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摘要：随着我国城市发展进入存量资产优化时代，老旧小区改造作为民生工程和城市更新的重要抓手，在提升居民生活品质、优化城市功能方面具有战略意义。由于施工条件限制、改造需求复杂、参与方多等情况，老旧小区改造工程在实施过程中存在诸多不确定性因素，使得项目造价管控面临较大挑战。本文基于层次分析法构建了老旧小区改造工程的造价风险因素指标体系，量化评估了各风险指标的权重，并围绕项目全生命周期各个阶段制定了针对性的造价风险管控措施，实现了改造工程从前期策划到后期决算的全过程造价动态管控，为类似工程造价管理提供理论参考与指导。

关键词：老旧小区改造；造价风险管控；层次分析法

引言

近年来，老旧小区改造已成为城市更新的重要内容。特别是在历史底蕴浓厚的主城区内，它们不仅提供了更安全、舒适的居住环境，改善了城市面貌，还促进了城市的可持续发展[1]。但是，老旧小区改造工程往往具有涉及专业面广、改造需求复杂、需平衡各方利益、施工条件限制等难点，这就意味着老旧小区在改造过程中面临很多影响其造价的风险因素，如不加以防范管控，就会增加项目总造价，影响整个工程的顺利推进。因此，这就要求对老旧小区改造工程造价风险因素进行研究，识别出老旧小区改造过程中面临的造价风险因素，建立适当的造价风险因素指标体系并计算指标权重，根据权重明确各风险因素的影响程度并分析应采取的造价管控策略，严格控制改造过程中各阶段支出，尽可能降低工程造价。

1工程概况

某街道老旧小区改造项目建设内容为实施房屋改造（含建筑外立面、屋顶内楼道的装饰出新等）、道路改造、增加路灯、非机动车棚改造、景观绿化补植、基础配套设施的完善及弱电管线改造等。涉及房屋共51 栋，总建筑面积约 17.34万平方米，建筑层数7层，高度21米，最大单体建筑面积7238平方米，工程概算投资额为5005.83万元。

2老旧小区改造工程造价风险因素识别

影响老旧小区改造工程造价风险因素贯穿于项目实施过程的各个阶段，本文参照工程造价全生命周期管理理论，基于具体实施改造的建设单位视角，分别从项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段以及竣工阶段进行造价风险因素的识别，将老旧小区改造工程不同阶段设置为一级指标，项目实施不同阶段中识别出的造价风险因素设置为二级指标，通过系统性的文献研究与德尔菲法专家论证分析，构建了包含18个关键指标的老旧小区改造工程造价风险因素指标体系[2]，具体指标体系如表 1所示。

3老旧小区改造工程造价风险评估

3.1运用层次分析法进行造价风险权重计算

层次分析法是一种定性和定量相结合的决策分析方法，它通过构建判断矩阵来比较不同风险因素之间的相对重要性。决策者可对每个指标层内的风险因素进行两两比较，给出判断值（通常为1～9的整数），以此构建判断矩阵，在判断矩阵构建完成后，通过计算判断矩阵的特征值和特征向量来确定每个风险因素的权重，权重的大小反映了每个风险因素在整体风险中的相对重要性，为后续的风险评估和风险应对策略的制定提供了科学依据[3]。

本文根据已建立的老旧小区改造工程造价风险因素指标体系，以上述某街道老旧小区改造工程为案例，邀请具有5年以上旧改项目实施经验的建设单位技术负责人和注册监理工程师组成专家组，进行匿名咨询，采用1-9标度对各风险因素开展两两重要性比较，然后基于专家评分构建判断矩阵，通过SPSS软件输入判断矩阵后自动计算最大特征值及对应的特征向量，对特征向量进行标准化处理，得出该老旧小区改造工程造价风险因素指标权重，如表2 所示，最后进行一致性检验（CR值均控制在0.1以内），确保判断逻辑的合理性。

3.2评估结果分析

根据风险管理思维可将不同造价风险因素按指标权重或影响程度进行排序和分类，将风险等级划分为高、中、低三个等级。从而确定重点关注和优先处理的风险。对高风险因素，可制定详细的应对方案；对中低风险因素，可采取监控和预防措施同步进行，并进行经常性的复查和评价，同步注意识别出潜在的低风险隐患，防患于未然[3]。

通过层次分析法对老旧小区改造工程造价风险指标权重进行量化分析，结果显示：项目投资决策阶段造价管控风险指标权重达0.511，设计阶段造价风险指标权重为0.273，二者合计占比高达78.4%。这一数据表明项目前期是造价风险的主要集聚区，这一分布特征揭示了老旧小区改造工程"风险前置"的典型规律，即约四分之三的造价风险集中在项目前期阶段。

4老旧小区改造工程造价风险管控策略

4.1投资决策阶段的造价风险管控策略

针对上述风险因素评估中影响程度最高为投资决策阶段，该阶段重点存在两个关键风险因素：一是小区居民沟通协调风险，居民沟通有效性包括需求识别准确度、改造义务接受度等相关问题；二是改造政策及法规风险，涉及政策适用性评估、法规执行可行性等要素，这两类风险因素影响了方案可行性和实施预期，直接决定了投资决策的科学性水平。针对这两方面风险管控策略建议如下：

（1）充好了解政策法规，做好居民有效沟通

居民参与度是老旧小区改造成功的关键因素。在项目前期，建立有效的沟通机制，充分听取居民意见，能够显著提升实施方案的认可度，为后续造价管控奠定基础。老旧小区的改造需要平衡各方利益相关问题，任何一个小区居民需求得不到满足都可能成为工程推进的绊脚石。就以上述某街道老旧小区改造工程为案例，该老旧小区内部分居民占用公共空间存在违建数量约26 处，在施工过程中居民干预导致工期延误并推高造价，故前期沟通必须做到全方位、精细化、实效化，确保改造方案获得广泛支持。每次沟通前应充分了解关于老旧小区改造相关政策支持和法律法规，提前设计与居民沟通内容，通过换位思考取得小区居民的肯定与信任，确保沟通的有效性[4]。

4.2设计阶段的造价风险管控策略

设计阶段造价风险对老旧小区改造工程造价风险影响程度排序为第二，影响程度仅次于决策阶段，该阶段仍属于项目前期阶段，强化本阶段造价风险管控对整体造价控制仍然至关重要。该阶段重点存在两个关键风险因素：一是是否了解小区项目的改造需求和范围，二是能否制定出适合的设计方案，针对这两方面风险管控策略建议如下：

（1）充分了解项目需求，合理制定设计方案

在老旧小区改造项目启动前，必须做好充分的准备工作。首先要开展全面的现场踏勘，详细记录建筑现状、基础设施状况及环境条件，同时深入了解居民对绿化提升、功能完善等方面的实际需求。通过精准界定改造范围，为后续工作奠定基础。设计方案编制阶段，需要统筹考虑功能需求与实施条件，组织各专业协同设计，确保方案既经济合理又具备可操作性。初步方案形成后，应建立严格的审核机制：先由设计单位内部多专业会审，再联合街道、社区等相关部门共同把关，确保方案质量。特别要重视居民参与环节，通过公示、座谈会等形式充分征求意见。设计单位需重点说明方案如何满足居民需求，并根据合理建议及时优化设计。这种多方参与、充分沟通的工作模式，能够有效避免后期因意见分歧导致的工程变更，从而实现造价风险管控目标。

4.3招标阶段的造价风险管控策略

招投标阶段的造价风险影响位列第三。老旧小区改造项目招标流程与常规政府投资项目基本趋同，该阶段重点存在的关键风险因素主要涉及招标文件编制和对招标过程的把控，针对该阶段的造价风险管控策略建议如下：

（1）准确编制招标文件，加强招标过程监管

在编制招标文件过程中，必须严格把控工程量清单编制质量，确保项目完整、特征描述准确、无重复遗漏。由于改造项目与新建工程在清单构成和定额应用上存在显著区别，需安排资深造价人员专项审核。招标控制价制定应结合市场价格波动等客观因素科学确定。同时要强化招投标监管，建立全过程监督机制，严厉打击围标串标等违规行为，通过规范招投标程序保障造价合理性，为项目造价管控把好关键环节。

4.4施工及竣工阶段的造价风险管控策略

施工及竣工阶段两个阶段的造价风险影响最小，也应同步做好相应防范举措，把好最后一道关卡，针对该阶段的造价风险管控策略建议如下：

（1）合理制定施工方案，严格控制变更管理

在老旧小区改造实施中，需重点做好三方面管控：一是科学编制施工方案，优化工艺工法，合理排布进度，确保有序施工；二是建立分级变更审批制度，确需变更时组织多方比选，优先采用经济可行方案；三是实行造价动态监测，按月开展变更清理和造价分析，设置预警阈值，发现问题立即启动优化程序。通过合理制定施工方案，严格控制变更管理等措施，形成施工过程造价管控闭环，保障项目投资效益。

（2）严格执行结算程序，引入社会审计机构

为确保工程结算质量，应严格执行合同结算程序，重点把控三个关键环节：一是工程量核验，确保数据真实准确；二是定额单价适用，防止错套误用；三是费用计取，保证符合规定标准。建议引入社会第三方审计机构，借助专业机构的独立性和技术优势，对结算资料开展全面审核，通过出具有法律效力的审计报告及时纠偏，从而提升决算工作的公信力和准确性，切实维护各方合法权益[5]。

结语

综上所述，为顺应人民群众对美好生活的向往，加快推进城市更新进程，实施老旧小区改造已成为提升城市品质、改善人居环境的必然选择。老旧小区改造工程造价管控是一项复杂重要的工作且贯穿整个项目的全生命周期，基于目前城市老旧小区改造工程存在的难点，需要建设单位在全过程中积极探索研究更为科学有效的造价风险管控策略，不仅能够优化老旧小区改造成本、提升投资效益，更能确保工程质量和进度目标顺利实现，从而为改善人居环境、推动城市更新提供有力支撑。

参考文献：

[1]张艳.老旧小区改造工程造价的动态管理与成本优化控制探析[J].建设机械技术与管理，2024，37（05）：146-148.

[2]刘玉杰.基于层次分析-加权平均算子的建筑安装工程造价风险评价研究[J].黑龙江科学，2022，13（24）：77-79.

[3]谭国龙.层次分析法在码头工程造价风险管控中的应用[J].珠江水运，2024，（24）：90-92.

[4]刘晓玲.老旧小区改造项目造价风险管理[D].成都理工大学，2022.

[5]邱美霞.关于老旧小区改造项目的造价管理与控制分析[J].居业，2024，（12）：125-127.