引爆，而这个导火索便是房租。住户能上交租金，矛盾便被暂时隐藏，一旦住户不能如期上交或者一直拖欠房屋，矛盾就会不断升级，甚至引发一系列纠纷。而上文提到沦陷时期武汉租房市场价钱普遍高涨，各租户的生活面临巨大压力，在这种情况之下，没钱的住户积欠房租，作为房东当然随之催缴，这样矛盾便一触即发。

据当时记者报道，三十一岁的汉阳人张汉斌时住在祥和里十六号，他将所租的多余房屋分租给在此地做买卖的周亮生，而周因生意不佳，拖欠房租数月，分文未付，张只得一再催索。在一次讨要房租时，二人发生争执，先是口角之争，随后引发暴力冲突，致使周身负微伤，最终二人诉诸法院。[38]四十四岁的汉阳人张炳焱经营蛋业，他以余资置下洪益巷四十号及蔡家巷四十二号房屋并相连为一大栋。后张避难乡间，将房屋租与谢昆臣，租金八十元。后张以市面繁荣为由，提出加租条件，经二人磋商，谢应自1931年元月起加租六十元，共一百四十元。数月之后，谢已积欠房租五百八十元，张随即想要与谢解除租约，但谢不置可否，最后张请求政府才得以解决。[39]

沦陷前以及沦陷后期，武汉住宅房地产遭受到了巨大的破坏，总体供需严重失衡，房地产市场乱象丛生，这迫切需要得到政府的重视和迅速解决，以安顿民生，维护社会秩序。

参考文献：

[1]武汉地方志编纂委员会：《武汉市志·军事志》，武汉大学出版社，1992年。

[2]皮明庥、欧阳植梁：《武汉史稿》，中国文史出版社，1992年。

[3]《（敌）机八十一架 轰炸武汉 以住宅区为目标》，《申报》1938年8月17日，第二版。

[4]徐旭阳：《湖北国统区与沦陷区社会研究》，社会科学文献出版社2007年版。

[5]涂文学主编：《沦陷时期武汉的经济与市政》，武汉出版社2007年版。

[6]《当局征用南湖土地》，《大楚报》，1940年2月14日，第五版。

[7]《福新路十三号被征用房屋》《市福新路征用房屋》，《大楚报》第五版，1941年6月25日、8月12日。

[8]《汉口特别市政府公告》，《大楚报》，1941年9月13日，第五版。

[9]《府东四路，征用民房》，《大楚报》，1941月9月26，第五版。

[10]《日海军用房屋二栋》，《大楚报》，1942年3月21日，第三版。

[11]《确定房屋地产所有权》，《大楚报》，1940年1月29日，第七版。

[12]《确定房屋地产所有权 组建业主调查委员会》，《大楚报》，1940年2月14日，第七版。

[13]《市社会局将组织业主调查委员会》，《大楚报》，1940年4月28日，第七版。

[14]《鄂省府即将成立省会房地清理委员会》，《大楚报》，1941年4月17日，第五页。

[15]汉口特别市政府秘书处《汉口特别市政府四周年市政概况》，汉口特别市政府财政局出版，1943年4月。

[16]李泽主编：《武汉抗战史料选编》，第554页，1985年版。

[17]《市警察机关租赁民房》，《大楚报》，1941年1月8日，第五版。

[18]《事变前后之武汉—衣食住行演变概况》，《大楚报》，1940年3月26日，第四版。

[19]《汉市繁荣富贵人口激增 民居问题深感困难》，《大楚报》，1940年4月1日，第四版。 [20]《友邦人民租赁国人房屋 应先向房地会商洽》，《大楚报》，1941年4月30日，第五版。

[21]《特三区简易体育场 最近即将竣工》 ，《大楚报》，1940年4月8日，第七版。

[22]《市建设局建筑市场》，《大楚报》，1940月4月19日，第七版。

[23]《市儿童运动场明日兴工建筑》，《大楚报》，1940年7月14日，第七版。

[24]《武汉大风雪》，《新闻报》，1937年1月19日，第二张。

[25]《破败房屋倒塌堪虞》，《大楚报》，1940年2月2日，第七版。

[26]《安徽街 五号房屋顷危堪虞》，《大楚报》，1940年4月8日，第七版。

[27]《房屋倒塌酿成惨剧》，《大楚报》，1941年6月10日，第五版。

[28]《房屋倒塌压毙老妪》，《大楚报》，1941年8月24日，第五版。

[29]《二房东可称“房屋阀” 住户受层层剥削》，《大楚报》，1943年2月26日，第二版。

[30]《事变前后之武汉—衣食住行演变概况》，《大楚报》，1940年3月26日，第四版。

[31]《本市繁荣日盛 住宅供不应求》，《大楚报》，1940年4月4日，第七版。

[32]《房东与房客之间》，《大楚报》，1941年6月1日，第六版。

[33]《智民里经租账房 压迫住客》，《大楚报》，1941年6月10日，第六版。

[34]《新成里加租案》，《大楚报》，1942年3月7日，第三版。

[35]《汉口市政府关于准函送省号会第一届第一次大会决议武汉房屋缺乏嘱咐将执行情形填表送会汇办等由复清查照的函》，1946年10月18日，武汉市档案馆藏，档号LS000009-WS0030-0001。

[36]《征募房租一个月》，《武汉日报》，1938年10月27日，第二版。

[37]《房租准予加百分之十》《加租与米贴，《大楚报》，1941年3月24、25日，第五版。

[38]《索讨房租 惹起纠纷》，《大楚报》，1940年5月22日，第七版。

[39]《住的纠葛 层见跌出 业主控告 房客抗租》，《大楚报》，1914年9月9日，第五版。

作者简介：张恒品（1996年-），男，土家族，湖北恩施人，江汉大学，硕士研究生，研究方向中国近现代史。