【摘要】房地产作为重要的经济支柱之一，在我国国民经济发展中所占地位不断提升。通过对其经济发展的深入分析可以看出，总体呈现上升趋势，但同时其发展过程中也会受到诸多因素的影响而呈现出波动的状态，进而对国家经济发展造成极大的影响，为了切实保障社会经济的可持续发展，需要对影响房地产经济，引发其上下波动的各种因素进行分析，在此基础上，对波动规律进行深入了解和掌握，进而有利于提高应对措施的有效性和针对性，切实保障房地产行业的可持续稳定发展。本文结合房地产经济发展所带来的影响，对造成房地产经济波动的影响因素进行分析，并对相应的波动调控策略进行探讨。

【关键词】房地产经济;波动影响因素;宏观调控

随着我国房地产经济的快速发展，现阶段从长远分析可以看出其呈现向上增长的发展态势，但房地产经济同时也会围绕此发展趋势出现上下波动的情况，主要表现在消费水平、增长率、价格水平、就业水平、产业结构等方面。因此为了提高其发展的稳定性，需要对所存在的不同程度的波动现象加强研究力度，并与实际情况相结合，对诸多影响因素进行准确把控，有效整合各方面资源，对合理的应用对策进行科学制定。

一、房地产经济发展所带来的影响分析

（一）促进国民经济发展

在国民经济增长中，房地产行业发展发挥着至关重要的作用，其投资开发对于促进经济增长的主要影响体现在以下几方面：首先房地产开发投资作为投资的组成部分之一，能够直接影响国内生产总值的增长;其次通过房地产行业的发展，能够间接影响唾带动其他关联产业，进而促进国内生产总值的增长;另外通过房地产行业发展能够促进消费力提升，进而影响国内生产总值。

房地产开发投资在促进国家建设项目规模和数量快速增长中起着重要的作用，与其他企业、工厂等有着相同的社会经济增长贡献价值。随着近年来房地产行业的快速发展，极大地影响和推动了部分地区经济建设及人们生活水平改善，一定程度上满足了人民群众的个人物质生活需求，同时随着房地产经济的持续，区域经济发展起到有效促进作用。因此房地产经济发展在提升国内生产总值中起到了直接和间接影响作用，其中直接影响主要体现在：随着社会、个人以及企业在房地产领域中的投资力度的不断加大，促进了房地产施工建设规模和数量的增长，进而有效保障房地产经济的稳步发展，有利于国内生产总值的持续增长;随着房地产经济的发展，与相关联的社会其他行业领域，如对餐饮业、银行金融业、装饰业、建筑材料等行业发展起到间接推动作用，也有利于国内生产总值的增长。因此在促进国民经济可持续稳定发展中，保持房地产经济的持续稳定增长有着重要的现实意义。

（二）推动其他关联产业发展

随着国家经济建设的快速发展，以及先进技术的不断进步，使各行业领域之间的联系也更加复杂、广泛和密切，充分体现了经济发展的产业关联性，其中房地产作为重要的支柱产业之一，其具有关联度极大、产业链长等特点，对其他产业发展有着广泛性的影响作用，承担着众多要素的供给及需求两种职能。

随着社会经济投入不断加大，势必会促进产出的一定程度增长，作为社会经济中具备投入与产出双重属性的产业，房地产行业不仅能够在社会经济发展中，通过加强基础设施建设以及商品房建设等，直接带动医疗卫生行业、餐饮行业、教育事业等领域发展，对与人们生活环境相关行业造成直接影响，同时还会对如建材、建筑、冶金等各生产领域以及相关产品等发展起到推动作用，比如房地产施工建设过程中，对水泥、钢筋等建筑原材料需求量不断增加，对建筑事业和钢材行业的繁荣发展起到促进作用，并且建筑室内装修设计也会对带动家电、家具以及日常生活用品等需求，促进相关产品生产领域的经济增长。

二、房地产经济波动中的影响因素分析

引发房地产经济波动的因素较多，通常可划分为来自外部环境中对房地产经济产生外部冲击的外生影响因素，以及来自房地产经济体系内部，对其产生内部传导作用的内生因素。同时房地产经济波动也是上述两种因素共同作用下而形成的。

（一）外生因素

在房地产开发投资活动中，会受到宏观经济因素及其他相关因素的直接影响，同时经济因素也会通过影响其他相关产业，导致房地产经济出现周期性波动，而造成波动的宏观经济参数和经济变量主要包括了国民消费及收入水平、经济增长率、产业结构特征、物价与通货膨胀率、银行利率等[1] 。

随着经济的快速发展，以及人们物质生活水平和精神文化素质的不断提升，人均收入水平不断增长，也对人们的住房消费观念和行为造成了一定的影响，在此基础上也会引发房地产经济的波动，其中主要源自于人们的住房功能需求、价值需求、社区环境需求等变化，进而因影响房地产需求空间和市场而引发波动。

随着近年来城市化发展进程的持续推进，进一步加大了城市基础设施及普通住宅建设力度，同时也加大了人口流动、人口增长，对交通运输业发展起到促进作用，同时受到上述因素的影响，也使地价快速上涨、房地产行业加速发展等情况出现，并且在其持久作用下导致房地产经济的周期性波动现象产生。

房地产行业发展与金融资本支持力度密切相关，由于房地产开发投资以及可持续稳定发展需要通过各种金融手段，确保实际运作流程的顺利开展。作为经济密集型产业，房地产行业发展需要投入大量资金，通常会通过金融贷款渠道进行融资，在资金充分的情况下，才能有效保障房地产开发的顺利开展。因此一些房地产开发企业在利用市场渠道进行相关资金筹集时，也会受到金融政策、国家相关房地产政策，以及银行资金支持政策等影响，进而容易引发房地产经济出现波动。另外在房地产开发全过程中，保证充足资金投入至关重要，企业需要对整个金融市场发展规律及目前金融政策相关动态进行及时了解和掌握，对企业自身资金使用进行合理筹划和安排，但现阶段因不少房地产开发企业对金融存在的风险性缺乏深入认识，一旦无法全面、深入掌握金融市场的发展动态，极可能导致房地产经济出现波动。

房地产经济波动会受到市场经济规律的作用和影响，主要体现在一级和二级市场需求和发展所带来的直接影响。其中土地市场作为一级市场，房地产开发企业作为需求方，需要和供给方即国家土地资源相关部门之间，对土地资源进行交易，以商品的形式，房地产开发企业能够获得土地资源的处理权，为房地产开发提供重要前提和基础，并充分体现房地产行业的交换价值;消费者作为二级市场中需求方，房屋所有权及土地使用权为市场交易商品，而供给方即房地产开发企业以及房地产市场会受到购房者实际需求的直接影响。另外土地出让收入、房屋竣工面积，以及土地因素等都会导致房地产经济出现波动。

房地产行业发展会受到相关政策的直接影响，其中包括了与其密切相关的财政、货币、经济体制、产业、区域发展等政策等。如房地产开发企业的房产价格会因货币政策影响而发生变化，房地产市场会因区域发展政策而产生波动。另外政府部门需要有效利用各种政策法规，对房地产市场以及房地产行业发展加强调控，同时也会引发房地产经济出现波动[2] 。为了使住房资源配置更加合理，使配置效率提高，通常会通过住房保障制定，借助宏观调控手段予以落实，使住房问题得以改善和解决，对房地产经济稳定发展起到一定的保障作用。现阶段在国家宏观经济调控体系中，将住房保障制度纳入其中，因此可以看出，房地产经济波动一定程度上也会受到住房保障制度重视程度以及实施力度的影响。

（二）内生因素

房地产经济会受到自身市场内部供给和需求之间关系的影响，其主要体现在：市场供给和需求之间一旦出现失衡的情况，因房地产开发企业在项目建设前期需要投入大量资金，而施工周期较长，极容易因供需矛盾对房地产市场造成影响，而资金回本缓慢，进而引发房地产经济波动。目前在房地产行业快速发展的态势下，越来越多资金实力较强的企业涌入房地产市场，使市场竞争日益激发，房地产行业发展压力也不断加大的，进一步加剧了市场供需求关系的不对等，引发房地产经济发展出现波动。其次消费者实际需求的变化也会引发房地产行业经济波动，同时随着市场金融体系的变化，房地产行业发展过程中的供给和需求也会随之变化，进而导致房地产经济产生波动。另外技术条件、资金实力、劳动力价格等诸多因素也会对房地产经济中的供需关系造成影响，随着供求关系的变化，也会导致波动现象的产生。

随着房地产市场竞争的日益激烈，需要通过市场经济调控，提高资源配置的合理性，确保房地产开发企业保持合理、良性竞争，避免房地产价格出现过大波动，而引发房地产经济波动。现阶段房地产价格作为房地产经济波动中的重要影响因素之一，其可预测性较低，而不少房地产开发企业因过度追求高利润、高收益，普遍存在着投资盲目性较强的情况，加大了投资风险，同时势必会造成越来越多的房地产开发企业将大量资金投入房地产市场，进一步扩大房地产市场规模，持续提升房地产交易量，虽然促进了房地产市场的繁荣，以及提高了房地产开发企业的经济效益，并带动了其他产业发展，但在此市场环境下，不仅房地产经济繁荣存在着一定的虚假成分，并且此供需关系以及所获得的经济效益具且短期非良性特性，往往以未来经济效益及经济持续发展作为交换的筹码和代价，不仅会引发房地产经济波动，甚至还会导致房地产经济不断衰退。

房地产投资作为企业重要经济活动之一，其也会对房地产经济发展造成直接影响，也是引发房地产经济波动的关键因素之一，其主要体现在：随着房地产投资力度的不断加大，会进一步推动房地产行业规模的拓展，使市场更加繁荣，而随着投资力度的减弱，使影响房地产经济发展，导致其逐步进入萧条阶段。另外虽然房地产经济波动与房地产投资波动之间基本保持同向共振，但与房地产经济波动相较之下，房地产投资波动更加活跃[3] 。

房地产经济波动还会受到房地产收益率的影响，作为内生影响因素之一，房地产收益率是指房地产开发企业的投资回报率。通常房地产开发企业在确定投资额时，往往会依据自身预期收益，一旦要求收益较高，需要扩大开发规模，并加大资金投入力度;如果预期收益较低，则会缩减开发规模，减少资金投入。因此投资额与最终净收益之间比例不同，房地产收益率也存在差异，这也会引发房地产经济波动。

三、房地产经济波动特征分析

在房地产经济发展过程中，需要对波动情况进行全面、客观分析，并且对波对的循环规律及具体阶段特征进行准确了解和把握，在此基础上才能对导致波动的根本原因进行确定，并对使相应的解决对策和措施更具针对性和有效性。如房地产经济波动处于萧条阶段时，为了更好地应对房地产供大于求的问题，需要对房地产投资及开发力度加强控制，通过房地产开发企业一定程度缩减自身开发规模，使房地产市场的供需平衡得以有效维护。如房地产经济波动处于繁荣阶段时，房地产市场需求无法满足的情况下，需要促进房地产建设规模的不断扩大，使房地产市场供给能够有效满足消费需求，进而保证供需平衡，同时需要对市场消费能力加强调查和分析，使房地产企业能够更好地规避各种经济活动风险[4] 。

（一）经济复苏阶段

由于房地产经济波动具有循环性，并且其各阶段之间不断循环的同时，又互相联系、互相影响。房地产经济复苏阶段通常处于萧条阶段后期，在此阶段房地产经济特征主要表现为：市场供给远超过市场需求，供需不平衡的问题较为显著，在此状况下，会导致房地产开发企业数量不断减少，同时也对投资项目及投入金额造成影响，对供需平衡予以维护。另外随着市场需求量的不断增加，会打破原本平衡的供需关系，促进房地产经济发展，进而使其进入快速发展的复苏阶段。

（二）经济繁荣阶段

房地产经济经历过复苏阶段后，会逐步进入繁荣阶段，在此阶段房地产经济会快速发展，不仅项目数量和规模不断增长，交易数量也大幅度提升，市场需求量不断扩大的情况下，也使房地产开发企业能够获得更高的投资回报率，在此状况下，房地产开发企业对投资项目更加重视，进一步促进市场经济的快速发展。

（三） 经济衰退阶段

房地产经济繁荣后势必会逐步进入衰退阶段，这也是经济发展的必然，由于随着经济的繁荣，会使市场需求量不断增长，并到市场需求量过度饱和后，市场价格过高，一旦市场消费能力不足，会对供需关争造成不利影响，需求量逐渐呈现下滑的态势，进而市场经济开始萎缩。

（四）经济萧条阶段

随着房地产经济的不断萎缩，会加剧供需矛盾，进一步推动经济进入衰退阶段，在此阶段房地产开发企业为了缓解自身压力，开始降低所堆积的项目价格，同时也加大了市场竞争压力[5] 。但因市场需求量严重不足，在保证一定价值量情况下，降价仍难以提高交易量，进一步加剧经济萧条。

四、房地产经济波动加强管控的有效对策

（一）国民经济波动调控

从政府层面出发，首先基于国家总体经济政策，保证国民经济宏观政策应与宏观调控措施保持协调一致，针对现阶段房地产行业发展呈现超前发展趋势，与整个国家经济承受能力不匹配，进而加大了行业发展巨大的问题，需要通过有效的宏观调整政策，使房地产经济能够实现可持续健康发展。

通过对房地产开发金融制度的不断完善，能够促进房地产经济实现多元化，这也与我国经济制度改革相符合。现阶段房地产行业发展所采用的融资形式主要包括了产业基金、商业银行贷款等，同时还应对住房消费多元化融资体系进行不断健全和完善，包括了商业房按揭贷款、住房公积金低息贷款、政府优惠政策等方面。另外通过住房金融管理制度的建立和完善，能够使房地产融资渠道更加多元化，同时还应对房地产开发企业及整个金融体系加强监管，进而为房地产经济发展营造良好的融资环境。

房地产市场经济波动会受到经济因素的影响，可从相应法律制度制定入手，使经济政策进一步完善，确保房地产经济活动开展过程中，能够为其发展提供具有可行性、可操作性的法律依据和法律支持。首先需要从政策层面出发，为房地产经济提供支持，结合房地产市场实际情况，对经济适用房建设加强重视，并将其纳入工程重点项目进行合理规划，并全面、及时掌握房地产行业发展，加大监管力度的同时，为其提供相应的优惠政策，使房地产开发企业能够对宏观政策调控提高认可度。另外需要不断健全和完善金融管理制度进，结合当地经济发展状况，对房地产发展体系进行制定和完善，通过管理与制度的合力作用，提高房地产经济波动调整的合理性和科学性，进而有效保障房地产行业可持续稳定发展。另外在经济体制改革持续深入背景下，需要充分发挥市场在房地产资源配置中自我调节作用及导向作用[6] 。因此在经济发展过程中，需要对政府与市场之间的关系加强分析和合理把控，避免过多、不恰当人为干预情况的出现，同时在进行房地产调控时，需要科学监测房地产市场变化，对市场发展规律予以尊重，避免出现逆向调控等不当和错误行业，加大人为干扰因素，对房地产经济波动调控造成不利影响。

（二）供求失衡调控

在房地产经济发展进程中，由于市场供需关系往往呈现动态平衡，即供需平衡具有暂时性，所以通过加强房地产市场宏观调控，能够使供需波动幅度尽可能减少，一旦房地产市场出现极为尖锐的供需矛盾，在此状况下市场自身协调能力已无法解决，为了避免引发房地产经济危机，需要采取强制性措施，使市场实现供需平衡，但也会造成房地产行业发展及市场正常运转和发展受到抑制，往往需要投入较长时间才能恢复。因此需要根据房地产市场供需矛盾的实际情况和性质，在发生初期及时进行化解[7] 。

从政府层面，应对房地产行业可持续健康发展加强引导，对房地产良好发展环境进行打造，并对房地产投资行为加强规范和完善，利用政策投资行为，对房地产行业的投资规模进行有效控制。其次政府应利用宏观调控手段，对资金投入力度及房地产投资规模加强控制，确保经济发展目标与宏观经济发展水平相协调，尤其是应对房地产投资固定比例加强控制，避免房地产经济发展出现泡沫。另外政府应对房地产开发企业的投资结构变化加强重视，明确投资结构和责任，并对还投资风险的规避措施进行制定和出台，进一步对房地产经济健康发展有效引导。

通过对房地产投资机制的健全和完善，能够使房地产经济波动的问题得以有效解决。首先应根据社会经济发展实际情况，对房地产投资政策进行科学合理制定，保证房地产经济可持续稳定发展。其次在房地产投资政策制定过程中，应对投资主体予以明确，对房地产经济状况加强关注，使不可预估风险得以有效规避，使房地产投资发展更加合理化。另外与房地产投资相关的政策应严格贯彻落实，同时一旦出现投资经济政策不合理的情况，应及时进行修正，使房地产经济可持续良性发展得以保障。

随着房地产开发投资力度的加大，房地产开发企业能够获得高收益的同时，所面临的风险也不断加大，因此企业需要对建设全过程中存在的各种风险因素加强关注。其中相关政府部门应对房地产行业提供更多政策支持，协助其对各类风险进行有效规避，保障房地产行业的可持续稳定发展;对于房地产开发企业而言，应对市场加强调研，对相关信息动态进行及时了解，对有效应对措施进行提前制定，使投资风险最大程度降低。其次房地产市场规范中，需要对投资主体所存在的职责不明、产权不清等问题加强重视，并对房地产投资规模加强关注，确保其符合宏观经济政策，提高房地产投资所占比例的合理性。另外通过政府投资政策的不断规范和完善，对房地产投资行为加强调控，进一步对房地产投资风险进行有效规避。

通过加大政府投资力度，或采用限价购买等方式，使保障性住房得以有效落实，作为重要的民生工程，经济适用房、普通居民住房、廉租房等基本住房应加大建设力度，扩大建设规模，使中低收入者住房问题得以有效缓解，进而使房地产刚性需求减少，房地产供给力度增强，从政策层面，为房地产降温增效提供有力支持。

（三）宏观政策变化调控

房地产经济发展能够利用正确的宏观经济政策进行调控，虽然会对经济发展造成暂时抑制效果，导致经济水平呈现一定的下滑态势，但也应坚定贯彻执行国家宏观调控政策，有效保障房地产经济可持续健康发展。其次一旦宏观经济政策存在失控或不当的情况，应及时采取相应的应对措施进行纠正和制止。另外针对房地产市场的国家宏观经济政策应尽可能保持稳定，尤其是重大经济决策应避免突然变化，能够使房地产开发企业更好地对自身长期发展战略进行科学制定，使决策存在的短期性、盲目性及投机性问题得以有效解决。

通过多途径资金融资系统的建立和完善，能够对房地产经济发展起到促进作用，其中包括了市场融资、商业信用融资、信用担保融资、银行贷款等形式;对住房公积金贷款、政府相关优惠政策等保障性住房融资方式进行拓展和完善;对房地产经济管理制度进行制定和完善，对经济发展途径进行积极探索，同时应对房地产经济系统建立以及相关经济制度配置等进行充分考虑，进而有效营造良好的房地产经济融资环境[8] 。

（四）房地产价格变化调控

政府部门应对房地产价值加大宏观调控力度，对合理的调控政策进行制定和出台，并采用有效的措施对房地产经济的良性发展有效促进。房地产行业作为重要的基础性、支柱性产业，能够在提高社会生产力以及促进国家经济发展中发挥重要影响作用。所以政府应对房地产市场价格变动状况进行及时掌握，并加强宏观调控，合理调控和监督房地产经济发展，使其处于合理范围内。其次针对房地产价格变化，相关政府部门应对房地产市场进行调查和合理分析，对适当的调控战略进行合理制定，同时应对波动情况进行细分，并结合实际情况以及存在的差异性，提高调控对策的针对性和有效性，确保能够对房地产经济波动实现全面控制。在房地产价格调控过程中，应对房地产市场的正常规律和节奏予以维护，也需要对房地产价格变化所带来的房地产经济波动进行全面分析和正确对待，应避免对其过度管制，如房地产市场价格变动处于正常范围，应尽可能避免对其进行干预，由于一定范围内的价格波动，加大市场竞争压力的同时，也能够使房地产企业对自身经营管理不断完善，使企业管理效率和经济效益有效提升。一旦出现房地产市场物业价格和地价与合理市场水平存在严重偏离的情况，都应对其加强调控，尤其是地价作为房地产市场及物业价格的重要组成部分，如地价过低，会对国有权益造成巨大损失，也会出现土地闲置和囤积现象的出现;如地价过高，会导致房产价格增长，对普通消费者消费需求造成抑制，再加上对相关产业价格的带动，使经济通货膨胀压力加大，所以应确保房地产价格处于合理范围内，进而促进房地产经济可持续良性发展[9] 。如针对房地产价格变动情况，政府主管部门可委托第三方结合当地市场需求等诸多因素，对平均控制价和最高控制价进行分析和评估，同时应对基础设施以及事业单位的平均售价进行充分考虑，并需要对房地产价格及土地成本等进行市场调查，在此基础上对售价进行计算和明确，进而对各楼盘商品房预售推荐策略造成影响，相关楼盘应根据政府部门相关估价指南，对预售备案价格进行合理制定。因此加强房地产价格评估除了是物业价格管理的重要内容，也是提高物业价格管理力度的有效措施，有利于对房地产市场行情及时了解和掌握，对合法交易加强保护，并对房地产市场价格的稳定性予以保障，这也是房地产经济波动控制的重要途径。

（五）土地政策科学调整

土地资源作为房地产开发企业发展中必不可少的组成部分，为了对房地产经济波动加强控制，需要对现阶段土地资源体系进行全面分析，对各种相关性因素进行确定，在此基础上，合理调整和优化土地管理策略，确保房地产经济的可持续平稳发展。其次需要对土地审批制度加强管理，对高素质专业管理人才进行积极引入，使管理人员综合能力有效提升，在土地招投标过程中，严格按照相关要求和规定执行，使操作流程更加科学、规范。另外根据土地政策相关内容，按照相关协议严格执行，并对土地流程细化工作加强重视，进一步强化土地管理力度，改善土地管理成效。最后在土地规划过程中，需要对各种不明确现象加强控制，通过相关性内容的增设，进一步完善土地规划制度，使管理体系的适应性和包容性有效提升。

针对房地产经济波动，通过加强土地市场管理，提高土地市场的合理性和规范性，这也是经济波动有效控制的重要举措。在土地管理过程中，需要对土地市场进行全面控制，对严格的土地划拨审批机制进行建立和完善，同时应按照相关规定严格执行，并结合相关内容，对土地招标拍卖过程进行有效规范，从而促进土地招标市场化的全面实现，并确保政府干预程度尽可能减少，使土地市场管理体制进一步健全。另外在国家土地所有权得以保障的情况下，应对土地加强市场化管理，对土地操纵权进行有效整合，通过加强市场调控，对土地分布进行优化重组。最后对符合市场经济的土地供给体制进行建立和完善，对土地市场管理工作进一步规范。

在土地市场规范过程中，相关政府部门应对土地批租工作加强重视，在对相关工作进行控制时，应从以下几方面入手：首先需要严格控制总量，根据相关规定对用地进行在划拨，并确保相关划拨标准的合理性和科学性，同时应对土地供应技术进行科学制定，全方面监控土地最终使用情况[10] 。其次需要对招标拍卖的规范性加强重视，进一步完善现有的土地转让方式，在招投标以及拍卖等形式中充分体现土地资源的市场化特征，并不断减少行政性的土地出让行为，对各种违规操作进行严格控制。另外在城市土地出让市场中，不断增强政府土地供给能力，进一步开放土地转让市场，并对市场机制进行调控和完善的基础上，对土地市场机制进行重新组织和配置。最后需要进一步创新和完善市场化土地供应机制，由政府对土地一级市场的出让行为进行监管和垄断。

五、结束语

随着经济建设速度的不断加快，人们物质生活水平的不断提高，以及各行业竞争环境的日益激烈，房地产经济发展会受到诸多内外部因素的影响，并在其作用下引发房地产经济发展出现波动。为了保障房地产经济的可持续平稳发展，对波动现象加强控，需要对现有经济管理制度以及相关政策层面入手，对土地政策、房地产投资政策等进行不断调整和优化，同时需要对房地产行业发展现状进行全面市场调研，通过经济管理制定的不断健全和完善，对土地政策进行科学调整，使土地市场更加规范化，对房地产价格加强控制和管理，同时也应尊重市场发展规律，确保房地产经济的健康发展。

【参考文献】

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[8]王玉香.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].市场周刊·理论版，2021（11）：2.

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[10]周磊.房地产经济波动的影响因素分析及对策[J].2021.