摘要：在整体经济和社会环境的影响下，房地产行业面临了一次又一次寒冬，房地产行业步入微利时代已是大势所趋。作为以盈利为目的的房地产开发企业，需要通过成本的有效管控，在提升产品品质的同时合理的降低项目的成本，从而提升利润空间，所以成本管控对房地产企业就显得尤为重要。有效的成本控制管理是每个房地产企业都必须重视的问题，抓住它就可以带动全局，从而增强了企业竞争实力，使企业适应经济发展的形势，为企业带来效益。门窗按照所处部位分为内窗和外窗，其中外窗作为建筑物的主要维护构件之一，不但是建筑造型的重要组成部分，还是建筑物重要的功能构件，起到通风、采光、保温、隔热、隔声、防水的作用。外窗类型众多、价格各异，在建安成本中的比重较高，需要在成本工作中重点关注。本文通过对外窗成本影响因素的分析，剖析了房地产企业外窗成本控制的要点。

关键词：外窗；成本控制

1外窗成本影响的因素

1.1体形系数

体形系数指的是建筑物与大气接触的外表面积与其可包围的体积的比值，其反应了建筑体型的复杂程度，体形系数越大，说明体型越复杂，对应的围护结构散热面积就越大，结构的热量损失就越大，所以对维护结构的节能要求也就越高，外窗作为重要的围护结构，对其要求也越高，对型材、玻璃、五金等基本构成部分也相应提高了要求，最终导致成本增加；此外体形系数反应的是建筑物外表面和体积的关系，其数值越大，说明单位体积的维护结构面积越大，所维护结构的成本也会越高。

1.2窗墙比

窗墙比指的是窗户洞口面积与所在朝向立面面积的比值。查阅DB64/521-2018《居住建筑节能设计标准（修编）》中≥4层的建筑，外墙的传热系数限值为0.45W/（㎡K），外窗的传热系数限值为2～2.2W/（㎡K），传热系数就是围护结构传递热量的能力，数值越小保温性能越好，外窗的传热系数限值远大于外墙的传热系数限值，可以得出外窗的保温性能远不如外墙的保温性能，所以窗墙面积比越大，即外窗在外立面的面积比例越高，越不利于建筑节能，对外窗的节能要求也就越高，所以造价也相应就越高；同时外窗的造价要高于外墙，所以外窗的占比增加会导致建筑物建安成本的增加。

1.3主要构成

以普通高层住宅为例，外窗在整个可售面积成本中的占比大概为3%～6%。外窗的成本包含了型材、玻璃、五金件、辅材、制安费、管理费及利润，其中型材、玻璃和五金成本占比较大，约为60～65%，对外窗成本的影响也是非常之大。

外窗属于客户敏感性成本，但是对于组成外窗的因素来说也是区分敏感点与非敏感点，其中：门窗材质（铝合金/塑钢）、防水性能、窗地比（防水效果、采光效果、外立面效果）属于客户敏感点；门窗分隔形式（通风效果）、五金件品牌（使用寿命）属于客户次敏感点；型材品牌、型材系列、隔热条品牌、玻璃品牌、玻璃厚度属于客户非敏感点，对于客户敏感点我们要加大投入，对于客户非敏感点我们要减少不必要的投入。

2房地产企业成本控制的要点

通过以上部分对外窗影响因素的分析，可以从以下几个方面进行外窗的成本控制：

2.1严格控制建筑物的体形系数

体形系数越大，说明单位体积的散热面积越大，所以对维护结构的要求也就越高，外窗作为重要的维护结构节能要求也会越高，造价也就越高，所以控制好体形系数，是房地产企业控制外窗成本的核心。建筑物的体形系数主要取决于建筑物的形状，建筑物的形状及外立面在方案设计阶段就已经确定了，体形系数也基本确定，所以要想控制建筑物的体形系数，必须在方案设计阶段已经开始进行，否则设计方案已经确定且报批后，将没有机会再进行优化。

我们假定建筑物每层面积相同，屋面面积等于标准层面积，体形系数S=（标准层周长L*建筑高度H+标准层面积S）/（标准层面积S*建筑高度H）=标准层周长L/标准层面积S+1/建筑高度H，这是一个相对比较简易的公式，但是能反映出体形系数与建筑物其他参数之间的关系，对与建筑物高度一样的单体建筑，标准层周长L和标准层面积S的比值越小，体形系数就越小。面积相同的情况下，形状越复杂周长就越大，所以为了减小体形系数，在建筑设计时应该注意让建筑形体简洁，且趋近于长方形平面，建筑平面应尽量减少进退变化，减少凸出造型和深凹造型，使得体形系数减小，从而降低外窗的节能设计标准，降低参数要求，从而降低外窗的成本。

2.2严格控制建筑物的窗墙比

窗墙比越大，不但外窗的节能要求越高，还会增加围护结构中对外窗的占比，从而使成本增加，所以我们要控制窗墙比。窗墙比反映的是外窗在外立面中的占比，要控制窗墙比，首先要合理设计窗洞口的面积。建筑的外窗面积不是随意设计的，不但要满足节能设计要求还要满足采光要求，衡量室内采光的常用指标一般为窗地比（窗地比指的是房间窗洞口面积与该房间地面面积的比值），所以外窗面积取决于建筑的窗墙比和窗地比，一般大于窗地比的规定，且不超过窗墙比的规定。不同的建筑空间为了保证室内的明亮程度，照度标准是不一样的，一般在住宅设计中客厅的窗地比一般是1/6～1/4，卧室的窗地比一般为1/6～1/8 ，比如：地面面积为20平米的卧室，外窗的高度均为1.7m，若按照窗地比为1/6设计，外窗宽度B=20/6/1.7=1.96m，按照窗地比为1/8设计，外窗宽度B=20/8/1.7=1.47m，所以窗地比越大，窗的面积越大，针对普通楼盘可以以窗地比下限来设计，满足采光的规范要求即可，通过这样控制外窗的面积；此外，在设计时北侧的开窗率要小于南侧，也尽量避免在北侧设置落地窗。

2.3控制主要材料

外窗主要材料费用的控制要根据项目的定位档次来进行，但是也不能只考虑项目的定位，定位为高档项目的所有材料都要选用档次最好的，还要结合上述分析中关于外窗对于客户的敏感程度，合理的进行成本的投入。外窗根据材料分为塑钢窗、铝合金窗、断桥铝合金窗和木质窗，相比于传统的铝合金窗，断桥铝合金窗突出优点是重量轻、强度高、水密和气密性好等，所以现在住宅项目中普遍采用的是断桥铝合金窗，下面主要以断桥铝合金窗为例分析下主要材料的控制：

2.3.1型材

型材主要要控制两个方面，主材的价格和用量。首先说铝型材价格的控制，铝锭价格一般为市场价，市场价格较为透明基本较大无差异。所以铝型材价格差异主要在表面处理工艺以及铝型材的品牌，铝型材一线品牌较二线品牌高8%左右，型材的品牌不属于客户铭感点，所以可以选择品质较高的二线品牌；铝型材表面需要进行处理常见的处理工艺有阳极氧化、粉末喷涂、电泳喷涂和氟碳喷涂，价格依次升高，所以在确定了项目的定位档次后，要根据定位选择匹配的品牌及工艺要求。而要控制铝型材的用量，既需要合理选择型材系列，一般常用的55、60、65、70系列，满足隔热要求下，尽量选择小系列型材，比如选用60型材比65系列节约7元/㎡（洞口面积），型材壁厚满足要求即可。

断桥铝合金窗型材由两段铝合金及一段隔热条组成，型材价格还有一个主要因素就是隔热条。穿条式隔热型材的隔热条截面高度不应小于14.8mm，应用于高性能建筑节能门窗的隔热条截面高度不应小于24mm；进口隔热条优于国产隔热条，但两者有约2000元/吨的成本差异，由于对于客户来说隔热条的品牌并不是敏感成本，所以可以选择品质较好的国内隔热条品牌。

2.3.2玻璃

一线品牌玻璃原片价格较二线品牌高10%左右，按玻璃在门窗单价中占比20%计算，影响约为2%，但是玻璃并不属于客户敏感点，只要保证玻璃无瑕疵，客户对于玻璃的品牌并不关注，所以在品牌的选择上可以选择二线品牌。按照玻璃层数分为单片玻璃、双玻、三玻等，在满足节能计算要求的基础上，玻璃尽可能选择双玻，除因保温节能或降噪等因素外，避免采用三玻两腔构造，随着玻璃厚度增加，成本加速上升，但玻璃并不属于客户敏感点，一般满足最低要求即可。此外，建筑设计规范中明确了安全玻璃的使用范围，单玻钢化成本约15-25元/m2，所以要避免超规范设计。

2.3.3五金

外窗的五金主要有执手、传动器、锁座、摩擦铰链，材质有不锈钢、锌合金、铝合金，价格依次递增；五金品牌差异较大，进口五金的价格是国产价格的两倍，国产品牌一线比二线贵15%。窗户的五金对客户来说相对比较敏感、使用率高且后期客诉维修率也较高，为增加客户满意度及减少后期的客诉率，应区别项目的定位选择品质较好的五金件，高端项目可以选择国外进口五金。

2.3.4纱窗

纱窗的类型分为固定纱窗、平开纱窗、隐形纱窗、折叠纱窗，价格由低到高，普通项目建议使用平开纱窗；纱窗根据材质可以分为尼龙纱窗、不锈钢纱窗、金刚网纱窗、玻璃纤维纱窗，价格依次递增，普通项目可以优先选用尼龙纱窗，高端项目可以考虑金刚网纱窗。

2.4细节上进行优化

2.4.1优化开启面积及开启方式

门窗开启面积大小会影响到型材、五金以及纱窗，开启面积最主要的是能满足自然通风的需求，刚需楼盘可以以满足自然通风为标准进行设计，改善型住宅可以适当地增加开启面积标准。此外窗扇的开启方式也会影响五金的类型和价格。一般来说户内如果是平开窗，整栋楼都可能是平开窗，但是平开窗五金价格较高，所以可以考虑不同推拉、平开、内开内倒及固定多种方式进行组合，在满足客户需求和舒适性的基础上找到最合理的搭配，如卫生间和厨房空间比较小，平开窗开启会占用空间，而且平开窗开启扇把手位置较高，厨房有橱柜的影响导致开闭比较困难，所以可以考虑在厨房和卫生间使用推拉窗，不但更利于开闭，而且节省空间。

2.4.2非采暖区的门窗可降低标准

采暖区的门窗要满足节能设计的要求，配置会比较高一些；而地库等非采暖区的门窗节能方面没有硬性要求，所以可以降低配置，比如车库外窗、地库设备间窗处于非采暖空间，这种空间业主敏感度比较低，可降低标准，使用价格较低的单玻的塑钢推拉窗或者单玻的塑钢固定窗。

2.4.公共空间业主敏感度较低，可简配设计

首先在窗型方面，楼梯间作为公共空间客户敏感度较低，窗户在满足窗的基本要求即可，所以在窗型上可选择较为便宜的推拉窗，而不是按照室内统一标准按照平开窗设计；对于独立封闭的楼梯间，由于设有常闭的防火门，所以可选择取消纱窗。

3结论

通过本文的分析外窗成本的分析可以看出，控制外窗的成本首先是要从源头上进行，降低外窗的节能要求，降低节能要求可以通过控制建筑物体型系数和窗墙比来实现；在外窗的设计标准已经确定的情况下，通过控制型材、玻璃、五金、纱窗等主要材料的选型及品牌，根据不同建造标准选择合理的配置标准，已达到控制成本的目标；除此之外还应在细节设计方面下功夫，从窗型、开启方式等进行优化。外窗本身在建安成本中占比较大，而且还属于客户敏感性成本，房地产企业应该更加的重视，更加严格的去控制成本，增加企业的利润空间，从而提高企业的竞争力。

参考文献

[1]王守虎.住宅外窗成本影响因素的案例分析[J].门窗，2022（17）：13-15.

[2]倪虹.论房地产项目门窗安装工程成本的管控[J].上海地产，2019（01）：48-49.

[3]DB64/521-2022居住建筑节能设计标准.