摘要：城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，保障性租赁住房与城市更新融合成为破解空间与民生矛盾的核心路径。本文以重庆市渝中区为样本，基于“空间生产—社会融合—治理创新”框架，分析现状与难点，探讨存量盘活、征收改造等前期模式，阐释“以租代征、散租整用”新模式的创新价值，结合金银湾 184 号项目提出实施路径与优化建议。研究表明，轻资产模式为高密度老城区实现空间高效利用与社会融合发展提供可行方案。

关键词：保障性租赁住房；城市更新；以租代征；存量盘活；渝中区

我国城镇化进入“存量提质”转型期，城市更新与保障性租赁住房建设上升为国家战略。重庆市渝中区作为“母城”与现代服务业核心区，面临空间饱和、近 50% 老旧小区需改造压力，同时流动人口密集、青年租赁需求旺盛。如何破解存量空间低效供给与高品质租赁需求之间的突出矛盾？渝中区通过探索两者融合路径，构建多方共赢可持续生态，为全国同类城区提供借鉴。

一、实践探索：从多元模式到路径创新的渝中突破

基于空间生产、社会融合和协同治理理论，渝中区形成多层次融合发展模式体系，并持续迭代创新。

（一）多元模式筑基：存量盘活与征收改造的先行实践渝中区早期通过“存量盘活”与“征收改造”模式积累基础经验。

存量盘活模式：以张家花园项目为代表，采用“历史建筑保护性改造 + 保障性租赁住房”思路，区城市发展集团自筹资金，保留青砖灰瓦等历史元素，改造为 168 套保障性租赁住房，实现历史文脉与住房保障的统一，曾在全国城市更新试点工作视频会上交流经验。但该模式需完整产权基础，适用范围有限。

征收改造模式：以建融家园中山四路 83 号项目为标杆，政府主导征收危房产权，解危加固后改造 41 套租赁房源，低价租金实现长期满租。作为重庆首个存量住房改建保障房项目，亮相“奋进新时代”主题成就展。但此模式征收成本高、周期长，社会协调难度大。

（二）模式突破：“以租代征、散租整用”的创新实践

当前，保障性租赁住房和城市更新面临资金平衡难、社会资本参与不足、空间约束及运营可持续性等挑战。渝中区依托相关理论框架，借鉴上海、深圳等项目经验，创新推出“以租代征、散租整用”模式，即通过长期租赁获取使用权，不改变产权归属，规避巨额征收投入，破解产权分散难题，实现政府、业主、租客三方共赢，为高密度老城区融合发展提供更具操作性方案。

二、路径构建：以金银湾 184 号为蓝本的实施建议

金银湾 184 号项目作为“以租代征、散租整用”典型案例，采用“国有平台+专业运营”模式，分散收储实现规模化运营，破解“集体行动困境”，实施路径主要包含五大环节：

（一）项目遴选与评估。优先选择轨道站点 800 米内、产业园区周边等租赁需求旺盛区域，聚焦 2000 年前建成、结构安全但功能老化的住宅，街道社区摸底民意。开展经济测算，匹配相关资金与补给，结合区域优势规划特色租赁项目，如学区陪读、就医陪护等。

（二）动员与收储。成立区住建局牵头的工作专班，通过居民会议解读政策，并打造样板间展示效果消除疑虑。国有平台与居民签署 10 年长期租赁协议，按市场价支付租金，自愿分批推进实现“散租整用”。

（三）改造与提升。申请老旧小区改造专项资金、保障性租赁住房补贴及增值税减免等支持。采用室内外一体化设计，规模化装修降本，植入共享客厅、洗衣房等公共配套提升品质。

（四）运营与管理。成立国有平台与专业公司合资运营主体，品牌化管理，并与周边企业合作定向配租。利用闲置空间开展便利店等低干扰经营，提升综合收益。

（五）退出与续约。引入智慧社区提效，合同明确期满退出机制与违约条款，提前协商续租、收回房屋等事宜。

三、发展借鉴：推动融合发展从“试点”走向“体系”

“以租代征、散租整用”模式虽成效显著，但面临协同机制缺失、资产控制力较弱、收益平衡难、产权协调难等挑战。需从政策、融资、治理三方面发力，推动“项目试点”到“体系构建”的跨越。

（一）创新政策支持体系，强化制度保障。出台专项工作方案，明确项目标准、流程及优惠，给予“改造 + 运营”叠加补贴，落实税收减免，健全“租购同权”机制等。

（二）拓宽融资渠道，破解资金难题。建立优质项目白名单，鼓励金融机构提供租金质押长期低息贷款。探索 REITs 等创新金融工具，设立融合项目子基金。完善“保底租金 + 收益分成”机制。

（三）完善协同治理机制，提升运营效能。利用空间资源配建社区食堂、共享书房等设施。通过“三上三下”工作法保障居民全过程参与。深化“国有平台+专业运营”模式，依托数字化平台实现租赁、物业、社区等服务功能一体化。

四、价值彰显：学术、应用与社会的多重效益

渝中区融合发展实践在学术、应用和社会层面效益显著，提供了可复制经验。

（一）学术价值：构建融合发展的理论分析框架。提供鲜活案例，揭示存量城区融合发展逻辑，填补高度建成区协同推进的理论空白。新模式为产权分散下存量盘活提供新视角，丰富城市存量空间治理研究维度。

（二）应用价值：破解实践困境的“渝中方案”。破解两大战略实施难题，盘活存量降低用地成本、多元模式缓解资金压力，以运营收益与居民参与提升认同度。

（三）社会影响：民生改善与城市发展的双赢效应。民生上，提供“小户型、低租金、优区位”房源，稳定新市民预期；治理上，改善人居环境，推动完整社区建设，创新基层治理；发展上，促进职住平衡，提升人才吸引力，助力都市建设。

五、结语

渝中区“以租代征、散租整用”模式以轻资产运作激活存量空间，破解资金、产权与空间难题，实现效益统一。未来可完善政策与协同机制，推动模式规模化复制，为全国老城区高质量发展提供“渝中方案”。