【摘要】基于建筑工程合约管理过程中的室内软装案例，结合本人在工作实践中遇到的实际问题和工程案例分析，梳理当前室内软装管理的现状，提出软装性价比管理的关键控制原则和方法，总结提炼软装自行设计采买模式关键流程，合理控制软装成本水平。

【关键词】室内软装设计采买  性价比管理  关键控制原则和方法

1、引言

随着当前市场下行、客户购房疲软，以及客户审美和对产品品质追求的日益提升，人们更加关注建筑工程室内样板间的软装价值点。为更好的实现软装性价比管理，打造出客户愿意买单的好产品，分析当下常见的软装设计采买模式，提炼关键流程，明确管控要点，解决软装实施过程中的常见问题。

2、软装性价比管理现状及复盘

2.1  软装性价比管理现状

2.1.1  部分软装部品性价比低，软装价格严重脱离市场价，不少部品甚至存在数量级的价格差距，性价比提升空间大。

2.1.2  软装方案与客户生活场景无关，无真实的客户生活场景描摹，偏离客户定位，应提高生活场景氛围的浓度。

2.1.3  空间粗放堆砌，为凑价格，堆满一些没必要的装饰品，使空间显得拥挤，应避免同类部品空间内摆放过多，与其堆砌部品，不如提高单品的品质。

2.1.4  产品迭代不及时，随着项目销售周期拉长，样板房部分软装逐渐陈旧、过时，无法满足新的市场需求，产品需在一定的成本边界内，及时迭代换新，以应对市场变化。

2.2  现状归因分析及应对思路

基于以上软装管理的现状，分析原因为：产品室内策划输入不足、提资流于形式、缺乏关键场景设计及费用规划。具体应对思路如下：

2.2.1  针对软装“单方管理”的现象，通过软装部品清单化管理及规范化落地验收等措施，来打破“单方管理”的黑洞。

2.2.1.1  建立标准化的软装部品清单，对使用品类、数量、单价进行可视化管理。

2.2.1.2  软装工程完工后，由营销、产品、物业三方在样板间开放前对照软装方案及部品清单进行联合验收，会签留档，规范验收程序。

2.2.2  针对部分软装性价比低的问题，应进行软装设计及费用的全盘规划，投放策略需与关键场景与关键部品匹配。

2.2.3  针对样板房场景感弱、无真实客户描摹的问题，应根据客户深访结论，完善客户描摹，形成需求-场景-产品的全链条策划。

2.2.4  针对软装饰品粗放堆砌现象，要求软装饰品清单要与功能空间的预设场景匹配，采购前饰品清单需整体检视，避免冗余、堆砌。

2.2.5  针对产品迭代不及时、样板房软装过时导致应对市场不足的问题，要及时掌握市场上竞品的产品信息，在一定的成本边界范围内，产品持续迭代换新。

3、软装设计采买模式

结合当前软装管理现状和性价比提升方向，调研样板房室内软装的设计采买模式，共总结出三种典型模式，分别是：品牌家具合作模式、软装利旧模式、自行设计采买模式。

3.1  品牌家具合作模式

3.1.1  关键步骤

前期客户描摹完成后，由品牌家具公司（如宜家）全程负责软装方案设计、选型深化、软装采买、摆场等工序，部分结合样板间展示效果考虑外部采购的饰品由软装公司采买，整体周期预计为50天。

3.1.2  关键要点

3.1.2.1  重点场景打造：每个户型至少输出2-3个重点打造的空间/功能，重点功能则根据家庭成员的生活需求进行策划提资。

3.1.2.2  选品效果把控：下单的部品要多轮卖场实地比选及搭配，部分软装宜家品类无法达到展示效果时，由软装专业公司外采，例如强场景效果小配饰、灯具、装饰画、花卉等。

3.2  软装利旧模式

3.2.1  关键步骤

前期客户描摹完成后，辅助软装单位根据对标案例复刻形成概念方案、可利旧家具梳理及选型深化、不可利旧饰品自采或软装单位配合采买、摆场，整体周期预计为45天。

3.2.2  关键要点

利旧模式下存在“家具尺寸、软装款式不同户型间匹配度差”、“床单布品需清洗”、“自采物品分开采购，不同场景风格、材质、颜色差异大”、“自采物品管理、退换货及后期保养维护有风险”等问题，应辅助软装资源最大化梳理匹配利旧部品、集中采购增补软装确保风格统一落位、扩大自采资源库等来规避这些问题。

3.2  自行设计采买模式

3.2.1  关键步骤

前期客户描摹完成后，由项目设计师完成概念方案设计、选型深化、自行采买、摆场等全流程，与家具定制厂家（亿桢、静谧等）、灯具饰品定制厂家、淘宝及线下店铺等多渠道达成合作，同时过程中要结合营销需求进行方案动态纠偏，整体周期预计为45天。

3.2.2  关键要点

总结提炼软装自行设计采买模式关键流程，共采用“五步法”：前期调研、软装定位、产品选型、部品采购、软装摆场。

3.2.2.1  前期调研

前期调研主要分析“什么的收入对应什么样的场景”。通过一定数量的问卷调查及成交客户的深访，了解客户的居住属性、家庭结构、年龄、学历及兴趣爱好，描摹“真实客户画像”，指导样板间风格、场景布置。

3.2.2.2  软装定位

软装定位主要分析“什么样的产品能够打造这样的场景”。

3.2.2.2.1  基于前期收集的调研资料，确定人物定位。

3.2.2.2.2  根据客户家庭构成及人物定位，完成功能空间的提取。包括空间对应的软装意向方案，场景打造优先级为客餐厅及阳台＞主卧＞兴趣房＞书房＞儿童房＞次卧＞厨房等。

3.2.2.2.3  基于以上的空间意向，形成初步完整的概念方案。

3.2.2.3  产品选型

产品选型主要关注“杜绝同类部品的堆砌，保证单品的品质”。

3.2.2.3.1  以家具为主调的进行产品选型：线上（小红书）+线下（家具展、时尚买手店）等形式，寻找流行趋势、网红单品。

3.2.2.3.2  根据人物定位选择调性相符合的真实产品品牌和软装风格。结合“给客户提供可以买到的单品、有参考性的家居搭配”。

3.2.2.3.3  核心要关注选品的步骤，从空间维度由主及次进行选型，顺序如下：①选择核心单品（a.客餐厅：沙发、餐桌；b.主卧：床；c.兴趣空间：柜子、桌子；d.儿童房、次卧：床）；②选择辅助家具（茶几、椅子等）；③布艺；④灯具；⑤饰品（餐具、摆件、服饰、花艺、书籍等）；⑥绿植；⑦电器。

3.2.2.4  部品采购

部品采购主要关注“软装部品要清单化，重点关注部品性价比”。

3.2.2.4.1  方案清单化：在部品采购前，需基于软装产品的方案与选型，列出核心部品清单，对照购买，进而结合不同的采购方式完成最终的产品采购清单梳理。

3.2.2.4.2  成本投放分析：部品自采成本投入主要集中于核心家具部品上。成本投放的策略侧重于：家具等大件弱化品牌、保证品质，小件配置有品牌、有品质；

3.2.2.5  软装摆场

软装摆场主要关注“方案的还原性、现场方案的调整把控”。

3.2.2.5.1  关注物流运输阶段的到货时间跟踪，提前明确仓储形式，目前有2种：存放线下门店、集中存放项目仓库。

3.2.2.5.2  软装摆场前需安排好工人进场、明确安装顺序，同时需关注软装摆场应在硬装完工、精保洁后进行，避免穿插作业，减少了成品保护的要求。

3.2.2.5.3  移交前进行自检，查缺补漏，结合走场评审意见做最终的调整，完成定妆后，移交物业。

4、结语

通过分析室内软装性价比管理的现状及原因，当前存在“单方管理、软装性价比低、场景感弱、粗放堆砌、产品迭代不及时”等现象，主要原因为“产品室内策划输入不足、提资流于形式、缺乏关键场景设计及费用规划”，进而提出软装设计采购的三种典型模式，明确各模式的关键步骤和管控要点，强化了软装性价比管理的系统性，同时也实现了室内软装成本成本的有效降低。

参考文献：

[1]时丽华. 龙湖·花千树项目样板房软装设计研究[D].沈阳航空航天大学，2021.DOI：10.27324/d.cnki.gshkc.2019.000535.

[2]郑格曼.《现代轻奢样板房软装搭配》[J].明日风尚，2018（20）：6.