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摘要：文章以城市更新改造成功案例最多的上海为研究地域。选取位于上海内环内静安寺南京西路附近的越界·陕康里作为研究对象。探讨城市更新上海模式下，更新项目的选择、评估、实测、改造方法及价值提升的经验，总结出同类项目更新的入手方法及价值提升相应策略。

关键词：城市更新上海模式;工业历史遗存;价值提升

引言：2000年以来，随着改革开放及产业结构的调整，第三产业兴起第二产业逐渐退出市中心，特别是上海市全面建设“国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心，四个中心以来，市区内沿江、沿河及原老城厢、原租界内的老工业厂房、历史建筑大量被废置。如何从繁多的工业遗存中选取有有开发改造价值的项目进行改造更新，如何提升存量价值是上海建筑师必须面临的任务。

随着国土空间规划对城市建设用地的“严控增量，盘活存量”的总体要求下，2021年9月上海市政府发布《上海市城市更新条例》，标志着上海城市更新从“拆改留并举，以拆为主”转向“留改拆并举，以保留保护为主”的原则，统筹规划，有序推进旧区改造和旧住房修缮改造。在此背景下逐渐形成城市更新上海模式。

1越界·陕康里的前世今生

陕西北路建设于1899年上海公共租界西扩时期，解放前陕西北路向南通到南京西路的路两侧均为新式里弄及别墅。现阶段陕西北路到南京西路沿线依然密布着法式梧桐行道树和红砖古建筑，充满海派风情，周末的下午各种充满情调的小酒馆和咖啡馆人流如织。整个陕西北路南段缺少一个较大体量的设区级商业中心。越界·陕康里就坐落于上海静安区陕西北路与康定路交汇处，陕康里处于一个由陕西北路、康定路、江宁路、昌平路四条路围成的街坊的中心。项目整体分为南北两区，南区是1924年修建的原公共租界英国巡捕房锡克教堂及辅助用房，北区解放前是别墅区和一些小厂房。解放后整体改为上海市警察局江宁分局，后来一部分又改建为上海印染机械修配厂，随着工厂的“迁停并转”政策后又改建为静江建材市场。现状北区已在10年前因存在消防隐患被查封，现存的南区有环卫公司、税务局、军天湖、白茅岭、青东农场、上海大岛等单位。陕康里是上海城市的一个缩影，经历了农田、公共租界、建国初期的工厂、回城时期解决居住的搭建、后工业时期的转型、市场停业等阶段。人员混杂无统一规划、安全隐患严重、各种业态产权复杂的陕康里有待复兴。如图 1

2改造项目选择与评估

在繁多的工业遗存中如何选择有开发价值的项目，是为何选择陕康里进行改造更新？主要是从项目的位置、潜力、历史价值三个方面进行判断。

2.1项目位置佳，最好选择市中心、交通好、配套好的废旧厂房，这类厂房具备更高的商业改造价值。陕康里项目位于静安区核心地段，距离南京路1公里，距离静安寺2.2公里，距离地铁7号线800米。交通便利，配套好。南北向的陕西北路向南直达南京西路，沿路遍布法式梧桐行道树和红砖古建筑，充满海派风情。项目外围具备海派商业氛围。

2.2项目扩展潜力大，选择有拓展空间的项目。利用原厂房占地大容积率低的特点，后期改造通过插层、贴建、加建、减少公摊、增加商业外摆等手段增加项目可拓展面积，提高项目成功的机率。陕康里用地面积大、容积率低、楼栋多、层数低、改造后增加面积大、商业外摆空间大、现存建筑结构完整性好、内街尺度感好等优点，为改造提供了很大想象空间。（产证面积9800平方米，改造后净增面积2000平方米;15栋楼，容积率不到1.0，建筑以多层为主最高的8#楼4层其他均为1-3层，首层面积占比30%租金回报率高;商业外摆充分）

2.3项目历史价值评估，是否是历史建筑、文物保护单位、历史风貌管控区等。根据不同历史价值进行相应的保护规划审批。并应充分挖掘项目的历史文化价值，制作成项目前世今生，结合项目公共空间进行展示。陕西北路西侧为历史文化街区保护区，陕康里位于道路东侧属于风貌协调区。南区8#楼是原英国巡铺房约克教堂，属于本项目中重点保护楼栋。项目北区是上海印染机械修配厂，属于近代工业遗存。两种并存的文脉是本次改造的精神内核。如图2

3改造项目实测、检测及鉴定

一般工业遗留或历史建筑都是缺少详实的设计图纸，或随着时间推移因功能置换经历了几次的改造或加建，即使有图纸也面目全非了。所以，项目方案设计前需要委托有资质的实测检测单位，对项目进行建筑测绘、结构检测和结构鉴定。实测检测报告是项目设计方案和施工图设计的基础资料，实测检测报告的准确性完整性是项目设计方案能否落实的关键。实测检测可结合原始设计图纸进行，一般可在档案馆找到相关资料，如果缺少相应资料佐证，那对实测检测就提出了更高要求。陕康里项目原始图纸严重缺失，档案馆中只找到上海印染机械修配厂时期的加建图纸，与现存也存在巨大差异。

3.1建筑实测，主要包括实测现状总图（场地及建筑竖向标高、建筑轮廓、道路、场地内现存值得保留的树木或构筑物建筑物以及市政管线及配套信息）、单体建筑平立剖面图等。项目首先做的就是拆除工作，拆除了一些违章搭建及对存在区安全隐患的部分进行了临时加固，以保证安全。并对室内外进行深度清理，还原了原始建筑现状，然后开展现存建筑实测，并绘制现状建筑平利剖面图纸。

3.2结构检测，要对现存建筑及基础进行检测，以确定钢筋含量、钢筋排布及钢筋大小、基础样式等依据实测数据形成pkpm模型，得出每栋建筑的结构安全状况，指导后期结构加固方案。采取利用回弹仪、挖掘典型基础勘查结合部分现存图纸出具结构鉴定报告，对每栋楼接哦股安全进行定性评价。

3.3抗震鉴定，对于重大改造项目需要进行抗震验算。汶川地震后建筑抗震规范改动很大，对于需要进行结构抗震鉴定的项目，可能造成结构加固成本及工期的大幅延长。陕康里因为采用室内外装修的方式改造，不是重大装修不需要审图，所以在保证结构够安全的情况下不需要提供抗震鉴定报告。需要注意的是对需要进行审图的改造项目是需要提供抗震鉴定报告的。

4改造设计

陕康里项目改造之初我们就确定了改造的原则和方法，保护真实性、风貌完整性、改造与利用并行的原则，“整旧如故，依存其珍”。海派文化的内涵就是兼收并蓄，包容吸收各种文化各个时期文化，最终融合而成为海派文化。陕康里现存建筑包含殖民地、民国、工业化和后工业时期的不同阶段的建筑遗存，不同时期的历史的积淀在很大程度上影响着城市文脉的形成，并且各个历史阶段的建筑物，不仅仅是城市文脉的物质载体，同样是城市文脉中一种非常直观的表达，城市更新项目的魅力就是本身传递的文脉价值，虽然现存建筑在功能上已经不满足现在生产生活需要，但是通过对建筑功能的重构和对结构的改造，能够使其焕发青春，而其本身沉淀的文化价值是新建项目所不具备的。

4.1改造原则

历史真实性原则，不造假文物不追求外观的重现，追求新与旧的冲突与协调，保持历史真实的同时兼具时代气息，外观与置换的功能相协调。

风貌完整性原则，改造过程中遵循场地风貌，对与风貌不协调的建筑进行风貌统一，整体塑造海派风貌。

分类保护的原则，结合实测报告对15栋楼进行分类。分为三类，第一类是存在安全隐患或已经基本灭失的楼栋，落架大修整旧复新（改动最大，拆除重建）。第二类是加固修复，历史重现（改动较小，对基础和建筑的部分进行修复），第三类保护改造，统一风貌（外观改动最小，仅恢复往日风格）。

保护与利用原则，陕康里的改造并不是像很多工业遗存改造的思路，改造成博物馆、文化中心、展览中心等，而是采用世俗化的定位，旧瓶装新酒，在功能上重构为咖啡馆、时尚餐厅、精酿啤酒吧、创意办公空间等，成功复兴了一个沉寂10年的老厂房，在陕西北路上重构了一个迷你版海派新天地，一个社交集会的新场地。所以改造核心还是能新旧结合，能构为新功能所用，这才是复兴的关键，要重看而且中用。

4.2改造方法

落架大修，修旧复新，对3#16#楼进行拆除大修，遵循不改变建筑轮廓、不增加建筑高度、不增加建筑面积的基础上进行了复原。

加固修复，历史重现，4#6#10#11#-15#18#20#及沿街商铺，对基础进行了加固对存在安全性的部分进行了加固修复并结合了质感涂料、水洗石、古猿人砖、铝板、火山岩、粘土瓦、玻璃幕墙、泛光照明等材料和措施，复原了海派建筑。

原址改造，统一风貌，8#楼为原公共租界英国巡捕房锡克教堂，1924年建造，为近代折衷主义建筑风格，保存的较好，对外立面仅进行风貌再现，追求原汁原味的原始味道，建筑内部拆除搭建按照创意办公整层布局，改造水电等。5#12#楼紧靠8#外观上进行了统一。如图 3

4.3改造中价值提升手段

改造项目如何提升街区活力，不但需要创造经济效益而且要创造社会效益、文化效益和环境效益，是改造项目成功的关键，也是着眼点。

塑造文化I P，并没拆除新建，而是充分保留了英国巡铺房、近代工厂等历史文脉与现代功能现代材料相结合相冲突，陕康里成功把一个查封的工业遗产变成了一个海派风格的时尚的打卡第，打造了陕西北路上的新海派新天地IP。

提升得铺方面，改造后可租建筑面积相比原产证面积提升了20%，净增约2000平方米。

降低公摊方面，在园区首层除了卫生间和楼上门厅取消了所有公共走廊最大可能的降低了公摊，得房率从70%提升到85%。

功能置换方面，园区原北区为被查封的建材市场租金为零，南区仅仅存在部分小商户，沿街一层商铺租金大约6元，仅部分处于出租中，改造后园区商业租金在12元/天，二层以上办公租金在6元/天，通过功能的置换租金大幅提高。

严控造价方面，陕康里改造过程中能够充分利用现存的建筑，避免大面积的拆除新建，对每栋建筑分类不同的类别采取不同的改建方案，并能充分利用传统材料传统公益在保证海派文脉的同时大大控制了改造成本。

5结论与建议：

上海越界·陕康里项目是一次有意义的关于工业历史遗存和历史建筑更新改造的尝试，本文以越界·陕康里为蓝本，遵循《上海市城市更新条例》“留改拆并举，以保留保护为主”的原则，从更新项目的选择、评估、实测、改造方法及价值提升等方面进行了详细的探讨，总结了部分经验，意图给未来的改造项目积累经验和教训。越界·陕康里项目一经开业就成为陕西北路上一个改造网红项目，兼顾了社会、经济、文化和环境效益，而不仅仅是经济效益。在城市更新的深圳模式被摒弃的同时，城市更新上海模式迎来快速发展，但我们同时应该看到，城市更新还在起步阶段，虽然新公布了《上海市城市更新条例》，但还缺少实施细则，关于城市更新项目的立项、实测、设计、报批报建、验收、奖励措施等方面还缺少详细的可实施法律法规或实施细则，只有健全的具备可实施性的法律法规加持才能保证未来城市更新项目在一个公平合理安全的模式下进行，做到更新改造与文脉保护的协调和平衡。如图 4

参考文献：

【1】郑时龄.上海的城市更新与历史建筑保护.【J】中国科学院院刊， 2017 年.第32卷.第7期

【2】陈业伟.城市更新与文脉传承.【A】现代城市研究，2012.12

【3】纪福君.市中心、小型化、物业类型多、产权复杂、用地范围交错的改造项目的改造设计方法和经验初探.【J】建筑工程技术与设计，2020年4月下