摘要：依据税收遵从理论、风险管理理论、信息不对称理论，运用文献分析法、定性分析法、和统计分析方法，对黑龙江省房地产税税收风险管理方面的潜在问题开展研究，结果表明目前黑龙江省房地产税税收风险管理存在税收风险管理意识薄弱、税收风险信息采集困难、税收风险管理政策执行效率低下、现有税收风险管理政策不完备等问题。在充分吸取国内外先进经验的基础上，结合黑龙江省实际情况提出树立和强化房地产业税收风险意识、优化风险信息采集流程、加强税务部门风险管理能力、完善房地产业相关税收政策的具体措施。

关键词：房地产税；税收风险；风险防控

一.引言

受全球经济形势影响，税收风险制度改革速度惊人，因此由小及大，从各地情况结合国内外其他地区情况，再结合部分先进税收风险管理经验，同我国国情相对照，推陈出新、因地制宜，进一步运用到房地产行业的税收风险管理中，是房地产业税收风险管理理论进步的必要途径。房地产税已在我国拥有上海和重庆两个试点，完备其他地区的房地产税收管理，能够减少税收收入流失保证我国预算资金充足，而且通过改进房地产业税收风险管理政策，有利于地方的经济稳定。因此，强化房地产业税收风险管理对于减少税收收入流失、加强征收管理体系、保证地方经济稳定发展都具有重要作用。因为通过结合相关理论探究以及国内外关于房地产业税收风险管理方面的文献资料和研究现状，希望能够提出一些有效的房地产业税收征管建议。进而对税务征管工作和房地产税收管理产生积极意义。

二．房地产税收风险现状

房地产业与地方经济密不可分，同时也为地方财政和税收难度带来巨大的影响，房地产税在影响税收收入的同时，间接关系到了居民住房质量和安全，因此，国家为促进房地产业蓬勃发展，以指定法律法规的形式对其积极引导。但目前房地产业税收清算关联到的政策带有明显模糊区和难以明确执行的地方。例如我国《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中对于“普通标准住宅”界定的较为模糊，将具体标准授权给各省、自治区、直辖市人民政府规定。本意为各地区按照发展情况因地制宜，但实际上由于各地对“普通标准住宅”的判定标准差别过大，在实际税收管理中加大了执行难度，也因此导致了与房地产业有关的土地增值税征收风险倍增[1]。

此外，由于政策尚不完善，近年来国家颁布较多有关房地产业的调控政策，税收政策变动多，税务机关复杂的自由裁量权、纳税人对新出台政策认识模糊、税务人员执行新政策手段不合规等问题也令税务机关在房地产业税收风险管理过程中，出现了执法随意不规范的情形。

三．房地产税收风险问题分析

1.税收风险管理意识薄弱

依法纳税是每一位纳税人应尽之义务。然而，由于房地产业资金回流时间长的特点，税收其只能起到有限的短期影响，这便导致一些企业在税收核算时不能充分考虑完整的税收负担，尤其是企业所得税以及土地增值税为企业利润带来的优劣影响。目前，我国大多数省市的房地产公司都是通过地方政府的招商引资引进，这使得一部分公司试图钻优惠政策的漏洞，曲解政策原意，甚至自认为是招商引资企业，所以在税收方面享受优惠“照顾”理所应当。部分房地产开发商为了逃税避税，故意不去了解其应遵守的税收相关政策，在住房预付款、代收款项等特别税收政策方面表现尤为明显。而房地产开发商一味的追求暴利，没有税收风险管理意识便是税收风险产生一个最主要因素。

随着我国逐渐加快建设步伐，全国房地产市场发展势头高涨。但是，房地产公司数量激增也引起了质量和数量间的不均衡，许多房地产开发商在巨大利润的驱使下，铤而走险，不断越过税收筹划常规范围，运用各种手段增加成本、少计收入，隐瞒实际的税收收入信息，只看利益不顾风险。这种薄弱的税收风险管理意识，愈发加重了房地产业税收管理的不确定性。

2.税收风险信息采集困难

当我们对税收风险进行分析时，所得出的结论会被有关信息数据的覆盖全面程度和正确性直接影响。而在税收风险识别时，涉税信息的采集最为主要。现在我国各省各市、县基层税务机关釆集的涉税信息主要通过三种途径：税务机关内部系统、纳税人申报、第三方信息系统。其中最主要的途径是对内部系统釆集的信息进行筛查、比较、汇总，然后得出层面不同、内容不同，形形色色的涉税信息。此时常有信息筛查人员信息操控不规范，或者信息处理者在使用数据时不熟练、不能合理运用有效信息的情况，这便会导致部分信息有水分、不真实或不精确，以致所采集信息失去税收风险评估参考作用。

对于纳税人，采集信息的主要途径是由纳税人直接申报的数据，囊括了申报纳税信息、登记基础信息、项目工程信息、财务报表信息、发票领购情况等。但在实际执行时，由税务部门开展的税收风险评估亦有可能出现偏差，因为纳税人带有主观因素，一些情况下会进行涉税信息瞒报，导致信息虚假难以确保真实准确，而当前税收征管系统着重审查信息报送是否符合逻辑，难以辨别纳税人报送信息是不是真实。在第三方平台信息采集方面，税务机关积极搭建了第三方信息共享平台，却在投入运用时发现了第三方信息采集没有时效性的问题，这耽误了信息整理，也导致了风险管理延迟。且因为数据流大小、信息采集用处各异，出现了收集记录的数据不真实、不准确、不规范的情况，第三方信息平台仍需不断优化完善解析、筛查、辨别和整合数据的功能，相关行业所需要的税收风险管理仍得不到有效保障。

3.税收风险管理政策执行效率低下

目前我国税收政策实施收集、管理、评估和调查互相区分的税收征管制度，负责各阶段的部门权力比较平衡且明确。但一部分岗位的权力却偏向集中，比如稽查部门负责管理的稽查工作，尽管四个部门是分开进行决策、复核、审查和实施的，但权力大部分聚集在审查这一步，这便为一系列执法风险埋下隐患；较高管理风险也易发生在税款核定、一般纳税人认定、发票管理等其他环节，由于这种政策，“无权管，管不的”的现象出现在了大多数税务人员当中，推诿工作、推卸任务、无人担责的现象开始出现。

与此同时，在具体税收风险管理工作中，大部分此类职能集中在税源管理部门，以致于风险过于集中在税收管理员这一职务上，进一步使行政不作为风险的情况增多。同时当前房地产业相关税收仍缺少细致化管控。从理论上讲，在政策执行过程中，风险点可以被预测和控制，这便于风险分析、应对工作的执行，例如政策执行时任一程序的执行都必须由下一程序的执行人员进行监督，并及时对该程序的执行是否正确进行判别，大多数情况可以从源头消除管理风险。然而实践工作时，往往缺乏对事前、事中环节的监管和重视，对事后的监督管理成了重头戏，这产生了一系列不合理的补救措施，以补救政策执行时产生的失误，其成因正是不够关注前期环节，无法及时注意到执行失误，只好产生过错后再更正，浪费了大量管理资源。

4.现有税收风险管理政策不完备

现有的房地产业税收风险管理政策，不仅包括相应税收政策且囊括了专门实行于房地产业的法律规范。现行关于房地产业税收征管的相应政策比较笼统，这使得实践工作常常会出现缺少具体监督条例的情况，比如房地产开发商在收到预售资金时，缺少针对此笔专款进行监督的政策和部门；与房地产开发商信息公开的相关制度目前也比较匮乏，这种情况使得各企业和开发商与税务部门、城建部门、房屋管理部门以及银行和购房者间出现了严重的信息不对称现象。

“营改增”政策出台后，纳税人过于关注减税效应，而不结合于自身的经营现状，这带来了大量税收管理压力，且目前实行的税收风险管理政策，更倾向于规范纳税服务上忽视了税收管理的重要性，这在一定程度忽略了征纳对立的本质，而过度关注纳税人满意度会使税收强制性被削弱。目前时常有房地产业纳税人蓄意投诉税务工作人员服务不到位，导致正常的税收征管无法进行的情况发生。纳税服务部门的行政压力不断增加，税收风险管理难以进行。并且房地产业资金链条长、涉及管理部门数量多，房地产企业监管过程中，税务部门已处于监管的最末端，为了加强对房地产业的税收风险管理，需尽快出台相应政策以改善这种状况[2]。

四．房地产税收风险防控对策

1.树立和强化房地产业税收风险意识

树立并加强房地产业税收风险意识，需要为相关管理者和财会人员普及税务征管职责与流程相关知识。需要让相关企业主动从税务部门的角度看待税收问题，并巩固了解税务部门的权责、征管工作相关流程，反省自身错误。宣传这种设身处地的思想以使两方避免误解、互相体谅，以更好的地提高税收征管工作质量。税收征管工作时，应首先提高房地产业对税法的高度重视，主动踊跃地学习相关税收法律法规，依照规定送报信息、缴纳应交税费等，要确保信息真实可靠。合理的税收筹划是被允许的，但决不能试图逃税漏税，违反相关法律法规。税务机关可通过加强税收风险意识，杜绝瞒报应税收入，虚报企业成本等违规做法。

税务部门开展征管工作能够高效高质量，需要及时让纳税人知晓并了解最新税收政策，开展定期意见交流、各方面建立合作。而完成这些工作需要提前健全房地产业内部的税收风险控制。房地产相关企业要主动结合税务部门的税收服务，提前处理因信息不对称导致的税收风险；行业内部需要广泛宣传并带动行业遵守税收政策，鼓励各企业平稳处理税企矛盾，以进一步使税企矛盾风险的发生率降低。

2.优化风险信息采集流程

在当前网络、大数据、人工智能等创新科技手段同实体经济紧密结合的发展趋势下。税务部门更应该发挥信息化时代的优势，充分运用互联网大数据、信息库共享、区块链技术等信息途径，令传统税收征管与智能征税相辅相成，信息治税、以数统税，继续优化税收风险信息采集流程。在信息化数据平台得以充分利用的同时，税务各部门和外部企业部门间的有效合作成了充分解决税收风险问题另一大有效途径。

首先需要充分团结各地方政府与相关职能部门，以构建税收信息保障政策。按照《税收征管法》规定，地方政府和职能部门在税收征管工作中应当支持和配合税收征管工作。这既可以让使税务部门充分发挥拥有职权，加强税收征管工作效率，又可以有效的使地方政府强化资源管理，以达成互利互惠，双赢的局面。由各地方政府带头支持税务部门征管工作，可以很好的杜绝违背税收法律法规影响税务部门执法管理的现象。其次，各部门间需要构建完整信息互换平台。让税务部门和相关职能部门成立有效交流信息途径，令各个部门都能持久有效的开展交换工作。以此可以更加迅速、全面得到涉税内部信息和外部数据，进一步防止了因信息不足或不一致而造成的税收风险，加强了房地产业税收风险管理。

3.加强税务部门风险管理能力

房地产业存在许多与税收关联的业务和复杂多样的税种，不同税种存在着不同的征管手段，这加大了房地产业的税收难度。这更需要税务部门和相应的税务岗位所涉及的人员熟练掌握税收筹划、税收管理、风险预测等能力。打铁还需自身硬，税务部门提高风险管理能力也是解决相关问题的前提。

增强税务人员职业素养，首要的是合理调配税收风险管理部门职员。通过建立税收风险管理小组或人才库的手段，能够选拔那些专业素养高、业务能力过硬的年轻干部，以对税收风险管理体系进行探究和优化。其次，以有效进行税务风险管理工作为目的，“老带新”的方法也可以重点关注，即通过组合不同年龄和职业能力的人员，挑选经验丰富、业务熟练的税务人员完善税收风险管理小组，使税务人员互相学习、互相监督、互相纠错，增强风险管理相关知识的教育培训，建立税务人员对于税收风险的认识，进而更加高效的开展税收风险工作。对于处理不同种类税收风险，还要开展不同的培训，做到贴合实际、操作有效，不能只谈理论而脱离实际，也不能不理解理论只讲操作。开展税收理论培训，要着重讲述税收风险管理的定义和意义，详细解析相关概念、管理方法、行政流程等问题；而开展实践操作讲解时，则要着重对税收风险预测和防止、如何高效纳税评估、取证应关注哪些内容等方面进行解答[3]。

4.完善房地产业相关税收制度政策

房地产业相关的税收制度政策在易执行、可操作的前提下，一定程度的制约税务人员自由使用权力，让税收制度政策的实施和改进更有效率性和可见性，提高税收执法的公正性和公平性。为让各地方的税务部门更精准、统一地实行税务管理政策，让不同阶段的税收征管方法保持不变性，让房地产企业能更方便的对纳税成本进行核算以规划今后的经营策略，更需要完善房地产业相关税收制度政策。

进行房地产企业税收风险管理时，全面管理整体执行的方式颇有成效，既需要运用预防的方法，又需要加速建设税收法律法规，用严格的法律法规制约相关行业即纳税人同时使其税收行为符合规范。目前我国对公民违反税收法律法规受到的处罚普遍偏轻，大幅度降低了违法者的违法成本，加剧了违法现象，对税收法律法规的贯彻落实起到了阻碍作用。所以有必要进一步对违反税收法律法规犯罪的处罚法规条款开展适度完善，有限度有目标的加大刑罚，同时清晰政策实行标准来加大税法违法成本。黑龙江省内针对税法失信纳税人还可以落实限制“老赖”政策，禁止其搭乘高铁商务舱、飞机头等舱，限制其进行高消费等处罚手段。把严重违规税收法律法规事件当事人的信息收录至信用信息统计系统中，同时纳入到当事方的信用记录当中，并将信用信息移交给金融部门和其他部门机构，在批准其提供具信用报告信息时提供依据。

参考文献

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[7]方志斌，薛伟，刘海洋.“走出去”企业在中国境外经贸合作区的税收风险分析[J].税务研究，2022，（08）：88-93.

作者简介：邵玮胤（2000-）男，黑龙江佳木斯人，哈尔滨商业大学硕士研究生，研究方向：税务管理与督查。