摘要：近年来，我国的房地产估价实践和理论研究也有了较大的发展。目前，我国房地产估价的理论与实践都还处于一个逐步发展和完善的过程中，随着社会主义市场经济体制的建立和完善以及城市化进程的加快，我国房地产估价市场必将会进一步发展。在对房地产估价进行研究时，一方面要考虑到它的理论基础，另一方面要考虑到它本身的实际应用问题。本文旨在对房地产估价模型中市场调整因素的定量分析进行探讨，以期为房地产估价理论与实践的发展提供参考和借鉴。

关键词：房地产；估价模型；市场调整；因素；定量分析

1、引言

房地产估价是指根据特定的房地产估价目的，遵循法定的评估程序，按照相应的评估原则，选用适当的评估方法，对估价对象在评估基准日特定区域内特定用途的房地产价格进行分析、估算并对其合理性进行判断的活动。它是一门专门研究房地产价值形成与变化规律的学科。房地产估价是一项综合性的系统工程，它与社会、经济、技术和管理等许多领域有着密切的联系。房地产估价方法包括传统评估方法和现代评估方法两大类，而传统评估方法又包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法。这些传统的估价方法在实际运用中都是基于房地产交易价格这个特定对象展开研究，因此对这些方法本身进行分析是很有必要的。但对于同一评估对象来说，在不同时期其价格会发生变化，而影响市场价格变化的因素往往又不是一成不变的，有时会发生较大变化，从而影响到市场价格。因此，在对房地产估价进行研究时，对于估价对象来说，必须考虑到它所处环境及其变化对其价格变化产生的影响。在考虑到环境因素对其影响时，就必须进行分析并进行量化处理。本文从房地产估价模型中市场调整因素的定量分析入手，通过对实际数据的分析研究，探讨在房地产估价模型中市场调整因素的定量问题。

2、房地产估价模型中市场调整因素的概述

房地产估价模型中的市场调整因素是指房地产估价对象在估价时点上的价格与其在估价时点上的市场价值之间的差额，一般情况下，是指与估价对象相同区位、相同面积、相同用途的房地产交易价格之间的差额。房地产估价模型中的市场调整因素主要有：交易时间、交易情况、交易方式、交易数量和交易时间间隔。在上述交易时间和交易方式中，由于房地产价格是由市场供求关系决定，因此，我们可以将影响房地产价格变化的因素分为两类：一类是由市场供求关系决定的市场供求因素；另一类是由市场供求关系和市场均衡价格决定的价格调整因素。

市场供求因素是由市场供求关系决定的，该因素包括市场有效需求、供给和供给弹性。市场有效需求是指对某一特定房地产项目有购买能力的消费者数量；供给是指满足一定条件下的某一特定房地产项目的可供开发土地面积；而需求则是指满足一定条件下的某一特定房地产项目的可供开发土地面积。房地产估价模型中的市场供求因素包括房地产市场有效需求、供给和需求弹性等内容。在现实中，市场有效需求主要受以下几个方面的影响：（1）消费者对房地产的购买能力；（2）消费者对房地产的偏好程度；（3）消费者对房地产的选择空间；（4）消费者对房地产选择机会成本；（5）消费者对房地产选择所需要付出的代价。

价格调整因素是由市场供求关系和市场均衡价格决定的，它反映的是房地产在整个市场上的价格水平，或者说是整个市场上房地产价格的平均水平。因此，在估价过程中，如果估价对象和估价时点上的市场均衡价格一致，那么我们就可以用均衡价格来表示整个估价对象的价格水平；如果估价对象和估价时点上的市场均衡价格不一致，则需要将估价对象和估价时点上的均衡价格进行调整。在实际中，影响房地产价格变化的因素是非常多的，比如：宏观经济政策、产业结构、政策调控、自然因素以及社会经济、房地产政策等都会影响房地产价格。而房地产价格变化的具体影响因素又是非常多的，比如：供求状况、供求弹性、市场供给和市场需求、房地产的生命周期等等，因此，要想全面而准确地了解和把握房地产价格变化的原因，就必须要对以上这些因素进行分析。

3、房地产估价模型中市场调整因素的定量分析路径

3.1影响房地产价格的市场因素分析

根据房地产市场发展的历史及现实状况，房地产价格的形成既包括供给因素，又包括需求因素。供给因素包括土地、房屋本身和相关配套设施等；需求因素主要包括投资性需求、消费性需求和自住性需求。由于房地产作为不动产，具有不可移动性，因此其价格形成必然受市场供求关系的影响。在实际操作中，主要是通过对市场供求关系的分析来确定价格水平。从上述分析可以看出，影响房地产价格的市场因素主要是与房地产相关联的各种因素，由于我国当前的市场经济体制还不完善，市场机制也还没有完全建立起来，因此其对房地产价格的影响不能体现在房地产本身的因素上。这也就是我们所说的，我国当前对房地产估价更多地关注了其自身价值而忽视了对其市场价值的分析。在实际操作中，对房地产价格的评估更多地是对其本身的价值进行分析，而忽略了房地产价格与市场环境和市场机制的关联，从而出现了一些比较严重的问题，如估价结果与实际价格之间的偏差较大等。因此，在房地产估价中，要充分考虑到市场因素的影响，对房地产价格的形成进行更深入地分析，进而明确影响房地产价格的各种市场因素，进而确定各项影响因素在不同情况下对房地产价格的影响程度。

3.2估价模型中相关参数的确定

在进行估价模型中的市场因素分析时，要选择合理的估价方法，而不同的方法有不同的结果。比如，可比交易案例法是一种比较成熟、可靠的方法，适用于各种类型、各种用途房地产的评估，是目前市场上最常用的方法。该方法通过对待估房地产与已知房地产进行对比分析，得出待估房地产的价值。这种方法能够充分体现市场状况、交易方式和交易条件等因素对房地产价格影响的作用，但是该方法在确定可比交易案例时需要较高的成本，而且在某些情况下使用该方法可能会影响估价结果。因此，在估价模型中采用可比交易案例法进行分析是比较科学合理的。可比交易法还需要对一些特殊问题进行处理。如选择可比交易案例时，一般需要考虑是否有相关因素对该房地产有影响；确定可比交易案例时一般需要考虑是否存在价格歧视；如果存在价格歧视，那么应在估价模型中考虑对其进行修正。在估价模型中要确定相应参数时，必须先根据市场状况和具体情况对这些参数进行分析。一般来说，影响房地产价格的因素有很多种，比如供求关系、地区差异、交易方式和交易日期等因素。在估价时必须根据这些因素对房地产价格产生的影响程度进行分析和判断。如果房地产是由于供求关系引起的价格上涨，那么这种上涨可能是由于供求不平衡所引起的；如果房地产是由于地区差异而引起的价格上涨，则这种上涨可能是由于城市规划等原因所引起的；如果房地产是由于交易方式引起的价格上涨，则这种上涨可能是由于市场状况不规范所导致的。

3.3对市场状况和趋势进行预测

随着我国房地产业的发展，市场需求将会进一步扩大，这也使得房地产估价的工作更加复杂。在对市场状况和趋势进行预测时，要充分考虑到市场需求、供求关系、政策等因素。由于我国的房地产价格受政策的影响很大，因此，在对市场状况进行预测时，需要考虑到对政策的反应。对于市场状况和趋势进行预测，要对全国的房地产价格以及各地房地产价格的变动情况进行详细的分析，根据全国整体、地区、城市之间房地产价格的变动情况来预测未来某一段时间内房地产价格的变动情况。在对市场状况和趋势进行预测时，要考虑到未来一段时间内全国房价变动情况和各地区房价变动情况。同时，还要考虑到各种因素对房地产价格产生的影响。在对房地产价格进行预测时，可以利用 SPSS软件建立回归模型。从表1可以看出，随着时间的推移，房价与销售面积呈现出负相关关系，即房价越高，销售面积越低。其中，房价与销售面积在4年内都呈负相关关系（R2=0.57）。这说明了房价与销售面积之间存在一定的联系。对于未来一段时间内房地产价格的变动情况，可以通过建立线性回归模型来进行预测。在建立线性回归模型时可以根据全国各城市、各地区以及各个城市之间房地产价格变动情况来进行预测。在进行预测时需要注意两个问题：第一，各个城市、地区以及各个城市之间房地产价格变动情况可以通过建立回归模型来进行预测；第二，由于房地产价格是受政策影响很大的市场现象之一，因此在进行预测时需要对政策进行充分考虑。

3.4模型中修正系数的确定

修正系数的确定要根据估价目的、估价对象及估价方法等确定。根据我们的经验，在市场上买卖交易的房地产，一般是价格会随着市场行情而发生变化，如果市场行情与估价时的情况相符，那么，对这种情况应进行修正；如果市场行情与估价时的情况不相符，则应对此项修正进行修正。而在一些特殊情况下，比如：某房地产因为所处地段交通不便利、缺少市政基础设施配套或商业设施不健全等原因造成该房地产价格相对较低，当把这些因素考虑在内时，对该房地产的市场价格应该进行调整。例如：在城市中心地段有一栋老房子，它的地理位置好、交通便利、配套设施齐全且建筑质量也很好，而现在市场上已经没有出售这种老房子的了。现在需要把老房子的市场价格定在较低的水平上，此时，可以根据房地产所处地段的位置、交通等因素来计算修正系数。又如：在一些郊区的城市中有一些土地存在闲置问题。这些闲置土地在价格上应考虑进去。当把这些因素考虑在内时，对这个土地上的房地产应该进行修正。然而这种情况下调整的依据是什么？如果说这个土地上存在闲置问题，那么应该如何进行修正呢？在这里我们就不进行深入讨论了。不过对于我们一般估价人员来说，如果我们不是对这项因素进行具体分析和测算的话，就很难把它确定下来。所以在实际工作中，我们应该先对这个因素进行具体分析和测算然后再来确定修正系数。

3.5对影响因素进行量化

通过以上的分析可以得出，影响房地产价格的因素是比较复杂的，有些是可以直接测量的，而有些则是很难直接测量或难以直接测量的。如果我们对房地产价格影响因素进行量化，那么这些因素就可以被量化，从而使房地产价格与这些影响因素之间形成某种联系，从而使估价结果能够准确反映实际情况。那么如何对这些因素进行量化呢？通常有以下两种方法：通过计算机进行处理。利用计算机进行处理可以采用 Matlab、Excel等软件，将需要测量的因素按照一定的方法转化成数据输入到计算机中去，然后通过程序计算出结果。这种方法对于某些比较简单的因素可以采用，但对于那些较为复杂的因素就不太适用了。通过专家判断确定。对于一些难以量化的因素，可以采用专家判断的方法进行确定。这种方法虽然较前两种方法要复杂一些，但由于它具有很大的灵活性和较强的适应性，因此在实际工作中还是比较常用的。一般情况下，为了保证结果准确、可靠、简单以及减少主观判断所带来的误差，专家判断往往需要进行多次试验、验证和修正才能确定下来。此外，由于影响房地产价格的因素较多，即使用计算机和专家判断也难以将它们完全量化。因此，在实际工作中，我们往往采用统计分析的方法对影响房地产价格的因素进行量化，通过建立回归模型来确定房地产价格与这些因素之间的关系。

3.6模型分析总结与建议

根据上述分析可以看出，房地产估价模型中市场调整因素的定量分析对于合理确定房地产的价值具有重要意义，为使估价结果更加合理准确，必须建立一个完善的市场分析系统，并将该系统运用到实际房地产估价工作中去。该模型是一个定性与定量相结合的模型，在研究中既要考虑到其理论基础又要考虑到它本身的实际应用问题。通过以上分析可以看出，市场调整因素的定量分析对房地产估价的重要性和实用性都很强，而该模型在应用过程中又存在着一定的局限性，如该模型中考虑到的影响因素较多，有些因素在现实中难以找到准确可靠的数据来进行实证分析等。在对该模型进行实际应用时，要根据所研究的对象和环境对其进行合理修正，使之能够更好地为房地产估价服务。另外，由于该模型是一个定性与定量相结合的模型，在对其进行实际应用时需要借助计算机技术进行处理。因此，对于这一模型还需不断完善与改进，使其能够更好地为房地产估价工作服务。

4、结束语

总之，房地产市场调整因素对房地产价格具有显著的影响作用；房地产市场调整因素对房价具有显著的正向影响作用；房地产市场调整因素对房价具有显著的负向影响作用。这一研究结果进一步说明了在房地产估价中市场调整因素分析中所存在的问题，即传统统计回归模型不能直接应用于市场调整因素分析。通过对传统统计回归模型进行改进，建立了一种新的模型，并通过实证研究发现该模型具有良好的适用性和可操作性。

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