一、引言

社区商业是城市商业体系的重要组成部分，是邻里生活消费及日常服务的重要载体，近年来，随着城市的不断扩张发展，城市社区商业也日臻成熟，不仅仅规模扩大，密度增大，商业结构也在优化升级，在兜起社区居民餐饮、购物等“柴米油盐”基础性消费的同时，还提供多项综合性服务，解决了居民日常消费需求。以人的需求为出发点，关注人、城市社会的成长，以高质量的人民生活为目标，推进生活导向的新型城镇化模式，对于提升城镇化质量、推进内涵式城镇化建设具有重大战略意义。15分钟社区生活圈建设工作是贯彻党的二十大精神，践行人民城市理念的重要举措，是恢复和扩大消费的有效抓手，也是贯彻全过程人民民主理念的具体实践。

二、相关标准发展历程

15分钟社区生活圈建设工作是贯彻党的二十大精神，践行人民城市理念的重要举措，是恢复和扩大消费的有效抓手，也是贯彻全过程人民民主理念的具体实践。以人的需求为出发点，关注人、城市社会的成长，以高质量的人民生活为目标，推进生活导向的新型城镇化模式，对于提升城镇化质量、推进内涵式城镇化建设具有重大战略意义。2018年的《城市居住区规划设计标准》颁布实施，这一标准提出了城市生活圈的概念，包括15分钟、10分钟和5分钟三级生活圈的，代替了原居住区、居住小区和居住组团的这一说法，这也标志生活圈概念作为规划法定话语正式成形，成为社区规划的基本概念和体系。随即在2016年，上海市规土局首发《上海15分钟生活圈规划导则》，至此，多个城市开展了15分钟生活圈的规划和建设实践。苏州工业园区以邻里中心为核心构建15分钟社区生活圈的实践是践行内涵式、集约型、绿色化发展的典型案例。2021年7月1日，自然资源部发布《社区生活圈规划技术指南》（以下简称《指南》），这一文件的实施落地为社区生活圈规划研究工作提供了进一步的指导和规范，加强差异化引导，提高国土空间规划中社区生活圈相关内容编制与实施的针对性、科学性与可操作性。《指南》重点完善了社区生活圈的结构体系，突出强调了适用范围的扩展，包括城镇、乡村中居住功能为主的社区，还兼顾了商务、产业社区等多类型社区的部分要求，同时，针对居住、就业、各类服务、出行、休闲与安全等六大方面提出了相关规划策略， 同年，《城市一刻钟便民生活圈建设指南》印发，城市一刻钟便民生活圈伴随社区商业发展而产生，在步行15分钟左右的服务半径范围内，聚焦满足社区居民日常生活基本消费和品质消费等居民服务，以多业态集聚形成的社区商圈。随后各省市纷纷出台了地方性15分钟生活圈规划和建设实施的指引文件，其他相关部委也细化了针对不同人群的15分钟生活圈设施指南，如《老年友好型社区生活圈规划技术指南》、《儿童友好型城市建设指导意见》等。

三、对苏州社区商业模式的现状认知

社区商业，聚焦满足社区居民日常生活基本消费和品质消费等服务商业形态，围绕步行15分钟左右范围的服务半径构建业态聚集、相对独立性、高度便利性的商业载体。目前苏州社区商业布局呈现两种模式：一种为分散式的沿街商业，市场化程度高，辐射本社区居民；另一种是以“邻里中心”模式为代表的“一站式”社区商业中心，由政府规划，第三方（国资或社会资本）建设运营，辐射生活圈范围内居民。

1、老城区、老镇区以传统沿街商业模式为主导。老城区、老镇区以沿街商业为主导，服务便捷、烟火气浓厚，但存在布局粗放、业态层次低、城市风貌不佳等问题。同时，此类地区在公共服务设施配置上或存在短板。

2、新建地区以“一站式”社区商业中心模式为主导。新建地区公共服务需求较高、土地资源趋紧，明确以集中化、标准化形式建设的“一站式”社区商业中心，是一种较为可行的规划方式，有利于节约用地，并提高服务效率。此类模式投资成本高，且短期内难以平衡资金，开发商采用分割销售，易导致商业业态单一、层次不高，环境混乱，公益性设施被挤压。苏州工业园区“邻里中心”模式经过近30年实践，经历了多轮升级迭代，被认为是社区商业模式的成功典范。

四、上海15分钟生活圈建设实践

上海15分钟生活圈建设从2016年至今已从点上探索发展到面上的转型阶段，从一开始的市民最熟悉的社区出发做一些微更新的探索，自下而上地调动社区居民来改善社区环境品质的自主意愿到“聚焦以人民为中心的理念，响应全体市民的诉求和期盼；以多元协作的社区治理转型，打造共建共治共享的治理新格局；以全方位的数字化转型，通过新技术赋能社区生活服务和社区治理创新”，将15分钟生活圈建设作为一个长期持续的工作，以强化完善社区功能、聚力提升社区品质、优化改善社区环境。

上海的实践证明，15分钟生活圈建设的关键是“需求”。一是规划先行。“15分钟社区生活圈”建设的重点是行动规划，在控制性详细规划的引导下，根据每个社区的不同问题和需求，有序推进项目规划落地生根。二是多元共治。共建共治共享是新时代基层治理的基本要求，多元共治也是“15分钟社区生活圈”建设的主要经验。一方面，基层政府会在规划编制和实施的过程中主动“走出去、沉下去”，并通过搭建参与平台，让基层政府、社区居民、社会组织，都能有序参与进来，让规划的编制、规划的落实成为探寻最大公约数的过程。另一方面，社区规划的制定和实施坚持“共治”的基本原则，由社区规划师介入，充分了解居民需求，切实解决居民的“疑难愁盼”。三是技术赋能。数字技术的应用不仅让人民群众的需求画像更加精准，也让 “15分钟社区生活圈”资源供给更加“精准、及时、高效”。

四、苏州工业园区邻里中心模式特点

1、集约高效、经营性与公益性兼顾、服务品质高。苏州工业园区借鉴新加坡构建多层次公共中心体系，立足“大组团、大社区”的理念，以邻里中心为主体布局各类公共服务设施，结合设置教育、邻里公园、公交站场、社会公共停车场等设施，为居民提供综合性日常生活服务。总体来看，园区邻里中心平均用地面积2公顷左右，建筑面积约4万方，对业态形成了范式要求：包括商业服务、公共服务、公建配套三大模块。同时创新了“邻里中心+民众联络所”组团式服务模式提出了三级服务体系架构，下沉和集中双管齐下，依托邻里中心扎口街道服务功能载体和窗口，实现了网格化、便民化、精细化的服务与管理。

2、严控沿街商业和强国资运营是成功必要条件。在规划中，明确邻里中心空间布局及便民商业在邻里中心集中。在技术管理规定和住宅用地出让条件中，明确附属公共设施用房的功能和规模，严格限制沿街商业发展。在邻里中心的建设运营的过程中，由政府指导、专业国资平台（邻里中心公司）运营。邻里中心物业由国资平台自持，不能分割销售，公共服务部分由政府返租运营，极大程度上规避了沿街为市的粗放型商业形态引起的一系列弊端，避免社区服务“政府失灵”“市场失灵”“社会失灵”现象。

3、存在烟火气不足、不能满足多元化需求、生活成本高等问题。“临街而居、底层经商”的是传统的居住模式，邻里中心在很大程度上牺牲了“街道”这类最为重要的公共交往空间，使得城市烟火气息薄弱。面对居民多元化生活消费需求，邻里中心的灵活性较差，如空间上较为封闭、统一管理运营，难以满足居民早间“吃面”和夜间“撸串”需求。对老年人群相对欠友好，邻里中心摒弃了传统菜市，以生鲜超市和净菜场替代，造成物价偏高。

五、对苏州社区商业的提升思路和建议

1、新建地区及成片更新地区建议以邻里中心为主导。在总规和专项规划层面确定空间布局，位置选取充分考虑公共交流便利性和引流性，重点围绕轨交站点、公交换乘站点等交通设施点布置；同步考虑与既有片区大型商业中心、大型商业综合体邻避效应；设施布置要考虑均衡互补，可以沿生活性道路、住宅区主要道路交叉口，实现统筹兼用；要强化功能联动的一站式服务效应，充分结合城市公园、绿道、社区中心、市民活动中心、社区医院等公共服务设施设置。在控规层面进行用地布局模式和功能引导，可采用工业园区独立的商业用地模式或混合用地（如商住用地），将周边多个住宅用地配套商业指标集中于一块地建设。在用地出让时，明确公益性设施与经营性设施比例、面积要求；预留控制与周边地块连接、轨交站点等重要公共交通设施连接通道；可提出邻里中心中共享开放空间设计要求，绿色建筑、智能设施的相关要求。在建设时序上，要兼顾做好邻里中心与住宅投入时间的匹配性以及商业的盈利能力和可持续发展能力，一般情况，建议邻里中心服务半径内的住宅开发在建量达规划设定的60%左右，同步启动邻里中心建设。

2、存量地区结合城市更新进行适度集聚。存量地区尤其是老城区沿河、沿街营市是保留传统文化和居民生活方式、激发城市活力的重要手段，是城市特色空间肌理营造的重要基础。在城市更新过程中可通过农贸市场、社区中心等社区便民服务设施更新改造，将空间和功能适度集聚，融合社区服务、特色文化、公共活动等，打造 “社区生活服务综合体”。