摘要：既有建筑改造监管难现在已成为全国性的共同难题。既有建筑改造涉及面广，包括质量、安全管理，环境管理，设施设备管理，笔者在此列举既有建筑改在监管难的表现，分析其原因和存在的安全隐患，并提出解决问题的对策。

关键字：改造工程；安全隐患；管控措施

一、既有建筑改造现状

1、营业场所改建不履行工程建设程序，存在监管漏洞。根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条，除工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证的以外，其他新、改、扩建工程都应该办理施工许可证件。但据调查，小的商业网点改造，即使超出300平米，办理施工许可证件的寥寥无几，众多小型营业场所改建工程从发改部门便缺少立项信息，再到后期规划核查，改建施工许可办理证，更无从谈起。这就导致在改造过程中，缺少行业部门监管，乱象横生。

2、地方执行法律法规方面无具体实施方案，缺少改建审批办法。虽然《建筑工程施工许可管理办法》规定超出一定规模、投资额度需办理新、改、扩建施工许可证，但在很多地方具体实施过程中，缺少具体实质可操的审批办法，在全国都在运用线上审批，“一站式”服务的审批制度下，甚至很多线上审批平台都没有将改建工程列入审批系统。

3、业主安全意识薄弱、从业人员专业素养欠缺。很多个体经营者不了解改建工程还需办理工程手续，在无手续的情况下，私自动工建设，一些面积小的改建工程工期较短，在监管部门发现之前已经施工完毕了；有的在房屋改造过程中，由于经营者缺乏建筑专业相关知识，更注重的是后期经营需求，为达到使用要求，随意更改房屋平面布局以及外立面装修，甚至连一份完整的施工图纸都不具备，全凭自身意愿；在找施工队伍队时也比较随便，无施工资质、无证人员上岗的情况屡见不鲜，所以才会造成一系列施工过程中的安全隐患。

4、对改建工程履行报审程序宣传工作不到位。结合笔者工作实际，大多数的改建工程，尤其是住宅区内小的商业网点改造，经营者基本都是建筑行业以外的非专业人士，对于改建工程手续办理以及按图施工等并无了解，也就导致了无知者无畏，增加了改建工程的安全隐患。

二、产生诸多安全隐患及问题

1、改建工程无规划审批，易造成现有业态不符合原规划性质，造成重大安全隐患。2021.7.24，吉林省李氏婚纱影楼有限公司拍摄基地李氏婚纱梦想城发生火灾，造成15人死亡、25人受伤，建筑物过火面积6200平方米，直接经济损失3700余万元。在火灾调查报告中明确指出，“李氏婚纱公司擅自将工业厂房改为商业用途，违规搭建附属建筑，占用防火间距，砌筑实体墙封闭消防车通道，影响灭火救援及应急疏散。”这是典型的一起因为改建工程不符合原有规划性质发生的火灾事故，代价可谓惨痛至极。另外由于土地使用性质等问题，也会给国家带来财产损失。

2、野蛮施工，破坏原有房屋主体结构，影响主体结构安全。改造工程从业者专业素养较低，又缺乏监管，导致工程施工过程中野蛮施工，破坏房屋主体结构、私拉乱设电线、燃气管道胡乱改变、外立面随意装饰，大大增加了建筑安全风险。2023年上半年，哈尔滨发生了一件轰动全国的大事，哈尔滨一高层，3层租户要开健身房，一口气砸掉了3楼所有的承重墙，导致从4楼开始一直到21楼墙体出现不同程度的裂缝，240户居民无法回家居住。这起事故的发生与监管部门管理不到位，经营者、施工人员无知存在巨大关系，造成损失巨大，善后处理困难艰巨。2020.3.7，位于泉州市鲤城区常泰街道上村社区南环路1688号的欣佳酒店所在建筑物发生坍塌事故，坍塌的建筑物为泉州市新星机电工贸有限公司综合楼，主要原因为经营者长期违法违规建设、改建和加固施工导致，经营者将欣佳酒店建筑物由原四层违法增加夹层改建成七层，达到极限承载能力并处于坍塌临界状态，加之事发前对底层支承钢柱违规加固焊接作业引发钢柱失稳破坏，导致建筑物整体坍塌。事故共造成29人死亡、50人不同程度受伤，直接经济损失5794万元。事发前本酒店作为疫情隔离酒店使用，负面影响巨大。

3、改造施工过程中，造成公共基础设施破坏，维修成本高，增加安全隐患。在笔者实际工作中发现，很多既有建筑后期改造过程中，一些公共消防设施，比如消火栓、喷淋管道，电子感温探测器、感烟探测器等随意拆改，装修完毕后，难以修复。一旦发生火灾事故，轻则导致管道泄水，发生泡水事故，重则发生火灾难以控制，危害整个建筑物内业主的人身财产安全，后果不堪设想。

4、不同业态对商业网点改建后，随意更改外立面，造成整栋房屋脏乱差，降低整栋建筑价值。众多业态在改变原有商业网点使用性质后，根据防火等要求，要更换外立面保温材料，例如将原有的B级保温材料，提高至A级；200平方米以上的一些经营场所，需利用增设钢梯等措施增加安全出口增设，保证安全疏散要求。如果没有统一规划管理，就会使整栋楼的商业网点部分变得千疮百孔，附近生活居民环境也会变得脏、乱、差，降低整栋建筑物的贬值，也不利于社会治安管理。

三、整治对策

1、加大执法力度，制定切实可行改建工程审批办法。一是按照现有的国家推行的联合验收审批办法，建设工程审批阶段由住建部门牵头负责。建议由住建部门负责制定改建工程的线上审批系统，协调各相关单位，发改、国土（规划）、各行业主管部门，住建内部各职能部门（质量安全监督、招投标管理、消防验收、档案管理等），制定具体的改建工程审批办法，所有改变原有使用性质的项目，必须经过以上各部门审批，确保各个环节不出纰漏。二是行业主管部门应当严格执法。发现装修人违法装修或接收到投诉的，应当及时受理、立案并到现场调查、取证、核实，经核查属实的，根据《物业管理条例》的相关规定，责令其限期改正，罚款。除了行业部门日常执法，还要按照“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”的要求，对不履行改建手续未取得竣工手续的工程不予发放营业前许可，加大惩处力度。只有采用疏堵结合的方式，才能从根本上解决私改乱建的局面。

2、加大对改建装修工程管理制度宣贯。在制定相应制度后，要做好相应的宣贯工作，让广大群众从根本上改变对改造装修管理的认识，让其认识到不能随心所欲地进行改造装修，通过宣贯让大家知道违法改建装修的危害以及带来的严重后果，轻则引发邻里纠纷，重则影响楼体结构安全，造成重大损失，甚至要负刑事责任。只有提高业主的自愿性，才能更好的规范改建装修市场。

3、创新管理方法，鼓励项目管理公司代办模式。对于建筑行业以外的人士，对于项目基本建设程序一般都较为陌生，对于改建图纸、工程实体等技术方面更是一个陌生领域，这也是导致众多改建装修领域事故频发的一个重要原因。鼓励项目管理公司等中介机构成长，让专业的人做专业的事，往往更能事半功倍，既能节省广大业主时间，又能在专业技术方面提出更好的建议，从而节省支出。

4、规范改建装修建筑市场行为。建设行政主管部门对参与改建装修的建设、设计、施工、监理等单位要加大检查力度。在材料采买、图纸设计、施工工艺、监理程序等方面，同样要按照国家强制性标准执行，坚决杜绝出现降低原设计标准、不按图纸施工、采用国家禁止使用的建筑材料或购买不合格产品等行为的出现，在检查中发现的违法违规行为要严格按照相应的法律法规进行处罚，规范各参建单位的建筑市场行为。

结束语：

既有建筑改造建筑市场秩序的管理任重而道远，要想彻底解决改造项目中存在的乱象，杜绝改造工程施工过程中安全事故以及后期带来的众多不良影响，需要行业主管部门出台切实可行的疏导办法，还需要对改建活动中违法违规行为制定严格的惩治措施，更需要广大人民群众提高自身安全意识，从根本上解决改造工程带来的诸多隐患。