摘要：房地产企业通过员工、亲属签订虚假购房合同并办理网签，隐匿资产、虚构无财产偿债事实以逃避大额欠税，是当前税收征管中的隐蔽性难题。本文以真实实务案例为切入点，结合《税收征收管理法》《民法典》及《刑法》等相关规定，从证据固定、网签撤销、资产保全、税款追缴、行政追责、刑事移送六大维度，拆解税务机关穿透式核查与全链条处置的实操路径，明确各环节法律依据与执法要点，为基层税务机关办理同类案件提供标准化操作指引，破解房企虚假网签逃税的监管困境。

关键词：房地产企业；虚假网签；隐匿财产；税款追缴；穿透式执法

房地产行业欠税金额大、追缴难度高，部分房企在欠税后，通过转移资产、虚构债务、虚假网签等方式制造“无财产可供执行”的假象，恶意逃避纳税义务，严重损害国家税收权益与税收征管秩序。其中，虚假网签因具备“形式合规、实质隐匿”的隐蔽性，成为房企逃税的高频手段——房企将名下未办证房产以员工、亲属名义办理网签，表面完成“销售备案”，实际无真实交易、无资金流转，以此将核心资产“合法”隐匿，对抗税务稽查与税款追缴。

此类案件中，税务机关面临三大实操痛点：

一是虚假网签隐蔽性强，常规核查难以穿透“合同备案”的外衣；二是网签房产未办证，产权归属认定模糊，资产保全缺乏直接依据；

三是涉案人员多为员工、亲属，取证难度大、易串供，违法事实定性难。

本文结合实务案例，从税务执法全流程出发，以法律为支撑、以实操为核心，系统拆解虚假网签逃税案件的处置逻辑与操作步骤，为税务机关提供可复制、可落地的执法方案。

一、案例还原：房企虚假网签隐匿资产逃税的典型事实

（ 一）案件基本背景

某地方房地产开发企业（以下简称“A 房企”）因开发项目资金链断裂，累计拖欠增值税、土地增值税、企业所得税等税款合计8200 万元。

税务机关多次送达《限期缴纳税款通知书》， ΔA 房企均以“经营困难、无银行存款、无固定资产、无可供处置资产”为由拒绝缴纳，税务机关通过常规查询（银行账户、不动产登记、工商信息），未发现A 房企名下有可执行财产，案件一度陷入追缴僵局。

（ 二）穿透核查发现关键线索

税务机关调整核查思路，聚焦 A 房企开发的已竣工未交付项目，通过住建部门商品房网签备案系统调取该项目全部网签数据，发现异常情况：项目剩余未售房源 97 套，全部完成网签备案，网签主体为97 名自然人，且均未办理不动产权证书。

针对该异常线索，税务机关启动大数据比对核查：将 97 名网签人的姓名、身份证号，与税务系统内个税扣缴记录、社保缴纳记录、企业任职信息进行交叉比对，锁定 32 名重点可疑人员——均为 A 房企在职员工、离职员工或股东/ 高管的直系亲属（配偶、子女、父母），其余 65 名网签人无明显关联，但存在“集中网签、合同价格明显低于市场价、付款方式异常”等共性问题。

（ 三）约谈取证固定违法事实

税务机关依法对 32 名关联网签人开展税务约谈，同步调取其银行流水、购房转账记录、收入证明等资料。

面对核查，多数人员无法提供真实购房资金凭证，部分人员承认“未实际支付房款、未实际占有房产、未办理收房手续”，系受 A 房企实际控制人指使，以个人名义“代持网签”，帮助A 房企隐匿资产、逃避欠税。

结合约谈笔录、资金流水、网签合同、任职证明等证据，税务机关完整还原违法事实：A 房企实际控制人为逃避欠税，自 2023 年起，将项目97 套未办证房产，以员工、亲属及无关自然人名义签订虚假《商品房买卖合同》并办理网签，无真实交易对价、无实际交付行为，房产实际控制权仍归 A 房企所有。

A 房企通过该手段，虚构“无财产可供纳税”的事实，恶意拖欠税款8200 万元，构成隐匿财产逃避追缴欠税的违法行为。

二、税务机关全链条处置实务操作

针对A 房企虚假网签隐匿资产逃税的行为，税务机关需遵循“证据先行、民事撤销、行政保全、税款追缴、责任追溯”的逻辑，分步开展执法工作，每一步均需严格依据法律规定，确保执法程序合法、证据链完整、处置结果可落地。

（ 一）第一步：固定核心证据，夯实违法事实认定基础

证据是税务执法的核心，针对虚假网签案件，税务机关从“主体关联、交易虚假、资产隐匿”三个维度收集固定证据，形成完整证据链。

1. 调取基础备案证据

依据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十七条，税务机关依法向住建部门（不动产登记中心）调取 97 套房产的网签备案合同、备案登记表、房源信息表；向 A 房企调取项目土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，确认房产产权初始归属为A 房企。

2. 大数据比对锁定关联证据

依据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十六条，税务机关通过税务系统，将网签人身份信息与个税全员全额扣缴明细、社保缴纳明细、企业员工花名册、股东及高管信息进行比对，筛选出员工、亲属等关联人员，制作《关联人员比对明细表》，作为“代持关系”的直接佐证。

3. 约谈取证固定主观故意与虚假交易事实

依据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十四条，税务机关依法向关联网签人送达《税务约谈通知书》，依法开展约谈，重点核实“购房资金来源、房款支付凭证、房产实际占有情况、网签目的、是否收取代持报酬”等核心问题，制作《约谈笔录》并由被约谈人签字确认；同步调取网签人银行流水、微信/ 支付宝转账记录、收入证明，核查无真实房款支付记录。

4. 调取房企内部证据印证违法事实

依据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十四条，税务机关依法对A 房企开展税务检查，调取企业财务账簿、会计凭证、银行流水、股东会决议、实际控制人聊天记录、内部工作群记录，核实无 97 套房产的销售收入入账、无对应房款资金流入，且内部记录明确标注“网签代持、避税专用”，印证A 房企隐匿资产、逃避欠税的主观故意。

（ 二）第二步：撤销虚假网签备案，恢复房产原始产权状态

虚假网签的核心危害是通过备案形式隐匿房产产权，税务机关需联合住建部门，依法撤销虚假网签备案，消除产权公示障碍，为后续资产保全与处置奠定基础。

1. 依法认定网签合同无效

根据收集的证据，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十四条，税务机关依法认定A 房企与网签人签订的《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的（逃避税款），属于无效合同；向住建部门出具《税务执法建议书》，附完整证据链，建议撤销虚假网签备案。

2. 联合住建部门撤销网签备案

住建部门收到《税务执法建议书》及证据后，依据《城市商品房预售管理办法》第十条、第十五条等相关法律法规规定，对虚假网签备案进行核查，作出撤销网签备案的决定，并在商品房网签系统中注销备案信息，恢复97 套房产的原始产权状态（产权归属A 房企）。

（ 三）第三步：启动行政强制保全，查封扣押涉案房产

网签备案撤销后，房产产权明确归属于A 房企，税务机关需立即启动税收保全措施，查封涉案 97 套房产，防止 A 房企再次转移、隐匿或处置资产，确保税款可追缴。

1. 作出税收保全决定

依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十八条，税务机关依法向 A 房企送达《税收保全措施决定书（查封 / 扣押适用）》，明确查封标的为 97 套涉案房产，告知其享有陈述权、申辩权及申请行政复议、提起行政诉讼的权利；同步向不动产登记中心送达《协助执行通知书》，办理查封登记，限制 A 房企对房产的转让、抵押、网签等处分行为。

2. 保全措施实操要点（1）查封范围需精准：

明确每套房产的坐落位置、面积、房号，避免查封标的模糊；

（2）查封期限合规：

房产查封期限不超过3 年，期满可依法续封，防止保全失效；

（3）禁止重复查封：

核查房产是否存在抵押、查封等权利限制，确保本次查封为有效首封。

（ 四）第四步：全维度追缴欠税及滞纳金，并处行政罚款

在资产保全到位、违法事实清晰的基础上，税务机关需依法追缴A 房企所欠税款、滞纳金，并对其隐匿财产逃税行为处以罚款，实现税款应收尽收、违法必罚。

1. 追缴欠税及滞纳金

依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、第四十条，税务机关依法向A 房企送达《税务处理决定书》，载明欠税金额（8200万元）、滞纳金计算标准（自滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五）、缴纳期限及方式，责令A 房企限期缴纳；逾期仍不缴纳的，依法启动税收强制执行措施，拍卖 / 变卖查封的 97 套房产，以拍卖 /变卖所得抵缴税款、滞纳金及相关费用。

2. 对逃税行为处以行政罚款

依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条，税务机关依法向 A 房企送达《税务行政处罚决定书》，认定其通过虚假网签隐匿财产、逃避追缴欠税的行为，构成《税收征收管理法》第六十三条规定的偷税行为，依法处以不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款（本案可处4100 万元-4.1 亿元罚款）。

（ 五）第五步：追溯行政责任，惩戒相关责任人员

除对 A 房企处以罚款外，需依法追溯直接负责的主管人员（实际控制人、法定代表人、财务负责人）及其他直接责任人员的行政责任，形成“企业受罚、个人担责”的双重惩戒，震慑同类违法行为。

依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条、《重大税收违法失信主体信息公布管理办法》第五条，税务机关依法对A 房企实际控制人、法定代表人、财务负责人及参与虚假网签操作的相关人员，依法处以罚款；对存在《中华人民共和国发票管理办法》《中华人民共和国会计法》等违规行为的，移交相关主管部门（财政、公安）处理；将A 房企及相关责任人员纳入税收违法失信主体，向社会公示，实施联合惩戒（限制高消费、限制招投标、限制融资贷款等）。

（ 六）第六步：涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任

若 A 房企逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上，或逃避追缴欠税数额在十万元以上，已涉嫌构成逃税罪、逃避追缴欠税罪，税务机关需依法移送公安机关，追究相关人员的刑事责任。

1. 刑事立案标准（1）逃税罪

根据《刑法》第二百零一条及相关司法解释，逃避缴纳税款数额较大（10 万元以上）并且占应纳税额百分之十以上，构成逃税罪；数额巨大（50 万元以上）并且占应纳税额百分之三十以上的，加重处罚。本案A 房企逃税8200 万元，远超立案标准。

（2）逃避追缴欠税罪

根据《刑法》第二百零三条，纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，致使税务机关无法追缴欠缴的税款，数额在一万元以上的，构成逃避追缴欠税罪。

2. 移送司法机关实操要点

案件行政处理完毕后，若发现A 房企及相关人员涉嫌犯罪，制作《涉嫌犯罪案件移送书》，附完整证据链（证据材料、税务处理决定书、行政处罚决定书等），移送公安机关经济犯罪侦查部门立案侦查；配合司法机关开展调查取证工作，确保刑事诉讼顺利推进。

三、结论

房地产企业以虚假网签方式隐匿资产、逃避欠税，是典型的“形式合规、实质违法”的税收违法行为，严重破坏税收征管秩序。

税务机关办理此类案件，需摒弃“常规查询、被动等待”的传统思维，树立穿透式监管、全链条执法的理念，以“证据固定为基础、网签撤销为前提、资产保全为关键、税款追缴为核心、责任追溯为保障”，严格依据《税收征收管理法》《民法典》《刑法》等法律法规，分步开展执法工作，确保每一步程序合法、每一项证据确凿、每一笔税款追缴到位。

参考文献

[1] 中华人民共和国税收征收管理法 [S].2015-04-24 修订 .

[2] 中华人民共和国刑法 [S].2020-12-26 修正 .