摘要：社会经济的进步，促进房地产业的发展。为了确保房地产市场的规范性，国家在不断强化宏观调控，很多职能部门实施了相应的政策约束房地产市场，房地产市场呈现出买方主导的形式，这就促使房地产营销的作用不断突显出来。但是，在新形势下，我国房地产营销体系还需要进一步完善，很多房地产营销策略缺乏一定的针对性、有效性，直接影响着房地产行业的持续、健康发展，房地产开发企业应积极探索营销策略。

关键词：建筑学；房地产；市场营销

引言

近年来，我国日益改善的居住条件和经济的快速发展，使房地产与建筑等行业发展迅速，房地产经营与城市建设经济发展的速度也在不断提高，为我国的经济发展做出了巨大的贡献。

1房地产营销概述

房地产营销指的是房地产开发企业在明确经营方针及目标的基础上，深入分析经营环境、相关资源等，充分了解房地产企业开发的机会点，因此为基础明确营销方式和促销手段等，结合目标市场的发展情况，大力推行物业服务，以此明确房地产营销目标，实现房地产开发企业持续稳定发展目标的一项经济行为。房地产营销工作需要充分了解市场发展情况，以此为基础进行高智能策划，为房地产开发企业生产、开发和经营活动的高效进行提供支持，其主要工作内容是调查房地产市场发展情况、制定房地产市场调查方案、设计建筑总体、准确定位房地产市场价格、提供广告中介和售后服务、及时反馈房地产营销信息等。

2地产相关用户需求分析

从不同用户角色分析，不同用户的核心需求。（1）普通用户：了解房产资讯、完成房产交易。（2）地产营销商：有效精准的营销推广，提高营销效率。（3）地产开发商：有效规划房产设计，如不同户型搭配组合设计、周边配套设施建设需求。

3房地产营销的方法

现阶段，房地产营销方法在不断更新，转变了传统的推销工作，是由企业在满足市场实际需求的基础上开展的经营活动，房地产营销方法具体如下。（1）房地产市场分析。首先，分析市场需求。在预测、调查房地产的基础上，充分了解房地产市场的近期需求及未来需求。其次，分析市场环境。重点针对宏观环境对房地产企业经营活动的影响进行分析，以及其中的各项有利因素、不利因素等。房地产属于高价值财产，具有不可移动特点，极易受环境因素的影响，因而环境分析是房地产营销中的关键内容。（2）项目决策。项目决策应在明确经营目标基础上，结合选择的地段、项目，决定能否满足市场发展需求的开发经营策略。首先，产品策略。结合市场需求明确并开发相应的房地产商品，在选择目标市场后，需要合理地进行设计、开发和建设，结合顾客群的实际需求，提供相应的房地产产品和服务。其次，价格战略。通过分析房地产市场需求，制定相应的房地产价格，在国家调控的基础上房地产价格确定必须满足国家各项规定。再其次，合理选择销售渠道。房地产开发企业需要结合项目的实际情况选择经营方式，以此确定房地产销售渠道。（3）明确房地产投资经营目标。通过分析和研究房地产市场进行经营决策，以此合理选择和明确房地产的投资规模、投资方向、投资地区、投资地点和投递方式。在经营决策之前，必须合理选择顾客群，以满足顾客的实际需求。但是，在房地产企业的发展中，开发的商品房很难满足所有顾客的实际需求，因而房地产企业在投资决策过程中，应明确房地产商品提供的服务，从现代营销角度进行分析，且在明确目标市场过程中，需要充分考虑以下问题：第一，顾客群需求是否具备足够的容量;第二，在顾客群众，供应的竞争对手，尤其是具备较强竟争力的对手尽量少。

4基于建筑学理念下的房地产市场营销策略探索

4.1打破房地产的营销传统

移动互联网来势汹汹，让大众消费者和房产的目标客户接触到信息越来越多，他们接受信息的渠道也多种多样。面对房渠道选择守旧，没什么效果;拓客手段单一，访客质量不高;客户维护粗放造成飞单，流失海量客户等等问题。房地产行业要打破这个传统牢笼，就要从根本上去考虑。充分利用互联网中各种平台去节约房地产企业的时间，节约用户的时间，用利他思维贯穿账号始末。房地产企业对互联网不要怀鸡肋的态度，要让真正有价值的房产内容，有趣且有价值地活跃在互联网生态中，让用户不再抗拒房产广告，而是足不出户、在线沟通、扎根社群、看房选房等等;通过互联网各种平台，全方面以房产项目卖点和概念为主轴线，做经营人群的受众内容，做他们感兴趣的内容，通过这些让客户，客户的朋友，身边人分裂出去，形成好的口碑。

4.2设计定制化细节效果图

在房产销售中除了空间的规划与感受外，还要注重视觉立面上的形态设计与感官感受，建筑学理念下的房产设计要回归到以设计赋能生活，通过设计带动房产的销售的目的上来。在建筑的立面设计中从屋檐的构成到墙面等设计中都体现出精致化的构造设计，包括建筑的窗户设计等。

4.3房地产市场的营销定位

在新时期的社会发展中，房地产企业需要了解宏观政策、行业情况、区域情况，站在整体战略高度不断优化经营方式，结合现金流开展项目、设计产品。在项目意向阶段，房地产开发企业需要做好市场调研工作，收集并分析市场数据，积极开展市场调查工作，明确目标客户群和市场定位。在这一阶段需要注意的是，房地产企业应明确意向项目经营方向、目标客户群，掌握目标客户群对产品的个性化需求，针对房地产产品进行准确定位。在项目后期阶段，房地产开发企业需要结合调研成果、市场需求、项目特点等内容，进一步完善产品策略、营销策略和经营计划，在实现目标客户群精准营销的基础上，满足购房群体的多元化需求。例如，在老龄化时代，房地产开发企业需要明确老龄客户群的特殊需求，结合这些需求开发更多产品，可以完善各项基础配套设备，如电梯、社区康养、老年活动中心等，开发阳光房等产品，结合老年人的使用习惯完善社区基本设施。

4.4大数据融合，获取客户

地产营销平台、地产中介一方面拥有广泛的客户资源，对用户背景资料了如指掌，大量的客户资料便是财富，对大量客户资料深度挖掘;一方面可为地产开发商的户型设计、不同面积楼盘组合提供数据支撑;另一方面，针对不同用户特征，快速精准推荐房产，有效提高成交率和交易效率，并同步提升用户感知。各地区地产交易数据、用户居住等相关数据，分析预测房价走势、生活配套设施需求等，为产业链上下游相关企业决策提供数据支撑。房地产项目在拿地并且完成定位分析之后，便会开始释放项目信息及卖点，让客户对项目有初步了解，展开第一轮获取客户的行动。

结语

中国建筑业通过国家政策引导和土地优惠政策实现了经济的快速发展。在市场经济背景下，政府必须把房地产业和建筑业的发展放在重要的位置，根据各自行业的实际发展情况，特别是存在的问题和不足，密切联系两者之间的相互关系，完善相应的立法，制定相关的政策措施，规范建筑业的发展。确保房地产行业管理和建设经济保持良性可持续发展。

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