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摘要：自十九大“租售并举”的提出后，我国租赁市场迎来新一波政策助力，长租公寓产业加速发展，同时大量长租公寓因快速扩张经营不善导致资金链断裂，产生了较为恶劣的社会影响。为探究长租公寓暴雷背后的财务表现，本文选取了QK公寓作为研究对象，站在企业角度对其财务风险进行识别，探究其成因并提出相应的控制措施。希望能够通过此研究对长租公寓健康发展提供借鉴意义。

关键词：长租公寓;财务风险;防范措施

一、引言

长租公寓是时下国内常见的一种房屋租赁方式之一，也是年轻人较为青睐的租赁方式。2020年新冠疫情的爆发加速了行业弊端的显现，8月头部品牌蛋壳被曝出资金链断裂，其暴雷引发了多方关注，也损害了万千租客和房东的权益。长租公寓有筹资难、成本高、盈利少的特点，对长租公寓的财务风险进行研究可以使我们明确其经营模式的缺陷及暴雷的原因，也可以对其他长租公寓运营商起到警示防范作用。

二、案例介绍

（一）QK公寓简介

QK公寓于2012年成立于中国上海，于2019年递交招股书在美国纳斯达克上市，是一家分散式长租公寓运营商。自2012年营业起至2021年，与QK公寓签约的公寓数量由940户增长至75153户。2019年上市时，就其签约的可租赁公寓数量而言是中国月租2000元以下租赁市场份额第一的长租公寓运营商。QK公寓以上海为业务起点逐渐向周边辐射，以华东地区作为主要发展地，业务遍及福建、浙江、江苏、安徽、山东等多个省份。就2020年的房源分布状态来看，上海、苏州、杭州是其主要经营城市。QK公寓采用的是分散式经营模式，同其他分散式长租公寓运营商一样，QK在与房东签约后会对房屋进行统一化的装修及物业管理。

（二）QK财务风险识别

本文将遵循财务风险“识别-分析-控制”的流程对财务风险进行分析。

1.筹资风险

结合长短期筹资能力指标选择资产负债率、流动比率和现金比率对筹资风险进行识别，近年来QK各指标变化如表所示。

由表1可以看出，QK的短期和长期筹资能力都不佳，资产负债率一直处于一个较高的水平，在2017年时已经资不抵债，虽然一直保持着稳定的状态，但2020年突然增加，长期筹资能力进一步降低。企业的流动比率和现金比率也一直处于一个较低的状态，说明短期偿债能力也较差。

2.营运风险

长租公寓的商品就是其拥有的房源，其主要盈利方式就是将房屋投入市场以实现租金利差。房屋的使用权和装修等成本会在企业账面形成数额较大的固定资产，所以判断企业营运风险主要考核企业的固定资产周转效率。结合长租公寓的运营特点，选择固定资产周转率、总资产周转率和流动资产周转率作为风险识别指标。

从表2可以看出，QK近4年来固定资产、流动资产及总资产的周转率都在逐渐提高，其中流动资产周转率维持在一个较高的水平。但企业的固定资产周转率一直偏低，营运效率不高，但总体呈现了一个上升的趋势，说明近年来企业的经营效率在逐步提升。

3.盈利风险

结合长租公寓成本支出高的特点，选择总资产净利率、营业成本率和销售净利率进行分析。

由表3可以看出，近年来QK的营业成本率一直处于一个较高的水平，主营业务基本无法带来盈利，但指标呈现了一个下降的趋势，说明企业在营业成本的控制方面取得了较好的进展，但营业收入还是无法覆盖营业成本。前三年企业的亏损都维持在一个相对稳定的水平，说明盈利能力并没有改善。2019年盈利能力稍微好转，但2020年由于新冠疫情的爆发，亏损进一步加大了。

4.现金流风险

在现金流风险的识别上选择营业现金收入比、全部现金回收率、及经营现金利息倍数进行判断。为更好对现金流风险进行识别，结合其近年来在经营、筹资、投资三大活动中现金流变动进行分析。

从表4可以看出，QK的现金流风险较大。经营现金几乎年年为负，经营活动根本无法满足企业付息的要求，加上企业的现金流入基本依赖筹资活动，说明QK偿还利息的方式很大程度是依赖“拆东墙补西墙”的滚动借贷。现金回收率一直较低，说明企业的资产变现能力不佳，现金回收能力不强。营业收入现金比也很低，说明从营业活动中企业基本无法获得现金。综上所述企业基本处于一个烧钱经营的状态，日常经营所需的现金流基本只能通过筹资活动进行补充，加上现金回收速度慢，企业面临着较大的流动性风险。

三、QK财务风险成因

（一）筹资风险成因

1.资金来源有限，依赖债权融资

QK近年来经营一直处于亏损状态，企业几乎无法依靠内部融资。尽管上市前已经累积获得11亿人民币的风险投资，但长租公寓大量暴雷，资本市场态度更加谨慎，股权融资使用受限。QK因此十分依赖债权融资，故资产负债率一直处于一个较高的状态，主要方式有银行借款和租金贷。2019年底，国家出台了有关租金贷在长租行业中应用比例的规定，受政策影响，QK公寓的租金收入中租金贷所占比例由65.4%降到了11.9%，融资渠道进一步缩窄了。

2.负债结构不合理

QK公寓2017-2020的流动负债占负债总额的比例分别为75.22%、76.93%、65.01%、68.95%，较高的流动负债比例给企业带来了较大的短期偿债压力，加上QK大量投资固定资产，资金回流速度慢，资金的错配使QK面临较大的流动性风险。由于租金贷低息又不需要偿还本金，所以租金贷使用受限之前企业偿还本金的压力不大，2019年后租金贷占流动负债比从44.59%降低到2.78%，QK开始以银行借款作为主要融资方式，还本付息的压力因此增大。

（二）营运风险成因

1.工期控制不佳

企业的资产规模影响着住房空置率，近年来QK在不断地扩张自己的经营范围和资产数量。资产规模的增加考验着企业的管理水平，根据2020年报显示，从与房东签订协议到找到租户并收取第一笔租金的平均时长为83.3天，而2019年这一数据为74天，装工期的增加使固定资产周转效率降低。

2.客户粘性不足

除了租前的工期影响资产变现速率外，企业的客户黏性也影响着固定资产的周转效率。2020年QK的平均租赁时长为8.8个月，有72.6%的租户提前终止租赁，相较2019年的49%提高了23.6%，新冠肺炎的爆发及有关租金贷的负面新闻是租户终止租赁的主要原因。客户流失率高，续租概率低，说明QK并没有给租客塑造一个可靠的商业形象。寻找新的租户提高了单位经营成本，长此以往降低资产回收效率，不利于稳定经营。

（三）盈利风险成因

1.主营构成单一，抗风险能力弱

QK的营业收入来源极度依赖租金收入，增值服务带来的收益不高，收入构成的单一使企业的抗风险能力变弱，一旦发生了对租金收入打击较大的事件企业几乎无法转移风险。长租公寓有明显的经营旺季和淡季，一般春节期间为企业的经营淡季，2020年新冠疫情的爆发延长了淡季持续时间，企业租赁收入持续下滑，相关经营成本几乎没有明显变化，由于没有其他收入来弥补房屋空置的损失，QK的亏损进一步加大。

2.营业成本高，盈利能力弱

QK的营业成本主要由租金成本、装修折旧、及后期运营的其他成本构成，2017-2020年租金及装修成本分别占据营业收入的97.91%、91.07%、95.90%、88.57%，租前的成本已经严重挤占利润空间，营业收入和成本发生倒挂，加上企业日常经营所需的其他费用根本无法盈利。

（四）现金流风险成因

1. 现金持有量低

QK的现金持有量一直维持在一个较低的水平，2017-2020年现金占总资产比分别为32.19%、5.84%、8.89%、2.69%。长租公寓的业务发展对现金需求量高，较低的现金持有水平使企业对突发事件应对不足，易形成流动性风险。2020年新冠疫情爆发导致收入大量减少，流动性风险被进一步放大。

2. 内部控制制度不完善

从QK的营业成本的变化中可以看出，企业控制成本的能力较弱，这是缺乏有效预算编制和执行程序造成的。经营成本偏高一方面由于争抢房源时房价被哄抬，一方面由于收房人员没有按照成本预算严格执行。预算编制和执行涉及企业各个业务部门及交易环节，这也说明了企业内部控制薄弱。QK的年报中也说明其存在重大内部控制缺陷，虽然企业已经于2019年上市时成立了审计委员会，但不排除是为了达到上市合规的要求做出的举措，而非企业对风险控制的意识增强，直至2020年此内部控制缺陷尚未被纠正。

四、QK寓财务风险防范措施

从前述分析中总结得出，QK的财务风险可以概括为：融资渠道受限，现金补充不足;流动负债多，企业短期偿债压力大;租金贷使用受限，还本付息压力增大;资产周转效率低，资金回流慢;收入成本倒挂，造血能力差，经营活动无法产生现金流入，基于此提出以下风险防范建议：

1.优化资本结构，拓宽融资渠道

随着长租公寓市场秩序不断重塑，相关法律法规进一步完善，REITs、类REITs和ABS等融资方式不断被运用到长租公寓市场中，QK应寻求多方融资渠道同时进行，减少对单一融资渠道的依赖。

同时QK应主动寻求降低财务杠杆，在经营时尽量减少短期负债的使用，适时进行股权融资或偿还负债调整资本结构，比如可以通过债务重组等手段将企业负债转化为权益，或在收购房源及装修时以非付现形式，如普通股作为对价，一方面可以降低财务杠杆，减少现金流出，另一方面可以与供应商形成利益共同体，倒逼供应商自我监督工程质量。

2.提高营运效率

总的来说，长租公寓营运效率的提高主要在于住房空置率的控制。首先，QK可以通过加强营销效率降低空置率，比如对不同的客户群体进行分类，针对不同的客户需求适配不同的营销方式，尽量多的采取不同的宣传媒介，做到线上线下同步发展。其次，运营时应该注重工期控制，制定一套标准的装修程序并严格执行，督促承包商按时完成装修工作，或直接从房东手中租下符合装修条件的房源，减少装修时间和成本。最后，应注重提高品牌形象，注重舆论控制，减少负面新闻，提升服务质量从而提高客户黏性。

3.提升盈利能力

首先，QK应当审视企业的经营战略和盈利模式是否合适。从企业的营运表现来看当下的管理水平与资产规模并不适配，QK可以适当减少资产数量以适配经营能力，将经营重点放在提高服务的精细化程度上，以此提高租金溢价。其次，可以寻求除租金差外其他的利润增长模式，可以由包租的重资产模式逐渐向代管的轻资产模式转变，将房租收入的风险剥离，或寻求轻重相结合的营运模式。也可以不止将目光局限于长租领域，引入长短租相结合的盈利模式开拓多种盈利渠道。

其次，注重成本管控。前期应注意降低拿房成本，做好市场调研和成本预算，设置合理的租赁合同条款和退出程序;中期注意装修成本的控制，做好装修程序的设计和监控，以规模效应获取价格优势;最后，后期运营注重开发增值项目，多元化收入来源，注重人员培训和管理，降低行政管理等支出。

4.加强资金管理

首先，QK应强化风险意识，提高现金储备。可以制定一个完整的备付金制度，确定备付金数额时除了要考虑企业日常经营所需的现金外，还要考虑应对突发事件而需要额外支出的现金，这要求企业定期做好资金预算，适时对备付金进行调整;应建立专门的资金账户对备付金进行管理，时时监控资金使用情况;加强有关备付金的审计，做到专款专用，不挪用不滥用，确保资金使用合法合规。

其次，制定更加完整的资金预算和管理办法并严格执行。设立专门的预算管理机构对预算进行编制、审批和监督;建立完善的资金预算制度，制定合理的预算目标，采取有效的预算编制方法;制定合理的预算考评体系，建立完善的考评和奖惩机制，监督各部门预算执行情况;提高预算参与人员的专业素养，培养企业的预算执行意识。

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