打开文本图片集

摘要：为加强保障性住房后期运营管理，本文主要对保障性住房的后期管理进行研究，文中先分析了保障性住房及后期管理概念，之后分析了后期管理中存在的问题，并提出了有效的措施，包括健全政府管理体系、后期运营管理体系、建立公租房智慧管理平台、优化退出管理体系。希望可以为有关人员提供参考。

关键词：保障性住房；后期管理；运营

住房关系到人们的生计以及国家稳定发展，为了保证特殊群体的住房权益，保障性住房应运而生，然而在后期运营管理中存在较多的问题，这就需要从不同的方面着手，采取合理的措施，将后期运营管理工作落实到实处。

1、保障性住房及后期管理概念

1.1保障性住房概念及特点

1.1.1概念

其就是政府提供的低价住房或者是低价出租房，满足无力购买住房、中低收入家庭住房要求，保障性住房不在于盈利，而是帮助住房困难家庭解决住房问题。其主要包括几种类型（如图1所示）：

第一，保障性租赁住房。主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。第二，公共租赁住房。限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员提供保障性住房，并且收取租金。第三，棚户区改造房。其就是政府主导，拆迁城中村、危旧房，同时为原拆迁住户提供安置房。第四，经济适用房。其是政府制定优惠政策，依据政策建议和定价，把房屋出售给具有购买能力的中低收入家庭。其具有两种属性，一种是保障性住房，另一种是商品性住房。

1.1.2特点

通过上面的描述，可以归纳出保障性住房的特征，主要体现在几方面（如图2所示）：首先，公共性。政府作为主导，面向公众。其次，定向性。虽然面向公众，然而并非是全部公众，而是符合相应条件的特殊公众。最后，保障性。旨在保障低收入群体住房需求，属于福利。

1.2保障性住房后期管理概念

在几种保障性住房类型中，公共租赁住房以及廉租住房是实物配租性质，政府拥有房屋产权，签订租赁合同的租户只有使用权。棚户区改造是安置房，原产权人房屋被政府拆迁之后，新建安置房屋，这种情况下产权不变。经济适用房是销售房，基于政府定价把房屋产权出售给购买者。由于产权归属个人的住房不包含政府后期管理，因此，本文提到的保障性住房后期管理是指所有权在政府手中，租户只有使用权的廉租住房及公共租赁住房后期管理。保障性住房生命周期较长，涉及到较多的流程，如论证、立项、建设、分配、使用以及监管等，现阶段，我国在后期管理范围方面缺乏统一的界定。在实践中，每个地区的界定方式存在差异，本文中界定为保障性住房在交付使用后的分配入住、居住管理、动态监督管理以及社区管理等，包含租户以及房屋管理[2]。在后期管理中，对于房地的管理，涉及到房屋设施配备、租金明确、社区公建招租、社区环境维护以及住房设施保养维修；对于租户的管理，主要包括资格审核、摇号选房、签署合同、分配入住、动态监督管理、缴纳租金以及退出。

2、保障性住房后期管理中存在的问题

第一，政府主导后期管理，因为主体单一，导致政府管理压力较大。租赁型保障性住房后期管理一般是政府主导，住房保障行业主管部门是责任主体，除了要落实政策，还要参与到管理运营活动中，负责较多工作内容。因为编制、人员限制，随着管理对象及服务群体不断增加，在管理标准、资源、社会效益及服务质量等方面存在较大的压力。因为没有引入市场化运作方式和第三方组织，导致管理效果不理想。第二，缺乏完善的法律法规及管理制度。很多地方出台了实施办法，然而并没有清楚的划分管理运营单位、政府的职能和权利、工作范围等，无法为房屋老旧维护维修提供足够的资金，限制了工作的落实。

3、保障性住房后期管理策略

3.1健全政府管理体系

第一，构建条块结合、属地管理模式。地方政府可以市设置住房保障工作领导小组，依据该模式对保障性住房实施管理，清楚划分政府间的责任。领导小组工作内容主要是制定住房保障政策、规划建设、资金拨付、为住房资格认定提供指导等，把全市保障性住房后期管理职责依据属地原则落实到县区，县区依据领导小组要求开展相关工作。各县区政府需要设置县区住房保障工作领导小组，清楚划分责任，为街道办事处强化保障性住房后期管理提供指导，把这项工作加入到地方社会管理服务体系中。在保障性住房小区构建后期管理办公室，其中涉及到居委会、运营公司、租户代表、物业公司及派出所等，由街道办事处带头，处理日常工作，定期组织会议，认真听取租户提出的问题以及建议，讨论后制定应对措施。第二，加入政府重要考核内。在市政府考核中，经济社会发展综合考核属于年度大考，关系到市直单位、区县领导班子年度工作效果，考核结果会直接影响到领导干部的利益。然而在考核中，只是把保障性住房的建设以及完工任务作为市住房保障的考核指标，存在注重建设忽视管理的情况。对此，应该将后期管理加入到社会经济发展考核范围内，由市住建厅住保处带头制定合理的考核标准，全面地考核各县区保障性住房后勤管理成效。构建约谈机制，约谈问题较多的区县，从而督促县区政府做好后勤管理工作。

3.2健全后期运营管理体系

首先，引入竞争，实施市场化运作。保障性住房交付数量日益增加，然而在后期管理运营中存在较多的问题，如管理缺乏规范性、服务质量不高等，无法适应工作发展要求，为了改变现状，可以引入市场竞争，发挥出其调节作用，提升后期运营管理水平。打破以往政府指定运营公司的状态，解决后期管理运营方面的问题，鼓励企业参与竞争，基于公开竞标、政府购买服务形式，采购符合要求的运营公司。为了保证整体竞争性及稳定性，在采购需求中明确合同签订方式。政府需要简政放权，为运营公司提供更大的经营权及自主权，由其负责物业公司确定、公共建筑配套租赁使用分配、收取租金、审核租户资格以及房屋维修养护等，清楚制定相关权利规则要求以及收益比，明确划分权利和责任，提升运营的灵活性，扩大范围，调动其积极性，基于市场化运作，引入高水平的专业人才，加强人员教育培训工作，提升运营管理的专业性和有效性。基于采取市场化的管理模式，可以发挥市场在资源配置中的作用，减轻政府在保障性住房后期管理中的压力，解决政府运营管理中的问题；同时为市场提供更多机会，为租户提供更多选择，享受更优质的服务，提升租户满意度。其次，政府主导，加强运营监督管理。因为保障性住房具有社会属性，因此，在后期运营管理中采取市场化方式，应该严格的进行监督管理，政府需要发挥主导作用。在平日运营中，住房保障部门需要了解运营公司日常工作，监督检查运营公司工作是否符合法律法规，比如小区公建房出租、资格审核、资金收取等，如果发现与规定不一致的行为，需要及时纠正，保证各项工作的合理性、公平性及合法性。在管理运营公司方面，需要制定合理的后期运营管理制度，清楚工作任务，进一步细致的划分工作标准，将日常监督管理和年度考核进行融合，健全考核细则，每年开展全面考核工作，量化打分，并且引入物业公司、居委会、租户等测评打分及日常工作得分。针对一年考核优秀的运营公司，政府财政需要拿出部分经费当作奖励，如果连续三年考核均为优秀，可以续签合同。针对考核不符合标准的，不进行奖惩。一年考核不符合要求，结合规定扣除10%租金收入，连续两年考核不符合要求，政府可以终止合同，重新选择运营公司。政府基于加强运营公司管理，能够改变以往在后期管理中的角色，只需要负责监督工作，可以有效地调动市场资源，发挥杠杆作用，解决市场化运作中的问题，提高保障性住房的综合效益。最后，社会参与，发挥第三方组织作用。引入第三方组织，如爱心企业、志愿服务队，结合其自身特点，通过多元化的方式，可以为政府承担部分公共服务或物品供给任务，利用市场运行机制提升供给的效率，为社区提供相应的服务，在市场与政府间构建桥梁。例如上海市，和海尔集团签署战略合作协议，探索新型家电租赁模式，海尔集团给租户提供菜单式租赁产品及无偿管家式服务，能够做到随到随租，基于家电循环使用，解决租户过渡性家电需求，降低政府建设保障性住房费用。在后期管理中引入第三方组织，能够利用其优势，弥补市场及政府部分失灵问题，适应租户的不同需求。

3.3建立公租房智慧管理平台

第一，注重信息系统构建，有效的运用信息管理平台。在全市内构建统一的住房保障信息系统，强化相关政府部门间的数据整合，把各部门信息接入系统，住房及收入核对数据信息包括社会保险、户籍、婚姻以及不动产登记等，可以借助信息系统查询信息，共享数据。更新信息系统的功能，打通住房保障相关数据壁垒，基于信息互通共享，设置标准，利用信息管理平台大数据实施分析和判断，从而及时找出与保障条件不一致的信息，可以减轻人工审核压力，动态的实施监管。基于利用大数据信息平台，不仅可以提升审核效率，减少人员工作量和压力，系统分析功能可以满足实施动态监管要求，还能为申请人提供便利，无需到相关部门开证明，提升政府服务质量。第二，构建监管队伍，实施动态监督管理。首先，注重基层力量配备。保障性住房社区交接使用后，管理服务比较特殊，任务繁重，需要在政策允许范围内，合理的配置人员，优化薪资待遇，增加办公经费，落实好后勤保障工作，同时结合交付使用进度，合理的增加管理人员编制，构建一支高水平的后期监管队伍。其次，做好动态检查工作，随机抽取检查执法人员以及检查对象，并且向社会公开检查结果，确保检查的客观性和严肃性，减少监管部门寻租空间。

3.4健全退出管理体系

第一，如果承租人存在下述行为，需要退回公共租赁住房。转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房；改变所承租公共租赁住房用途的；破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；在公共租赁住房内从事违法活动的；无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。针对承租人拒不退回公共租赁住房的情况，市州、县市区住房城乡建设（住房保障）部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市州、县市区住房城乡建设（住房保障）部门可以依法申请人民法院强制执行。

第二，构建部门联合审核制度。市州、县市区人民政府需要构建该机制，保障对象退出。保障对象通过购买、受赠、继承等方式获得住房，或是收入等有变，或违规使用公共租赁住房的，有关部门需要共同审查，包括自然资源、民政、住房城乡建设（住房保障）、公安、司法、市场监督管理部门等，对于不符合住房保障条件的，住房城乡建设部门需要结合有关部门提供的审核意见，取消其保障资格，通过书面的方式通知且阐述理由。对于不符合条件的承租人，需要在规定时间内腾退所承租的住房。如果到期仍然没有腾退公共租赁住房，且没有其他住房，可以依据市场价格缴纳租金；期满承租人如果有住房却没有腾退，住房所有权人或者其委托的运营管理机构可以向法院提起诉讼，强制要求承租人腾退。

第三，构建联合惩戒机制，增加违约成本。之所以清退困难，一个重要因素是违约成本较低，这就需要提升惩戒力度。如果承租人超过半年没有支付租金，需要腾退；拒绝腾退的，所有权人或其委托的运营单位可以提起诉讼。对于申请人隐瞒真实情况或提供不真实材料申请公共租赁住房的，不予受理，并且进行警告，记入公共租赁住房管理档案。用各种不法手段和方式，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，县市区住房城乡建设（住房保障）部门进行1000元以下罚款，记入管理档案；登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公共租赁住房的，要求在规定时间内退回承租的公共租赁住房，结合市场价格补缴租金，超过期限没有退回的，可以申请法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房。住房保障部门可以构建信用管理体系，和租户签订合同后，为其构建信用管理档案，如果租户产生违反约定的行为，可以及时的记入信用档案中。并且把不良信用档案抄报给其他单位，让租户在一定期限内的业务受到限制。信用管理档案可以修改，租户改正行为并且缴纳罚款，可以删除不良记录。如果遇到租户二次装修的问题，法院可以起诉。公共租赁住房及住户的社会管理，纳入所在地社区综合管理。有关部门需要履行好自身职责，做好相关工作。

结语：综上所述，为了促进保障性住房的可持续发展，需要注重后期管理工作，积极分析问题，并且采取合理的措施进行改善和解决，优化后期管理工作效果，充分发挥出保障性住房的作用。

参考文献

[1]胡志强.基于社会治理视域下我国保障性住房后期管理研究[J].中华建设，2021（09）：54-55.

[2]申聪聪.保障性住房后期管理居民满意度提升研究——以河北省为例[J].农村经济与科技，2019，30（21）：286-287.

[3]郭晓冬.保障性住房后期管理存在的问题及措施[J].住宅与房地产，2019（22）：110.

[4]王琳. 保障性住房小区后期管理中的政府责任研究[D].深圳大学，2019.

[5]吕梦莹，陈晚晴.社会治理视阈下我国保障性住房后期管理研究[J].农村经济与科技，2016，27（14）：186-187.

[6]王净净，郭晓晴.保障性住房后期物业管理问题及破解策略研究——以河南省安阳市为例[J].中国集体经济，2016（21）：39-40.

[7]崔婷熠.创新管理模式探索保障性住房后期管理新途径[J].现代国企研究，2015（06）：61.

作者简介：黄艳（1975.1-）女，大专，工程师，主要从事保障性住房建设工作。