摘要：对朝阳市本级集体建设用地土地定级与基准地价评估的现实意义、范围、内容与任务进行了深入研究，提出了朝阳市本级集体建设用地土地定级与基准地价评估原则，制定了朝阳市本级集体建设用地土地定级与基准地价评估技术思路及技术方法。

关键词：集体建设用地；土地定级；基准地价；评估

我们对朝阳市本级集体建设用地土地定级与基准地价进行了研究，集体建设用地主要分布在城市规划区域以外的行政管辖区域包括郊区（城乡结合部）及乡、镇。郊区及乡镇土地资源利用的合理性直接关系到城市的发展，乡镇土地经济的发展程度牵涉到城市经济社会的方方面面，它的发展对城市的社会、经济、环境有着重要的影响。另外近年来我国国民经济发展速度较快，城乡之间发展差距不断缩小，而且农村土地征收，集体经营性建设用地入市及宅基地制度改革试点等工作都开始启动，在这种情况下，为了实现集体建设用地使用权流转的有效管理，则需要科学制定农村集体建设用地基准地价标准，合理对集体建设用地基准地价进行评估，从而为集体经营性建设用地入市及集体建设用地确权提供重要的依据。因此，项目组本次对集体建设用地进行基准地价评估，进一步提高政府对土地市场的宏观地价管理及市场调控。

1朝阳市本级集体建设用地土地定级与基准地价评估现实意义

随着城市土地使用制度改革的深入和发展，区域土地市场的建立与日益完善，研究区域集体建设用地定级及其使用价值的地域差异规律，具有重要的现实意义：

1.1为建立合理的城镇地价体系提供依据

利用定级成果合理平衡城市周边地区及乡镇的基准地价，从而为制定地产市场价格的宏观调控政策、有偿使用政策提供依据。使地租、地价杠杆在土地资源配置和供求方面发挥应有的作用，并促进区域土地市场的均衡发展。

1.2为制定城市土地税赋提供重要参考

为土地税费征收提供依据，是土地等级评定的一个主要目的。城镇间用地效益差异明显，土地税费标准的制定，即要考虑到土地的自然属性特征，也要考虑到不同的土地质量、价格水平差异。按规定，市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准。

1.3显化土地资产量差异，为土地科学管理提供依据

城镇间土地分等定级，是土地管理的一项基础性工作。有利于全面掌握城镇间土地质量差异，进而为科学管理和合理利用城镇土地提供基础依据，为提高土地使用效率提供科学依据。

1.4揭示城镇间土地质量及其分布状况，为区域城镇体系规划提供依据

土地等级评定工作为合理利用土地，提高土地的经济、社会和环境效益提供了最基本的质量数据。同时，为城镇发展定位，制定城镇体系规划，因地制宜的提出改造、利用等措施提供依据。

2朝阳市本级集体建设用地定级与基准地价评估的范围、内容与任务

2.1评估的范围

本次基准地价评价范围为朝阳市本级行政辖区内除凤凰山林场、扣北国有、西上台村、肖家村、榆树林村、马场村、中山村以外的所有存在集体建设用地的街道及乡镇，评价面积1097.0944平方公里。

2.2评估的内容与任务

（1）按照《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》及《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）的要求，分析集体建设用地的特点，完成集体建设用地的土地定级工作。

（2）按照《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》及《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）的要求，结合当前朝阳市本级土地市场状况，以土地定级为基础，通过对调查数据的计算、评估，完成集体建设用地基准地价评估。

（3）对基准地价成果的应用进行说明，包括直接利用基准地价成果评估宗地地价的操作应用说明、根据土地管理的实际需要对其他方面的评估说明。

3朝阳市本级集体建设用地土地定级与基准地价评估原则

3.1土地定级原则

土地级别是城镇自然、社会、经济等要素综合作用的结果。土地定级要合理反映定级范围内土地质量差异及其分布特点，体现土地资源的合理利用和实现其最佳经济效益、社会效益。因此，在土地定级中应遵循以下原则：

3.1.1综合分析原则

土地级别受到社会、经济、自然、政治等诸多因素的综合影响，各因素影响不同，导致土地利用效率的不同，从而影响土地级别。因此在朝阳市城乡土地定级中要全面考虑城镇的商服繁华度、交通条件、基础设施状况、环境质量、自然条件、人口状况及城镇规划等因素对土地利用效益的影响，并对这些因素进行综合分析、研究，按差异划分土地级别，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评测出合理、切合实际的土地级别。

3.1.2主导因素原则

影响土地质量优劣的经济、社会、自然因素众多，应找出一个或多个主要因素，作为划分和评判土地级别的依据。各因素对土地质量优劣的影响程度各有差异，因此，应重点分析对土地定级起控制和主导作用的因素。根据朝阳市的实际情况，在调查、分析、研究的基础上，以该城乡的商服繁华度、交通条件、基础设施、公用设施及环境条件等因素作为评定土地级别的主导因素，从而使评测出的土地级别具有严格的科学性和操作方法上的简捷性。

3.1.3地域分异原则

土地质量的地域分异规律是土地的自然和社会各因素不同组合的结果，它反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的各地域分异状况，将类似地域划归同一土地级。

3.1.4土地收益差异原则

城镇土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。土地定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利用的经济效益和综合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，也就是说，土地的级差收益是反映土地质量特性的一个定量化指标，因此土地定级应在初步划分的土地级别上，对级差收益明显的行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级别数目和了解行业级差收益及修订初步划分的土地级别的重要依据。

3.1.5定量与定性相结合的原则

在土地定级中，应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，对能够量化的指标用定量化的方法来表示，做到以定量为主，定性为辅，减少人为的随意性，提高土地级别的精度和土地级别与实际的吻合度。

3.2基准地价评估原则

3.2.1替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。

3.2.2最有效使用原则

土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和自身利用程度为依据。

3.2.3替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。

3.2.4预期收益原则

土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为基准。在收益还原法评估过程中，确定土地的客观收益时，应以估价对象未来使用年期内的正常、有效的客观收益为准。

3.2.5供需原则

土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

3.2.6贡献原则

不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。

3.3集体建设用地定级与基准地价评估的特殊原则

除《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014）及《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）规定的土地定级、估价基本原则外，集体建设用地定级与基准地价评估还需考虑以下原则：

3.3.1保障农民基本权益原则

要在保障农民权益不受损前提下，科学、客观评估集体建设用地基准地价。

3.3.2审慎原则

在评估中确定相关参数和结果时，应充分考虑集体建设用地市场特点、土地市场运行状况、有关行业发展状况以及存在的风险。

3.3.3城乡统筹原则

应充分考虑与所在行政辖区的国有建设用地基准地价体系衔接、协调，鼓励开展城乡一体化基准地价体系建设，促进城乡土地市场一体化建设。

3.3.4明确权利差异原则

在评估中应注意政策差异对价格的影响。应明确体现国有、集体建设用地权能上的差异对价格的影响。

4朝阳市本级集体建设用地土地定级与基准地价评估技术思路及技术方法

4.1技术路线

4.1.1土地定级技术路线

为使土地定级结果能够全面地反映朝阳市土地的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面显示土地质量，根据朝阳市总体规划、城乡特点和区位特性，技术路线确定为：

在定级时选择对影响的土地定级因素，计算因子作用分值及影响范围，揭示不同因素在地域空间上的分布差异；同时根据若干专家对各类因素进行打分后确定的相互权重，在整个定级范围内的定级单元上进行因素作用分值叠加；并以样点修正地价验证土地级别，定性分析与定量分析相结合，从而反映土地级别规律。

4.1.2基准地价评估技术路线

目前集体建设用地既无明确的评估方法，也没有标准的评估规程，尚处于尝试研究阶段，且一些试点基本都是沿用国有城镇建设用地评估路线，以零星区，集中使用区或直接划分均质区为研究区域，采取成本逼近法或收益还原法等来评估，在评估集体建设用地时，即要体现出国有和集体的差别，还要使评估价格便于政府调控并与当前的农用地、征地区片价、国有地价等相衔接。

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）、《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》相关要求及我市具体情况，本次朝阳市本级集体建设用地基准地价评估以土地综合定级为基础，以土地成本、土地收益等资料为依据，结合市场供需、产业政策，比较同级别同区域国有建设用地基准地价等，进行集体建设用地基准地价评估。具体评估过程是在土地定级基础上，采用成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法等方法计算样点地价，综合测算各级别集体建设用地基准地价。

4.2技术方法

4.2.1土地定级工作程序与技术方法

要合理反映朝阳市土地质量及其分布特点，必须用一系列涉及土地本身特征的要素，对土地进行测定、描述，并采用评定各项要素的记述方法，分级分类反映出各地块质量的差异。为了保证评定结果的科学性和客观性，在具体评定土地级别的过程中，我们采用如下程序与方法：

4.2.1.1工作程序

建立集体建设用地定级的因素、因子体系；确定各因素权重；计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；划分集体建设用地定级单元；计算定级单元内各因素作用分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级别；进行土地收益测算或市场交易价格测算，对初步划分的土地级别进行验证和调整；土地级别的确定。

4.2.1.2技术方法

运用特尔菲法确定影响土地质量的因素、因子及其权重；采用相对值法和距离递减法计算各类定级因素的作用分；采用网格法划分各类定级单元； 采用因素加权分值求和法计算各类单元总分值；采用总分数轴法确定土地级别。

4.2.2基准地价评估工作程序与技术方法

4.2.2.1工作程序

准备工作；资料的调查与整理；样点地价评估与修正；地价数据检验；基准地价的测评与确定；编制基准地价修正系数表等；成果编汇。

4.2.2.2技术方法

在交易资料充足的区域样本抽样采用分类不等比抽样调查市场交易资料，在交易资料不足的区域进行全面调查市场交易资料；采用本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法等方法计算样点地价，进行各级别各类型集体建设用地基准地价评估；采用秩和检验法，x²—检验法、t检验法对样本进行检验，并剔除异常数据；采用算术平均法或相关模型评估，确定基准地价；编制基准地价修正系数表。

参考文献

[1]杨勇.集体建设用地价格形成机制研究[D].成都：四川大学，2006.

[2]吴月芽.农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析[J].经济地理，2005，（1）：401-405.

[3]王满银，肖瑛.中国基准地价评估近10年研究进展[J].华中农业大学学报：社会科学版，2011，（6）：71-75.

作者简介

邢斌（1976-）男，辽宁朝阳市人，工程师，研究方向：土地资源管理。