摘要：全球新经济周期下，国内城市工业存量用地再开发存在智慧化不足、协作机制缺失等问题，其发展历经多阶段，现已向“产城融合”迈进。“产城融合”以智慧化与互联化、绿色化与社区化为目标，运营上需构建全链条孵化体系、搭建场景平台、整合资源建创新生态圈；实施上可锚定政策导向、依托新质生产力、推动企业内外联动；改造策略上涵盖产业导入、时空优化等。笔者参与多项实践为其提供多元可复制模式，助力存量用地高质量高效率开发。

关键词：产城融合；城市工业存量用地；再开发；新质生产力

引言

随着城市发展阶段演进，城市核心区域工业用地转型需求日益增加，存量用地开发如何突破传统模式的限制？在科技与创新成为全球经济增长关键引擎的今天，再开发更需以“产城融合”理念为出发点。探究其导向下的规划策略与实施路径，不仅能破解现存困境，更能推动高端制造业回流，为城市高质量发展注入新动力。

一、趋势与背景

1．背景

全球新的经济周期下，科技和创新已经成为经济增长的重要引擎。各类改造与新建的科创园区作为我国科技发展项目落地的重要载体，是科技创新驱动、产业转型升级持续发展的重要力量，也是城市产业链创新的空间集成。总体来说，国内城市工业存量用地经再开发改造为文化及科创园区呈现出稳步上升趋势，但仍存在缺乏智慧化赋能手段、缺乏统一的协作机制、缺乏系统化的顶层设计，以及成果转化力度不足等问题，使得国内城市工业存量用地再开发的同质化竞争激烈，产业发展产生了一定的阻碍。只有解决这些问题，高质量存量用地开发才能步入发展的新阶段。未来，此类项目更应该向数字化、绿色化方向转化，强调科技创新转化、实践与应用，引导高端制造业向城市回流。

2．发展趋势

近二十年，工业用地改造及开发经历以下几个阶段：

1） 1.0 时代传统工业园区：传统制造等产业集聚。

2） 2.0 时代专业性园区：以产业类型为细分的专业园区，产业更加聚集，是过去若干年各城市热衷的产业园区模式。

3） 3.0 时代艺术创意园区：在城市中心区或者中心区边缘，以文化艺术和时尚生活为主导，更强调园区与城市的协同。例如798、红坊等。

近年，开发模式来到了4.0 “产城融合“时代：更强调园区与城市的协同。例如传统汽车产业园、物流产业园在新质生产力时代产业逐渐和城市融合，形成产业链和生活链齐全，复合型的产业社区。

3．“产城融合”的总体目标

1）智慧化与互联化——打破信息壁

园区加快数字化转型，利用人工智能、大数据等技术优化运营，将原本独立的工业企业进行互联，包含智能工厂、智能生产、智能物流三大板块，打造智能化生产设施，并实现生产物流管理的智能化应用，通过物联网整合物流资源，充分发挥所有资源的高效运转。——打破传统产业园之间的劳动要素壁垒，构建智慧化的生产要素体系。

2）绿色化与社区化——打破生活壁垒

融合科技园、工业区、大学校园、多媒体技术及设施、商业、住宅、景观公寓，公共设施分散布置，强调服务设施的均好性，将工业园区作为现代化的社区进行打造，职住平衡。产城融合的基础上，强化了产业上下游的联动，例如会展、教育、应用、实践、运维、示范等。——打破传统产业园和城市之间的生活要素壁垒，构建真正循环的、智慧的产业街区。

、“产城融合”思路下的运营优先开发模式

4.0 时代“产城融合“”园区的高质量发展核心是产业的高质量发展，对标“工业4.0”以智能化、绿色化为高质量发展目标。“工业4.0”这一概念问世于2011 年4 月在德国举办的汉诺威工业博览会，成型于 2013 年4 月德国《保障德国制造业的未来：关于实施“工业4.0”战略的建议》的报告。“4.0”园区的实质是物联网技术和制造业服务化倾向。

我国诸多“工业4.0”园区”项目已有雏形，但距离实现真正的智能、绿色尚有差距。因此，提出工业存量土地改造项目高质量发展三大运营思路——成果转化与企业孵化，实践与应用场景搭建，科创生态圈建立：

1.构建全链条孵化育成体系强化金融与政策支持

建立“众创空间-孵化器-加速器-产业园区”的全链条孵化体系，为初创企业提供从注册、培训、融资到市场拓展的一站式服务。联动高校、科研院所与企业共建联合实验室或中试基地，促进技术快速落地。

2.聚焦产业需求搭建场景平台以活动促应用落地

围绕园区现代主导产业（如新能源装备、数字经济）构建细分场景。建设概念验证中心和中小试平台，加速技术商业化。例如，可依托邮轮、低空等核心产业研发成果，建立智能化体验场景，导入社区生活，提高体验感。

3.整合多方资源协同创新优化政策与人才生态

以“强化生态包容性与国际化”为目标，对接全产业链上、中、下游资源，建立资源库、包含但不限于人才、资金、产业、信息等，立足，辐射全球。构建“政策-资本-人才-技术”四位一体的创新科创生态圈体系。三、“产城融合”导向下的实施路径研究

笔者在产业园区发展与闲置工业资产处置领域积累了丰富实践经验，形成了多元可复制的模式，如广州研究院模式（科研驱动型）、社会资本运作创意艺术园区模式（市场驱动型）、福州船政文化园主导产业街区模式（文化 +β^*c 业驱动型）等。基于这些实践，结合 “产城融合” 导向，工业存量用地再开发可从以下三大路径推进：

1.锚定国家顶层设计与政策导向，挖掘新质生产力发展动力

政策是存量用地再开发的重要保障，需精准对接国家与地方政策要求，确保开发方向与城市发展战略一致。解读地方低效工业用地转型政策，梳理地方政府出台的容积率奖励、税收减免、土地用途调整等支持政策。例如，部分城市直接将原工业用地改性为M0 科创（弹性）用地，直接给予 5 年内房产税、城镇土地使用税等一系列减免优惠，可依托此类政策降低开发成本，吸引企业入驻。

同时，项目主导产业匹配国家及地方产业政策，结合“十四五”等相关规划中关于高端装备制造、数字经济、绿色低碳等产业的发展要求，以及地方特色产业规划，确定存量用地的主导产业方向。

2.依托新质生产力培育，挖掘地块核心价值打造最佳实践区

1）现状资源优势的充分挖掘：梳理地块内的工业设施、历史建筑、自然景观等资源，将其转化为开发优势。例如，对于拥有大型厂房、专用生产设备的工业用地，可保留核心设施改造为中试基地或工业旅游景点；临近滨江、绿地的地块，可结合生态资源规划建设亲水空间、花园办公，提升区域吸引力。

2）原企业方述求的精准体现：与原工业企业建立深度沟通机制，了解其在资产盘活、产业升级、员工安置等方面的需求。例如，对于仍有生产经营需求的企业，可规划“工业上楼”模式，将企业生产线搬迁至高层标准厂房，腾出低效用地用于建设研发中心、总部办公；对于需退出生产的企业，可通过资产入股、合作开发等方式，保障企业在改造后的收益分成，提升企业参与积极性。

3） 业定位的进一步聚焦：基于新质生产力发展方向，结合区域产业基础，确定地块的主导产业与细分领域。例如，在传统制造业基地，可聚焦智能制造，引入工业机器人、智能传感器等企业，搭建智能制造产业生态；在高校周边的工业用地，可定位为产学研协同创新区，吸引高校孵化的科技型初创企业，推动技术成果转化。

3.推动 “企业内外联动”，以企业为主体探索多路径实施模式

1）打造产业IP 型地标节点：通过“标杆性示范区”建设，以点带面推动城市区域转型。按照产业布局，推进建设部分带动性强的重大项目，进一步完善项目生成机制和推进机制，强化项目支撑作用。实施重大项目带动战略，以项目保投资，以项目带产业，以项目促发展，围绕重大基础设施、战略性新兴产业培植等重点领域。建立健全项目的挖掘评选、策划包装、可研论证、对接洽谈等前期工作体系，加强项目库建设，建立完善的项目专家咨询和评估论证制度，加强项目的动态管理。选择投资可能性大的项目组成专门的招商引资班子，研究投资商引资策略和方案；强化招商引资项目的归口管理，切实搭建招商引资平台，做到“开工一批、储备一批”。项目策划有详实和有深度的调研、专业的运作团队和丰富的资源支持。

2）联动地方特色资源：以政府为纽带，联合高校、企业、机构资源，共同推动产业转型。建立“政校企”联动机制，由政府牵头出台协同创新政策，如设立产学研合作专项资金；企业发挥产业资源优势，提供生产场地、设备支持；高校导入科研团队与技术成果，共建联合实验室、实习基地。

3）治理城市关键要素：通过提升城市基础设施与环境质量，吸引高技术人才、高新企业入驻。在基础设施方面，完善区域交通网络，建设连接园区与城市核心区的快速公交、共享单车接驳点，优化园区内部路网规划；推进“新基建”建设，实现“园区一网通”，为企业提供高速、稳定的服务支持。在环境提升方面，实施园区绿化改造，建设立体绿化、口袋公园，打造“花园式园区”，提升区域生态环境质量。

四、“产城融合”导向下的改造策略

1.多元产业体系导入

构建“主导产业基底+新兴产业赋能+机会产业待选”的多元产业体系，确保区域产业的稳定性与创新性，避免同质化竞争。夯实主导产业基底：基 业基础与“产城融合”定位，确定1-2 个主导产业，集中资源打造完整产业链。精选新兴产业赋能： 例如 为 端装备制造的园区， 可引入工业互联网、人工智能企业，为装备制造企业提供智能生产 决方 传统制造向智能制造转型；引入绿色低碳企业，提供节能改造、碳管理咨询等服务，助力园区实现“双 目标，为主导产业赋能。预留机会产业空间：结合市场需求与政策导向，预留部分用地与载体，用于培育未来具有发展潜力的机会产业。

2.时间空间建设优化

通过弹性的规划建设用地与合理的空间建设时序，实现存量用地开发的高效利用与可持续推进，避免资源浪费与开发无序。优化建设用地利用：对地块内的建设用地进行分类梳理，区分工业生产用地、研发办公用地、商业服务用地、公共设施用地等，弹性设计各类用地的比例与布局，提倡功能复合，空间立体，以适应不同规模企业或投资人的实际使用需求。

合理安排空间建设时序：按照“先局部改造后整体开发、先基础配套后产业导入、先核心区域后周边拓展”的原则，制定建设时序计划。首先，在对原设施的综合改造利用基础上，逐步推进完善交通、供水、供电、通信等基础设施建设，以及绿地、市场、餐饮等公共服务设施建设，为产业导入与人口集聚奠定基础；其次，开发园区核心区域，建设标杆性产业项目与商业配套项目，形成区域吸引力；最后等市场时机成熟，再行逐步拓展周边区域。例如，在某存量用地改造中，第一年重点改造保留建筑，点状出租实现“龙头企业”产业招商，同步建设园区主干道与人才公寓及相关配套；第二年启动核心区的工程装备研发中心引入学校等科研院所与商业综合体建设；第三年推进周边区域的标准厂房与配套社区建设。

3.交通绿地系统提升

构建高效便捷的交通网络与生态宜居的绿地系统，提升园区的通行效率与环境品质，增强“产城融合”的宜居性与吸引力。打造立体交通网络：整合地面交通、地下交通与慢行交通，形成多层次、全覆盖的交通体系。地面交通方面，加强园区与城市交通的衔接，开通直达城市轨道交通站点的接驳巴士，引入共享单车、共享汽车等慢行交通方式；同时注重优化园区内部路网结构，拓宽主要道路，设置专用货运通道与客运通道，分离货运与客运交通。地下交通方面，注重与周边地铁、地下商业、人行通道的互通互联。建设立体绿化系统：结合园区地形与建筑布局，打造“空中、地面、地下”多层次的立体绿化体系。空中绿化方面，在厂房屋顶、办公楼阳台建设屋顶花园、垂直绿化，结合“双碳要求”设计生态景观效果；尽量保留园区原有景观肌理与原生绿植，形成特色的口袋公园、绿化廊道等，形成地方“生态标杆”。

4.复合功能空间组合

打破传统工业用地“单一生产”的功能定位，推动“生产、生活、生态”功能融合，构建复合型空间体系，满足企业与居民的多元需求。推进“产居一体”空间组合：在园区内规划建设产业社区，将研发办公、生产制造与居住空间有机结合。例如，邻近研发办公用地，配套建设人才公寓、职工宿舍，实现“工作-居住”步行可达；在居住社区周边，布局小型商业超市、餐饮便利店、社区服务中心等生活配套设施，满足居民日常生活需求。同时，注重居住空间与生产空间的隔离，通过绿化带、景观水体等生态屏障，减少生产活动对居住环境的影响。打造“产商融合”空间组合：在园区核心区域规划商业服务集群，为企业提供商务服务，为居民提供消费场景。建设商业综合体，引入大型商场、品牌餐饮、电影院等业态；布局商务酒店、会议中心，满足企业商务接待、会议举办的需求；设置特色商业街区，结合工业遗产改造，引入文创商店、手作工坊、主题咖啡馆等，打造具有工业文化特色的消费目的地。

5.保护保留建筑改造

尊重工业历史文脉，对具有历史价值、文化价值与建筑特色的工业建筑进行保护与改造利用，实现工业遗产的活化传承，提升“产城融合”的文化内涵。明确保护保留范围：通过历史资料调研、建筑价值评估，确定保护保留建筑的范围与对象。重点保护具有时代特征的厂房、仓库、烟囱、水塔等工业设施，以及反映企业发展历史、行业技术变迁的标志性建筑。例如，某造船厂的旧船台、龙门吊等设施，经评估具有重要的工业历史价值，也应纳入保护保留范围，作为工业遗产进行展示与利用。创新改造利用方式：根据保护保留建筑的结构特点与空间尺度，结合“产城融合”的功能需求，探索多元化的改造利用方式。结合现代建筑小品展陈等多种手段，留住记忆，打造富有工业特色的“时光记忆空间”，或结合运用AR 技术实现历史场景数字化重现。

结语

“产城融合”导向为城市工业存量用地再开发指明方向，从明确总体目标到创新运营模式再到探索多元实施路径与改造策略，形成了系统的开发框架。 笔者多个实践案例 更验证了该导向的可行性与有效性。通过践行此路径，既能解决存量用地开发的现存问 壁垒，又能促进产业与城市深度融合，实现职住平衡与产业升级，为城市可持续发展提供有力支撑，推动城市迈向更高质量的发展阶段。

参考文献

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