摘要：近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。在旺盛的消费需求驱动之下，中国冷链物流行业正步入高速发展阶段。本文首先介绍了中国冷链物流行业概况，接着详述了一些行业驱动因素，最后对最新的冷库行业趋势进行了分析。

关键词：中国物流冷库；发展现状；发展趋势

引言

根据中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会（以下简称“中物联冷链委”）和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增长。2020年其市场规模达到4，150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8，970亿元。

1中国冷链行业概况

近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。有鉴于此，在旺盛的消费需求驱动之下，中国冷链物流行业正步入高速发展阶段。

这种增长趋势也反映在相关冷链企业注册的数量和规模上。近年来，中国冷链物流相关企业注册量呈上升趋势。2020年受疫情影响，冷链物流需求大幅增加，冷链物流相关企业注册量迅速上升至6，592家，2021年回落至5，527家。在目前冷链行业的构成方面，现存冷链企业以中小型企业为主，占比99.28%。目前中国冷链企业的区域分布广泛，2021年冷库100强企业分布在23个省、市、自治区，其中近半数企业（41家）集中在华东地区【1】。

2中国冷链行业驱动因素

2.1消费者购买力的提升

以家庭为基础，我们看到中国家庭的可支配收入正在持续上涨。而随着可

支配收入的增加，消费者也会愈加愿意购买质量更好、口味各异的食品。2022年上半年，全国居民人均可支配收入18，463元，同比上年增长4.7%。从城乡来看，城镇居民人均可支配收入为25，003元，同比增长3.6%。农村居民人均可支配收入为9，787元，同比增长5.8%。从全国居民人均消费支出构成来看，2022年上半年，居民人均食品烟酒支出为3，685元，同比增长4.2%；且占全国居民人均消费总支出的最高份额，为31.3%。

近年来，消费者在线上消费和生鲜消费方面消费力的提升，带动了中国生鲜电商行业交易量和渗透率的增长。2021年，中国生鲜电商行业交易额4，658.1亿元，同比增长27.9%，市场渗透率为7.91%，与2020年实现的数字相比，增长了1.93%。未来，生鲜食品将继续成为中国家庭消费的重要组成部分，这将继而增加市场规模以及此类农产品储存在优质仓库空间的需求。

2.2食品安全意识的提高

目前，食品的储存和安全是中国冷链行业的重中之重，特别是在经历了新冠肺炎疫情之后，全国居民的健康和安全意识已普遍提高。冷链行业将依靠现有的最新技术，以确保食品保持冷冻和/或新鲜的状态，例如： 大数据、物联网（IoT）、人工智能（AI）和机器学习、自动驾驶汽车、智能冷链货架以及冷链机器人。

2.3食物保障的持续重视

中国拥14亿人口，是世界上人口最多的国家。另一方面，中国有许多山脉，山区面积占国土总面积的三分之二。此外，中国还经历了大规模的城市化进程，并且受到台风等间歇性自然灾害的影响。因此，中国特别注重农业生产和食物保障。冷链行业可以为食物保障提供多种解决方案。其中两项包括：在生产高峰期储存农产品和在歉收时期调拨食物，并减少食物损耗。

食物损耗已经成为世界级的重大问题。欧洲食品信息委员会统计，全球范围内供人类消费的所有食物中，就有三分之一是损耗或浪费的。此外，在环境成本方面，据估计，高达10%的温室气体排放可归因于食物损耗和浪费。

根据联合国环境规划署的统计数据，约50%的食物损耗发生在供应链的初始阶段，原因是缺乏先进的冷藏设备和冷链运输。此外，如果食物生产产量超过了当地冷链物流承载能力，食物损耗的问题就会出现。

食物自成熟收获起，便慢慢开始腐烂。其腐烂过程和速度受温度和湿度的影响。即使微小的温度变化也会影响食物的营养水平和保质期。例如，香蕉的最佳储存温度为13到14摄氏度之间。而苹果的最佳储存温度为5到7.5摄氏度之间。因此，冷藏车、冷库和成熟室等冷链物流基础设施对于构筑完备的食物保障体系至关重要。另外，在确保食品安全和质量方面，合适的冷冻、冷藏或冷却条件亦必不可少，并且温度控制必须非常精确，以避免出现快速腐烂或低温冷害的情况。

为改善食物储存条件、减少食物损耗，冷链服务供应商通常采用两种与温度相关的现代食品保鲜技术，它们分别是：超高压灭菌处理（HPP）和高温短时间杀菌法（HTST）。

HPP和HTST，通常应用于果汁、牛奶和肉制品，可以在短时间内完成经济高效的灭菌处理，同时保留食品原有的营养和风味。然后，经过加工处理的食品被码垛，并转移到冷库等待配送。

2.4增值服务需求的增加

目前冷链行业的一个关键发展方向是增值服务，以下是两个例子：食品加工和包装以及托盘定制。

2.4.1食品加工和包装

通常情况下，食品（无论是谷物，蔬菜，水果，乳制品还是肉类）都是批量到达中国农业区附近的冷库设施。为增加这些食品的附加价值，冷库工作人员往往先进行加工，然后再将食品重新包装到较小的容器中。例如，水果经过清洗、去皮、切片、混合（多种水果）以及定制包装，最后再以高价批发给个体零售商或连锁超市。

2.4.2托盘定制

这是一项冷库设施在初始运营阶段提供的额外增值服务，目的是为了节省后续配送的时间和成本。通常情况下，承载食品的托盘到达仓库时，仓库操作员可以重组和定制托盘，以便后续与客户的其他货品一起配送。接下来，客户就可以直接将托盘运送到他们的销售点，如商店、餐馆、超市等。

2.5药品运输、储存和配送需求日益增长

目前，中国需要冷链处理的药品种类和数量正在不断地增加，主要原因包括： 公共医疗保健体系的推进和改善、居民医疗保健意识的提高、居民医疗保健方面支付能力的提升以及新冠肺炎疫情的影响。受疫情的影响，医药冷链物流市场规模大幅增长，2021年市场规模超4，800亿元，同比增长23.3%，随着人们对生命安全的重视，医药冷链市场规模有望进一步扩大，预计2022年规模将超过5，600亿元。为此，中国冷链行业应该不断地学习、调整和投资于专业的加工技术、运输服务、仓储空间和设施等关键要素，以满足日益增长的消费需求。

鉴于冷链药品的特殊性，中国冷链运营商必须遵守一些严格的准则，包括：

按照建议的流程进行包装（如果是服务的一部分）和运输；在仓库储存和运输期间，将药品贮藏在建议的温度范围内。至于储存的温度，某些药品需要储存在精

确的温度范围内。这些药品种类繁多，包括疫苗、生物制剂、肿瘤药物和某些类型的胰岛素。

不同药品的储存温度范围各异，有些药品储存的温度范围为2到8摄氏度之间；而有些药品需要在深度冷冻的条件下储存，比如低于零下10摄氏度；某些新冠肺炎疫苗则需要在低于零下80摄氏度的条件下储存。

展望未来，本文预计随着居民医疗保健意识的不断提升，中国医药冷链服务需求将持续增加，尽管与食品相比，医药冷链服务需求量相对较小【2】。

3中国冷库市场现状

3.1行业政策

政策在中国房地产（包括冷链行业）的发展中扮演着重要的角色。最近，国家和地方都出台了一些冷链行业相关的重要政策。比如《关于进一步落实食用农产品批发市场食品安全查验要求的通知》、《关于全面推进乡村振年加快农业农村现代化的意见》、《关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见》、《关于全面推进农产品产地冷藏保鲜设施建设的通知》等。

3.2存量分布

根据物联云仓数据显示，在重点关注中国的七个城市市场（即北京、上海、 深圳、广州、武汉、成都和重庆中），上海的冷库面积最大，为902，286平方米，其次是广州和北京。

3.3行业投资

据RCA数据显示，中国内地工业物流在2020年的投资交易宗数中排名第三，仅次于写字楼和零售行业。在其27%的交易占比中，有98%的交易为“其他工业”，而冷链物流仓储设施（录得5宗投资交易）占工业物流交易的2%。

而在2021年，中国冷链物流仓储设施的投资交易更为活跃。据RCA数据显示，中国工业物流在2021年的投资交易宗数中位居榜首，占比37%，其中96%的交易为“其他工业”，而冷链物流仓储设施（录得16宗投资交易）占工业物流交易的4%。

2021年新增的冷库投资区域不仅有南方的城市，而且还有北京、成都、石家庄和郑州等一些内陆城市。另外相比2020年，2021年的冷库投资方不仅包括外资，一些内资也相继进入市场。值得注意的是，2021年华平投资新宜中国对冷链物流园区和仓储市场完成了6次投资交易。该机构最近与另一家华平投资支持的机构东久中国合并，成立了一家新经济基础设施投资和服务运营商，东久新宜集团。

同时，在2021年年初，亚冷获得高瓴资本的融资支持。黑石旗下房地产永续投资工具 BPP Life Science专门设立用以对相关资产进行长期投资，其中就包括冷链物流。进入2022年，麦格理基础设施及有形资产及其合作伙伴嘉浩控股举行了嘉浩美库西安仓库的开业仪式。嘉浩美库中国由麦格理亚洲基础设施 基金二期与嘉浩控股合资成立，是一个集冷链与常温储存于一体的现代化仓储服务平台，项目主要布局于中国一、二线城市，这也进一步反映了海外投资者对冷链物流仓储投资投资热情。

展望未来，考虑到推动中国冷链行业扩张的多重积极因素，本文预计投资者将持续增加对于中国冷链物流仓储物业的关注。

4中国冷链行业发展趋势

除了行业驱动因素外，还有一些潜在趋势正影响着中国冷库市场的发展，三大主要方面是：可持续发展、技术以及仓储设计。

4.1可持续发展

为了减少冷库设施的能源消耗和碳排放量，采取进一步措施并实现碳中和至关重要。从整个建筑生命周期的碳排放来看，我们需要考虑冷库设施在其生命周期内所消耗的能源和水量。在思考这个问题时，必须对该建筑项目进行多方面评估，其中包括：设施拟议用途、设施拟议设计、设施拟议建筑系统、设备和机械、建筑材料的提取、建筑材料的加工和制造、新型建筑材料的运输、设施建设、设施运营、管理和维护、设施的重复使用/拆卸（如果已知）、旧建筑材料的运输、旧建筑材料的回收利用以及剩余旧建筑材料堆放地。

在建造、运营和重新使用/拆除冷库设施之前，采用正确的建筑全生命周期方法进行评估非常重要。为此，还需要考虑以下要素：碳抵消、碳避免、隐含碳以及运营碳。此外，建造零碳冷库设施的一大重要举措是使用可再生能源。可再生能源主要包括：太阳能发电、风力发电、水力发电、地热发电、潮汐发电以及生物质发电。

有关政府部门和资本市场对于以环境、社会和治理（ESG）为原则的发展理念非常关注。且鉴于近期ESG的发展势头，这一理念亦将成为影响中国冷链物流投资者、开发商和业主在其开发和运营决策方面的关键因素。

此外，越来越多的房地产开发商和房地产基金公司加入了全球房地产可持续发展基准（GRESB）。且有一些在中国经营多年的公司一直参与此项评估。随着中国绿色建筑的不断发展，GRESB将更多地应用于评估房地产公司和房地产基金公司的可持续绩效，其中包括积极参与投资中国冷链物流的公司，因为该基准采用了一种全面的方法、拥有明确的评估目标、是一种国际同类标准可在全球不同司法管辖区使用以及是一个不断发展的标准。

4.2技术

除了通过减少食物损耗从而降低碳排放外，能源效率还可以带来更多的裨益。冷库是一项非常耗能的工程，冷库设备中60% -70%的电力用于制冷。这意味着，在扩大冷链规模的同时，我们必须利用现有的最有效的能源技术和全球变暖潜能值较低的制冷剂，来尽可能降低对气候的影响，技术将为这些问题提供关键的解决方案。

4.3仓储设计

在设计、建造和运营冷库设施时，有许多因素需要考虑。其中两个基本因素包括：自动化系统以及设施高度。

4.3.1自动化系统

在设计之前，设计师最好预先了解安装在冷库中的自动化系统，以便充分发挥系统的功能，并实现更高的运营效率。冷库自动化系统配置了许多设备，包括堆垛机、机器人托盘穿梭车和货物装卸等，自动化系统还需要一些特定的技术调整，才能在低温条件下运作。这些技术调整包括系统远程可视（目的是减少技术人员在低温条件下的工作时间）、耐寒润滑、速断接头，以及其他便于技术人员快速进出冷库的功能。

4.3.2设施高度

传统的40英尺高的冷库并不利于高效制冷，因为屋顶区域会吸收太阳能热量，增加了制冷系统的负荷。另外，如果该设施是一个配置了加热地板的冷冻库，那么这就再一次产生了热负荷。这些问题可以通过削减屋顶和地板面积，但不影响冷库储存容量的建筑设计来有效缓解。这就需要建造更高的冷库设施，而这类冷库设施如上文所述，安装了支持垂直储存的自动化系统。提升建筑高度可以使冷库设施的占地面积缩减到传统冷库设施的三分之一左右，从而在设施的整个生命周期内，节省非常可观的运营费用【3】。

5结语

综上所述，中国冷链物流行业正步入高速发展阶段，与此同时，这也将积极影响中国冷库行业的市场规模和经营绩效。未来几年，中国冷库市场预计将会迎来更多的仓储空间供应，这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。中国可以通过增强可持续发展能力，掌握先进的集成技术，以及设计最佳的运营空间等方式，全面推动冷库市场的高质量发展。最后，在可预见的未来，鉴于不断增长的市场需求和日益完善的基础设施，中国冷库投资也将持续升温。

参考文献：

[1] 秦玉鸣.中国冷库市场是否将面临过剩风险？[J].物流技术与应用，2021，26（11）：60-61.

[2] 喜崇彬.日本冷链物流发展及对中国的启示——访北京物资学院物流学院院长姜旭[J].物流技术与应用，2020，25（S2）：40-43.

[3] 万玉龙，顾峰，冯炜雯，李华洋.乡村振兴战略下冷链物流信息数据挖掘与分析研究[J].商场现代化，2022（08）：63-67.