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摘要：基于市场需求的演变与生活质量提升的背景下，大型商业建筑屋面品质提升变得尤为重要，通过实例分析，揭示了商业建筑屋顶当前的使用状况、面临的挑战，并提出了切实可行的改善方案。采用后评价体系，本文深入探讨了提升建筑屋面品质的具体方法。利用多维度分析法，对标杆商业建筑进行了详尽的使用后评价，识别了屋面设计的关键业态与空间模式。在此基础上，本文提出了高效的屋面优化策略，并成功应用于丰县商业广场的设计实践中。这些研究成果不仅为丰县商业广场提供了具体的设计依据，也为未来大型商业建筑屋面提升提供了宝贵的策略指导。

关键词：大型商业建筑、屋面品质提升、后评价体系、实例调研、实际项目应用

1 研究背景

1.1 外部环境

近年来，随着消费升级、线上购物的普及以及同类购物中心竞争的加剧，大型商业建筑面临着宏观趋势的改变和租金收益的提升的挑战。在这种背景下，大量购物中心开始认识到屋顶经济的重要性，并积极探索屋顶空间的利用。屋顶空间的利用呈现出迅猛的增长趋势。这种趋势的崛起不仅源于商业需求和租金收益的提升，更与人们对美好生活的愿望需求愈发强烈以及社会经济的发展紧密相关。人们对于绿色环保、休闲娱乐和社交聚集等需求的增长，推动了大型商业建筑屋顶空间的多元化利用和品质提升。因此，研究大型商业建筑屋面品质的提升策略，不仅符合市场需求，也有助于满足人们对于美好生活的追求，促进社会经济的可持续发展。

1.2 内部环境

近年来，受政策和疫情影响，地产项目放慢脚步，资金密集型项目减少，而对轻资产的需求却在上升。这一转变提高了对商业建筑屋顶空间功能的期望。为适应市场变化，地产集团正加强创新研发。因此，研究并实施大型商业建筑屋面提升策略变得格外紧迫，旨在满足轻资产需求，提升建筑经济效益与可持续性。

1.3未来发展趋势

本文以某品牌商业广场为例，探讨未来商业建筑屋面利用的发展趋势。作为三四线城市的成熟标杆项目，某商业广场虽在全国范围内普及，但其屋面开发潜力未被充分挖掘。未来，商业房企将注重屋面开发，以设计创新满足市场需求，塑造独特品牌形象，拓展发展空间，增强行业领导力。

2 商业屋面利用现状研究

2.1 案例选取

本次调研选取全国范围内某知名的大型商业广场作为案例研究，截止到2021年9月底，某商业广场在全国共开业数量达114个，其中设置屋面商业的商场只有28个，屋面空置的商场达86个。可见其大部分商业广场的屋面是空置状态，并未利用。现以已设置屋面商业的某商业广场做主要研究对象，探讨屋面业态及空间利用的可行性。

2.2 目前存在的问题

2.2.1 金华义乌项目

屋顶业态包括咖啡馆、酒吧、游艇等，当前租金收益未达预期，主要原因是人流不足导致经营困难。尽管通过中庭扶梯和室内公区可以到达屋顶花园，但由于天气和交通便捷性问题，这些措施未能显著增加人流。因此，如何有效提高屋顶人流成为一个需要解决的问题。

2.2.2 昆明五华项目

屋顶花园设有三家餐饮店，运营和维护正常，客梯直通，提供充足外摆空间。尽管通过中庭扶梯和电梯可直达屋面，但屋顶商铺生意惨淡，面临严重亏损。

2.2.3 南宁兴宁项目

屋顶花园可由中庭扶梯直达，目前只有跑马场一项业态，因人流稀少而经营困难。

2.2.4 温州瑞安项目

项目利用中庭扶梯引导人流至屋顶花园，设有多元业态，空中SkyBar、环形跑道、集装箱商店和中心广场等点位。目前租金收入较低，养护和维护成本偏高。需日常运营中主动引流至屋顶花园，增加屋顶业态的人流量，以促进租金收入增长。

2.2.5 绍兴嵊州项目

屋顶花园位于商业建筑屋顶西侧，可由所有客梯直达，设有导流带。由于客流不足，原餐饮业态已关闭，目前无店铺入驻，造成该区域冷清。为降低成本，商管已实施门禁控制，并将部分空间改作工具间。

2.2.6 长沙松雅湖项目

松雅湖项目的屋顶花园由4F下沉空间（3117平方米，包括1813平方米的下沉广场和1304平方米的挑台）和5F屋顶花园（4146平方米，设有330米长塑胶跑道）组成。4F下沉空间除两家商家外，尚未形成有效经营；5F除商管办公外，人流甚微。项目因开业急迫，施工质量待提升，维护复杂。尽管配备多组电梯和扶梯便于到达屋面，但客流依旧有限。

2.2.7 常州天宁项目

常州天宁项目的屋顶洛克公园以篮球为主题，分为室内外篮球场。室内篮球场客流尚可，吸引篮球爱好者；而室外篮球场因空间限制、管线众多且缺少美化，客流较少。屋顶区域仅通过一组扶梯可达，导致访客量有限。

针对以上7个商业广场屋面提升的案例，汇总如下：

屋面以餐饮和休闲项目为主，面临低使用率、高维护成本、长投资回收期和少客流等问题，导致商管部门对屋顶花园的关注减少。主要原因包括业态单一、可达性差、与室内空间断连，以及缺乏统一形象和品牌效应。（如表1所示）

2.3未来趋势研究

2.3.1 借鉴案例

①华润万象城

我们考察了昆山、合肥、成都、重庆、贵阳和西安六个城市的万象城系列购物中心屋顶使用，发现多数在屋顶布置了花园或露台，尤其在街区型项目中。屋顶商业业态更适合体量大、城市能级高的中心地域。总体而言，这些屋顶的利用效果与当地配套、中心规模和城市能级紧密相关。

②龙湖天街

考察了杭州、成都、重庆等地的六个“天街”建筑，发现屋顶花园业态需考虑城市气候。尤其高层建筑宜结合内透设置景观露台，以促进商业氛围并融入城市。通常这类项目位于南方且城市能级高，屋顶景观露台的设计有助于提升业态使用率。

③中粮大悦城

重庆、杭州、武汉大悦城项目强调设计时充分利用周边环境，创建独具特色且标志性的屋顶主题产品线，准确定位屋顶业态，打造与环境融合的特色主题产品。

④港企IFS等

IFS等企业通过营造网红地标提升屋顶人流，多数商业建筑屋顶设花园和小餐饮。精心设计屋顶空间，打造热门打卡点，可提升使用率和投资回报。

⑤国外商业建筑

通过分析日本难波公园、KITTE花园、大阪森之宫Q’S MALL，墨尔本Phoenix屋顶花园以及泰国的Ramathibodi Healing和Rangsit校区的屋顶案例，我们发现它们普遍采用屋顶花园和运动主题，并融合业态特色露台。

2.3.2 一二线城市与三四线城市的商业建筑发展策略

一二线城市应发展多样化屋顶业态，结合室内外空间设计，提供独特体验，增强商业互动和价值。三四线城市则应结合地域气候和文化，开发特色屋顶主题产品，形成标志性商业风格，提升吸引力和竞争力。

2.3.3 小结

对高能级、大体量城市商业建筑而言，应重视屋顶打造具有区域特色的网红IP，提升商业活力。其他建筑需优化室内外空间融合，利用动线引导人流。南方商业建筑宜结合气候优势融入景观露台设计，创造和谐休闲空间。这样的设计理念旨在发挥屋顶空间的聚流功能，活化购物中心，增强市场吸引力和潜在价值。

3 后评价体系下的研究成果梳理

综合了诸多商业建筑屋顶使用后的情况，现对屋顶的设计研究从以下方面进行：

3.1 经营模式

调查统计发现，目前屋顶商业经营模式主要为四种：整体配套和自主运营为主，少量商户运营 ，部分为多种模式组合运营。

3.2 业态组合

①儿童业态：儿童亲子活动场所置于屋面可以最大程度的为购物中心引流。

②娱乐业态：利用屋顶无层高限制的开放式空间，可设置巨幕影院、摩天轮、屋顶农场等，制造话题性，形成IP，增加吸引力。

③运动业态：利用屋顶球场、健身步道等适应全年龄段客群，大众普及率较高。

④零售业态：高区零售业态多为适应活动举办的快闪店，提供纪念品与周边商品的售卖，及其他能形成特色空间的零售业态，如花店、书店等。

⑤餐饮业态：屋面餐饮多为咖啡、酒吧等轻餐饮，提供休憩空间。

⑥展会活动：全屋顶屋面空间大，可提供聚集较多人流的场所。适宜于举办各类发布会、展示展览等活动。

3.2 空间形式

①全屋顶模式：屋面利用率高，空间广阔。即可作为城市公共绿地空间打造，也能适配儿童、零售、娱乐、餐饮、展会等多种业态。

②局部屋顶模式：屋面空间有限，适配儿童、零售、娱乐、运动、餐饮多种业态。

③层层退台屋顶模式：屋面侧重空间感。逐层退台适配餐饮外摆露台及室外球类运动场。

④中岛花园屋顶模式：作为室内空间，适配餐饮、零售、室内运动场等业态。

3.3 使用后评价-实例调研分析

3.3.1 重庆来福士-全屋顶模式

购物中心顶层为公园，裙房顶层向南倾斜设计，形成城市空间延伸，归还屋顶绿地。屋顶连接室内外空间，提供直达的扶梯和步梯至屋顶花园，打造多首层、坡道直达的屋顶公园设计。八栋塔楼分布于上方，包含住宅、办公和酒店，独立区分入口。机房采用隐蔽或塔楼架空层布置，确保美观与功能。

（a） 屋顶花园位置示意 （b）屋顶到达流线示意

商业屋顶作为城市界面空间上的延续，规划为完全开放的城市公园。

3.3.2 宁波万象城——局部屋顶模式

整个宁波万象城在空间规划上打造了三大特色场景，其中大面积的屋顶花园可供消费者休闲娱乐，同时也能定期举办各类活动，打造微度假打卡圣地。

屋顶设计以“整体配套＋亲子餐饮＋多首层局部屋面”为主要模式，室外步梯可从地面逐层抵达屋顶花园，室内扶梯及直梯到达四层后至屋顶花园出入口，交通动线相对便捷，灵活适应性强。

屋顶机房有两种处理方案：一是集中安置于顶层，用结构物遮掩；二是通过百叶和绿化隐蔽。

3.3.3 南翔印象城——层层退台屋顶模式

南翔印象城通过层层后退的退台式屋顶，将屋顶花园变得更加立体，同时增加了屋顶花园的可达性和屋顶露台的互动。

屋顶设计以“客户运营＋整体配套，运动＋餐饮，层层退台＋局部屋面”为主要模式，室内扶梯和电梯均到达六层后由室内抵达屋顶花园，室外步梯可从地面逐层抵达屋顶花园，屋顶餐饮业态可直达屋顶花园。

屋顶包含运动、健身、餐饮、亲子等业态。其中天空跑道作为网红打卡地，很好的吸引了热衷运动健身的人流，将其引入屋顶的健身房与篮球场、足球场。

同时，餐饮业态也为运动健身人群提供了休息、聚会的消费场所。

机房的处理手法包括：使用百叶和绿化隐蔽遮挡；设备置于最高层屋面，以结构物掩蔽；

设备区域与活动区域用隔离网分开，确保美观与功能区分明确。

3.3.4 相城WY广场——中岛花园屋顶模式

该项目将水景引入屋顶，配合大穹顶在屋面打造了一条姑苏室内水街，将室外场景室内化，使消费者在现代的消费方式下，体会古老苏州的建筑风味。

屋顶设计以“整体运营＋餐饮＋中岛花园”为主要模式，屋顶利用穹顶下空间，打造室内街区，购物中心所配套的扶梯与电梯均可直接到达。

该项目屋顶室外空间室内化，打造了一条“空中平江路”，同时也限制其业态的多元化。

目前以全餐饮业态开业，端头冷区为健身房，吸引目的性消费人流。

该建筑的屋面机房做法：利用分区设计，屋面沿室内商业街外侧设置机房。设置屋顶格栅对屋面机房进行遮挡。

综上，对四个案例作使用后评价，关于商业建筑屋顶设计的总结：

①增强昭示性，即增加屋顶花园的可视性；②增强室内外联动，各层均增加到达室外露台动线；③观光梯及客梯直达屋面，提升交通便捷性；④丰富室内外动线，增强屋顶花园体验感。

3.4 设备机房及辅助用房的处理手法

①隐蔽工程：利用百叶，绿化进行二次遮掩处理，但是景观的整体性有所欠缺；

②错层设计：利用错层屋面，设备集中放置在最高一层的屋面，通过女儿墙或稠密的格栅进行遮挡。但是存在很难将机房全部隐藏的问题；

③分区设计：设备区域与活动屋面通过铁丝网进行分隔，但是实际感受不够不美观且油烟无法隔绝。

④设备夹层：利用购物中心或塔楼设置设备夹层，将屋面空间完全解放，不过缺点是造价高，成本大。

4 基于后评价体系下的丰县商业广场屋顶优化策略或设计

在上述案例的后评价体系评估的基础上，丰县商业广场采取层层退台式屋顶，利用3号门形成有趣的视觉焦点，以此丰富建筑的外观节奏和层次感。设计巧妙利用对面景观，提供了270度的宽阔视野。夜间，彩虹桥和星空顶营造出迷人的夜游体验。顾客通过错层的楼梯可依次到达各层露台，包括设有儿童活动区和小剧场的三层外部空间，以及四层的主题餐厅露台和五层的休闲运动露台，这些设计旨在引导人流向上，提高屋顶空间的使用率。

屋顶结合了运动、健身、娱乐和休闲等多种业态，五层内部配备电影院、KTV和健身房等设施，室外则有跑马场和彩虹跑道等，这些设施不仅丰富了建筑的功能，还活跃了丰县的商业和休闲生活，满足了当地居民对商业空间的需求。机房的设计考虑到了视觉影响，通过高度控制和绿化遮挡，巧妙地融入到屋顶花园中，既保持了美观又实现了功能性。

5 结论与建议

综上所述，经过对全国范围内商业建筑屋顶进行了详细的使用后评估，现提出以下优化建议：

1）屋顶空间应充分利用。设计时应考量城市的能源层级和气候特点，平衡室内外空间的业态布局，确保空间的有效运用与环境的和谐共生。

2）屋顶空间设计应与商业建筑所处的环境相协调。可以选择多样化的设计模式，如多首层设计、逐层退台以及中心花园模式等，以适应不同的商业活动需求。同时，应精心规划屋顶的辅助用房，以保障其功能性同时达到视觉上的和谐隐蔽。

3）应在室内外提供便利的垂直交通动线，确保人们能够轻松直达屋顶，这样不仅提升了访客的体验，也增强了屋顶空间的可达性和实用性。

4）创造具有吸引力的屋顶特色点。通过设计独特的空间和活动，将屋顶打造成城市中的热门打卡地，以此吸引人流和增加商业建筑的知名度。

通过对现有商业建筑屋顶的后评价研究、分析和总结，以上提出的设计建议可为未来商业建筑屋顶的提升工作提供重要的参考和借鉴。这样的评估机制能够显著提高商业建筑屋顶使用效果，促进其社会、经济和环境效益的最大化。

参考文献：

[1]鲁航.成都大型商业建筑屋顶功能与绿化结合设计研究[J].规划与设计，2019。11

[2]张欣钰.浅析商业建筑屋顶花园设计的优化策略——以武汉光谷K11屋顶花园为例[J].城市建筑，2019.10

[3]陈鸿.浅析城市建筑屋顶景观设计[J].智能城市，2016.06

[4]胡兰.屋顶绿色空间的研究与设计方法探索——以游憩型商业建筑为例[J].城市与建筑，2018.04

[5] 建筑设计防火规范 GB50016-2014（2018年版本）

[6] 民用建筑通用规范 GB55031-2022

撰写日期：2024-02