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摘要：充分更新盘活乡村闲置空间资源，对于推进城乡融合发展，协调片区人地关系，实现城乡要素双向流动具有重要意义。同时也是激活农村土地资源、增加农民收入，促进乡村振兴战略落地实施的重要引擎。文章以苏州市高新区滨湖连片区域乡村为例，通过研究片区闲置空间的实际情况，在属地”动迁战略“原始数据基础上，建立“明需求——量价值——辨潜力”三位一体的闲置空间识别路径。在此基础上引入城乡融合理论及庭院经济方法论，以片区村庄规划为依托，满足片区需求为目标，探讨闲置空间利用的五大导向。

关键词：乡村振兴、闲置空间、盘活利用

1、引言

1.1乡村振兴战略的背景与意义

乡村振兴是中国特色社会主义事业的重要组成部分，是中华民族伟大复兴的战略性任务。党的“十八大”首次提出乡村振兴战略，“十九大”更是将乡村振兴上升为国家战略，提出坚持城乡融合发展，畅通城乡要素流动。【1】至2020年底，我国现行标准下农村贫困人口已实现脱贫，“两个一百年”奋斗目标的第一个百年奋斗目标已顺利完成。

2020年以后，随着城市化进程的快速推进，城乡发展差距不断拉大，农村人口外流现象加剧，城乡关系出现一定程度的断裂，乡村空心化现象尤为突出。而与乡村一脉相连的城市地区，特别是以苏州为代表的发达地区正逐步踏入存量发展时代。农村闲置空间，尤其是存量闲置建设用地作为城市土地资源紧缺背景下重要的后备资源，在缓解区域土地供需矛盾方面具有重要意义。因此如何实现乡村闲置空间的更新激活，资源要素的灵活流动，促使乡村发展跟上时代步伐，将成为乡村振兴的崭新挑战和重要课题。

1.2乡村闲置空间的识别与影响

1.2.1乡村闲置空间的定义

闲置空间，顾名思义，是指在一定时间内未被充分使用或未被使用的空间，侧重于“空间”二字。目前，学术界尚未有一致认可的定义。《寻找失落的空间——都市设计理论》一书中曾提出“失落空间”一词，并将其定义为都市地区中对使用者或周边环境而言，已经没有任何价值与贡献且无法界定边界的反空间。【2】文中所提“失落空间”实质上就是一种“闲置空间”。另有学者分别从空间使用、空间需求及价值角度对其进行概念诠释。整体看，闲置空间定义的关键点在于当前“未使用”、“乏功能”和“无价值”。且一般而言，此类型空间通常具有潜在的价值和多种可能性，等待被重新发现和利用。与“闲置”相关的，在城乡规划学中，“存量”一词被大量提及，其主要指已经建成的城市或乡村区域中的各类用地、建筑和其他设施，多以“存量用地”一词出现，更侧重于“用地”。

综上，乡村闲置空间的存在是农村在复杂发展过程中村庄物质空间形态被空置、废弃的表现。【3】结合苏州高新区滨湖连片区域（镇湖及东渚部分地区）的基本情况，本文主要探讨乡村建设用地层面的以村民宅基地为基底的乡村“空间”闲置问题。“空间”的主要表现形式为“空房”与“净地”，其中空房即为空置农房，净地即为农房拆净后的宅基地或空置的院落空间。

1.2.2乡村闲置空间的影响

乡村空间“闲置”是村庄各层面“空心化”的集中物质呈现，对村落生态环境、土地资源、景观风貌及产业发展均有不同程度的影响。

1.3闲置空间更新利用在乡村振兴中的重要性

乡村闲置空间的更新“盘活”，是协调乡村人地关系、优化农村土地资源配置及激发乡村发展活力、促进乡村振兴的重要“引擎”。对于激活农村土地要素、盘活农民土地资产、增加农民收入及为实施乡村振兴战略提供用地保障具有十分重要的现实意义。【4】

2、苏州高新区滨湖连片村庄闲置空间情况

2.1连片村庄基本情况

苏州高新区滨湖连片（镇湖及东渚部分地区）位于苏州高新区西部，南与光福镇接壤，西侧、北侧紧邻太湖，太湖大道从辖区中部穿过，与苏州市中心相连，沿太湖大道运行的有轨电车 1 号线能快速直达苏州中心区域，交通便捷。片区总面积23.3平方公里，其中开发边界以外16.7平方公里，开发边界以内6.6平方公里。包含镇湖、东渚两个街道及下辖的12个行政村，其中镇湖10村，东渚2村。据2019版镇村布局规划，该片区涉及拆迁撤并村共计44个，涉及拆迁总户数约1739户。截止2023年底，下辖84个自然村村内均存在闲置空间。

2.2闲置空间的呈现

结合现状踏勘，地籍调查、第三次国土空间数据、23年版落地上图数据及属地相关部分提供的资料，目前片区内现有动迁未拆除农房及动迁已拆除共计1333处。

2.2.1多村层面

闲置空间的呈现形式受到村庄性质影响，集聚提升型村庄、特色保护型村庄，村内闲置空间多呈现为点状分布，总体量较小，多位于村庄边缘区域；其他一般类村庄、城郊融合类村庄，村内闲置空间多呈现为块状分布，总体量较大，多位于村内某一相对完整的片区；搬迁撤并类村庄内闲置空间往往成片状分布，部分村庄整村均为空房净地，其体量与村庄总建设用地面积相当。

2.2.2单村层面

闲置空间主要体现为屋（空房）和院（净地）两大类型，其表现形式主要与屋、院及周边环境的组合形式有关。整体看有三种类型：其一独栋型，即单个空置房屋，其体量往往较小，且与周围空间不具备关联；其二院落型，包括主房、厢房及由其围合形成的院落空间，体量往往较大，空间结构较为完整，风貌往往较好；其三组团型，多表现为多院落形态或带状形态，体量较大，往往自成体系。

2.3闲置空间的特点

苏州高新区滨湖连片区域作为苏南地区发展的先行区，村庄经济发展基础整体较好，但仍存在一定不均衡性。受到区位条件及经济条件影响，片区内动迁情况也存在较大差异。因此，乡村闲置空间具有总体规模大，分布零散、空间面积不一、价值不一等特点。

其中尤以地块面积不一及潜在价值之不一最为突出，1333处闲置空间，面积相差极大，以青石皮桥为例，村内闲置地块＼房屋面积不等，最大面积达到405㎡，最小38㎡。总体看，闲置空间面积主要集中于150-25平区间，与高新区农房翻建200平宅基地要求相吻合。

而潜在价值部分，受到片区区位、所在村庄性质、周边产业发展情况及上位规划的影响，闲置空间的潜在价值也存在较大差异。如城郊融合型村庄，由于临近中心城区，受城市发展的辐射，其闲置空间价值相对于远郊村庄闲置空间更高。特色发展类村庄由于具备特色资源，远期有发展农文旅的潜力，因此其闲置空间亦更具备价值。

3、闲置空间的评估

3.1评估原则

闲置空间评估体系应体现多维度、多主体的价值特征，涵盖资源、经济、文化、环境等多个层面。还需体现层次分明、结构清晰的逻辑关系，各方面内容相互衔接关联，又要保证指标的相对独立，避免关联性强的指标对评价结果的重复影响。【3】

本文结合研究片区闲置空间的实际情况，在属地”动迁战略“原始数据基础上，建立“明需求——量价值——辨潜力”三位一体的闲置空间识别路径。

3.2明需求——明确片区发展空间需求的方向

结合高新区滨湖连片区域发展导向，及地块区位、规模等因素，梳理出闲置空间利用的“三优先”：

其一：优先满足片区综合服务需求；其二：优先满足农旅产业发展需求；其三：优先满足就近移宅移建需求。

3.3量价值——评估片区闲置空间的个体价值

在明确需求的基础上，结合实地踏勘、多元数据及人为感知，综合评估空间所发挥的功能价值、服务价值及感知价值。其中功能价值主要立足产业开发建设，重点关注地块面积、建筑质量及周边产业发展情况；服务价值主要立足于基础设施建设、农房建设及其他配套服务设施建设，重点关注地块面积及所处位置，是否满足农房房间面积要求或空间位置是否可辐射周边；感知价值主要立足于村民的意愿、感性认知、地域文化，重点关注地块品质和历史渊源。

3.4辨潜力——辨析片区闲置空间的未来潜力

基于闲置空间当前的需求导向及个体价值，结合区域发展趋势和上位规划，辨析地块未来发展潜力，包括重点关注区域和一般关注区域。

4、闲置空间盘活利用探索

4.1相关理论研究

4.1.1城乡融合理论

城乡融合理论是指城乡之间通过经济、社会、文化等多方面的交流与融合，实现城乡发展的协同与一体化。强调城乡之间的相互依存和相互促进关系，旨在打破城乡分割的传统格局，推动城乡要素的自由流动和优化配置，实现城乡共同繁荣。乡村城乡融合发展的最终目标是实现城乡各层面全面、协调、可持续发展，其中也包含土地要素、空间要素的融合。这一理论不仅有助于推动城乡关系的转变，也为乡村闲置空间盘活利用提供了新的思路和方向。

4.1.2“庭院经济”方法论

2022年，农业农村部、国家乡村振兴局印发《关于鼓励引导脱贫地区高质量发展庭院经济的指导意见》，提出要从特色种植、特色养殖、特色手工等方面入手，支持农户高质量发展庭院经济。庭院经济是涉农地区，农民利用自己的住宅院落及其周围为场地，以家庭为生产和经营单位，为自身或社会提供农产品或相关服务的经济。庭院经济中的庭院，在狭义上可理解为房屋的前庭后院，广义上还包含了乡村的公共区域与闲置区域，如空房、净地、广场等，都可以泛指乡村的庭院。【2】

4.2城乡融合·规划引领

乡村闲置空间盘活，顶层规划尤为关键。高新区滨湖连片闲置空间盘活利用是片区村庄规划的重要组成部分。规划聚焦“创新”、强化落地与实用。以生态保护为优先、以特色文化为抓手、以乡村振兴为目的，将片区打造成为绿色精致的，人文底蕴彰显的，双创赋能的太湖之滨生态湖湾、特色主题旅游目的地、村美民富的典范村庄。此外，考虑到镇湖及东渚片区村庄发展基础较好，现行分类标准已无法满足地方深入引导乡村建设、精细化管控村庄建设的需求，对于村民诉求考虑不足。因此规划在现行分类基础上， 叠加开发边界、资源禀赋、存量空间等因子，最终形成其他一般型、其他搬迁撤并型、农旅特色发展型、乡村宜居型及片区综合服务型“新五类型”村庄（如图）。村庄分类定性能很好地为村内闲置空间盘活利用明确初步方向。

2023版村庄规划村庄性质优化分类结果

乡村闲置空间盘活，明确需求导向是关键环节。本轮规划通过前期资料梳理、实地踏勘走访、充分摸排筛选，挖掘出1333处（不含新桥村、不含东渚两个行政村）存量用地。地块散布于各自然村，形式多样。规划综合分析地块所属村庄区位、性质定位及面积规模等情况，提出“优先满足片区综合服务、优先满足农旅产业发展、优先满足就近移宅移建”三优先的利用原则。并结合地块所属村庄类型、发展需求，梳理出片区综合服务、农文旅产业发展、居住、配套设施、弹性利用这五大类活化导向，为区域未来发展预留空间。

4.3功能适配·精准施策

结合村庄定性及闲置空间价值评估，将滨湖连片区域内1333处闲置空间划分为五大类别，并结合区域需求，明确各类别空间盘活导向。（如图）

片区闲置空间利用五大导向

4.3.1片区综合服务型导向

以黄区村为例，黄区村紧邻南大苏州校区，是高新区“真山真水真人文”特色农文旅游线的重点节点。村庄总面积约308484.64平方米，原村落共450户，目前拆迁后仅剩24户，现存建筑26栋，村内闲置空间总面积占地块总面积的80%以上。考虑到黄区村特殊的地理位置，与南京大学苏州校区一路之隔，且紧邻太湖，山水环境优越，村内生态资源、土地资源、文化资源等各类资源丰富。依据前期规划，将该村定位为“太湖·科创后村”，以田园为底、乡居为核，策划精品配套，充分利用村内空房、净地空间，构建“一带+两片+六组团”总体格局。在闲置空间利用方面，设计中尊重村落原始空间肌理，充分利用现有空房，以现代化科技材料包装建筑，内部植入各类功能，满足后期综合服务需求。净地部分，根据场地位置、面积及周边建筑情况，可作为室外活动用地、景观用地、配套设施用地。

4.3.2农文旅产业发展导向

以秀岸村市干桥为例，村庄总面积约20899平方米，已动迁11户，现有空房10处，净地1处。目前村庄南侧片区已完成一期桃李春风民宿建设。依据前期策划，市干桥将依托 “桃”+“苏绣”两个维度，重点植入“庭院经济”理念，打造以院落式农业体验、精神疗养为特色的“集宿村落”样板。针对村内的空房院落，考虑分布较散，多隐于普通农宅之中，因此设计中最大限度的保留现有建筑的风貌，进行修旧如旧的保护更新利用为主，必要的开设门窗，少量的传统装饰，以室内功能的配套利用为重。

4.3.3宜居居主导向

以杨树园为例，村庄总面积约12962平方米，户籍30户，已动迁12户，现有空房11处，净地1处。闲置空间占比较大，且较为集中。经排布，近期利用动迁宅基，可规划移宅点位12个。主要面向近期有移宅需求的搬迁撤并村居民;远期可梳理18块保留宅基，遵循适当集聚、化零为整的原则，规划18个保留农房原村翻建点位，主要面向有翻建需求的本村居民。

4.3.4配套设施导向

配套设施导向闲置空间，主要可用100平方米以下，或不规则地块，因地制宜，植入停车场、公厕、活动场地等配套设施。总量共计434处。

4.3.5弹性利用导向

开发边界以内，非保留村地块整体纳入控规编制，统筹用地性质。开发边界以外，保留村针对面积小、位置偏僻、目前可利用价值较低的地块，建议作为远期储备地块。非保留村建议复垦。总量共计223处。

5、结语

随着城乡融合的加速推进和乡村振兴战略的深入实施，农村闲置空间将成为宝贵的资源，其潜力将得到进一步释放。长远看，农村闲置空间的利用还将与生态文明建设、新型城镇化等战略相结合，实现更高层次的综合效益。

参考文献

【1】存量导向下的大都市近郊村庄规划实践——以成都市战旗村级片区为例

【2】村庄闲置空间规划中的“庭院经济”策略

【3】乡村振兴中闲置空间再生利用研究——以晋江市乡村微更新实践为例

【4】乡村振兴战略下闲置宅基地盘活利用的现实障碍与破解路径学

作者简介：高朦，女，36岁，江苏省规划设计集团有限公司苏州创新研究院，工程师