在笔者代理的租赁纠纷案件中，常常遇到承租人欠付租金导致出租人提前解除合同，承租人拒不清场腾退；或是在房屋租赁到期后，承租人继续占用房屋拒不归还；特殊情况下，承租人亦可能早已失联，根本无法配合出租人进行房屋腾退。上述情况下，如出租人希望收回涉案房产，最快的方式就是自行清场腾退，但这又会涉及承租人财产的搬迁、保管及损坏等一系列遗留问题，不仅可能进一步激化矛盾，更是给出租人带来更多的纠纷隐患。实践中最稳妥的处理方式，一般是首先通过司法诉讼或仲裁，经由司法机构出具裁判文书，再由出租人申请法院强制执行进行腾退。但由于司法程序耗时较长，往往会导致涉案房产长期处于空置状态，无法产生租金收益；即使通过裁判文书确认承租人需承担截止实际腾退之日的房屋占用费，又可能面临着承租人不具备债务履行能力的清偿风险，最后形成出租人面对腾退需求两难抉择的困局。

对于出租人而言，在遇到上述情况时，如何才能采取有效措施防止损失扩大，自行腾退的自力救济方式是否可行？笔者结合自己亲身经办的案件，拟对上述问题进行梳理和分析，并探讨出有效的困境反转思路。

【案件概述】

2016年5月，某商业公司与茅某签署了《武汉某广场商铺租赁合同》《武汉某广场物业管理合同》及《补充协议》，约定茅某承租某商业公司位于某商业广场内商铺，用于经营餐厅。合同约定了租金标准，租赁期限为5年，自2016年11月1日至2021年10月31日。因茅某欠付租金，某商业公司发函及登报公告解除租赁合同及要求茅某腾退后，自行对茅某租赁的商铺进行了腾退，并于腾退实施完毕后向法院起诉请求：确认双方租赁合同于某商业公司发函之日解除，且茅某应向某商业公司支付欠付租金、物业管理费、腾退费用等各项费用。

茅某开庭答辩要求驳回某商业公司的全部诉请，并提出反诉请求：确认双方租赁合同解除，某商业公司应退还租金及各项保证金，同时赔偿商铺工程造价损失及各项设备损失合计约160万元。法院在审理过程中，茅某还申请对涉案商铺内的装修残值进行了鉴定。

一审法院认为：

基于本诉部分，茅某拖欠租金属实，因此判决双方租赁合同于某商业公司发函之日解除，茅某应向某商业公司支付欠付租金及各项费用。

基于反诉部分，就某商业公司的解约通知，茅某可在接到解约通知起3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而某商业公司在发函中要求茅某于3日内腾退房屋，给予茅某腾退的期限明显不足。在双方就合同解除效力尚存争议的情况下，某商业公司采取强制腾退的手段，在未经茅某同意的情况下拆除装修、搬走商铺物品，导致双方矛盾激化，客观上导致茅某损失扩大，由此造成损失扩大的后果，应由某商业公司承担。故茅某要求某商业公司赔偿相关损失的请求，应予支持。

因茅某违约造成争议租赁合同解除，茅某亦存在过错，对于装修残值损失也应当承担民事责任。为避免利益失衡，对于茅某的上述损失，本院根据双方当事人的过错，确定保利公司向茅某承担经评估的装修残值损失部分70%的赔偿责任约54万元，关于设备损失，依据茅某的实际举证情况，酌定为约82万元。

二审法院认为：

因某商业公司给予茅某的腾退期限明显不足，而且某商业公司采取强制腾退的方式，未经茅某的同意即拆除商铺装修、搬走商铺物品，导致矛盾激化。对于已形成附合的装饰装修物损失，一审法院根据鉴定意见计算了剩余租赁期内的装饰装修残值损失，同时考虑到双方当事人的过错，认定某商业公司承担70%的赔偿责任并无不当。对于可移动和未形成附合的装饰装修物损失，根据某商业公司提交的物品清单及双方当事人现场对物品的查看，可以认定茅某购买了设备用于案涉1000余平方米商铺的经营，考虑到茅某陈述某商业公司强制腾退案涉商铺时原始票据已经遗失，而且从2017年6月强制腾退至今已逾两年，现双方当事人均不要求对物品价值进行评估，故一审法院酌情认定82万元并无不当。因此，一审判决保利公司赔偿茅铁龙装修损失及物品损失共计136万元并无不当，本院予以维持。判决驳回上诉，维持原判。

【案例要点解析】

通过上述案例可以看出，在这起欠租纠纷中，某商业公司作为守约方，索要欠付租金具备法律和事实依据，就承租人违约后的自行腾退租赁房屋的处置行为，亦有双方已签署的租赁合同作为依据，虽然在具体操作腾退的过程中，忽略了一定细节导致未能给承租人预留足够的腾退期间，导致某商业公司实际支付的赔偿损失远大于其诉讼追偿的租金，但从商业角度而言，某商业公司实施的自力救济行为仍为其挽回了较大商业损失。设想如某商业公司未实施自行腾退，该案历经一审二审又发回重审的漫长司法流程，在等待最终诉讼结果前长期空置，某商业公司未来不仅将面临租金和房屋占有使用费无法收回（承租人实际已无债务清偿能力）的损失，且将无法将房屋再次出租以实现商业利益，对一个大型商场而言，空置商铺导致的人气损失和经济损失，均会使整个商场的收益大打折扣，最终导致损失的不断扩大。

据了解，在案件终结后，某商业公司经过测算认为，其自行腾退的损失，远小于将商铺收回后，再次出租获得的收益及提升整体商场人气带来的引流价值，可见自行腾退行为的实施，对其商业利益的平衡和提升起到了关键作用。

上述案例为出租人自行腾退房屋的自力救济操作提供了一定的借鉴作用，那么在实践中，面对承租人违约拒不腾退房屋的情形，出租人如何启动和行使自力救济方式，可以实现利益最大化？

首先，这里我们需要引入自助行为的概念，来探讨自力救济行为实施的合法依据。

一般认为，自助行为是私权利面临自己合法权益受到侵犯时的一种救济手段，其特征是权利人依靠私人而不是国家的力量保护或实现自己的权利，长期以来，民事自助行为因其对涉及公权力救济的否定和质疑，并未在立法中得到认可。

《民法典》在“侵权责任”编中首次对自助行为进行了明确规定，即第1177条：“合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施；但是，应当立即请求有关国家机关处理”。虽然《民法典》将“自助行为”规定在“侵权责任”编中，但该制度的运用范围实际是包括合同领域和物权领域。比如在租赁合同纠纷时，承租人欠租时，出租人采用断水断电方式进行催促；租赁合同已经解除，承租人拒绝返还租赁物业时，出租人可采取上锁等措施组织承租人继续使用；以及在租赁合同解除时，承租人失联情况下，出租人自行清场腾退，如本文所涉案例。可见，自力救济行为在房屋腾退纠纷中的运用，随着立法的不断完善，具备了一定的实践意义。

其次，在理清自力救济措施的立法依据和现实意义后，具体到实践中，该如何行使合法行使清场腾退的自力救济措施呢？笔者从实践出发，总结了以下几个方面的建议：

（一）合同预防阶段，事先将房屋清场腾退条款写进合同条款，并设置一定数额的保证金，提前锁定一部分损失赔偿。

建议出租人在与承租人签署租赁合同前，可将承租人腾退义务及出租人采取自力腾退救济涉及的内容进行列明。包括：1、租赁合同解除或到期后，承租人应于限定时间进行腾退；2、腾退时按照毛坯或现状进行交付，延期腾退未交付，应按照一定标准支付房屋占用费用，3、限定时间未腾退，出租人可自行进行腾退，承租人原则上不应予以阻拦，且因腾退所产生的搬家费用和物品保管费用，亦应由承租人予以承担，从而为自力救济措施提供合同依据。

同时，建议设置一定金额的租赁保证金，确保足以覆盖实施腾退的期限（参见第3点建议，保证金最少应为3个月租金），在承租人触发违约责任条款后予以没收，使其可以弥补出租人为实施腾退准备等待期的经济损失。

（二）事先评估阶段，根据承租人的实际经济情况和自身需求，评估启动自行腾退的必要性。

私权利救济本质上是以暴制暴，以恶去恶，这种私权利自助具有随意性和破坏性，因此，无论在自行腾退过程中，预设了多么详尽的风险预防和控制措施，一旦涉及对承租人财产的处置，都将不可避免地激化双方矛盾。考虑到自助行为需在必要范围和合理适当条件下行使，因此，在启动自行腾退行为时，建议出租人应对以下风险事件进行评估，包括：

1.承租人已失联或丧失债务履行能力；

2.出租人自身商业利益已遭受或将遭受不利重大损害，且无法通过承租人进行有效追偿；

3.出租人自行腾退，涉及对承租人相应资产的破坏，在合理可控范围；

4.未来如面临承租人对于资产损失的索赔，通过对比腾退后可得收益，在可承受范围。

通过评估，确实存在上述风险状态，承租人方可启动自力救济。

（三）自行腾退前的准备阶段，做好合同提前解除及腾退的通知工作。

第一步：书面催告，即出租人可通过书面邮件、电话、微信等方式向承租人送达催告函，明确其违约后果后要求其提供主动配合；

第二步，在催告期届满后，可以启动单方解除合同、要求限期腾退房屋的通知和送达。这里需要关注的主要问题，就是预留给承租人的腾退期间是否合理，如腾退期间设置过短（如本文案例，在提前解除合同后仅预留了3天腾退期间），将可能导致自助行为丧失合理性，未来承担不利赔偿责任。因此，笔者分别就不同情形下的腾退期间，建议如下：

1、针对合同到期进入腾退的情形时，这时租赁事实相对而言处于比较清晰的状态，出租人往往只需要按照合同约定或在合同到期日后预留一定清场时间即可，根据清场工作的复杂程度，一般可设置为1—3个月不等。

2、针对提前解除未到期合同的情形，出租人的催告通知则需包含解除合同和催告腾退两项事由，这时在合同解除与实施腾退期间，为给予承租人对解除合同提出异议主张权利的机会，预留的期限往往应长于租赁合同到期情形，建议至少预留3个月期限。

（四）自行腾退工作的实施阶段，在指定腾退日期届满后自行清场、收回租赁房屋。

这一阶段主要涉及腾退行为的实施过程，在这一过程中，为降低承租人可能主张的物品损失风险，在收回房屋过程中，应当采取适当措施对承租人物品予以安置保管，不应造成损坏，保管费用如在租赁合同中已列明由承租人承担的，也有利于出租人对该部分损失的主张。

同时，在启动腾退工作时，全程进行摄影摄像或采取公证（如有），邀请社区、政府部门、律师作为第三方对清场行为进行见证。腾退现场如遇到承租人恶意阻拦或者发生冲突的，也应尽快向公安机关进行报案，注意维持好现场秩序。

（五）全过程跟踪阶段，同步启动相关诉讼程序，及时维护主张自身权益。

为了全面解决双方争议，建议在启动自力救济途径的过程中，应将法院诉讼或仲裁程序同步启动，以通过司法判决方式最终厘清双方权责，解决争议纠纷。针对在诉讼等待过程中发生清场腾退事由，产生其他费用的，出租人也可及时增加或变更诉讼请求，从而有效节约时间成本，尽早解决相关争议。

现阶段，因自力救济制度和法律的不健全，导致在较多涉及房屋腾退的纠纷中，出租人对于采用自力救济方式可能对承租人产生的损失存在较大顾虑，也惧怕一旦处置不当激化更大的矛盾，最终也只能任由自身损失扩大而无可奈何。关于出租人实施房屋腾退的自力救济措施，在具体实践中仍存在较多的障碍，这一方面需要自力救济制度和法规体系的进一步完善，另一方面也需要出租人对自力救济措施有更合理的理解和谨慎操作，以上笔者的建议，主要是从具体处理相关问题的实践所提出的思考，也希望对于目前出租人破解房屋腾退自力救济的困局提供一定参考意义。