摘 要：近几年我国经济飞速发展，城市化进程不断深入，城市人口逐渐饱和迫使轨道交通的快速发展，快速发展的城市轨道交通建设与日益紧张的城市土地资源形成了矛盾，立足于"土地再生"的轨道交通场段上盖物业综合开发为城市发展带来了新思路。结合无锡轨道交通1号线雪浪坪停车场上盖开发，从开发模式、开发过程中的问题两方面，介绍和分析了土地开发模式、产权交叉、盖上盖下交叉管理、列车噪音等问题，以期为后续场段物业开发提供经验。

关键词： 上盖开发 TOD 一体化 轨道交通

1 雪浪坪停车场上盖物业开发模式

1.1 项目概况

雪浪坪项目是无锡首个地铁停车场上盖开发项目，位于无锡经济开发区，毗邻太湖，是结合雪浪停车场上盖及周边白地设计的综合住宅区项目。项目占地约16万平方米，总建筑面积约46万平方米，地上建筑面积约39万平方米，停车场面积约7万平方米，是集地铁、住宅、商业、办公、公寓为一体的大型综合型地铁上盖物业，无锡地铁1号线南延线雪浪坪站将与建成后的雪浪坪项目无缝连接。

1.2意向开发商合作

雪浪坪停车场上盖项目经历多家意向开发商且非最终合作开发商，意向开发商参与项目设计和前期工作。前期与意向开发商合作的优势是项目设计以地铁为主，意向开发商意见仅做参考，除盖上结构相连的物业外，其余调整余地较大；劣势是意向开发商投入和对最终获取项目的决心不够，盖上户型按盖下初步设计时的意向开发商建议预留且基本不可变，给合作开发商带来开发压力，最终开发商对项目存在了解困难和前期工作衔接困难。

1.3 土地取得

雪浪坪项目的开发模式是地铁集团实施一体化设计盖上盖下方案，完成停车场盖板建设后，直接获取上盖开发用地并装入项目公司，后续采用项目股权转让的方式由合作开发商实施盖上物业开发。

2 雪浪坪停车场上盖物业开发前期问题分析

2.1 雪浪坪项目的产权交叉问题

由于停车场和上盖区共用同一片土地，而产权分属不同的主体，因而需划分各自的产权。雪浪坪上盖开发区域以高度划分，以停车场盖板的高度，来区分盖下停车场和盖上开发部分。对于给上盖使用的坡道、交通等，划分为盖上产权；盖下消防车道排烟口位置高度方向所有范围划分为盖下产权。前期产权划分若不够明确，也会带来如下问题：

由于停车场及上盖平台的使用要求，导致其各部分设计并不能在高度方向严格分隔，设计、施工及后期交付后会互有交叉，例如伸至二层盖板上，与住宅合建的停车场排烟井等；本该属于停车场，但须在盖板顶部开口的消防车道排烟口等，如果前期出让时对高度方向的产权未界定明确，易造成产权划分和管理问题。以高度界定产权，停车场及上盖建设过程中会出现沉降，沉降后其实际划分高度会出现与出让条件不一致的状况。

2.2 盖上盖下建设方案交叉影响项目管理

盖上盖下的设备管线以及交通流线等，若不能在设计及建设阶段有效进行区分，其交叉会带来使用和管理的问题。停车场盖下排烟井设计时和盖上建筑合建，则其会排烟至盖上，影响盖上环境，易导致投诉，其维护也需盖下运行人员到盖上，产生管理上的问题；管线上，盖上与盖下的水暖管线要各成系统，分开设计和排放，不应合用管线及设备产生交叉，以免管理责任难以划分，盖上盖下的设备消防水池、水箱、化粪池等都应分开设置在各自的产权范围内；盖上的排水系统也应合理设计排水路径，不应将水直接排至停车场范围内，影响停车场运营。

在交通组织上，由于道路开口的限制，可能会出现停车场和盖上的交通混行的情况，导致停车场车辆和盖上车辆的管理问题。设计时应尽量避免交通交叉，将盖上盖下出入口分开设置，或采用合理的门禁管理方式，防止混行的问题。

2.3 雪浪坪项目的减震降噪

雪浪坪停车场以环评作为停车场减震降噪的依据来进行减震降噪的措施处理，可能达不到盖上住宅业主对于减震降噪的要求，由于居住属性对于噪声和振动的要求过高，若不进行专项设计和处理，容易导致业主的后期投诉。

3 场段上盖物业开发的建议和措施

3.1采用一体化设计

采用一体化开发模式，盖上盖下一体化设计同步进行，同期稳定盖上和盖下方案，对于产权不易划分的部位，如停车场排烟井等，采用合理的设计方法，如改成侧面排烟的方式，来减少盖板之间的交叉。由于停车场和上盖项目在高度方向有交叉，可采用BIM模型或其他立体模型等，对盖上区和盖下区进行立体确权，运用精确的模型较为准确的划分盖上和盖下的产权范围，对盖上盖下交叉的部分用三维定点的方式准确确定产权区域，减少纠纷。准确划分的前提是方案要足够稳定，不然后期项目方案修改可能会因项目的产权划分范围产生阻碍。针对盖上和盖下产权在高度方向有交叉的部分，在设计中，进行合理划分和遮挡，减少项目运行过程中产生不同产权部分使用之间的相互影响。

3.2.采用一体化施工

合理设计盖上盖下的给排水、消防、暖通、电气、燃气等设备管线，上盖的各类管线及管道应自成体系，尽量不与盖下管线汇合使用；上盖须落地的各管线应结合室外管线统筹设计，在盖板外墙边设置综合管道井，将管线统一进行组织落地，避免落在停车场范围内，并相对独立分别接入市政接口；上盖物业开发的管线、设备房间、构筑物等，不穿越上盖盖板进入停车场。上盖的出入口位置、车行及人行流线，应避免与停车场流线交叉。

3.3.开展专项研究

采取考虑到盖上住宅噪声环境舒适度的要求，合理采用振动及噪声评价标准。收集充足的输入条件，采取合适的计算模型，进行仿真计算：通过对轮轨发声的模型模拟、盖上盖下整体有限元传声模型的建立计算及修正，并通过实测矫正模型，获取较为准确的声源模型及项目的声环境及振动模式，减少预测计算与实测数据的差异；提供具体的停车场振动噪音预测结果为实际减震降噪手段提供依据。

对超标区域进行系统性的分析，根据不同区域源强特性不同、影响程度不同、振动传播与轨道结构不同、可实施控制措施不同，实施针对性更强，措施更为具体的方案；并将减振降噪措施的影响返回仿真模型中，重新对结构的减振降噪效果进行模拟，逐次分析，从而获得精确预测的措施方案。减振降噪的专项研究可从设计预测到施工实测进行完整的追踪和研究，从而为停车场上盖建设保留足够充足的数据和资料作为开发参考。

4 结语

快速发展的城市轨道交通建设与日益紧张的城市土地资源形成了矛盾，立足于"土地再生"的轨道交通场段上盖物业综合开发为城市发展带来了新思路。本文从前期拿地入手，针对设计方案、项目管理、列车噪音三个方面进行分析，并给出措施与建议，方案层面需要统筹协调场段与开发的关系，优化方案，充分权衡各方影响因素，做到盖上盖下一体化设计设计、施工，实现上盖物业开发改善城市空间结构、反哺轨道交通发展。