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[摘 要] 在当前问过的城市发展过程中，城市的更新已经成为未来城市发展的主要方式，合理的城市更新对落实城市可持续发展有着至关重要的作用。本文主要基于城市更新视角下，从城市现状空间品质出发，简单探讨以存量土地为特征的的城市更新发展模式。 避免城市“同质化”、形式“单一化”等问题显现，在城市更新过程中实现以人为本，挖掘城市价值，彰显区域特色，使大众得到归属感与认同感，促进城市的可持续发展。

[关键词]：城市更新；存量土地；产城融合

1 绪论

城市的发展过程就是一个不断更新换代的改造过程，城市更新作为城市自我调节机制存在于城市发展全过程中。2017年，国家做出房住不炒的决策，城市的大规模开发开始有所收敛，土地供应增幅逐年降低。尤其是一线城市的发展开始进入“盘存量、提质量”的精细化操作阶段。城市规模不再无序扩大。由城市规模的盲目扩张带来的“逆城市化”、“城中村”、“闲置土地”等各种现象，开始得以治理。

在当前的城市更新中，我们的城市在经济结构、功能定位以及社会建设等方面都进行着全方位的、深刻的变革。城市的物理空间和人文空间都在发生翻天覆地的变动和全新的重构。

从本质上讲，不同时期的城市更新都是当时的经济．社会、政治需求对既有城市空间的改变，是一个新的“空间生产”的过程。城市更新的内涵远超出城市建设必须跳出的范畴，有着更广泛的经济与、会涵意。在此背景下，城市的更新与织补就不仅是狭义的城市规划与建筑学意义上的工作，而是为经济发展、社会发展的需要寻找新动力的问题。

因此，我们的城市更新不仅是在物理层面上解决大量存量物质的老化问题，还同时进行着深刻的结构性和功能性的变革。我们的城市在更新的时候还要保旧，传统人文环境和历史文化的继承和保护问题在新时期的城市更新中必须同时得以实现。

2 相关研究综述

2.１国外研究现状及实践

早在上世纪９０年代，“城市更新“的概念就在学术界得到了广泛的探讨。  国外，特别是西方发达国家，城市化进程较早，在多年的城市发展中积累了许多的可行案例和宝贵经验。西方国家通过国家层面的政策指引、推动消费及创意产业发展、内城再美化、郊区产业及形态多样化、塑造建筑与场所标志性及促进城市营销等策略，对城市更新进行了全方位的推动。例如英国伦敦金丝雀码头通过城市更新，从一个河运枢纽转变为金融商务区，它的功能置换、水系重塑、大型开放空间和立体化城市建设，以及与其他地区形成的清晰的轴线关系都成为亮点（图2.1）。再比如哥本哈根的超级线性公园则是一个城市公共空间更新的优秀案例，这个半英里长（约805m）的城市公园包括了三个色彩鲜明的区域，红色区域为相邻的体育大厅提供了延伸的文化体育活动空间，黑色的区域是当地人天然的聚会场所，绿色的区域提供大型体育活动用地。这是一个与公共交通系统，自行车交通系统以及步行系统无缝衔接的文化多样性超级公园。这个公园不仅改善了城市环境也为城市带来了别样的活力（图2.2）。

2.2 国内研究现状及实践

当下中国的“城市更新”道路应当是是基于西方“城市更新”的经验，结合中国城市特殊背景的独特道路。人们对它的理解已经从单纯的物质环境改善，发展到涵盖文化认同、人文精神、地域特色的综合性认知。早些年，国内的一些学者尚未对中国的城市更新产生较为全面的认知，直接将西方城市发展的概念直接运用到中国城市之中，产生了“千城一面”、缺乏特色等问题。

近些年国内也开始涌现了一些值得借鉴的城市更新优秀作品。福州的仓前九里便是个值得品味的作品。仓前九里项目位于烟台山历史风貌区，这里有满怀城市记忆的烟台山公园，24处文物登记点、19处历史建筑、13条风貌保护街巷以及其他古井古树，这里浓缩着福州的历史，却因历史变迁而破败（图3）。仓前九里在整体规划设计上，结合烟台山历史风貌中西院落、山地街巷、小尺度公共空间的三大基因，延续其场所精神。这处数百米的蜿蜒小道重新焕发活力，正成为福州城中文青打卡胜地（图4）。

杭州作为一座兼具历史底蕴和现代感的城市，在城市更新的过程中体现出了不同于其他城市的独特脉络。近些年吸取了“大拆大建”的教训，提出老建筑要保护，原住民和产业形态也应该继续。从城市改造到城市更新，对实现城市发展有了迥然不同的设计理念。前者强调破旧立新的大规模改造，而轻视由此带来的文化断层、社会动荡；后者则注重维护城市社会的多元化，以和谐为基础求发展。在这个过程中，杭州创造了一些历史文化与未来发展并重的优秀案例。例如湖滨步行街，主打西湖文化、东坡文化和杭州韵味等文化，西湖山水景观丰富了步行街区游客的深度旅游体验，而街区亦为西湖游客和市民提供了多元的特色美食、文化、购物、休闲等，两者相辅相成、自然融合，创造了更高的附加值。

3 杭州市城市更新趋势

上世界90年代以来，为了解决住房短缺的问题，我国政府一直寻求有效的途径吸引非政府资金投入住房建设。1998 年的全面住房改革停止了公房建设，市场活力被极大的激发出来，我国的城市居民住房条件得到极大的改善，目前城镇入均居住面积已接近40㎡，家庭住房自有率高达93%。这样高的比例在全世界来看都是非常罕见的。这一阶段的城市建设可以说成果是巨大，但同时也带来了高房价的负面结果。高房价对城市中的年轻人和创业者是巨大的打击，部分一线城市甚至开始出现人才挤出。

城市作为人类聚居的集大成者竟然开始排斥人类，这无疑是很荒谬的事。而改变这一弊端，就要求我们在城市的更新的时候放弃唯经济论，在设计时要充分考虑人文因素，在生活、生产、生态上为城市中的人留出余地，提供空间，这一思路在2019年浙江省发改委发布《省发展改革委关于开展浙江省未来社区建设试点申报工作的通知》（浙发改基综[2019]138号）文件，提出在全省开展建设“未来社区”的试点工作。

在“未来社区”的指标要求中，设置综合评价指标与九大场景分项评价指标，兼顾指标的约束性和引导性，以居民满意度为最终评判因素，以满足未来社区内涵要求为底线，形成不断提升的“领跑者”指标体系。要在“未来社区”中突出高品质生活主轴，以美好生活为目标追求、美丽宜居为环境底色、智慧互联为基本特征、绿色低碳为核心理念、创新创业为时代风尚、和睦共治为治理方式，打造绿色低碳智慧的“有机生命体”、宜居宜业宜游的“生活共同体”、功能合理配置的“社会综合体”。

4 城市更新的公平原则

城市更新的本质是资源再分配的过程，城市更新的原则取向对政策的最终实施情况，资源分配的结果，社会的和谐稳定至关重要。因此厘清社会公正认识在城市更新理论中的演变，认清目前城市所处的社会阶段，明确城市更新中的社会公正内涵是使城市更新回归其正确价值取向的重要一步。在不同的时代背景下，由于经济发展情况、技术的进步、公民意识觉醒程度的改变，城市更新对社会公正的认识会有不同。在物质匮乏的年代，社会发展可能会以发展效率优先，在物质丰富的年代，公民对自由、权利的追求会开始萌芽。

2012 年党的十八大召开，着重强调了要保障社会公平正义，使发展成果更多更公平惠及全体人民，将以人为本的理念进一步细化。2014年6月，我国提出经济发展新常态，强调经济要从高速增长转为中高速增长，经济结构优化升级。《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》指出，以人为本和公平共享是新型城镇化的首要原则，推进城镇基本公共服务均等化，促进人的全面发展和社会公平正义，使全体居民共享现代化建设成果36。“十三五”强调要建立更加公平、可持续的社会保障制度。至此社会公正理念在社会各领域都迅速渗透，城市更新领域也开始思考应该承担的责任，可持续发展理念逐渐深入人心，民众的社会公正意识开始觉醒。城市更新不再局限于物质层面，开始关注社区网络。城市更新的公平原则也是实现和谐社会目标的重要保障。

5 基于空间属性的城市更新

优势空间指的是，用地功能合理、土地利用高效、建设质量优异的城市空间。这部分空间主要包括高品质居住及建设较好的学校、医疗、文化等生活服务设施、已形成的高端产业园区及高品质的绿地公园等开放空间。这些城市空间多是近期建设，从用地功能布局到建筑质量，都经过规划设计而建设实施，土地综合价值较高，同时也彰显了城市特色及品质。在城市更新过程中，针对优势空间可遵照“巩固优势、提升水平”的更新策略进行规划：

（1）对居住区及生活服务设施，提升功能水平，打造更优质的国际化社区，推进设施共享，营造现代化、便捷化的社会氛围；

（2）对已形成的高端产业园，补充产业配套设施；

（3）对高品质绿地公园等开放空间，在其现有基础上完善绿地景观系统，构成串联城市活力区域的绿色廊道。

由中国联合工程有限公司设计的城市更新PPP项目长木、草庵、沈家三村位于杭州市下城区北部，南与主城区和杭氧、杭锅国际旅游综合体相接、北至创新创业新天地、东至铁路和农都搬迁改造地块相连并与跨境贸易电子产业园和创新中国产业园隔路相望、西至上塘河与灯塔、三塘、西文三个已完成改造村相邻，改造规划面积约5.25平方公里，实际改造区域占地面积为1.93平方公里，位置优越，是城市核心的向北延伸（图5.1 三村区块商业模型）。

在这次改造工作，下城区围绕杭氧、杭锅、机电市场搬迁和创新创业新天地建设、跨境贸易电子商务产业园等大项目、高新项目实施，目的就是要将原先脏乱差，环境破旧不堪的城中村，打造成配套完善、生活便利、环境优美、管理有序的新型城市社区。

尤其是艺术部分，博物馆群将是一个很大的亮点，包括国际城市博物馆、当代建筑博物馆、设计博物馆、时尚博物馆、工艺品展馆、美术和艺术展馆在内都将汇聚于此。

杭州的南宋御街开发整治项目，中山路是八百多年前南宋都城临安的南北向主轴线（御街），此后也一直是杭州重要的城市商业中心，为老城的中轴线。但随着城市现代化建设，杭州商业中心向西湖的偏移，以中山路为轴线的老城区逐渐衰落。长期以来，这一历史地段遭到了严重的破坏，街道宽窄不一，四周高楼林立，诸多历史建筑已被拆除，各时期建筑混杂，街道两侧民居商铺风格各异，被称为“美丽西湖外的一堆破烂”。

5.1城市更新

机遇空间是指用地功能与周边或规划功能分区不协调，土地利用效率低下，建设质量较差的城市空间。这部分空间主要包括：城区中的工业、仓库、污染企业、业态低端的三产、城中村与棚户区以及城区范围内的农林地、弃置地等。相对于优势空间与一般空间，这类空间迫切需要置换功能或拆除改造，且改造建设成本相对较低，因此更新潜力巨大，是城市更新近期改造的重要切入点、实施点。城市土地资源的有限性要求城市更新建设的目标为依据实现资源的最优配置，因此对一些存量功能应有所取舍：

通过功能混合布局和空间复合利用，打造“现代+人文+多功能”的创意办公空间，设立创意联合办公空间，以工位为出租单位，为创业团队配置会议室、路演交流区、公共厨房、公共餐区兼会客区、打印区等共享功能空间，营造安全、安静、环保、便捷精逸的生活、办公和居住环境，满足各类人才多样化的创业和居住需求。

6 结语

作为我国最发达省份的最发达城市，经济发展的需求、大型国际活动的举办和政府的宏观调控都促使杭州加快城市更新的步伐。在最近的10多年的城市更新实践中，杭州市积累了大量经验和教训，城市更新工作呈现出新的趋向。本文主要对城市更新过程中的建设伦理及三类空间进行了研究并探讨了三者之间的关系与特征，希望能找到一个理想的城市更新基本模式。