摘要：当前我国商品房普遍存在“建成即衰”问题，根源在于缺乏稳定的社区公共维护资金、房地产税制度未与社区服务有效衔接。房地产税返还机制不仅有助于完善财税体系，更是实现住房领域公平与可持续治理的关键抓手。本文借鉴美国、日本、新加坡经验，提出通过构建房地产税返还机制破解社区公共维护资金缺乏路径；通过“法定授权+差异返还+使用闭环+基层保障”四维设计，建立“缴税即受益”的财政正义机制，增强居民纳税认同与社区治理活力，促进商品房高品质可持续发展。关键词：房地产税、社区维护、物业服务、专项维修资金、可持续发展

[Abstract] At present，commercial housing developments in China widely suffer from the problem of “post-completion decline，”which stems from the absence of a stable source of public maintenance funding and the lack of effective linkage between the property tax system and community services.A property tax rebate mechanism can not only improve the fiscal and taxation system but also serve as a key legal instrument to promote fairness and sustainable governance in the housing sector.Drawing on the legal and policy practices of the United States， Japan， and Singapore，this paper proposes a path to resolve the funding shortfall in community public maintenance through the establishment of a property tax rebate framework.It advocates for a four-dimensional design encompassing statutory authorization， differentiated rebate rules，closed-loop fund utilization，and grassroots governance safeguards，thereby constructing a “tax-for-benefit” model of fiscal justice that enhances taxpayers’sense of obligation and community governance vitality，and promotes the high-quality， sustainable development of commercial housing.

[Keywords] Property Tax; Community Maintenance; Property Management Services;Special Maintenance Fund; Sustainable Development

一、商品房“建成即衰”社区维护困境

（一）商品房维护失灵

近年来，商品房小区“建成即衰”问题普遍突出，社区公共维护失灵已成为城市治理的重要隐患。大量新建小区交付不久即出现设施故障频发、电梯“带病运行”、绿化枯死、照明损坏等现象，严重影响了居民的日常生活；部分老旧小区因长期失修，管道堵塞、墙体脱落、消防设备失效，存在明显安全隐患；与此同时，社区环境秩序退化明显，乱搭乱建、私占公共空间、无序停车等现象。对此，物业难以有效实施管理，治理效果差；在部分人口流动性大、空置率高的地区，如海南某些地区，甚至出现“鬼城社区”。这些社区无保安、无维修、夜间无照明，基础服务几近停摆。许多小区即使面临重大隐患，也无法及时启动维修资金，导致问题长期悬而不决。类似新小区半年内电梯报修73次、小区电梯起火后无法维修、保障房小区消防隐患多年未整改、中央花园因彻底失管业主集体申请自拆重建等事件经常曝光。上述案例显示当前社区普遍面临“没人管、管不好、修不起”的维护失灵困局，居民安全与生活质量存在重大威胁，亟待制度层面回应与改革。

（二）社区维护资金短缺

一是物业费低价竞争，无法形成稳定的持续性维护投入。物业市场化竞争后，物业公司公司为达到中标目标，普遍压低报价甚至垫资，在日常运营中挤出规范人力与预防性养护的预算，导致设备带病运行、绿化荒废、环境退化等问题。以400户小区为例，年物业费仅36万至48万元，扣除人员工资后，清洁、电梯保养等支出极为有限。海南省住宅因空置率高、人口流动性大，物业费收缴困难，社区维护更难为继。物业服务劣化削弱了业主缴费意愿，拒缴结果又进一步压缩了物业现金流。另一方面服务外延持续扩张，表现为对垃圾分类、数字化门禁、适老化、安全联动等方面的要求，形成“费率刚性—需求扩张—成本倒挂”。

二是住宅专项维修资金沉睡，启动效率低。专项维修资金在多个城市的社区均处于“账上有钱用不了”的失灵状态，难以发挥应有作用，难以匹配当前存量住房维护的实际需求。截至2024年底，海南省累计交存住宅维修资金322.2亿元，实际使用36.7亿元，使用率仅为11.4%；其中海口市使用率2.4%，三亚市4.8%，部分市县如陵水、澄迈账户余额超过亿元却从未启用。大量资金长期沉淀，无法用于小区日常维护、设备更换与功能更新，导致部分老旧设施失修、环境恶化问题长期得不到解决，居民反映强烈。

三是地方财政缺乏稳定性维护投入。当前老旧小区改造多集中于一次性“物理刷新”，基层缺少可持续的公共维护财源和调度维修资金的权力，只能依赖项目制与临时协调资金。后续运行维护缺乏稳定资金，居民参与不足，形成“快修—反复—再修”的不良治理循环。住建部数据显示，尽管老旧小区改造覆盖快速扩大，但后续机制薄弱、“建设—运营—维护”的闭环尚未真正形成.

（三）高品质住房政策与治理现实矛盾

为实现人民“住有所居、住有优居”的目标，国家及地方政府不断推进高品质住宅建设，强调住房从“建得快”向“建得好”转型；强调住房品质“全生命周期”和“管理革命”。住房城乡建设部等主管部门陆续出台“好房子”行动等政策，要求房地产企业注重住宅品质提升，推动建设更安全、舒适、绿色、智能的居住社区，并在多省落地“好房子”行动技术清单与实施方案，突出全生命周期性能要求。全国多地落实“好房子”行动和城市更新计划。然而，实践中仍普遍存在“建好难管好”的问题。高标准商品房因小区运维缺乏稳定预算及维护治理未能同步跟上，出现智能门禁、绿色建材、雨水回收、地下车库通风等设施损坏或停用状态，形成“初期高标准—中期运维弱—设施早衰”的断裂式发展；与此同时，政府对老旧小区改造持续推进，覆盖范围和居民户数不断扩大，阶段性任务整体优于预期。但部分老旧小区虽然完成整治，后续因管理松散环境反弹、设备失修等问题频发，影响政策的实际成效和群众信任。

二、社区维护困境之结构性成因

社区“建成即衰”的现实困境反映出政府财政供给、物业服务市场与社区治理三方面机制的制度性障碍及相互冲突，本文主要从社区资金困境的角度进行分析。

（一）社区维护资金制度困境

当前我国住宅小区的运行维护，主要依赖物业服务费、住宅专项维修资金和地方财政投入三类渠道。然而这三种资金机制各有结构性缺陷，彼此之间缺乏衔接配合，导致社区维护面临长期“资金不足、机制失灵”的困局，严重制约高品质社区的可持续发展。

一是物业费市场化低价竞争失衡。物业费是社区维护的日常财务来源，但其“准市场价格”的属性与社区服务的公共性存在天然张力。目前住宅物业服务高度市场化，企业间“低价竞标”普遍，形成“低价竞标—成本压缩—质量下降—拒缴/更换—再降质”的不良循环。物业服务高度市场化在缺乏有效监管与科学价格机制的现状下演化为多数城市老旧小区的物业费仍停留在十年前标准，难以增加物业费，很难覆盖维护成本。据统计，全国重点城市住宅物业费收缴率仅约82%，不少企业甚至以停车费、广告收入弥补运营缺口。这些“额外收入”并非长期可持续来源，且往往与公共收益界限模糊，存在挤占维修资金的风险。更严重的是，物业服务缺乏公共财政兜底保障，一旦企业经营困难或退出，便会造成社区治理断裂。当前物业服务费机制并未建立“按服务质量调整价格”的反馈机制，也缺乏由政府或社区主导的价格评估体系，导致业主既无力提升服务，也无权问责质量。物业管理作为社区维护核心支柱，却陷入市场逻辑与公共服务责任错配的结构性失衡状态。

二是住宅专项维修资金启动程序复杂责任分散。住宅专项维修资金旨在为小区长期设施维护提供兜底保障，是小区设施“续命”的保障机制。但在实践中却因制度设计僵化和执行机制薄弱而陷入“沉睡”。现行《住宅专项维修资金管理办法》要求动用资金需经“双三分之二”或“双二分之一”业主表决通过，既包括人数也包括面积比例，且表决组织需由业委会或物业公司发起。然而现实中，业主流动性大、参与意愿低，尤其在“候鸟型”小区或业委会缺失的社区，表决往往难以成局；部分物业公司为规避责任主动性不足，业主则因信息不透明或不信任而投反对票，形成治理失灵的典型案例；相关主管部门则更关注资金的安全性，缺乏对资金合理、高效使用的监督与激励。结果大量住房设施面临年久失修但难以启动维修，社区陷入“明明有钱但不能用”的制度僵局。《住宅专项维修资金管理办法》（2022年修订）虽强化信息公开与应急使用导向，少数地方在试行“先应急后追认”，但缺乏统一授权与标准流程，难以形成规模复制。当前全国大部分社区在使用社区维护资金方面形成形成“启动难—效率低—责任散—信任弱”的链式失灵，难以匹配存量住房集中维护与功能更新的阶段性需求。

三是地方财政事权财权不匹配。随着城市治理重心向基层下移，地方政府特别是街道、社区被赋予越来越多的“微治理”职责，包括协调小区矛盾、监管物业服务、推动老旧小区改造等。然而，财政制度层面并未同步赋予其与事权相匹配的财力支持。目前地方财政预算中很少单列社区日常养护专项，投入主要依靠临时项目型转移支付（如老旧小区改造、绿色社区试点等）。这些资金大多一次性、计划性强，难以覆盖社区长周期、碎片化的维护需求。在实际操作中，基层政府既缺专项预算，又无执法权力，对物业公司“看得见管不着”，对业主意见“看得着管不了”，处于典型的财政事权“悬浮状态”。特别是在物业资质取消审批、属地监管职责不明的背景下，街道、社区成了事实上的兜底责任主体，却无制度化经费来源支撑。最终形成“财政不供养—市场难盈利—自治难启动”的系统性供给缺口，社区治理实际被置于“无人兜底”的风险环境中。

（二）房地产税负结构失衡

我国现行房地产税制以交易环节为重、持有环节为轻，呈现明显结构性失衡。这种税制不仅推高购房和换房成本，抑制市场流动，更重要的是未建立将房地产相关税收返还用于社区维护的制度安排，导致已建成住宅小区的持续治理陷入资金困局。

一是房地产交易税费集中，持有环节税收占比极低。以海南为例，2023年契税收入5.87亿元，土地增值税达11.61亿元，而房产税收入仅2.38亿元。高额一次性税费压制换房需求，也降低了小区再投入的可能性；二是保有税制缺失，社区财政来源薄弱。与欧美国家普遍征收物业税不同，我国个人住宅尚无系统性的房产税制度。上海、重庆试点十余年，覆盖范围与税率均十分有限。据住建部和IMF数据，我国房地产保有税收入占GDP的比重约为0.3%，远低于欧美1%-3%的水平。这使地方政府在小区运营和更新中缺乏稳定的财政支撑；三是税负失衡制约社区维护资金供给，导致“重建设、轻维护”的财政倾向。地方财政更倾向依赖新增建设带来的土地出让金和交易类税费，而对存量小区缺乏激励投入维护资源。高品质小区常被视为“业主自理”对象，绿地、安防、电梯等准公共设施因缺乏长期投入无法持续运营。

为应对后期资金缺口，政策层面提出设立“房屋养老金”，通过财政拨款或土地收益注入，建立专门账户用于老旧住宅修缮和长周期管养，强调不增加居民缴费、由政府主导引导更新。但目前此类改革仍处于试点探索阶段，尚未形成统一的资金归集、测算、分配体系，且资金规模有限、法律地位不足与未来可能推广的房产税制度之间的衔接路径不清晰，难以形成全国性可推广的制度支撑。

（三）房地产税收与社区公共服务价值脱节

地方财政理论中的Tiebout模型认为，高质量的社区公共服务将体现在房价上，服务水平越高，房产价值越高。优质学区房、物业管理良好的高端小区通常价格明显高于周边同类住宅，说明社区服务质量与住宅市场价值紧密相关。然而，我国现行税制尚未建立房地产税收反哺社区的制度机制，导致税收与社区服务之间严重脱节，削弱了住房资本价值的持续增长基础。

目前，我国房地产主要税种如契税、土地增值税、房产税试点收入，通常纳入地方一般预算统筹安排，用于宏观性支出，与具体纳税人所在小区的公共服务改善没有直接关联。房产税试点城市中，其收入多由市级财政统一管理，缺乏“属地缴税、属地使用”的反馈闭环。这种安排使得居民在缴纳房地产相关税费后，难以感受到直接的社区服务改善，降低了税收的公共服务激励功能。在社区层面，公共服务缺乏稳定投入，造成设施老化、服务弱化，进而影响居民满意度与城市形象。一旦社区服务持续恶化，原有的中高收入群体可能迁出，带走稳定税基，导致原社区陷入“服务下降—人口流出—税基流失”的循环困局。与此同时，基础设施缺乏及时维护带来的安全隐患会抬高城市治理成本，影响城市运行效率。此外，住房贬值会削弱居民的财富安全感和代际财富传承信心，抑制消费与投资意愿。

从城市整体来看，社区公共服务质量不足，不仅降低了城市宜居度，也会削弱城市的品牌形象与吸引力，不利于产业导入和高质量发展。当前不少高端小区正面临“建得起、养不起”的现实困境，根本原因就在于税收制度未能有效支持属地化、可持续的社区服务体系。

三、国际房地产税返还制度及经验借鉴

美国通过房地产税构建了全球最成熟的地方社区财政支撑体系，其“就地征收、就地使用”的闭环机制对破解社区维护资金困境具有一定借鉴意义。

一是房地产税构成地方公共服务财政支柱。美国房地产税是典型的地方税，由地方政府（县、市、学区等）征收和管理，占据其财政自主收入的70%以上。其中约一般用于公立教育，其余广泛支持警务、消防、道路、公园等社区服务。可见，这种制度设计使地方政府获得稳定财源，能够及时响应社区治理需求，形成“收税-服务”的良性循环。

二是美国房地产税形成了“纳税-服务-房价”正向馈机制，强化了制度可持续性。Tiebout模型认为居民可通过“用脚投票”选择服务优质社区，这一理论在美国实践中得到充分验证。房地产税为社区建设提供稳定资金来源，这样地方政府可以通过提供配套的优质公共服务提升房产价值，反过来扩大税基，增强财政能力。以加利福尼亚州帕洛阿尔托市为例，优质教育资源吸引高收入家庭定居，十年内房价上涨120%、房地产税收增长近90%，政府得以投入更多资金升级社区服务。

三是通过公平性保障机制缓解税收累退性。尽管房地产税以财产价值为税基，美国通过三类措施平衡社会公平：一类是“自住房减免”，即对主要自住房产的提供税基扣减。第二类是“税收断路器”机制，当房产税占家庭收入比例超过设定阈值（如4%-5%）时，超出部分可申请退税或补贴（如伊利诺伊州规定房产税最高不得超过5%，最高返还2000美元）。第三类是针对老年、残障群体的延期纳税政策。这些措施减免成本由州财政转移支付承担，社区服务质量不受影响，既保障弱势群体居住权，又不削弱地方财政根基。

日本固定资产税与都市计划税的社区支撑体系同样值得借鉴。日本的固定资产税是地方政府的主要税源，直接用于社区基础设施维护和公共服务。地方政府在社区维护中发挥关键角色，通过税收收入支持道路、公园和住宅维养，形成稳定的财政循环。新加坡的居民缴费与政府返还模式在组屋维养基金中体现，政府通过补贴和返还机制确保低收入群体受益。居民缴费结合政府配套资金，支持组屋的长期维护和社区治理，实现了高效的协同机制。

国际经验表明，房地产税不仅是财政收入工具，更可转化为社区维护和基层社区服务的长期资金来源。对中国而言，构建房产税返还机制，应借鉴其“属地使用”与“服务挂钩”的制度逻辑。一是明确税收返还的用途和路径，将一定比例的房产税收入专门用于社区公共设施维护和服务改善。二是建立反馈机制，让居民感知到“税收回到身边”，提高缴税意愿。三是参考其减免与断路器机制，完善我国房产税的公平保障体系，兼顾财政可持续性与社会接受度。

四、构建我国房地产税返还机制

政府每开征一种税收须考虑税源是否充裕、征纳成本是否高昂、是否有迫切的财政需要、是否附加特定政策目标。公共财政的“受益原则”要求税收承担者与受益者一致，社区公共服务的主要受益人是房屋持有者，因此通过房地产税向其筹资并用于提升所在社区服务，是实现税收正义与财政效率的结合点。在此逻辑下，构建房地产税返还机制，不仅具备正当性，也回应了社区维护资金长期短缺的问题。本文以在海南自贸港设立试点为例，探讨如何从“法定授权+差异返还+使用闭环+基层保障”四方面破解制度推进困境，实现为社区服务提供可持续稳定的维护资金，推动商品房高品质新绿色现代化发展。

（一）明确法定授权推动房地产税收返还制度创新

税收法定主义明确我国现行税种的设置、税率的确定和征管方式等基本要素都须由全国人大及其常委会统一立法。2015年《立法法》修订赋予地方一定的税收调整权限，但这一授权仍受到严格限制。尤其在全国统一《房地产税法》尚未出台的背景下，地方政府即使出于改善社区服务的目的，也难以设立税收返还机制，面临法律障碍。目前，房地产相关税种如契税、房产税试点的收入主要由市级财政统筹使用，尚无明确法定渠道将其返还至基层社区，用于日常公共服务与设施维护，也缺乏法律层面对返还比例、用途及监督机制的规定。以海南省为例，2023年地方一般公共预算收入中，税收收入已占比74.1%，但并无专门科目用于社区公共设施维护或老旧小区改造日常支出。地方虽有推动返还的积极性，但在缺乏法定依据和配套机制下，难以形成可持续路径。

所以明确法定授权、制度立法是房地产税返还机制得以运行的根本前提，需国家层面实现税制立法与地方授权的双重突破。具体而研究，一是推进中央—地方协同立法，在未来《房地产税法》中设置“社区服务返还条款”，授权地方政府在统一框架下，设置合理的房地产税负结构，将不超过25%的税收收入用于本辖区社区服务，同时引入“财政熔断机制”，在赤字率超过设限时可暂停返还，以平衡财政承压。二是通过修订《立法法》或制定专项立法，赋予部分试点地区（如海南自贸港）社区服务专项税收返还立法权。赋予地方相应的税收立法权，使其拥有相对完整的税权和财政自主权，才能为地方提供有保障、可持续的税收收入，并建立起科学合理、稳定规范的财政收入增长机制，从而最终实现地方财力与支出责任相匹配和建构起良性互动的央地财政关系。

（二）建立可持续的房地产税收返还机制

设计公平合理的房地产税赋税结构及差异化缴纳机制、明确税收程序及使用用途、完善政府财政制度安排可有效缓解地方财政顾虑，确保地方财政预算收支平衡、房地产税返还稳定，实现可持续社区维护资金供给。

1.设置公平合理的房地产税赋税结构

公平合理的房地产税赋税结构是确保税收返还前后地方政府收支平衡，避免因制度设计不当加剧贫富分化或引发群众抵触的前提和基础。从房地产税返还比例来说，可首先考虑在现有比例的基础上，优先明确一定比例的资金用于社区维护等相关项目。例如，海南省实施的新一轮分税制方案中，房地产税按省市县20∶80比例分成，政府可留存80%的税额，为推动返还预留空间。可在此基础上设置“优先用于基层”机制，将部分收入定向返还用于社区维护、老旧小区改造等民生项目。也可借鉴上海、重庆试点经验，将用于社区维护的房地产税与保障性住房、基础设施支出挂钩，缓解地方在财政调配上的顾虑。

2.设计兼顾税负公平与社会正义的差异化返还方案

从纳税主体和缴纳方式来说，实施公平合理的差异化房地产税是房地产税收返还得持续性的关键。一是构建与纳税人支付能力相匹配的基于收入水平的累进减免机制，在统一税率框架下引入折算系数调整实际税率。具体做法为以本地人均可支配收入为基准，当家庭收入低于该基准的60%时，适用税率按其与基准比值的平方根下调。例如家庭月入3000元、人均月收5000元（占比0.6），适用税率为基准的77%。相比统一免税额模式，该机制能更精准地体现“能力递减、负担递减”原则，已被多国广泛采用并被证实更具公平性。二是设立“税收断路器”制度，保障弱势群体。如当房产税超家庭收入5%时，由财政补贴或退税，该项资金可源自高端住宅的加成税率。如美国马萨诸塞州对年收低于9万美元老年业主设10%上限并提供退税以此显著减轻低收入群体税负。三是引入社区间横向补偿机制实现税负公平与资源均衡。因为各类社区在房龄、设施、服务能力等方面存在显著差异，所以统一返还比例难以体现实质性公平。设立动态返还机制对保障房密集、设施薄弱小区在20%基础返还比例上上浮5%，专项用于公共服务改善，财政缺口可由省级统筹土地出让金或专项补助填补。同时，纵向上由省财政按年度评估支持服务达标，横向上实施“高端多缴、弱势多返”的调节机制，推动资源均衡。

3.设立过渡期地方财政补偿机制，保障地方财政中长期可持续性

从预算平衡角度分析，房地产税长期具备稳定性，利于摆脱土地财政依赖，但在初期可能压缩现有税基，短期内影响地方常规收入。中央财政可设专项补助，对返还初期的财政缺口进行补偿，或将新增返还纳入转移支付体系，以缓冲制度转型带来的“阵痛”。对财政困难地区，还可设债务置换机制或中央专项补贴，防止因地区发展不平衡导致政策执行失效。自1994年分税制以来，地方对土地出让收入和举债融资的依赖导致财政压力骤增，对中央转移支付的依赖不断加深。稳定的房地产税收入恰能缓解地方“卖地财政”的风险，为地方治理提供可靠财源。

（三）构建纳税回报闭环机制提升社区公共服务

房产税作为典型的地方受益税，其核心在于“取之于民、用之于民”。税收收入用于本地社区公共服务，有助于建立收支相连的财政机制，形成“缴税—服务—回馈”的正向循环。可借鉴美国经验，应推动房产税与社区服务深度对接，增强居民的税负认同感与获得感。

首先在制度层面明确房产税的返还与使用路径。可通过规定社区级财政优先使用本地房产税收入等方式实现“应收尽用”。例如，海南省近年来出台多项社区服务资金管理办法，把省级补贴、市县配套和其它资金与房产税收入统筹安排，要求专项资金“专款专用”、严格审核、绩效考评，将资金使用情况纳入下年预算安排。这样的规定确保了税收返还资金用于社区服务设施新建、改造、设备购置等民生工程，并建立有效监督机制，避免资金截留与挪用。通过制度设计，将房产税返还纳入社区财政支出预算并公开透明公示，使纳税人清晰看到税收用向，有助于增强政策的公信力和归属感。

其次，要增强纳税人的获得感和满意度。研究指出，当地方政府能将房产税收与对应公共服务紧密挂钩时，居民的纳税意愿明显提高。因此，税务部门和社区管理者应加大宣传，使居民明白自己缴的房产税如何用于改善社区。例如通过社区会议、公告栏或网络平台详细列示资金流向和项目进展，让居民对社区道路维修、绿化提升、老人托育等具体收益有直观认识。此外，可邀请居民代表参与社区财政预算编制和审查，把纳税人的意见纳入决策过程，形成纳税—监督—回馈的闭环。与此同时，根据海南省财政体制改革方案，各级政府要“更多、更好”地把财政资金用于基础设施和民生事业，让群众在“幼有所育、老有所养、住有所居”等方面切实感受到实惠。通过聚焦社区教育、养老、医疗、文体等公共服务，将税收转化为增进居民福祉的具体成果，可有效提升纳税人对税收返还机制的认可度和支持度。

最后，通过财政激励机制推动政策落地。在海南自贸港建设背景下，各地应结合自身特色制定与返还机制挂钩的激励体系，对服务改善明显、治理有效的街道和社区提高返还比例，或给予专项配套奖励。财政部也提出，应完善差异化转移支付机制，将返还绩效与财政支持相挂钩，以奖代补，鼓励地方政府主动作为、规范使用、优质服务。通过激励，社区能够拿到更多资源用于完善民生服务，进而提升环境整治、社会管理和公共设施质量。实践中，只要做到税收投入有回报、财政支持有实效，纳税人便能直观感受到自己的税款“回到家门口”的好处，这必将进一步激发群众支持税改、建设美好社区的内生动力。这样既可推动地方政府落实返还制度，也增强了基层提升治理水平的动力。

综上，构建房产税纳税回报闭环机制，不仅是提升税制公信力的制度保障，更是推动城市社区精细化治理的重要路径。唯有实现“税有所用、用有所见”，才能让居民愿意缴税、支持改革，也才能让房产税真正转化为提升公共服务、改善居住环境的长期动力。

（四）强化基层现代化治理能力保障税收返还有效实施

房地产税返还机制能否有效实施，关键在于基层治理能力的强弱。为防止返还资金“接不住、用不好”，应从制度设计、数字化监管和组织赋能三方面协同推进。

一是优化住宅专项维修资金管理制度，设定紧急事项简易程序。如前文所述，业主委员会普遍面临“组织难、协商难、表决难”问题，严重制约维修金使用效率。建议优化《住宅专项维修资金管理办法》，对电梯停运、消防设施故障等紧急事项，试行“50%户数+面积同意”机制，参考日本《修缮资金指南》中“简易程序”做法。

二是运用数字化工具实现全过程监督与协商，提升社区治理效能。开发集电子表决、预算审查、项目通报于一体的“社区财税APP”，提高居民参与度；运用区块链技术对维修资金“上链可溯”；建设工程造价数据库，实现对申请项目预算的自动比对与异常识别。

三是建立政府指导下的三方共治与专项账户机制。以街道（镇）为单位设立“社区维护基金专户”，实行“业委会申请—居委会初审—街道审核拨款”的流程，确保资金使用公开、合规、透明；对未设业委会的小区或治理能力弱的小区，由居委会代为协商统筹并承担过渡期间的项目统筹与资金使用监督职责；引入第三方咨询公司或社区审计师团队参与方案制定与实施验收，提高治理专业性与效率。同时，构建“社区财务专员”机制，由政府委托专业机构对业委会成员进行财务培训并发证，提升业委会财务能力。

四是建立以第三方审计与居民参与为核心的外部监督机制。地方财政或审计机关应每年委托独立会计师事务所审计返还基金，并向居民公开结果。设立社区议事会或居民监督小组，定期召开通报会，公开资金去向与绩效。对挪用、滥用行为，应依据《预算法》、《审计法》依法问责，必要时引入居民诉讼机制。同时，建立社区治理反馈平台，让居民可对服务质量、资金使用效果进行评分，推动动态改进和机制优化。

结束语

社区维护资金短缺，根源在于房地产税未与社区服务形成闭环，既缺乏专项返还机制，又难以依靠维修资金等制度填补资金缺口，致使不少社区出现“建成即衰”问题。建立房地产税返还机制，是推动住房全生命周期治理的关键举措。建议在《房地产税法》中明确“社区专项用途”条款，设定返还比例、资金用途及监管机制，并授权国务院调整返还比例。海南可作为改革试点，通过省级立法在海口、三亚等地分类试验返还机制，逐步积累经验后向全国推广。同时，应将返还执行情况纳入政府绩效考核，强化责任落实。配套措施上，需加强基层治理能力，培训业委会和居委会人员，推动居民参与预算决策与监督，并利用信息化工具提升透明度，确保税款真正用于改善社区环境与服务，促进商品房高品质可持续发展。

作者简介：顾小娟（1983） 女，汉，经济法博士，海南师范大学法学院专任教师、硕士生导师，美国里士满大学公派访问学者。

项目课题：本文系海南省哲学社会科学规划课题“自贸港建设下商品房发展的价值定位与调控研究”[HNSK（ZC）21-147]阶段性研究成果。

注释：

1. 钱骏杰：《物业费、维修基金、房屋养老金：为城市维护算算账》，载新浪网财经网2024年9月1日，https：//finance.sina.cn/2024-09-01/detail-incmscvk1964400.d.html？vt=4&cid=76524&node_id=7652。

2. 参见海南省统计局、国家统计局海南调查总队：《海南统计年鉴2024》，中国统计出版社2024年10月，第107-124页，第269-278页。

3. 参见中共中央办公厅、国务院办公厅：《关于持续推进城市更新行动的意见》，载中国政府网2025年5月2日，https：//www.gov.cn/zhengce/202505/content_7023882.htm。

4. See Bahl，R.，Martinez-Vazquez，J.：《The property tax in developing countries：Current practice and prospects》.Lincoln Institute of Land Policy（Lincoln Institute working paper2008），page25.

5. See Tiebout，C.M.：《A pure theory of local expenditures》，in《Journal of Political Economy》Oct.1956，64（5），page416–424。

6. Fischel，W.A.：《The Homevoter Hypothesis： How Home Values Influence Local Government Taxation， School Finance， and Land-Use Policies – Cambridge》，Harvard University Press，2001.page50-229.

7. Kneebone，E.，Williams，R.：《The growing gap between urban and suburban poverty and property tax base》，Brookings Institution，（working paper2015）。

8. 熊伟：《税收法定原则与地方财政自主——关于地方税纵向授权立法的断想》，载《中国法律评论》2016年第1期，第40页。

9. 海南省财政厅：《海南省2023年地方财政预算执行情况报告》，载海南省人民政府网，https：//www.hainan.gov.cn/hainan/5309/202301/d796f6670570417e8441c028973552f0.shtml。

10. 苗连营：《税收法定视域中的地方税收立法权》，载《中国法学》2016年第4期，第167页。

11. 海南省人民政府：《海南省实施新一轮分税制财政体制的方案》（琼府〔2017〕92号），载海南省人民政府网，https：//www.hainan.gov.cn/hainan/szfwj/201712/42053deea13244ee8526344d694c3bf8.shtml。

12. Fischel，W.A.：《The Homevoter Hypothesis： How Home Values Influence Local Government Taxation， School Finance， and Land-Use Policies – Cambridge》，Harvard University Press，2001.page50-229.

13. Fischel，W.A.：《The Homevoter Hypothesis： How Home Values Influence Local Government Taxation， School Finance， and Land-Use Policies – Cambridge》，Harvard University Press，2001.page300-329.