摘要：为解决物业服务合同纠纷问题，文章从服务管理错位、相关法律不完善、合同签订不规范三个角度分析现存问题，并从厘清权责完善协调机制、规范合同提升服务质量、加强监管促进行业健康发展三方面提出解决措施，以期在明晰各方权责、规范行业秩序、维护当事人合法权益等方面取得积极进展。

关键词：物业服务；合同纠纷；民法典

引言：随着城镇化发展和居民生活质量要求提高，物业服务行业矛盾纠纷日益凸显，成为社会关注的热点问题。文章聚焦物业服务合同纠纷，剖析症结所在，探寻化解之道，以期为完善相关法律制度、创新纠纷解决机制、促进行业规范发展提供参考，具有重要的理论意义和实践价值。

一、物业服务合同纠纷现存的主要问题

（一）服务与管理错位，重收费轻服务

物业服务合同纠纷产生的主要原因之一，在于部分物业服务企业对自身定位存在偏差，将本应履行的服务义务错误理解为管理权力。这种观念的错位，导致物业服务企业在实际运作中过度强调管理和收费，而忽视了服务质量的提升。在涉及直接经济利益的收费权、处罚权等方面，物业企业积极行使“权力”，而在小区安全保障、公共设施维护、邻里纠纷调解等服务性工作上，却态度消极、行动迟缓。同时，部分业主也存在“多享受、少缴费”的不合理心理，认为只要缴纳物业费，物业企业就必须无条件满足各种要求。双方观念的偏差，使得物业服务合同纠纷频发。物业服务合同的本质是平等主体之间的委托合同关系，物业企业与业主应当在法律规定和合同约定的基础上，相互尊重、密切配合，而非管理与被管理的从属关系。

（二）相关法律有待完善，案件裁定不一

《民法典》颁布实施前，我国对物业服务合同纠纷的规范主要体现在地方性法规中。然而，随着社会的快速发展和纠纷案件的日益增多，部分条款在司法实践中暴露出适用性不足的问题。相似案件处理结果不一致的情况时有发生，影响了司法机关的公信力。比如在未经业主同意的情况下，物业公司能否采取停水停电等手段催缴物业费，不同地区的法院判决结果往往大相径庭。导致这一问题的根源在于，物业服务合同纠纷所涉及的法律关系错综复杂，权利义务界定不清晰，缺乏统一的裁判规则。理论界和实务部门迫切需要在总结司法经验的基础上，完善相关法律制度，细化裁判规则，以提高物业服务合同纠纷的法律适用性和裁判尺度的统一性[1]。

（三）合同签订不规范，条款内容不明

许多物业服务合同采用格式条款，限制了业主的意思表示，甚至出现开发商将物业合同附属于房屋买卖合同的情形，违背了平等自愿原则，侵犯了业主的合法权益。同时，物业服务合同涉及的服务事项繁多，包括治安、保洁、维修、绿化等多个方面，如果对具体的服务标准和实施细则约定不明，必然埋下日后纠纷的隐患。以物业服务费用的收取和使用为例，部分物业公司长期不向业主公开收支明细，甚至存在挪用、侵占的违法行为。这主要是因为，物业服务合同对资金使用的监督机制规定不健全，业主的知情权、参与权得不到有效保障。可见，物业服务合同条款的不明确和不完善，极易导致合同履行中的矛盾激化。明晰合同条款、细化服务标准、规范签约流程，是从源头上防范和化解物业服务合同纠纷的关键举措。

二、《民法典》视角下物业服务合同纠纷的解决措施

（一）厘清权责，完善法律协调机制

解决物业服务合同纠纷，首要任务是厘清业主与物业服务企业双方的权利义务关系。《民法典》明确了业主享有选聘、解聘物业服务企业的权利，物业服务企业则应当按照合同约定提供服务。在此基础上，有必要进一步细化权责边界，例如物业服务企业在小区治安管理、车辆停放等方面的具体职责范围，业主委员会行使监督权的程序规定等。同时，应当加强物业服务合同纠纷的多元化解机制建设。鼓励充分发挥人民调解、行业调解等非诉讼纠纷解决方式的优势，通过耐心细致的沟通，化解矛盾，达成共识。对于难以调解的重大疑难纠纷，司法机关应当依法公正裁判，严格履行法定职责，切实维护各方合法权益。

（二）规范合同，提升物业服务质量

《民法典》强调物业服务合同应当采用书面形式，明确约定服务事项、服务质量、服务费用等条款。这就要求在合同订立过程中，充分尊重业主的意思自治，杜绝开发商违背业主意愿指定物业服务企业、预收数年物业费等不公平条款。业主委员会可以根据小区实际，与物业企业协商确定分等级的服务项目和标准，使合同内容更加细化、具体，为服务过程提供可操作的“路线图”。物业企业还应注重强化内部管理，建立健全服务质量考核评价制度，通过定期开展业主满意度调查、公示服务承诺等方式，接受社会监督，持续改进服务水平，不断提升业主获得感。业主则应当正确行使权利，履行缴费等合同义务，形成“权责对等、良性互动”的物业服务生态[2]。

（三）加强监管，促进行业健康发展

完善行政监管，优化行业生态，是破解物业服务合同纠纷治理困局的重要路径。相关部门要加强对物业服务市场的统筹谋划和顶层设计，在深入调研的基础上，制定出台契合实际、务实管用的地方性法规规章。加大执法监管力度，对物业服务企业违反法律法规、侵害业主权益的行为，依法从严查处，形成有力震慑。创新监管理念和方式方法，在日常监管和案件查办过程中，做到严管与厚爱并重，坚持行政指导与行政处罚相结合，在规范市场秩序的同时，积极为守法诚信企业提供政策支持和服务保障。探索建立物业服务企业信用评价体系，实行“红黑名单”动态管理，让失信企业无法立足，让优质企业脱颖而出。在加强事中事后监管的同时，注重加强源头治理，强化物业服务企业准入门槛，从资质、规模、信誉等维度严把行业入口关，营造公平有序、健康发展的物业服务市场环境。

结束语

综上所述，物业服务合同纠纷的有效化解，需要在《民法典》指引下，进一步厘清权责边界，完善协调机制；规范合同内容，提升服务质量；加强行政监管，优化行业生态。这是一项复杂的系统工程，需要立法、司法、行政等多部门协同发力，需要业主、物业企业等各方主体通力合作。未来还需就物业服务合同的司法解释、评价机制等深化研究，推动形成更加成熟定型的法律规范体系。

参考文献

[1]冯秀文.《民法典》视域下的物业服务合同纠纷问题与解决对策[J].法制博览，2024（26）：148-150.

[2]戴君茹.《民法典》对物业服务合同纠纷的回应与争议解决[J].广西质量监督导报，2021（1）：262-263.

作者简介：吴瑞鸿（1990.9-）男，汉，福建省晋江市，四级法官助理，大学本科，研究方向：法学。