摘要：我国商品房预售制度在城镇化高速期支撑了住房供应，但伴随市场供需结构转型与风险累积，其制度缺陷日益凸显。当前，购房者权益保障不足、房企高杠杆风险传导、政策监管滞后等问题，倒逼预售制改革加速推进。本文从市场变革视角出发，分析供需调整、政策升级与风险演变对制度转型的驱动作用，提出“短期补漏、中期试点、长期并轨”的渐进式改革路径，并强调政策协同、预期引导与法治保障的配套措施，旨在为行业高质量发展提供制度支撑。

关键词：商品房预售制；现房销售；资金监管；渐进式改革

当前，我国房地产市场正经历深刻变革：城镇化进程放缓推动住房需求从“量增”转向“质升”，改善型需求增长与区域市场分化并存，传统预售制依赖高周转、广覆盖的模式面临适配性挑战。政策层面，监管重心从“因城施策”转向风险精准防控，2023年住建部强化预售资金“全过程监管”，凸显保障民生与稳定市场的双重目标。然而，房企资金链压力与监管执行差异，导致部分项目烂尾风险上升，试点城市改革成效参差不齐，暴露制度转型的复杂性与紧迫性。在此背景下，探索预售制改革路径，既是平衡行业短期风险与长期发展的现实需求，更是推动房地产市场平稳转型的重要课题。

1我国商品房预售制度的提出与演进

1.1商品房预售制度的提出与发展

商品房预售制度，是指房地产开发企业在房屋竣工前，与购房者签订合同并收取部分或全部房款，再将资金用于项目建设的销售模式。其核心法律特征体现为：购房者基于合同提前支付房款，开发商承担按期交付义务，双方形成债权债务关系；政府通过预售许可审批与资金监管介入市场，平衡开发效率与购房者权益保护。该制度的发展可分为三个阶段：1994年《城市房地产管理法》首次明确预售合法性，为房企快速回笼资金提供法律依据；2010年住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，尝试建立资金监管框架；2022年央行与住建部联合推行预售资金全额监管，要求各地设立专用账户并实行全程监控，标志着监管体系从“形式审查”转向“实质管控”。

1.2商品房预售制度与现房销售制度的对比

优势上，商品房预售制度允许开发商在项目未完工时提前销售，通过购房者预付款快速回笼资金，显著缩短开发周期并降低融资成本。这种模式在城镇化高速期支撑了住房大规模供应，缓解了居住需求压力。相比之下，现房销售要求房屋竣工后交易，购房者能直接查验质量，避免“图纸买房”风险，交易过程更透明可控。

劣势上，商品房预售制的核心缺陷在于风险分配失衡。购房者提前支付房款却无法监督资金用途，一旦项目烂尾或质量不达标，维权成本高企。部分房企挪用预售款加剧了债务风险，形成“开发商跑路、购房者买单”的困局。现房销售虽降低消费风险，却大幅提高开发商资金门槛。房企需垫付全部建设成本，可能抑制中小房企参与积极性，甚至导致市场供应收缩。

2市场变革下商品房预售制度面临的新形势

2.1供需结构从规模扩张到结构优化

当前住房市场正经历深刻调整。需求端，购房者从“抢房上车”转向追求品质，改善型住房成交占比持续攀升，“房住不炒”政策进一步压缩投机空间，市场回归居住本质。供给端，房企高杠杆模式难以为继，暴雷事件加速行业洗牌，国有资本通过并购重组增强话语权。供需双向收缩下，传统预售制依赖的“快周转、广覆盖”逻辑逐渐失效，行业转向精细化运营，倒逼销售制度与市场需求重新适配。

2.2政策监管从宽松到严控的转向

政策监管呈现“堵漏洞、防风险”新特征。中央层面，预售资金监管从部分管控升级为全额、全流程监控，地方政府结合实际情况细化规则，例如郑州推行政银共管账户，按工程节点拨付资金。同时，海南、北京等地试点现房销售，探索制度转型路径。但区域差异显著：一二线城市依托政策与资金优势推进较快，三四线城市受限于市场承载力，改革面临“水土不服”。政策收紧虽强化风险防控，也考验房企资金链韧性。

2.3风险影响从经济问题到社会问题

商品房预售制缺陷正从单一经济风险向社会领域蔓延。房企挪用预售款导致项目烂尾，引发“停工-违约-停贷”恶性循环，购房者维权事件频发，冲击社会稳定。此类风险传导暴露制度深层矛盾：开发商过度依赖预售资金扩张，购房者被动承担交付风险，地方政府陷入“保交付”与“稳经济”的两难。民生问题与金融风险交织，倒逼改革从经济调控转向社会治理维度突破。

3市场变革下商品房预售制度改革的必要性

3.1制度缺陷显性化倒逼改革

商品房预售制长期存在资金监管漏洞。预售款本应用于项目建设，但部分房企将资金挪作他用，导致工程款拖欠、项目烂尾。尽管2023年新政要求预售资金全额监管，但执行中仍存在“明管暗流”现象，购房者难以监督资金流向。与此同时，制度权责分配严重失衡：购房者需提前数年支付房款，却无法参与施工监督；房企即便违规挪用资金，处罚力度也低于其获利空间。这种“风险全由买方扛、收益多归卖方享”的格局，加剧市场信任危机，倒逼监管框架从“形式合规”转向“实质保障”。

3.2金融安全与行业转型双重驱动

商品房预售制与房企高杠杆模式形成深度绑定。开发商通过预售快速回笼资金，再投入新项目扩张规模，这种“借新还旧”的循环推高债务风险。一旦市场下行或融资收紧，资金链断裂可能引发行业系统性危机，威胁金融稳定。与此同时，行业正从“拼速度”转向“拼质量”，购房者更关注房屋品质与交付保障，倒逼房企提升产品力。预售制依赖的“快周转”逻辑与精细化发展需求脱节，唯有改革销售制度，才能推动行业摆脱债务依赖，转向可持续竞争轨道。

3.3政策导向与社会治理升级要求

中央将“保交楼”纳入二十大报告，明确要求压实地方政府责任，从顶层设计层面推动预售制度调整。政策导向从单纯刺激行业发展，转向防范风险与保障民生并重，倒逼预售制强化资金监管与交付保障功能。与此同时，住房问题逐步从经济增长引擎回归基本民生属性，社会治理更强调公平性与稳定性。预售制下购房者权益受损引发的群体事件，已超出经济范畴成为社会治理难点，亟需通过制度重构平衡各方利益，实现“住有所居”的民生目标。

4市场变革下商品房预售制度改革的路径探索

4.1短期内，修补现行制度漏洞

短期内改革需聚焦堵住资金监管漏洞与优化房企信用管理。一方面，引入第三方审计机构对预售资金流向进行独立核查，确保专款用于项目建设；同步推行按工程节点拨付机制，在基础施工、主体封顶等关键阶段，经监理确认后分批放款，形成“干多少活、拿多少钱”的约束逻辑，既防资金挪用，又保施工连续性。另一方面，建立房企“红黄绿”信用分级制度：绿色企业保留预售资格，黄色企业提高监管保证金，红色企业暂停预售资质。通过动态评估工程履约、债务偿还等指标，实现“奖优限劣”，既倒逼企业规范经营，又为优质房企留出发展空间，减少政策“一刀切”对市场的误伤。

4.2中期内，渐进式的试点过渡

中期改革需兼顾市场稳定与制度转型。一方面，按城市能级差异化推进：三四线城市保留预售制以维持供应稳定，避免房企退出导致市场“失血”；一二线城市依托政策与资金优势，逐步扩大现房销售试点，如北京在土地出让中附加现房条件，海南全域推行现房交易，通过局部试水积累经验。另一方面，按产品类型分层管理：针对刚需购房群体，允许中小户型项目试行预售，降低购房门槛；高端改善型住房则强制现房销售，利用高净值客户对品质的敏感度倒逼房企提升产品力。这种“分城分策、分类管理”模式，既避免“一刀切”冲击，又为制度转型预留缓冲期。

4.3长期内，构建多元销售体系

长期来看，需建立“两条腿走路”的销售制度。一方面，允许预售制与现房销售长期并存：中小城市或刚需项目可保留预售，缓解房企资金压力；重点城市或高端项目逐步转向现房销售，通过市场分层满足差异需求。另一方面，配套政策需同步调整：对现房销售项目给予开发贷利率优惠，降低企业融资成本；土地出让金可分期缴纳，避免房企短期资金压力过大。这种“制度双轨+政策适配”模式，既保留预售制历史作用，又为现房销售推广创造条件，最终形成灵活可持续的住房供应体系。

5市场变革下商品房预售制度改革的保障措施

5.1政策协同机制实现纵向穿透与横向联动

改革需构建“全国一盘棋”的监管框架。中央层面制定统一规则，明确预售资金监管、房企准入等底线要求，避免地方各自为政；同时赋予地方适度弹性，例如三四线城市可延长预售资金拨付周期，缓解中小房企压力。横向协作上，建立住建部门牵头，金融监管、司法机构参与的联席机制：住建负责预售审批与工程监管，银保监监控资金流向，法院优先处理烂尾楼纠纷。通过定期信息共享与联合执法，打破部门壁垒，形成监管闭环。

5.2市场预期管理实现信息透明与信心修复

稳定市场预期需从信息透明入手。一方面，建立政策解读常态化机制，例如住建部定期召开新闻发布会，向公众说明改革目标、进度与风险预案，用“官方定调”减少市场猜测，避免恐慌性抛售或抢购。另一方面，总结试点城市经验，编制《现房销售操作指引》，明确流程标准与风险控制要点，供其他城市参考。通过“政策说清楚、经验送上门”，既增强购房者对改革的信任度，又帮助地方政府与房企把握转型节奏，形成“稳预期-稳市场-稳发展”的良性循环。

5.3法治保障建设实现立法完善与司法实践

法治是改革落地的根基。一方面，需修订《城市商品房预售管理办法》，明确资金监管各方的“责任清单”：银行负责账户监管，政府监督工程进度，房企承担交付义务，避免互相推诿。通过立法堵住“钱被挪走、无人担责”的漏洞，让监管有法可依。另一方面，司法实践需创新突破，例如借鉴浙江等地经验，在房企破产案件中探索“购房者优先受偿权”，确保购房者比普通债权人优先拿到房款或房产。这种“立法扎紧篱笆、司法兜住底线”的双重保障，既能震慑违规行为，又能增强公众对制度改革的信心。

6结论

总而言之，商品房预售制度的改革，只有采取渐进式的路径，才能既缓解短期阵痛，又为制度重构赢得时间窗口。未来需持续跟踪试点成效，动态调整改革方案，最终实现住房市场效率提升与风险防控的双重目标。

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作者简介：白雪松（1976.11-）男，汉族，内蒙古通辽人，本科，高级经济师，研究方向：建筑与房地产经济。