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摘要：智慧城市创建过程中，传统不动产产权运作存在不少问题，比如数据零碎，空间联系淡薄，缺乏可视化效果等，三维实景技术具备“高精度建模，动态可视化，空间紧密关联”的特点，给产权运作升级带来新可能。本文就三维实景技术在智慧城市不动产产权运作中的应用做研究，剖析当下产权运作存在的漏洞，给出“数据整合 - 建模应用 - 流程改良 - 安全保障”这样一种技术应用架构，并说明其开展途径，此项研究期望为智慧城市不动产产权运作朝着数字化，精准化方向发展给予操作范例，从而改进运作效率并改善服务品质。

关键词：三维实景技术，智慧城市，不动产产权守护，数据整合，精准化守护

0 引言

不动产产权运作属于智慧城市建设的关键部分，关乎土地，房屋等资产的权属注册，变更，查询及监管事宜，其与城市资源调配效率以及民生权益保护休戚相关，伴随智慧城市对于“空间治理精准化”“数据应用一体化”的需求不断增长，传统产权运作模式渐渐暴露出一些不足之处，即依靠二维图纸和文字档案，使得数据脱离现实空间状况；而且各个部门所持有的产权数据各自分开保存，造成所谓的“数据孤岛”，当发生产权变更的时候，无法立即找到空间所在，从而引发登记效率低下以及监管迟缓等情况。

三维实景技术依靠无人机航拍，激光扫描等方法创建起与物理空间大小相同的三维模型，使得产权信息同空间场景紧密结合，可以有效地解决传统运作存在的难点，按照行业研究资料表明，采用三维实景技术的产权经营系统，其权属登记的速度能够加快40%之多，在处理产权争议事务的时候所耗费的时间也削减了 35% ，所以，针对三维实景技术展开智慧城市不动产产权经营方面的研究，一方面这是顺应智慧城市发展潮流的必然之举，另一方面也是改善不动产产权经营水平的重要手段，具备很强的实际意义。

1 智慧城市不动产产权管理现存问题

当下，智慧城市不动产产权经营存在诸多问题，主要集中于四个方面：第一，数据碎片现象突出，不动产产权经营牵涉自然资源，住建，税务等诸多部门，这些部门的数据标准不一致，存储格式也各不相同，包含二维 CAD 图片，纸质档案以及 Excel 表格等等，因而造成数据难以共享，譬如住建部门的房屋测绘数据和自然资源部门的土地权属数据不能直接关联起来，这就使得在办理产权登记的时候不得不反复核验，效率非常低。第二，空间关联性不够强，传统的经营管理大多依靠二维数据，很难清晰表现出不动产的三维立体形态（比如楼层布局，地下管线与房屋之间的空间联系），一旦发生产权变更就很难准确找到权属界限，很容易引发邻里之间产生权属争议。第三，可视化和交互性欠佳，产权信息以文字及表格形式显示出来，非专业人士很难立即领会其中含义，公众想要查询产权信息时，不能凭借空间场景直接得到权属范围，服务感受比较差，第四，动态监管能力较弱，不能及时察觉到不动产的物理状态改变情况（房屋改建或者加建之类的事情），只好靠人工巡查来更新产权信息，这样就会造成监管迟缓，极易出现产权登记信息与实际情况不符”的状况，进而影响到产权管理的准确性。

2 应用路径

以三维实景技术特性和产权经营需求为重点，从四个维度形成应用路径，具体如下：

数据整合需遵照标准化原则，依靠三维实景技术创建统一的数据平台，经由无人机倾斜摄影及地面激光扫描获取城市不动产的三维空间数据，还要整合各部门有关的产权数据，包含权属证明，测绘报告以及登记记录等，并制定出“三维空间数据 + 权属信息”的统一标准以做到数据格式的归一化，运用GIS 技术塑造数据关联模型，把权属信息（比如权利人，登记时间）同三维模型里的具体空间对象（像某栋楼的某套房屋）相关联，从而形成“空间 - 权属”一体化数据库，冲破“数据孤岛”。

经由三维建模做到权属可视化，形成分层级的三维实景模型，其中城市级模型涵盖全域不动产的空间分布情况，区域级模型细致到小区，楼栋，单体级模型精确显示房屋的户型，权属边界以及诸如车库，阳台之类的附属设施。在该模型里植入产权信息标签，当点击三维模型中的不动产对象时，就能看到权属登记，抵押，查封等相关信息，达成“以图查权，以权找图”的目的，而且公众经由 Web 端或者移动端就可以浏览三维模型，直接查询产权信息，从而加强服务的交互性。

流程改良与效率改进方面，把三维实景技术注入产权经营的全过程当中，权属登记时期，利用三维模型立即核查房屋的位置，面积以及权属边界，取代以往依靠人力到现场考察的做法，从而缩减登记所需的时间；产权变更之时，参照变更前后各自的三维模型，系统可以自动找出房屋结构以及面积出现的改变情况，并自动生成变更报告，给权属变更审批给予依照；而在纠纷解决期间，则凭借三维实景模型来直观显示权属边界和空间联系，帮助尽快分清责任，削减纠纷处理的时延。

动态监管与风险提示要依靠三维实景技术形成动态监管体系，定时利用无人机航拍来更新三维模型，比较分析模型的改变情况，自动找出未登记的房屋改建或者加建行为，并马上向有关部门发送监管提示信息，可以同物联网传感器（比如房屋结构检测传感器）配合，在三维模型上即时显示不动产的物理状态（诸如房屋沉降数据），给产权安全评定给予数据支持，从而保障产权人的权益。

3 管理实施保障

要想让技术得以应用并落地生根，就要形成起包含技术，制度，人员的保障体系，其一，要有技术支撑来保障，要加大对三维实景技术研发的投资力度，冲破诸如毫米级激光扫描这样的高精度建模难题，也要攻克分布式数据库这种大数据存储手段以及 WebGL 技术这样的即时渲染方法等关键难关，从而改善模型创建速度和交互感受。还要开发出符合产权运作需求的三维实景平台，这个平台应当具有数据录入，模型编辑，信息查询以及监管警报等功能，进而减小部门使用的困难度，其二，依靠制度标准来进行保障，制订三维实景技术应用方面的相关制度，清楚界定各个部门的数据共享职责以及数据安全保护准则，防止出现数据泄漏情况发生，创建起产权运作用三维数据的标准体系，统一规范数据采集，建模，更新时所涉及的技术要求（譬如说模型精度，数据格式之类），以保证数据的一致性和有效性，其三，保障人员的能力水平，展开全方位的培训活动，对于经营人员来说，重点在于教会他们如何操作三维平台以及怎样运用相关数据，而对于技术人员而言，则着重传授三维建模，数据融合方面的知识，以此优化整个团队在该领域的实际操作水平。 雇佣第三方技术服务机构，给产权管理部门给予建模，平台守护等方面的技术支持，填补内部技术资源短缺之处，也要巩固跨部门合作机制，定时安排自然资源，住建，税务等部门开技术协作交流会，解决应用过程中存在的跨部门问题。

4 结论

本文就依托三维实景技术展开的智慧城市不动产产权运作相关研究显示，传统产权运作存在不少问题，比如数据零碎，空间关联性不强，可视化效果欠佳以及监管迟缓等情况，这些都会影响到智慧城市空间治理的效率，经由采用“数据整合要统一化，建模显示权属状况清晰可见，流程改进以提升效率，动态监管并发出警报”的应用途径，可以很好地发挥三维实景技术在空间融合方面的长处，做到产权运作的数字化和精准化，而且，依靠技术支撑，制度标准以及人员能力这样一套保障系统，能够给技术的应用实施赋予很强的支持，日后的研究可以更深入地探究三维实景技术和区块链技术相互结合的可能性，可以把产权信息上传到链上去，从而保证权属登记不能被随意更改，还要加大技术在农村不动产产权运作方面适应情况的研究力度，促使城乡不动产产权

参考文献

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