摘要：第三方评估机独立于项目利益相关方，具备专业技术，能够从第三方视角深入评估房地产工程项目质量。房地产企业引入第三方评估，有助于弥补传统质量管理模式缺陷，为项目质量管理制度注入新的活力。基于此，文章围绕基于第三方评估的房地产工程项目质量管理制度展开，分析第三方评估现状，提出一系列改进策略，旨在提升评估机构整体专业水平，保障企业能挑选到优质评估服务机构。

关键词：项目质量管理；第三方评估；房地产工程

在当下社会经济持续发展的进程中，中国房地产行业已从高速扩张转向质量提升的新阶段。然而，工程质量问题却频繁出现，损害消费者利益。传统房地产工程项目质量管理模式，主要依赖于各参建方内部管控，因利益关联导致独立性缺失，已难以适应新时代需求。在此背景下，第三方评估作为独立于利益链的专业力量，正成为破解质量困局的关键制度创新。第三方评估的价值在于构建 “外部制衡” 机制，通过专业机构评估，形成覆盖项目全周期的质量管控闭环。

1 第三方评估体系组成

第三方评估体系由四大要素组成，每个要素都具有重要意义，而不同房地产公司会根据自身管理重点，对各要素设置不同权重（见表 1）。实测实量是第三方评估体系的基础，其主要功能是现场检查各分部分项工程，计算相应合格率。工作人员开展质量风险评估，采用定性与定量相结合的方法，发现能导致建筑结构缺陷的潜在隐患，提供早期预警信号。业主使用功能项目评估，则关注房屋设计是否满足业主日常生活需求。安全文明部分主要关注安全生产和文明施工，前者重视防火管理，检查消防设施是否充足。在文明施工方面，“工完场清” 要求每次施工操作完成后，及时清理施工现场，严禁堆积建筑垃圾，保持施工环境整洁有序。

2 房地产评估存在的常规问题

2.1 行业管理缺陷

在房地产工程项目领域，众多房地产企业纷纷引入第三方工程质量评估机制，借助专业评估机构，增强房地产企业市场竞争力，提升项目建设过程质量。不可忽视的是，我国房地产项目工程质量管控体系目前仍存在诸多亟待解决的问题。就第三方工程评估业务现状而言，在开展过程中，相关评估公司尚未对从业人员设置资质限制条件，业务主要以市场化模式运作，监管部门对其管理也多侧重于宏观层面的行业规范指导，微观管控措施还没落实到位。不同评估机构数据记录方式大相径庭，行业内缺乏统一数据管理体系。部分机构仍采用纸质账本记录数据，数据检索不便且易丢失，跨项目数据汇总分析困难重重，无法深度挖掘历史数据，导致第三方评估结论的可靠性存疑。

2.2 企业参与度不足

现阶段，房地产企业自身发展水平参差不齐，仅有像万科这类龙头企业积极借助第三方评估机构的力量，大多数房地产公司未将此项评估纳入自身工程质量管理体系，使得第三方评估在实际推进过程中可借鉴的实践经验极为匮乏。

2.3 企业选择难题

房地产企业在选择第三方工程质量评估机构时，缺乏一套系统方法体系，导致企业在众多评估机构中难以精准抉择。在选择时机方面，企业难以把握最佳时间节点，无法充分发挥第三方评估最大效能。由于市场缺乏统一标准，企业制定合同费率时，价格区间不统一，可参考的案例不多，容易陷入过高成本或低质量服务的困境。评估单位开展工作时，因缺乏有效监督机制，时常出现合同执行不到位情况，严重影响预期效果。当前，第三方检测在房地产领域应用范围有限，主要集中于基础设施建设项目。在我国大部分房地产项目中，质量检测流程一般先由施工单位进行自我质量检查，鉴于施工单位违法成本较低，部分单位为追求利润最大化，存在偷工减料现象。之后由监理单位实施现场检测，但由于监管机制不完善，很多质量问题未能及时发现。通常只有在发生如 “楼歪歪”“楼裂裂” 这类严重质量事故后，相关部门才会委托第三方检测机构介入检测。

2.4 第三方评估模式自身弊端

在房地产工程项目质量管控体系里，现行第三方评估模式多以评估机构专业人员为核心展开工作。从成本角度看，专家服务报酬较高，评估机构聘请专家需付出高昂代价。此外，专家实地考察不同项目地点会产生差旅费，以及长期驻场所需的住宿费等额外开支，进一步推高了成本。在一个中型房地产项目中，施工单位因工期紧张，将主要精力放在工程进度上，不及时提供第三方评估机构索要的数据资料，当各参建单位配合度不高时，评估工作进展缓慢。同时，在现场勘查环节，施工、设计与材料供应等单位之间缺乏有效协同，对图纸理解存在偏差，降低评估效率。评估人员因个人专业背景不同，采用的评估标准各异，使得同一栋楼在不同专家评估下得分差异明显。若评估单位为赶工期压缩评估时间，很可能忽略建筑材料在不同环境下的长期性能变化等关键因素，导致评估报告参考价值大打折扣。

3 房地产工程项目第三方评估质量管理制度改进策略

3.1 加强评估机构与人员管理

在机构规模方面，对于承担大型房地产项目评估的机构，需具备一定办公场地面积，拥有充足资金储备用于购置检测设备，以保障评估工作有序开展。综合性房地产项目涵盖多个专业领域，每个专业至少配备 3 名相关专业评估人员。在资质认定上，除了职称要求，还应关注评估人员行业认证情况，做到全员持证上岗。评估机构需提供近几年内参与的房地产工程项目评估案例，若业主投诉率高，应限制其参与新项目评估。通过这样严格的审核标准，提高第三方评估机构准入门槛，筛选出优质机构。评估单位根据行业发展动态，定期组织专业技能培训，及时组织评估人员学习新技术评估要点。为督促评估人员提升自身素质，机构建立科学考核机制，分科目检验评估人员对近期培训内容的掌握程度，年度考核时评估其职业道德表现、客户评价等指标。

3.2 规范评估过程

在房地产工程项目领域，不同地区、不同评估机构各自为政，所采用的检测手段大相径庭，致使评估结果一致性较低，甚至不具备可比性，让房地产企业及相关利益方无所适从。为此，相关部门应牵头，联合大型房地产企业以及资深评估专家共同推进，制定统一第三方评估操作指南，全面覆盖房地产工程建设各个环节。从评估项目前期准备，再到数据整理与分析，操作指南都应一一明确，为评估人员提供清晰指引。无论哪个评估机构执行任务，都能保证评估过程与结果一致，提升评估公信力。

大规模房地产项目建筑体量庞大，施工工艺复杂，各个环节紧密相连，需众多专业人员参与。评估单位应深入每一施工阶段，合理确定评估周期，把控项目质量，避免因评估仓促而遗漏关键质量问题。相反，小型房地产项目施工内容相对简单，其评估重点主要集中在主体结构，评估周期可相应缩短。在评估周期内，工作人员合理规划各个节点的工作内容，平衡评估质量与项目进度。

3.3 强化评估结果应用

传统反馈方式存在信息传递迟缓等问题，相关参建单位无法及时获悉评估结果，延误问题整改的最佳时机。为建立高效评估结果反馈渠道，第三方评估机构积极搭建数字化结果反馈平台，完成评估后，即时将报告上传至该平台，列出项目质量问题。针对评估报告中每一项质量问题，评估单位需依据问题严重程度，合理设定整改期限，对于影响结构安全的重大质量问题，要求参建单位在一周内提交整改方案。参建单位登录专属账号，第一时间获取评估结果，与评估机构随时沟通。评估机构应安排专人负责跟踪参建单位的整改过程，定期到施工现场进行检查，核实整改工作进展情况，同时，建立整改工作台账。在合同价款调整方面，第三方评估机构将评估结果与参建单位合同价款调整等挂钩，设定相应奖惩机制，激励参建单位重视工程质量。

3.4 完善第三方评估机构资质管理体系

行政管理部门大力推行独立第三方检测单位参与房地产项目施工过程监督，参照行业管理办法，构建适配房地产工程领域的第三方评估机构资质管理文件，针对不同类型房地产项目，明确差异化要求。对于事务所资质，工作人员需考量机构综合实力，评估项目经验和设备配置情况。第三方评估机构人员除需持有专业资质证书，定期参加培训考核，以此确保从业人员始终保持较高综合素养。

行业协会则可发挥专业优势，组织开展第三方检测单位信用评价工作，表彰服务质量高的单位，惩戒违规操作行为，促进行业整体服务水平的提升。房地产企业在挑选第三方工程质量评估机构时，采用邀请招标形式，有效筛选出优质服务机构。企业前期开展市场调研，了解同类型项目评估服务价格范围，在此基础上，根据自身对服务质量的期望，微调预算，避免单纯追求低价而忽视服务质量。

4 结语

综上所述，文章开展了基于第三方评估的房地产工程项目质量管理制度研究。在房地产工程项目领域，质量始终是核心关注点，第三方评估在房地产工程项目质量管控中的应用，有助于提升工程质量，保障消费者权益。

参考文献：

[1]王泽海.基于第三方评估视角下 ZN 公司项目工程质量管理研究[D].南京工业大学，2024.

[2]唐迪娜.基于第三方评估的房地产工程项目质量管理制度初探[J].砖瓦，2023，（07）： .