摘要：随着房地产行业“三道红线”、“两集中”新政的落地，房地产企业的成本管理必须转变惯性的思维方式，成本精细化管控的要求越来越高。本文基于广联达数据新平台，探讨房地产企业如何高效精准的测算企业目标成本，促进企业稳进发展。

关键词：目标成本；数据新平台

一、行业现状

今年发布了被房地产业内称为“三道红线”的管理规则，要求房地产企业剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，并给出了时间截点，即2023年6月底，试点房企“三道红线”必须全部达标；2023年底，所有房企“三道红线”指标实现达标。

“两集中”供地模式。第一个集中，集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，地块儿梳理要科学合理。第二个集中，集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。

“三道红线”让财务型杠杆受限，“两集中”让经营性杠杆受限，因此房地产企业必须转变惯性的思维方式，随着成本精细化管控的要求越来越高，企业需提升成本力，管理重心从向规模、售价要利润转向向成本、费用、运营等管理要利润，倒推企业稳健发展，助推市场良性发展。

二、成本管理趋势

成本管理走向“先策后控”的成本耦合时代，把工作前置，注重成本的过程管理，注重测算完成后的项目评估，通过数据支撑更精细化的管理，变被动管控为主动管控。有大数据支撑的精细化成本测算，可以分为四个阶段：

成本核算阶段，属于事后型，关注造价，强调算的快、算的准；

成本控制阶段，属于事中型，强调对合理目标成本的过程严控，追求成本不突破目标，定期进行动态成本回顾；

成本策划阶段，解决的是前期目标成本设置的合理性问题，强调“好钢用在刀刃上”、“用好每分钱”、“花小钱办多大事”，强调前期策划，追求结构最优化，强调标准化；

数据驱动的精准成本管理。

三、基于广联达数据新平台的解决方案

在传统的线下成本测算过程中，一直存在以下难点：

1、投资收益测算的协同效率低，历史数据复用，对比难；

2、目标成本刷新过程中需要与上阶段、历史数据、标准成本等频繁对标，量大、耗时、效率低；

3、依据含收益的执行版目标成本，制定合约规划时，合约规划拆分难、编制效率低；

4、项目结算时，无效成本分析难，结算成本与目标成本差异分析难；

5、历史数据沉淀存储男，结构性加工分析难。

基于以上的目标成本测算的问题和难点，广联达的数字新成本平台，提供了便捷高效的解决方案。该方案依靠企业成本数据标准、项目成本管理、企业成本数据库这三个模块来完成一个流程业务场景。企业成本数据标准模块主要是帮助企业建设科学合理的模板指标体系，通过基础信息标准、项目主数据、作业模板库形成适配企业的标准，然后去支撑项目成本管理模块，去进行目标成本管理、动态成本管理、成本后评估。在新的项目成本管理作业的过程中产生的数据，又会沉淀到企业成本数据库模块，通过这些数据再去优化整个项目成本管理，包括企业成本数据标准，这样就形成一个良性循环，支持企业去赋能业务建设，为企业的成本管控提供有力的数据支撑和便捷的数据处理平台。

面向建设方成本管理的诉求，广联达数字新成本解决方案以企业成本的数据累积与应用的闭环打通为核心。通过建立一套科学的成本指标体系，实现以成本指标度量选择更优的设计方案、以成本指标度量设立更合理的成本目标；项目依托统一的成本指标体系高效沉淀项目数据资产，通过数据赋能助力新项目成本目标更精准、过程成本偏差分析更细致，问题定位更精准、P DCA速度更快，从而实现项目成本更合理，项目价值最优。

四、新数字成本平台的应用方法及技巧

应用新数字成本平台是如何快速完成目标测算的？项目成本管理模块完成的是项目成本管理作业，就是以成本指标度量编制合理的目标成本。

第一步，创建测算文件。创建拿地前、拿地后定位、方案、施工图及结算各阶段的成本测算文件；引用历史项目；引用上阶段测算成果文件数据。

第二步，项目的概况。添加产品液态；填写项目规划指标；填写产品设计指标。

第三步，形成建造标准。编制产品建造标准；引用历史项目；引用产品适配标准。

第四步，成本测算。从项目维度、成本可分摊至业态测算非建安成本；从业态维度测算建安成本，依据科目建造标准自动推送库中科目级数据，手动选择项目业态级数据。

第五步，限额指标。自动计算设计指标：若是有标准，则与企业限额指标标准对比检查；若是无标准，则与产品内置标准对比检查，输出参考建议。

第六步，成本汇总。项目目标成本汇总；各产品成本汇总；收益维度的成本分摊，将不可售业态分摊至可售业态，确定总成本及销面单方；计算静态收益。

第七步，科目自动拆分合约规划。

第八步，提交审核。若审核通过，业务数据将自动归档。若审核不通过，将返回第四步重新开始成本核算。

以上是广联达新数据平台的应用方法，在操作过程中还有如下的操作技巧：

1、系统已内置的成本指标体系，包括工程分类、建造标准、目标成本测算、模板、合约规划等，企业是可以直接调用的。但是如果企业与内置标准不一致，平台也支持修订，更改之后发布，就可以被作业人员引用到了。

2、平台的作业中心提供不同版本、不同颗粒度的成本测算，如拿地版、定位版、方案版、施工图版、结算版等，支持多版本成本测算，编制规划指标、建造标准，提供多维度数据参考，支持限额指标、对比对标和合约规划。一些内容呢就是啊，提给我们去其他的这样的一个管理。

3、标准可落地，一键触达。依据工程分类快速引用企业测算标准，支持在项目端刷新最新标准。

4、高校编制，快速测算。一键引用历史工程，实现项目数据快速复制；支持导入、导出，实现模块儿数据快速复制；填写指标、量价、调整科目-合约关系，即可三步完成测算；支持多人协同测算。

5、对比对标，优化决策。支持同项目不同阶段、不同项目间成本差异对标，3秒出结果，红绿标注，可快速明确成本差异，提升企业审核及决策效率；从三个维度进行数据差额分析，可以快速锁定面积、含量、单价导致的差异占比。

五、结束语

基于清单在线化和成本大数据技术，能够为建设方企业的成本测算、招投标、动态成本管控、预结算作业过程提供数据赋能，助力企业实现 “算的准、控的住、管的细”的精益化成本管理目标。

参考文献

1、王祥宇. 甲方&咨询.如何高效精准完成目标成本测算https：//jzkt.fwxgx.com/courses/20178.html

2、广联达.  建设方成本数据系统https：//www.glodon.com/product/386.html