摘要：任何事物的发展都是有规律的，房地产的估价也是如此。尽管房地产价格受到诸多因素的影响，但观察其形成和运动过程可以发现房地产估价仍然有自身的某种规律，并不是以个人意志为转移的。比如在某一特定时期，特定地区，特定地段，一定的结构，一定的楼层所对应的新建住宅的价格是相当的，又或者在一定时期、某个地区、个别商品住宅价格有所不同，但都在平均价格上轻微波动。因此，估价人员可在开展估价的过程中遵循估价规律。找到合适的土地评价标准。本文将以估价原则的角度分析土地评估。结合土地价格评估过程中所遵循的原则和特征，通过找到合适的土地评估方法，从而应用到具体的土地评估当中。

关键词：估价原则;土地评估;预期收益;成本控制;剩余法土地评估

估价原则作为土地估价报告，土地估价技术报告中必不可少的内容。不仅将其纳入《城镇土地估价规程》当中，而且在估价报告规范格式中也有明确要求。结合某国土资源咨询研究中心所提供的土地估价报告和土地估价技术报告的内容可以了解到。很多报告无论采用什么样的估价方法，所形成的书面文件都是一致的，都是将同样的土地估价原则或者将所有的土地估价原则运用到估价报告当中，这种形式不仅使估价方法的选择不明确，而且也影响了土地估价原则在土地估价报告中的作用，产生了使用原则性错误，因此，本文将结合土地估价遵循的原则概念及特征进行深入分析，并提出土地评估方法如何选择以及估价原则如何应用，从而帮助更多的业界同仁找到正确的运用方法，合理开展土地评估报告与土地估价技术报告的撰写。

一、土地估价遵循的原则及特征

土地估价开展过程中应当遵循很多种原则。比如合法的原则、最高最佳使用原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、报酬递增递减原则等等。首先，遵循合法的原则是指估价人员和估价机构在开展土地评估的过程中，应当结合相关法律法规开展估价工作，所估价的对象应当以合法使用和合法处分为前提。其次，遵循最高最佳使用原则。该原则是指土地评估过程中应当以估价对象的最高最佳使用为前提条件进行估价。基准地价评估以评估对象的现状使用为最佳。最高使用企业改制资产计算。地税征收工业用地地价评估以评估对象的现状使用为最高最佳使用。再次，遵循预期收益原则，该原则是指土地估价过程中应以估价对象在正常利用条件下未来客观会带来的预期收益为依据开展土地估价工作。而遵循替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同，条件相同的估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。最后，报酬递增递减原则则是指土地估价要考虑在一定技术条件的前提下，土地收益会随着土地投资的增加而出现递增或递减的趋势。相关的遵循原则还有很多种，而这些原则最终评判标准是以扩大土地价值的最大化为主。通过采取多种原则的共同作用，从而使土地估价价格能够实现利益的最大化。

二、土地评估方法的选择及估价原则的应用

2.1估价报告通用的估价原则

估价报告通用的原则主要有合法的原则，供给与需求的原则，估价时点的原则，变动的原则和多种方法相比较的原则。合法的原则是指当期法律法规规定的土地占有，使用，收益，处分的各项权利和产权关系。这是土地价格形成和评估的基础。因此，土地评估过程应当遵循公正，公开，公平的原则，按照国家相关法律法规在规定的开发使用条件下，结合当期市场现状进行综合估算。而供需原则则是指在市场竞争中，一般产品的价格取决于供求关系。哦，大于求时价格会下降。反之价格会增高。因此在土地评估的过程中，具体的分析评估对象所在区域的市场供求关系来确定符合市场环境的价格。多种方法相比较的原则则是随着土地估价事业的发展。将目前几种通用的估价方法综合运用在考虑估价地实际情况的同时，掌握用地类型和相关资料，选择最适合的方法进行评估，从而达到客观，公正，科学的土地价格。

2.2根据估价方法的不同，选择适宜的估价原则

第一，市场比较法、基准地价系数修正法、路线价法的使用应当选用替代的原则。在同一市场中的同一物品应有相同的价格，这是由经济学当中替代原则规律所决定的。遵循这一原则能够使价值相近的土地价格也相近。土地价格受同类土地或其他可替代品的影响，需要满足英语土地影响。通过互相竞争、比较，影响价格互相牵制的方式，从而达到趋于一致。因此在土地估价过程中，可选择效应相近的标准物价格来进行比较。从而确定土地价格，这是一种常见的土地价格估价方法，也就是市场比较法的基本原理。但值得注意的是，由于土地具有不可移动性、个别性等特点，因此在土地估价的过程中很难找到相同品质，相同条件替代品，在实际操作过程中，应当了解细致的交易时间，土地条件比较后才能够采用待定原理确定待估土地地价。同样我国目前进行的土地估价当中，一般都是先平定土地的使用价值，在对土地进行定级，把各类条件基本一致的土地化为同一等级，在此基础上进行其他级别平均价格，也就是基准地价测算，然后根据土地使用年限、土地条件进行比较，最后得出具体的地块价格。由此可以看出，基准地价系数修正法是替代原则的具体应用形式。对于住宅用地评估或商业服务用地评估来说，大多会采用市场比较法。通过掌握地价的变化情况，从而进行适时的地价调控，结合相关法律法规开展土地价格评估。

第二，采用剩余法得土地评估方法应当运用最有效使用原则。土地估价是由土地所获得的收益来决定的。由于土地用途多样性，不同的利用方式所产生的收益也是不同的。拥有土地使用权的权利人，大多会为了实现自身利益的最大化，都期望所拥有的土地获取最大收益，并且会将其视为确定土地利用方式的依据。因此，评估土地价格时，应当以土地最有效使用条件下所能达到的经济效益为评估前提。在一般市场经济条件下，城市内土地理应处于最优使用状况，但事实并非如此，尤其是在国有土地无偿无限使用制度的条件下，城市土地使用不合理现象较为严重。因此，在开展土地评估的过程中，不能受现实使用情况的限制，应当以最优使用原则做出正确的判断。考虑到该地块在法律许可范围内能够获取的最大收益。通过剩余法评估定价的方式，能够确定最佳利用方式，这不仅关系到了土地将来使用方式和收集量，也影响到了土地评估的合理价格。但值得注意的是，土地最大利用有效假设前提是在法律允许的范围内，而不是任意自行选择最大最有效的使用途径，因此，在进行最有效使用原则的过程中，需要结合土地用途，容积率，建筑密度等因素，全面考虑各项因素的制约条件，从而评判出合适的土地价格。

第三，成本逼近法应当采用最有效使用原则，供需原则，综合分析的原则。成本逼近法是以开发土地所耗费的各种费用之和为依据，然后加上相应的利息所交税费、土地增值收益来推算土地价格的一种常见方法。这种方法相较于房地产评估中成本法有所不同。在房地产评估中的成本法是根据建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经折旧后求得建筑物的价格。然后再加上土地价格，从而得到最终不动产的价格。这种方法实际上是以假设地价为已知，但成本逼近法却有所不同，成本逼近法是通过推算土地价格两者运用范围，估价程序都不相同。从所采用的估算公式可以了解到，土地价格的成本逼近法的基本思路是将土地所投资的各种费用的总和视为土地估算价格。这种成本逼近法更适用于新开发土地估价、适用于土地市场不发育或地区市场较为狭小，缺乏交易实例的土地。

三、总结

结合上述分析，由于土地的特殊性使得土地权利成为一种特殊的商品在市场中进行交换，但由于土地价格与普通商品价格制定方式有所区别。因此，在进行土地评估的过程中会有几种常见的估价原则和估价方法，结合市场土地评估现状可以了解到，目前主要采用的方法有以下几种类型：第一，市场比较法、基准地价系数修正法、路线价法，这几种方法的使用应当选用替代的原则。第二，剩余法的土地评估方法应当运用最有效使用原则。第三，成本逼近法应当采用最有效使用原则，供需原则，综合分析的原则。通过结合评估对象的具体因素，从而找到合适的土地评估方法，运用有效的原则使土地价格达到最高最优。

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