摘要：保障性住房是指地方政府为该城市的低收入困难家庭所提供的限定价格、限定标准或者是限定租金的住房，包含了政策性租赁住房、安置房、廉租房、经济适用房等房屋类型。本质是未来对保障群体提供更好的居住条件，在房产市场上与商品房有实质性的区别。如今我国保障性住房已经进入到租赁住房为重点的发展阶段，本文从国家保障性住房的需求端与供给端的两方客观视角出发，深入研究保障性住房租赁在未来发展中面临的挑战，并提出自身的观点与建议。

关键词：保障性租赁住房；特点；挑战

在“十三五”期间，我国成为世界住房最大保障体系，对政策性租赁住房的概念已经完全取消，将未来的保障性住房的对象锁定为城镇户口的困难家庭，并实行货币补贴与住房保障相结合的举措，为符合条件的城镇新市民和青年住房困难群体提供更多的住房供给渠道，促进城市人才的就业。但现实中，国家政策落实滞后，保障性住房困难的问题仍然很突出，对保障性住房投资面临的问题展开系统的研究与探讨对城市建设发展具有现实意义。

一、保障性租赁住房的特点

（一）城镇保障性租赁住房需求端的新特点

我国是外出务工流动很大的国家，需要住房保障的群体较大，全国超出约两万人次，以《农民工检测报告》显示，由于人口的流动导致房屋租金大幅度提升，有 72.5%的农民工进城务工都居住在城中村，很多城市都无法实际解决外来务工人员的住房保障问题。由于人口本身具有流动性的特点，也决定了保障性住房体现了阶段性的特点。政府通常是保障性住房的引导者，会有如企事业单位、单位集体组织、房地产开发公司与工业园区作为房源的供给主体参与到保障性住房的供给过程中来。要为城市的保障性住房需求群体提供更便捷与质量达标的房源，就需要对保障性群体的实际房源需求进行深入性研究，通过社会资源整合的方式解决保障性住房“面广点多”的群体实际需求，并借助一些阶段性的过渡政策实现保障性住房最终的市场化发展。实际上保障性住房群体都比较年轻化，对住房需求方面需要综合性考量职住平衡、社交便捷与数据信息传输便捷等方面的居住实际需求，为保障性人群提供最便捷的住房硬软件设施，体现保障性住房的居住的舒适度。在人才的争夺战中保障条件是竞争的优势，通过保障性住房提升城市人才居住质量， 促进保障群体的城市生活质量。

（二）城镇保障性租赁住房供给端的新特点

保障性租赁住房供给端的特点主要是体现住房的周期性，通过保障性住房质量水平的提升为城市吸引到更多的人才，通过住房的保障为城市发展实现人才的引领价值。体现住房阶段性过渡的特点，通过城市住房保障体系落实人才结构性调整，为城市人才发展提供最基础的保障。因此，政府相关职能部门要体现城市发展住房保障指导性价值，探寻更多元化的住房保障资金与房源的筹集途径，为社会更多的房源供给主体提供参与的机会。要展开住房保障性群体需求的调研，针对性的制定与之相适应的政策，为房源供给者与保障性住房群体搭建沟通的桥梁。保障性住房新群体本身具有支付能力，提升保障性住房居住舒适度的同时为房源的供给者给予相应的收益。政府作为保障性住房供给的保障主体，应当更多关注城市流动人口所需求的户型、收入、面积与社保类差异性的需求，为保障性住房群体提供质量更高的住房保障。

二、保障性租赁住房建设面临的新挑战

（一）供给主体多元化带来的挑战

保障性租赁住房不仅采取居住用地配建和传统的租赁补贴的方式， 还提出了工业用房改租、商业用房改租、集体土地建设租赁住房、企业自有用地建设租赁住房等多种建设保障性租赁住房的方式，“工改租”、 “商改租”和企业自有用地改租的方式都是对既有非居住存量房盘活的建设模式。一方面在土地的使用环节中，土地性质改变困难是面临的突出问题，如果土地性质不变，可能无法拿到按照“居住使用”进行改造的规划许可证。即便能改，土地出让金补交与否也是重要因素。另一方面在审批的流程环节中，由于规划许可证有问题还会导致无法按时办理施工证，从而影响工程进度。第三，在建筑设计环节中，针对保障性租赁住房目前还没有统一的建筑设计规范，根据现有的宿舍、住宅、旅馆三种设计规范，配套条件也有所不同，存在租赁住房的设计和配套标准不明确的问题；第四，在消防设计审查、竣工验收环节，必须按照规证和施工证中标注的规划性质用途开展，才能保证顺利通过房屋验收。

（二）资金筹措渠道单一带来的挑战

一方面，目前的租赁住房建设、投资主要依靠债务融资，缺少权益性资金等市场资本。另一方面，债务资金有固定期限，而且成本较高。这样的融资体制，难以匹配租赁住房初期投入高，回报期长的投资特性。同时，缺乏投资退出渠道，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。

（三）满足“阶段性”特点带来的挑战

一是如何通过发展保障性租赁住房把社会上现有的闲置资源利用起来，让这些闲置资源创造更大的产能，促进社会发展；二是如何通过解决租住保障性租赁住房群体的后顾之忧（例如通过租金优惠、租售同权等手段），提高他们的居住生活满意度，释放创新潜力，促进城市高质量发展。

（四）满足“职住平衡”特点带来的挑战

研究表明，靠近城市产业发达地区居住的流动人口具有较高的居住和就业稳定性，在外围地区居住的流动人口其居住和就业稳定性相对较低，但是城市产业发达区域适合租赁居住的房源较为紧张，因此需要考虑如何才能在新保障群体集中工作地筹集房源，满足职住平衡的需求。

三、应对保障性租赁住房建设新挑战的策略

（一）应对主体多元化特点挑战的对策

1.推进“非住改租”

国家保障性住房最传统的方式是在居住用地上建设租赁性住房，并对其租金进行补贴的方式。为加快发展保障性租赁住房，国家允许对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋进行改建出租， 对现有存量房屋进行盘活。政府可以运用政策引导的方式，采取推拉结合的举措，充分激发有闲置用房单位和企业的积极性。一方面政府作为房地产行业的管理者与市场调控的引导者，应当从本区域范围内房屋的实际情况出发，通过制定低效房产管理办法与闲置房屋的使用管理办法，对相关单位的责任进行明确，提升房产的持有性成本，有效推动闲置房产走向市场。另一方面，通过财政补偿、税收优惠等手段，拉动存量房进入市场。比如银行长期低息贷款、增值税和房产税优惠、实行民水民电、基础设施建设费减免等政策。如今各地方政府对“非住改租” 类项目的鼓励方式都各有创新，在土地上市申报、规划许可证、施工许可证、竣备验收等方面开辟绿色通道，制定单独的申报流程，为该类租赁住房顺利入市创造便利条件。

2.推进“非住新建”

落实城市建设一体化推进、整体集成性创新的城市建设发展局面。修改之后的土地法，为集体土地入市提供了相应的法律基础。鉴于集体土地只租赁不销售的特点，且项目周边的整体性规划、基础设施配套、土地租金、融资渠道等方面都缺乏现成的相关内容规定。因此需要对这类的住房开展“投融管退”一体化机制创新，形成以全国性为纲领具有地方特色的集租房政策集成体系，并创建以政府、运营企业、村集体、租户等各方联合共赢的运营管理模式，实现集租房的科学合理性发展。对于区位优越、符合职住平衡的工业用地建设租赁住宅，由于盈利有保障，企业参与的积极性较高，有利于迅速推广，可在满足本企业职工需要且有剩余的情况下对外出租，作为工业园区配套的人才公寓，应当进一步完善落户、子女入学等相关政策。对于企业利用自有用地建设保障性租赁住房的项目，应制定相关约束政策，避免出现将保障房租赁住房变成某企事业单位内部住房的情况。

（二）资金筹措对策

2022 年以来，央行、银保监会及证监会鼓励金融机构高度重视保障性住房的实际需求，充分了解保障性住房实际需求的基础上针对性的研究出对应的金融服务产品，体现保障性住房在资金筹集方面的支持。参与社会保障性住房的持有者可以根据特定的程序向银行金融机构申请租赁性住房的专项资金，为房源的供给者缓解相应的资金压力，从而有效调动社会机构与市场主体参与保障性住房中的积极性。地方政府需要引导银行金融机构借助扶持性的住房金融产品发挥出住房保障的行业优势，为多种社会住房保障提供者缓解金融筹资方面的压力，但同时需要做好相应的资金监督工作，防止其资金的使用范围超出了金融支持的原有范围。确保保障性住房政策得以落地，并逐步完善其制度，为保障性住房社会主体融资打通通道。

（三）应对“阶段性”特点挑战的策略

1.优化户型设计

目前我国保障性租赁住房主要分为住宅型、宿舍型和公寓型，户型面积要求以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主。结合我国当前人口政策，以后 2 孩、3 孩家庭慢慢增多，随着物质条件的提升，人们对居住的舒适度要求也在提升，因此无论是新建还是改建的保障性租赁住房，都应该以满足流动人口需求的，建筑面积在 30-70 平米之间可拆分组合的可变户型为主，从而提高保障人群居住的满意度和舒适度。

2.制定单独的租赁社区配套要求

保障性租赁住房与居住区域的规划不同，对租赁住房的配套要求少而精。根据对保障性群体实际需求进行调研，最需要的服务配套包括充电桩、社交活动场所、快递收取柜、配套商业等，持有运营企业可根据出租房间数进行适当的配比，并结合租赁住房所在的地段性特点及定位的客群进行综合考虑，自行设计配置其他配套，从而提升租赁住房居住的舒适性。

3.完善政府指导价形成、运行机制

保障性租赁住房的建设目标是为了更好满足低收入家庭的住房需求，以低于市场价格的政府指导价为基础，形成可行性高的租赁住房价格运行机制。在此阶段，政府指导价必然会低于同地段市场租金，同时又要确保持有运营企业的合理利润，政府需要在土地、税收、融资服务等方面提供政策扶持，将这些资源进行综合性内化而实现成本降低，促进保障性租赁住房的发展。同时，可根据房屋的租赁时间设定成阶梯式的住房租金支付方式，随着租赁时间增长，将租金逐步提升到市场的同等水平，帮助租户尽快地摆脱源自于政府的扶持，自主过渡到市场化体系。同时应当制定合理的运营期限，一定期限后征得政府的同意，可允许租赁房屋持有企业将此类住房逐步转化为市场性质的租赁住房，实现保障住房体系和市场住房体系的平稳衔接。

（四）应对“职住平衡”特点挑战的策略

职住平衡的租赁需求要求在工作地附近进行房源的筹集，如今对轻资产类的长租公寓模式房源筹集过程中存在很大的隐患，建议鼓励企业从房屋建设或改造前就参与进来，从投资建设到运营一体化参与保障性租赁住房的运作。政策上要明确规模化、专业化房屋租赁企业的认定标准并给予不同的扶持措施，如税收优惠、优先进行资产证券化支持等。

逐步实现租购同权，引导居民改变重视买房、轻视租房的理念，使我国住房体系更好发展。可将人才公寓等类似住房也纳入保障性租赁住房体系。通过租金优惠，生活便利，居住舒适等，提高保障人群的满意度， 吸引更多城市所需人才。以保障性租赁住房为纽带，在城市层面实现城区内不同类型房源的合理转化，盘活城市中闲置的土地和房屋，围绕产业实现土地和房屋的有效利用，促进城市高质量发展。

四、结语

综上所述，我国未来保障性租赁住房会呈现如下特点：以政府为主导，参与主体多元化，更多的社会力量会参与到建设中来；要更好迎接未来新保障群体的住房保障性需求，改变户型设计思路，通过低于市场价格的租赁价格为新保障性群体提供优质的租赁性住房；落实租金补贴与实物配租的并行保障模式，避免只发展一方面所造成的缺陷；实现保障性租赁住房和市场化租赁住房之间的有序衔接，允许满足一定条件的保障性租赁住房可以市场化。以上所有特点还需要在不断的实践中检验，结合保障性人群的实际需求，对住房保障体系不断地完善。

参考文献：

[1]况伟大.中国保障性租赁房政策含义及其影响[J].人民论坛，2021（26）：78-82.

[2]李永安，张旭文.我国保障性住房“有效供给”的悖论与破解[J].新疆社会科学，2020（6）：127-133+145.

[3]张辉.保障性租赁房政策对青年新市民群体的影响[J].人民论坛，2021（26）：83-86.

[4]金浩然.保障性租赁住房的定位、基础、难点和建议[J].团结，2021（5）：14-17.

[5]李沁伟，徐振强，单峰.保障性租赁住房公募REITs 案例研究与发展建议[J].未来城市设计与运营，2023（02）：52-58.

[6]宫玮，梁浩.我国保障性租赁住房绿色低碳发展现状及建议[J].住宅科技，2023，43（02）：30-34.DOI：10.13626/j.cnki.hs.2023.02.004.