摘要：随着城市化进程的加速，住宅小区物业管理在社会基层治理中的作用日益凸显。然而，由于相关法律法规不完善、政府监管机制不健全等因素，住宅小区物业管理领域问题频发，不仅影响居民生活质量，也影响社会和谐稳定。本文旨在分析TX市住宅小区物业管理中政府监管存在的问题，并提出相应的对策建议，以期促进物业管理行业的健康发展。

关键词：住宅小区；物业管理；政府监管

一、引言

随着城市经济快速发展，城市化进程加快，住宅小区的物业管理对人民的生活质量起到了关键作用。相较于英、美等发达国家，我国的物业管理虽然起步较晚，但伴随着房地产业的蓬勃发展，物业管理作为一种新兴行业，已经逐渐发展成为社会发展中不可或缺的重要组成部分。城市住宅小区的物业管理向规范化、专业化发展，不仅体现了经济与社会的发展水平，也映射出城市的文明程度，更是对政府公共管理职能是否得到充分发挥的一种检验。近年来，为了应对人们日益增长的生活需求与物业管理发展不平衡、不充分之间的矛盾，国家采取了“软硬兼施”的策略。一方面，通过出台相关法律法规，强化“硬”手段，以落实对物业行业的监管职责；另一方面，通过细化“软”服务，关注各方主体，推动住宅小区的物业管理更加规范。实践证明，物业管理的发展不仅有助于改善人民的生活环境，还激发了住宅小区成为城市经济新的增长点，并为社会再就业工程增添了新的动力。然而，在物业管理良性发展的同时，由于政府监管方面的法律法规尚不完善、体制机制尚不健全等问题，住宅小区的物业管理问题日益凸显。因此，对住宅小区物业管理的政府监管研究意义重大。

二、TX市住宅小区物业管理中政府监管概况

（一）TX市住宅小区物业管理总体情况

据统计，截至2024年6月，TX市住宅小区已达438个（含商品房、保障性住房、安置房、自建房），其中，市场化物业管理小区138个，占总数31.5%，公办物业管理小区20个，占总数4.6%，社区托管及业主自治小区共280个，占总数63.9%。从统计数据看，TX市住宅小区市场化物业覆盖率不高，半数以上的居民小区没有引进专业的物业服务企业开展物业管理工作。

（二）TX市住宅小区物业管理政府监管现状

1.TX市住宅小区物业管理政府监管主体及职责

住宅小区物业管理监管主体指在住宅小区物业管理工作中实施行政行为的政府部门、派出机构或组织。主要包括住房城乡建设部门、乡镇人民政府（街道办事处）和其他相关职能部门。

TX市住房和城乡建设局作为住宅小区物业管理行业主管部门，主要负责住宅小区物业管理活动的监督、管理和指导工作；参与住宅小区前期物业用房的规划；前期物业管理和新建项目物业交付的查验等。为加强对物业工作的监管，还专门成立了物业服务中心，具体职能包括：制定完善政策制度、监管物业服务企业从业行为、开展物业企业信用评价、指导和监督前期物业管理招投标活动、组织相关培训、协调处理重大信访以及法律法规规定的其他职责。而为进一步落实属地管理，TX市人民政府办公室于2023年印发《关于进一步加强城区物业管理工作的意见》，将物业管理相关职责下放到街道办事处，由街道办事处负责对小区物业管理工作进行指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。物业管理工作千头万绪，涉及部门众多，发改、公安、城管、消防等都是物业管理工作的相关职能部门，《TX市住宅物业管理条例》规定，发展和改革、公安、城管、自然资源和规划、消防等部门按照各自职责，共同做好住宅物业管理相关工作。

2.TX市住宅小区物业管理政府监管措施

（1）对新建商品房住宅小区物业服务企业的监管

《TX市住宅物业管理条例》《TX市住宅物业管理招标投标管理办法（试行）》对前期物业服务企业选聘方式作了明确规定，超过3万平方米的必须通过公开招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，并对招投标流程做了具体要求，确保建设单位依法依规开展前期物业选聘。条例规定，前期物业服务合同和临时管理规约备案一般由建设单位在办理商品房预售前到物业管理行政主管部门备案，不予备案将不开具预售相关资料证明。同时，还规定“物业服务企业承接住宅物业时，应当对物业共有部分进行查验。县级市（区）住宅物业管理主管部门应当加强对住宅物业承接查验活动的指导和监督”。建设单位在组织竣工验收时，应当通知住宅物业管理主管部门参加，住宅物业管理部门应当物业服务用房配置情况进行核实。

（2）对住宅小区物业管理活动过程的监管

为有效解决物业管理活动中矛盾协调处理，政府设立12345专线、市长信箱、书记信箱等多种投诉渠道，有针对性的转办给个相关监管部门，监管部门要将办理情况于信访人进行沟通恢复。此外，业主还可以通过监管部门的公开电话，直接电话或到监管部门信访室进行投诉、反馈，由监管部门直接协调处理。

（3）对住宅小区物业服务水平的监管

为进一步提升物业管理水平，推动住宅小区物业服务升级和环境提升，满足人民群众对美好生活新期待。市住建局牵头对市场化物业服务小区服务水平进行监测，根据“每月一测评、季度一通报”要求，督促物业服务企业和物业管理各方责任主体提高守法意识，依法依约履行好物业服务合同，切实维护业主合法权益。

三、TX市住宅小区物业管理政府监管存在问题

（一）政府监管主体协同性不足

我市住宅小区物业管理涉及住房和城乡建设部门、公安部门、城管部门、消防救援大队、市场监管部门、城管执法部门等，共同对住宅物业管理工作进行监督管理。但部门在日常履职时未建立联动机制，各部门之间沟通较少，还存在监管主体职责不清，推诿扯皮的情况，尤其是当一个事务涉及多个部门的情况下，就会出现没有部门管理的状况。如小区前期规划设计，自然资源部门未征求住建部门意见，小区规划设计不合理，未实现人车分流、未封闭入户花园、小区内部道路过窄、连廊栏杆高度不够等给前期物业服务企业的管理带来很大难度，同时物业服务企业没有执法权，但各部门执法不积极、不到位，各个部门未开展联合执法，部门间存在互相推诿的现象。

（二）政府监管依据不充分

除原建设部出台的《物业管理条例》《前期物业招投标管理办法》《物业承接查验管理办法》外，江苏省出台了《江苏省物业管理条例》，同时，TX市也出台了《TX市住宅物业管理条例》，虽然为政府对住宅小区物业管理的直接规制提供了一定依据，但不能满足物业监管现状。主要原因在于住宅小区物业管理的监管工作涉及小区多、居民矛盾多，需要做大量的群众调节和企业监管工作，加之各监管部门工作人员不足，监管职责范围越来越广，导致物业监管效果难以达到预期效果。

（三）政府监管机制不顺畅

自2017年物业服务企业资质放开后，政府对物业服务企业的直接规制手段被削弱，物业服务企业不分等级，物业服务企业的服务水平不再与管理项目面积和物业专业技术人员数量相关，物业服务企业只要注册营业执照就可以承接项目，再加上物业服务企业的违法行为举证较难，政府部门对物业服务企业的监管缺乏抓手。信用评价作为有效的政府间接规制手段，《TX市住宅物业管理条例》以及省多个文件都有提及，2021年TX市住房和城乡建设局印发《TX市物业服务企业信用积分制管理办法》，但在结果运用方面，未有有效措施。

四、TX市完善住宅小区物业管理政府监管的对策

强化物业监督管理，不仅有利于物业管理行业的持续健康发展，也改善居民的居住环境、城市社区环境，促进了社会和谐，促进了地区经济增长。针对TX市物业监管的现状，总结政府监管中存在的问题，同时比较借鉴周边先进地区物业管理经验，对完善TX市物业管理中政府监管提出以下一些对策。

（一）完善政府监管主体的协同性

物业管理的政府监管离不开各个部门参与，应充分发挥部门联动作用，形成多元治理的格局。首先，应充分发挥物业管理工作领导小组的作用，明确专人负责，定期召开领导小组工作会议。实行多方联动，大力开展住宅小区综合治理工作，主要从环境卫生、车辆停放秩序、“飞线”充电、乱堆乱放、侵占绿化、违章搭建等专项整治；积极消除消防安全隐患；切实加强物业服务水平监测等方面着手，各责任部门依据工作职责，实行联合执法，提高执法效率。其次，要发挥物业管理联席会议制度作用，定期召集住建、城管、公安等部门，乡镇人民政府（街道办事处）、社区居委会、物业服务企业、业主委员会和业主代表等召开会议，共同研究协商解决物业管理过程中产生的重大矛盾纠纷，维护小区和谐稳定。

（二）优化政府监管机制

1.加强对建设单位的监管，对新建以及准备交付的项目，加强前期物业服务合的审核，避免出现显示公平、损害业主利益的条款；加强住宅小区公建配套验收工作，对不符合交付使用的设施要求整改后予以验收。

2.加强对物业服务企业的监管，落实物业服务企业双随机检查，主要检查物业服务企业是否按照物业服务合同进行服务，重点检查小区环境卫生、公共设施维护保养、工作人员持证上岗情况，对检查不合格的项目及时下发整改通知书；进一步优化小区物业服务水平检监测模式，按照“每月一测评会、季度一通报”要求，对市场化物业服务小区服务水平进行检测，对考评结果优秀的小区物业服务企业通报表扬，并大力宣传推广，对考评结果较差的小区物业服务企业进行约谈，记企业信用不良记录，对企业信用积分进行减分，并对信用分数过低的企业限制其参加招投标，严重者将其清退TX市物业管理市场。

3.加强对行业协会的指导。物业管理行政主管部门应加强对物业管理行业协会的工作指导，给与更多的政策支持，赋予更多的监管职能，扶持其快速发展，充分发挥其在物业从业人员培训、物业示范项目评审、物业项目经理星级评定、物业服务等级评定、物业参考价格制定等方面的行业自律的作用，促进物业服务行业规范发展。同时建立行业协会监管细则，加大对行业协会的监督管理，监督行业协会完善自律机制，引导物业行业协会公开、公正、透明开展各项工作，提升行业协会工作的权威性，进而对物业服务企业起到督促规范作用。

（三）制定政府监管法律依据

填补专门法律空白。提高物业管理专业立法层次，出台物业管理法律，要直面矛盾，以严密性、精细化为原则，提高立法可操作性；物业管理涉及与涵盖范围广，制定的法律也应与之匹配，比如直到当前我国尚未从法律层面界定自治组织的地位，目前作为自发性社会组织的业主自治组织尚无法律支撑，在实际操作中难免不能发挥监管效用，处于较为尴尬的地位。

（四）注重宣传教育引导

目前，部分小区业主缺乏“花钱买服务”的理念，且对物业法律知识匮乏，在物业管理矛盾纠纷中，采取拒缴物业费的极端方式，缺少依法维权的意识。物业相关监管部门、属地镇街、行业协会等应就物业管理相关知识、法律法规向小区业主进行宣传教育。一方面积极开展物业管宣传进小区活动。政府相关部门、行业协会等定期到住宅小区通过向小区业主发放宣传手册、组织物业知识竞赛、现场答疑等多形式为小区业主普及小区物业监管的知识和法规政策。另一方面通过传统媒介和新媒体相结合的方式开展宣传。充分利用本市融媒体中心的传统媒介，如报纸、电视台、新闻等，发布物业管理相关法规、监管政策以及物业管理依法维权的典型案例，同时结合微信公众号、短视频、自媒体等年轻人接受程度较高的新传播渠道，进行相关报道，引导业主改变传统的观念意识。另外，学校教育也是物业知识宣传普及的重要环节，可以利用学校课堂教育对高空抛物的危害、无故欠缴物业费需要承担的法律责任、文明养宠等等进行宣传教育，从而影响到家长的意识。

五、结论

住宅小区的物业管理与千家万户息息相关，当前，物业管理行业正经历着内外环境的重大变革，并处于由初级阶段向高级阶段发展的关键时期。面对这一形势，我们需要深入剖析住宅物业管理中存在的问题，并针对性地提出解决方案。TX市政府已经认识到，作为住宅小区的物业管理者，应当运用法律、经济和行政等多种手段来履行监管职责，以提升物业管理水平，并在实际监管工作中充分发挥作用。然而，由于监管理念、监管职责和监管机制等方面的限制，政府在物业管理方面的监管仍存在一些问题，包括监管主体之间的协同不足、监管依据不充分以及监管机制不顺畅等。针对监管实际情况，可以从完善政府监管主体的协同性、优化政府监管机制、制定政府监管法律依据以及注重宣传教育引导等方面入手，进行改进和提升。

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