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摘要：本文权利和责任对等、促进合理定价和调节收入三个角度说明现行调节房产的税收制度已经无法适应房产市场发展的需要，有必要对其进行一系列的改革，构建适应新形势的房产税收制度。同时分析了房产税试点中主要存在征税范围狭窄且税率偏低、免征政策不合理的问题，并提出了改革建议。

关键词：房产税；税收；房产税改革

二十大报告提出，要完善分配制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存，坚持多劳多得，鼓励勤劳致富，促进机会公平，增加低收入者收入，扩大中等收入群体，规范收入分配秩序，规范财富积累机制。其中规范财富积累机制是二十大报告中一个比较新的提法，这主要考虑到随着中国居民财产的快速积累，财产分配差距也有所扩大，需要对居民财产分配方式进行一定的引导和规范。房产是我国居民财产的主要构成[1]，自1998年房地产市场化改革以来，房产的居住功能逐渐弱化，商品属性不断增强，于是对个人征收房产税成为规范居民财富积累的方式之一。

一、房产税及其发展

房产税是一种财产税，以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人进行征收。现代以来，1950年的《全国税政实施要则》即提出全国统一征收房产税和地产税。1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，是我国现阶段进行房产税征收管理的依据，该条例明确在全国范围内全面征收房产税，征税对象主要是城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）的房产，并规定个人所有非营业用的房产免征房产税。2011年，上海市和重庆市作为房产税试点城市，首次将房产税征收范围扩大至个人所有非营业用的住房。试点十年后，2021年第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定更进一步，将开展房地产税改革试点工作，对试点地区的居住用和非居住用各类房地产征收房产税[2]。

二、征收房产税的必要性

1.权利和责任对等

基础设施水平是影响房价的重要因素，社会普遍认为基础设施建设是市政工程，应当由政府来承担。基础设施建设虽然由政府直接出资，实际上最终由享受基础设施的购房者承担，权利和责任是对等的。但是基础设施后续需要持续的升级和维护，政府依然是出资者，已购房者依然是受益者，已购房者却不再承担任何费用，凭空享受房产增值的好处，权利和责任不再对等。为了填补这个漏洞，政府只能将基础设施升级和维护的费用也计算再新开发的土地价格中[3]，卖掉的房子越多，政府的财政压力越大，新一轮的房价越高。长此以往，开发新区也会从扬汤止沸变成了饮鸩止渴，很可能导致政府的资金链崩溃或者市政服务水平下降的结果。

征收房产税可以保证政府享有居民个人住房增值中，因基础设施维护和升级而产生的增值部分，避免已购房者对公共资源的变相剥削，让城市财富增值健康循环，真正发挥税收合理的调节作用，鼓励扩大生产能力，鼓励技术进步，鼓励勤劳致富，打击不合理的房地产投资行为[4]。

2.促进合理定价

对购房者而言，房产税可以降低人们对房价持续上涨的心理预期，增加房产持有成本，双重抑制房产投机行为，促使人们做出更加理性的购房选择，还原被夸大的真实需求，进而达到一个真实的市场均衡和合理价格[5]。具体来说，房产税的经济实质具有期权的性质，房产定期缴纳一定数额的房产税相当于每年会因为该房产有一定的现金流出，而且该部分现金流出可能会因为房产价格的变动而在一定范围内不断波动，因此房产的市场价值不仅要考虑当前的市场环境和市场预期，还要考虑未来房产税支出的折现成本。房产合理定价不仅有助于引导人们对房产的健康消费，还有助于提供合理的补偿标准，减少征地拆迁、老旧小区加装电梯等补偿的社会矛盾。

3.调节收入

房产作为我国城镇居民家庭的巨大存量财富，长期以来未纳入税收征管范围，这种情况在一定程度上加大了社会贫富差距。个人财产之间的差距，最高可以达到上亿倍，但是由于生理的限制，消费水平不过相差几万倍，即消费差距明显是小于财产差距的。普通人们承担的税收大部分都是加在消费品上的间接税，从个人消费数量有限的角度来看，这些税倾向于按照人数来分配税收，而不是按照收入和财产来分配调节收入，调节收入差距的能力较差。现在主要的直接税是个人所得税，直接针对个人收入征税，但是总体来看个人所得税的征收额并不高，调节收入的能力有限。房产税是另一种直接税，通过向房产征税加强直接税提高调节收入的力度，调节在不同收入的群体之间调节税收压力，提高税收的精准性[6]。

三、房产税试点中存在的问题

1.征税范围狭窄且税率偏低

从2011年开始，上海和重庆就经进行了房产税试点，两地的房产税试点共同点是都倾向于不对存量房征收房产税，只针对特定的增量房征税，征收范围狭窄、征收规模小且税率偏低，这样一来，其一房产税收入的绝对量有限，不能成为支持财政的主要税源，无益于提高公共服务水平；其二纳税人主要为高收入人群，低税率无法对他们产生纳税压力，对投机行为自然不会有明显的打击，调节收入的功能较差[6]；其三有违税收公平原则，相同收入的人，会因为持有存量房和增量房的差别，承担不同的税负。总体来说，目前房产税征收力度不强，不足以改变整体市场方向，也不能满足征收房产税的财政需要，需要通过改革使其逐渐趋于科学合理。

2.免征政策不合理

两地都以面积为单位提供免征房产额度，重庆存量独栋住宅商品房的免税面积为180平方米，新购的独栋住宅商品房、高档住宅的免税面积为100平方米，上海按照家庭人数乘以60平方米扣除。此外，重庆规定一个家庭首套住宅可以扣除免税面积，这使得让居民倾向于购买价值高的首套房进行减免，且存在假离婚骗取多套房减免的社会道德风险[7]，而上海规定本地居民家庭可以拥有多套免税住宅。这样的免税政策让本就狭窄的征税范围进一步缩小，等于鼓励居民都去炒城市中心地区的高价房，即产生了不同价值房产的替代效应，负面效果非常明显。

四、房产税改革的建议

1.明确征收目的

房产税的征收目的可以大致分为三类，一是以筹集财政收入为目的，英国房产税是主要代表，按照财政收支差额倒挤当年应征收的房产税总额，再按一定比例分配到不同类型房产上；二是以调节收入分配为目的，瑞典房产税是主要代表，通过设计阶梯累进税率对高价值住房适用高税率，低价值住房适用低税率；三是以筹集财政收入兼调控房地产市场、优化资源配置为目的，韩国房产税是主要代表，设计了复杂的税收政策[8]。我国房产税的征收目的更接近于韩国，同时兼有调节收入分配的目的，但是韩国房产税在三个目标上的实施效果都不尽如人意，这警示我们要从我国国情出发，谨慎确定主要目标和次要目标，应以优化资源配置还原房产居住属性为主，筹集财政收入、调节收入分配为辅。

2.扩大征收范围

过去十年，上海房价的涨幅明显高于全国平均涨幅，重庆的均价也涨了一倍左右，这并不能否认房产税房产合理性。这反过来提供了一个经验，那就是房产税要想起到明显的效果，一定要对整个房地产市场施加压力，存量房必须普遍缴税，从国际经验来看，比较成功的房地产税也是普遍征税。有学者认为对存量房征收房产税是要求补交昨日购房的税[3]，这种观点没有考虑存量房持续享有的社会资源，无论房产是否增值，房产所有人都应对基础设施维护和升级承担相应的费用。政府如果只针对增量房征收房产税是通过行政干预来抑制抬升房价的炒房者，并不能降低房价，因为这种思路违背了了市场经济允许投机行为存在的经济规律。而将存量房也纳入征收范围则更多依靠市场自动调节房价，普遍征收会增加房产交易的次数，促进资源向真正需要房产的人倾斜，市场供需发生变化，市场价格自然会发生变化，最终达到提高社会整体福利的目标。

3.科学确定计税依据和税率

两地试点对增量房的计税依据都主要依据交易价格来确定计税依据，而对于存量房，计税依据仍然应该按照房产价值来确定，不过由于缺乏活跃的市场，且不同增量房的价值千差万别，确定起来要复杂一些，需要一套科学合理的评估体系综合衡量，对房产这样的大额财产应尽量做到公平、准确的估值。具体操作中可以健全房地产等级制度和大数据应用，采用批量评估，以小区为单位，建立包括房龄、基础设施、物业等房价影响因素的数据库，完善评估体系的同时提高效率、减少工作量[9]。

此外房产税已经喊了很久了，从1986年10月，《中华人民共和国房产税暂行条例》施行，提出在全国范围内全面征收房产税，已经经过了三十多年的发展，如果最后落下来的税率很轻，那么这只是个从“狼来了”到“雷声大雨点小”的故事，既不能对拿出资金进行价值操作的投机者产生震慑作用，又不能产生调节收入的效果。税率应采用累进税率，拥有的房产越多，承担的税负越重，同时要考虑地区经济发展水平，每一级的税率应有所区别且强度适中。

4.合理制定免征政策

前文已经提到按面积确定房产税免征额度的弊病，同时按套数确定房产税免征额度等于鼓励建造大户型房子，将导致土地资源的不均衡分配；按家庭确定房产税免征额度可能产生虚假离婚，骗取多套房免征房产税的社会乱象，按房产价值确定房产税免征额度，目前又缺乏合理的房产价值评估体系，难以准确估价。相对来说，房产价值是比较公平的标准，应根据房屋位置、周边配套、新房和二手房交易价格、房龄等因素按一定的衡量标准综合评估，并且要保证评估机构的独立性。从长期来看，房产税免征政策应作为一种过渡性政策，试探社会的接受程度，减少金融风险，给予充分的适应时间，再慢慢的减少，使房产税制度趋于完善。

五、结语

作为一个以房产为居民主要财产的国家，针对保有环节的房产税有利于提高政府公共服务水平，促进房产合理定价，优化住房资源配置。目前面临的核心问题主要是没有讨论出合理的征收方式，具体涉及到征收目的、征税范围、计税依据、税率、免征政策等一系列问题。本文认为应房产税征收房产税是对我国征税能力的考验，也是对我国税收体制现代化程度的检验，仍然任重而道远。

参考文献：

[1]李永刚，刘伟.房产税税率、房产税收入与房地产税制度设计[J].财经理论与实践，2022，43（01）：87-94.

[2]黄钰楠.浅析房产税对房地产市场的影响[J].投资与创业，2022，33（14）：160-162.

[3]赵泽鸣.我国房产税开征的必要性及问题与对策[J].老字号品牌营销，2022（19）：88-90.

[4]贾璐.推进我国房产税改革试点的相关问题探究[J].长春金融高等专科学校学报，2022（01）：92-96.

[5]彭浩荣，蒋雨桥，向运华.房产税对房产价格影响机制的实证分析[J].统计与决策，2022，38（04）：165-168.

[6]杨茗.关于房产税试点改革的若干思考[J].西部财会，2022（03）：22-25.

[7]邹祎昕.试点背景下房产税问题简析[J].辽宁经济，2022（07）：94-96.

[8]蔺小英，刘海涛.国外房产税政策及其对我国的启示[J].上海房地，2022（04）：32-39.

[9]韩吉，刘降斌.关于我国房产税税基评估体系构建的探讨[J].现代营销（下旬刊），2022（08）：164-166.

作者简介：

牟家林（1999-），女，汉族，四川泸州人，单位：重庆理工大学会计学院，学历：本科，专业：会计专硕。