摘  要：随着我国社会主义市场经济体制的不断发展变革，房地产开始逐步诚意我国经济以及公共服务行业的龙头型产业，房地产业的发展在很多大程度上影响着我国国民经济的发展。众所周知，房地产本身属于高价值、高单价商品，其不但投资成本高，而且耗费的周期相对较强，这也是房地产行业发展过程当中最为重要的风险因素，如果产生风险事故，最终可能影响购房者的经济利益，并且会严重影响整个房地产行业的可持续发展。文章主要针对房地产行业交易的基本特点以及管理作为基础，从而更好的提升出房地产交易过程当中所存在的风险，最后针对风险提出相应的解决建议。

关键词：房地产交易；交易风险；风险管理

1.房地产交易的基本特点与管理方式分析

1.1房地产交易的基本特点

房地产交易本身是一种房屋以及土地的供应方与需求方所实施的一种交易，借助此种方式完成土地使用权以及房屋所有权转移的整个过程。目前而言，房地产交易本身所包含的种类相对较多，其中所包含的内容不仅包括房地产的转让、抵押与房地产的租赁也具备关联。通常情况下，在房地产交易过程当中，都是有中介带领意向客户进行房源的查看，并且通过对比最终完成整个房产交易工作。与其他的商品交易对比，房产交易的整个流程更加的繁琐，而且其中所包含的影响因素也相对较多。从本质层面上来看，房地产交易所指的主要包括房地产的交易主体之间通过房地产这一商品的交易来开展的一种市场交易活动，其特征相对较多。第一，房地产本身不会发生空间层面上的移动。由于整个房产的交易本身具备不可流动性，因此，其不能以实物的形态进入到交易场所当中，只能进行所有权或者使用权的转移来完成交易，其本质上并不存在物流形态；第二，房产的价格伴随着国民经济的持续发展会呈现出明显的上升趋势。

2.房地产交易的管理

开展房地产交易管理工作，最主要目的是为了能够更好的避免房地产交易过程中的不良行为，政府主要以法律、行政等相关手段，来开展房地产管理部门的约束工作，做好交易进程的监督工作，并且避免相关违法行为的出现，此外，还可以有效的打击房地产市场的违法交易现象。从政府层面上看，通过开展房产交易的引导工作，能够更好的彰显其自身在交易过程当中的监督效能。依据《中华人民共和国房地产管理法》之中针对房产转让以及抵押的规定，在交易当中要遵循公平、自由的基本原则，从而更好的保障房地产交易在法律要求的红线之内。另外，依照《2019年中华人民共和国房地产法律法规全书》当中的要求，在房地产交易过程当中，不但应该将房屋的所有权进行转让，同时还应该转让土地的使用权，此制度的推出在很大程度上达到了消除房地产交易过程当中所存在的相关风险。

3.在房地产交易过程当中存在风险的房屋类型

在实际开展房地产交易的过程当中，基于一部分房屋自身的特性，导致房屋买卖本身存在较大风险，而针对此种类型的房产，作为购买者应该采取有效的规避措施，主要内容包括：第一，没有房产证的房子。只有相关证件齐全、房产证上面产权清晰的房屋，才能够确认房屋的持有人享有房屋的所有权，房产证是证明买房权利的唯一证明。若所购买的房屋没有房产证，则表示该房屋可能处于转卖、抵押等状态，由此，购房者自身的经济利益也就得不到有效的保障。第二，小产权房。所谓的小产权房是在集体所有的土地上所开发的房产类型，其相较于普通的商品房在价格方面相对较低，但是，依照国内相关的法律规定，小产权房本身的流转空间并未合法化，因此，小产权房屋是禁止销售的，如果购买此类型的房屋同样不能获取到房产证。第三，购买不足5年的经济适用房。此种类型的房屋如果不足5年禁止交易，而且此类房屋的交易也不受法律的保护。

3.房地产交易过程当中的风险

3.1与房地产开发商交易过程当中的风险

众所周知，房地产商开发房产的最主要目的就是为了能够获取更多的利润，而在房地产开发过程当中，开发商为了能够获取更多的利益，在一定程度上会针对城市规划展开随意性的改造，例如：占用绿地、多规划以及售卖车位等方式经常发生，这些行为的出现都会对于城市的规划建设造成较大影响，而且会严重影响整个城市的文明建设；除此之外，一部分房地产开发商在实际进行房地产开发过程当中，为了追求更多的利益，针对房屋建筑工程的用料以及施工质量的控制不够严格，最终导致房屋在建成之后面临着一定程度的安全隐患，严重影响消费者的利益。而且，在房地产营销过程当中，房地产开发单位为了能够更好的吸引客户的眼球，而针对房产建设项目进行虚假宣传，此时，如果客户不能做好房地产交易分线的把控工作，最终可能面临支付房款之后不能按照合同要求入住房屋，有一部分客户由于相关法律证件的获取难度相对较大，最终可能导致消费者自身的利益受到较大损失。

3.2房地产中介交易过程中面临的主要风险

目前，最为常见的房地产交易主要包括：一手房、二手房两种交易方式，这其中一手房交易是房屋购买者与房地产开发商之间的交易；二手房则是通过房屋中介来进行房屋的买卖。在整个二手房交易过程当中，房产中介所所承担的职能相对较多，这其中不仅包括 房地产的咨询以及价格评估等内容，而且还涉及到房地产经纪活动等一系列内容。目前，我国房地产行业正处于高速发展阶段，房屋的价格也呈现出显著的上身趋势，整个房地产行业也随之而进入高峰期，在巨大利益的诱惑之下，诞生了一大批房地产中介机构。这其中，一部分房地产中介机构不正规，基于自身利益最大化的考量，所发布的房源信息存在不够真实的情况，进而使得房屋买卖双方在信息上存在明显的不对称情况。房地产中介通常是从卖方来获取到相应的利润，通过提升房屋价格的方式来获取利润；另外，还有一部分房屋中介在未获得授权的前提之下，将房屋信息挂到网络上进行售卖，还有一部分房屋中介私自配房主的钥匙，并且通过使用私自配的钥匙带领购房者看房，这也在很大程度上提升了房地产交易的管理的整体风险。

3.3房屋购买者缺乏必要的法律知识

作为房屋购买者在房屋实际购买的过程当中，通常会将开发商的可靠性以及房屋的质量作为考量的关键点。针对整个房地产行业相关的法律法规了解程度存在名字安的不足，此外，针对整个片区外来的设施建设以及城市规划的了解也存在明显的不足。房地产交易过程当中所存在的风险主要包括销售风险以及交付风险两个层面之上。而导致风险出现的最主要原因是因为买卖合同不平等、假按揭等，这在很大程度上提升了整个房屋交易的实际风险。在这里需要特别引起注意的是，如果房屋尚未办理相关预售许可证或者房屋本身存在缺陷，此外，还应该排查房屋是都存在抵押或者查封的情况，基于此，作为购房者在实际购房之前，必须要积极的掌握相应的交易法律知识，以此来更好的避免交易风险的提升。

4.房地产交易过程当中提升风险管理质量的相关对策

4.1针对房地产相关的法律法规进行进一步完善

针对房地产相关法律法规的完善，对于整个房地产交易而言具备相对较强的导向性，能够使得整个房地产交易过程更加规范。在当前大背景之下，国内针对房地产交易相关的法律在完善度上存在明显的不足，由此可能会导致整个交易过程当中的风险进一步提升，最终会导致购房者自身在经济利益层面上受到相对较大的影响。基于此，国内以及相关政府部门必须要针对此问题引起高度的重视，结合当前我国房地产交易的基本现状，针对房地产交易相关的法律法规进行进一步的完善，采取有效的措施来避免房地产交易过程当中不良行为的出现，为人民群众营造更好的购房环境，这对于更好的实现整个房地产行业的良性循环具备十分重要的价值。

4.2优化完善专业监管部门

房地产交易监管过程中面临着资本监管和契约监管等多种监管，地方政府部门应当建立专门机构，以发挥监督职能，缓解在房地产交易监管过程中出现的矛盾。各个地方的宏观经济形势以及房地产开发政策有所不同，地方人民政府可针对各自的开发情况建立相应的监管，对不同市场主体实施分别监督管理。治理过程中积极引入大数据应用手段，各机构信息共享，达到治理的自明性与透明化性，为保障房地产交易的监督体系的建立提供了坚实基础。中国不少在发达城市建立的专业控制机构，仍有待向其他地区学习和借鉴。在借鉴过程中应针对区域特点，对监管部门架构作出进一步优化与创新，并完善内部管理，以便更有效降低房地产交易风险。因此，有关地方可强化对房地产交易过程的内部管理，通过内部管理能提高对房地产交易过程的有效控制。政府相关机构资源所限，可委托商业银行担任信息监督主体，做好对相关资本流向信息的有效审查;也可以通过商业银行实现资本冻结，并借此机会建立信用制度，鼓励房地产公司等中介加大对相关监管的认可和关注度，避免出现阳奉阴违问题。而监管部门要对商业银行实施监管，必须实现各监管部门间的职责明晰，防止职权交叉与权力真空之中。经过长期对中国房地产交易的管理风险开展深入分析与调研，工作表明，定期轮岗负责制和终生溯责制能有效地降低对有关工作人员的侥幸心理，从而规避了交易过程管理风险。因此，相关的监察部门应加强对一线人员的日常教育，通过培训来进行法制宣传，提高其法律意识，防止他们抱有侥幸心理。从根源扼杀风险是完善房地产业投资制度的最好方式，将有助于中国房地产业发展格局的完善和发展。

4.3健全网络信息管理系统

信息化的发展趋势对房地产交易管理既是机会又是挑战，地产公司要在激烈的竞争中取得一席之地，需要提高对计算机技术的合理运用。政府部门可运用计算机技术强化对房地产公司的动态化监督，准确掌握其经营动态数据，并加强对其不规范活动的针对性整治。同时，专业的监管部门还可运用信息管理系统，以强化对法律法规的宣传，并强制房地产买卖活动的公开化和透明度，以实现业务平稳发展。消费者一般很难对房地产公司所提交的数据进行真假鉴别，但完善网上信息管理系统，就可以打消消费者的顾虑，也就可以逐步建立信用系统。房地产市场交易管理的现代化与网络化是其未来发展必然趋势，同样更是社会主义市场经济蓬勃发展的必须条件。传统交易技术的局限性，通过完善网上信息管理系统，进一步完善了其控制功能，对地产业务的正常开展将产生很大作用。而网上信息管理系统的建设，离不开地方政府部门、地产公司、商业银行等多方面的大力支持与协调，并且公积金系统、网银系统等也要按照网上信息管理系统的开发要求，针对系统功能进行增设、更新，进行信息资源共享，从而确保实现了对地产交易过程各方面的动态性监控。以近年来非常活跃的中介为例，中介也应该在网上系统中做好了备案，并利用网络来熟悉了房产买卖的有关规章制度，以提高工作人员的综合能力和综合素质，并及时登记中介机构的违规操作行为，并对其实施了严格惩罚，而对于情节较严重者。勒令当事人在一定时期内不得再从事房地产买卖的有关活动。此外，中介企业也应为中介工作人员做好信用记录，适时曝光其操作情况，了解其操作是否合规。健全网络信息系统可以提高房地产交易管理效率和服务质量，加强数据共享，并可以利用相关信息来建立模型库，为行业的宏观策略制订提供数据支撑。各个市场主体的责任范围不同，其在网络信息管理系统中的服务权利也就会有所不同。为了完善内部管理，地方政府及有关主管部门应当促进网络信息管理系统的优化与创新，并按照当前房地产发展格局与趋势，有效制约交易活动，进一步推动内部管理优化。

4.4加大工作人员培训力度

房产中介工作人员为房产买卖核心协调者，应具备良好的综合素质，能有效精准地辨别各种买卖风险，及时为用户安全买房提供依据。房产中介公司，要针对现实，主动要求员工掌握各种法律专业理论知识，提高员工的法制观念，保证在具体操作时不被法律所误导。另外，为继续增强房地产工作的专业性，应该积极开展专业系统的考核，并不断加强员工的综合素质，从根源控制投资风险。另外，为引导公司员工形成良好的人生观和职业道德，应该做好公司文化建设，把文化思想贯穿在工作中，实实在在为他们提供优质服务。

4.5实施稳健的政府调控政策

经济体制本身更多是依靠市场的自我调节，但是，从根本上来看，房地产行业本身具备相对较强的特殊性，而且其所涉及的金额较高，由此导致整个房地产市场的波动频次相对较高。基于此，为了能够最终达到改善房地产交易规范性之考量，必须要采取科学、有效的政府调控手段来进行房地产价格的调控，政府应通过调控手段，制定完善的调控策略，避免房地产行业波动较大，造成不良影响。实施调控时，应注意各地区的差异性，做到因地制宜。从宏观层面加强金融监管，建立约束房地产投机的长效机制。

结语

在社会主义市场经济不断往前发展以及市场不断变化的大背景之下，城市居民数量显著提升，由此，居民对于房屋的购买需求也随之而不断提升，房地产交易中存在多个变量，对交易管理提出了新要求。因此，为进一步提升房地产交易的规范性，应积极完善相关法律法规，并加强房产中介人员的综合素质培养力度，建立安全信息体系，从多方面加强房地产交易管控，从而保障消费者权益，促进房地产交易健康发展。

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