摘要：近年来，我国频发的既有建筑安全事故问题日益突显，深刻地触动了社会公众的生活质量。本研究首先剖析当前我国在既有建筑安全管理上的态势，然后依托于实际运作的项目案例，探讨并提出针对性的改进策略和执行方案。期望这些见解能为相关领域的安全管理工作提供有价值的启示和借鉴。

关键词：既有建筑；安全管理；现状；应对策略

对既有建筑安全隐患的深入探究并非自古有之，而是伴随着社会经济的飞跃发展，科技力量的日益增强，才得以开展并具备相应的专业技能。这一领域的理论探讨在学术界尚处于起步阶段，可供学习和效仿的实证案例相当匮乏。本文以我们团队在实际房屋安全评估中的实战经验、深度思考和系统总结为基础，揭示了现存建筑的主要安全隐患难题，阐述了对既有建筑安全检查的独特特性及关键关注点。我们详尽剖析了常见于旧建筑中的安全隐患类别，并针对性地提出了应对策略和解决方案，期许此研究能为同行业的同仁提供有价值的参考和启示。

1既有建筑的定义

既有建筑，即那些已经完工并启用的结构，涵盖了广泛的范围，涵盖住宅、工业设施，以及医疗保健设施、教育机构、体育文化中心、商业区、交通站点、餐饮住宿场所、市场交易点、社会福利养老机构和宗教活动空间等多元化的公共设施。强化这些设施从初始启用、日常运营、维护直至最终废弃或翻新全过程的安全监管，对于确保民众的生命财产安全，维系社会和谐稳定，推动经济持续发展具有不可估量的价值。

2既有建筑安全管理现状概述

2.1既有建筑数量多、年限长

我国都市经济的疾速演进促使无数建筑物迅速崛起，步入了一个全新的发展阶段——以“存量改造”为主导。根据2020年国家统计局发布的详尽数据，自1985年至2019年间，我国累计构建的住宅面积达到了惊人的5940.8亿平方米。在这一庞大的基数中，有超过30年历史的老旧建筑占据了显著的比例，具体约为1337亿平方米。在众多城市的现状中，我们不难发现，陈旧且使用期限长久的房屋占据了相当大的份额。

2.2安全管理风险因素多、难度大

在既有建筑的使用寿命中，确保其安全面临着众多复杂的挑战。首先，内部因素起着关键作用，包括选址决策、详尽的地质评估、设计与施工流程、材料选择以及使用环境。这些内在条件奠定了建筑物在全生命周期内的基本安全基础。然而，外部因素也不容忽视，例如邻近区域的工程活动，如挖掘地基、打桩作业以及地下水管理，这些都可能对建筑物构成潜在威胁。此外，非正常使用、常规维护的缺失以及对建筑物安全使用的疏忽，这些都是构成既有建筑安全隐患的后天重要因素。加上公众对房屋安全意识的淡漠，使得对既有建筑的安全管理充满了复杂性和挑战性。所有这些因素交织在一起，加剧了安全管理的困难。

2.3安全管理制度尚不完善

当前，我国的建筑安全管理体系存在显著漏洞，缺乏一套完整的标准化操作指南。体系结构的缺陷体现在管理层级的不清晰和职责划分的不明确，这直接制约了管理效能的提升。我国的建筑安全管理起步相对较晚，公众对于建筑安全使用的认知度和重视程度有待提升。管理体系的构建尚待加强，如涉及维修基金的管理和运用规定，以及房屋定期检查的规定等，都亟待规范化。现行的法规和技术标准在适应不断变化的建筑结构多样性和居民日益增长的生活品质需求，以及应对复杂风险挑战上显得力有未逮。因此，为了适应房屋建筑物安全使用和管理的新形势，我国急需对相关法规进行及时且深度的修订和完善，包括建筑设计标准、风险评估与维护技术标准等，以确保其与时俱进，满足现代建筑安全管理的需要。

3既有建筑安全排查的重点

主要排查的对象通常涵盖如下类别：（1）现有公共设施，尤其是那些商业活动频繁和人群集中的地方，如幼儿园、各类型学校、教育辅导中心、文化体育旅游设施、商业娱乐区、交通站点、旅馆、宾馆、餐厅、民宿、集市、养老及社会福利机构、医疗机构、宗教活动地点等。这还包括未经许可将用途转变为饭店、酒店、私人影院、学校（教学场所）、经济型酒店、体育馆、群租住房等人群聚集点的建筑。（2）擅自改变用途的建筑，比如将原有的建筑改造为公共设施或其他人群聚集地，或是将空置的工厂、办公楼改造成居住区或人员密集场所。（3）建筑标准低、年代久远且维护不良的老旧楼房和危房，其中包括兼作生产、生活和居住的“三合一”“多合一”建筑，以及城乡结合部的自建房和城中村等。（4）土质松软的地块、沿河地段、城市低洼地区的建筑。（5）楼宇外部附加设施、玻璃幕墙、路口遮阳棚等结构。（6）已经显现损坏迹象，受到自然灾害或周边施工影响的房屋和建筑。（7）商业运营和人群密集的公共场所；结构复杂、多次扩建的老式建筑；有多次装修历史，自检发现安全隐患的建筑；被举报存在违法改动的建筑。（8）其他具有重大安全风险的区域，如位于高压线影响范围内的建筑构造物等。

4既有建筑安全管理应对策略

4.1完善既有建筑安全管理体系

构建一个健全的现有建筑保障体系，关键在于政府部门主导，联合多个部门共同设立明确且一体化的操作准则。划分并强化各级部门在体系中的特定角色和责任，以此激发企业的创新改造灵感，促进地方政府与私营部门的深度协同。此举旨在提升行业监管机构的效能与执行力，确保每个环节无缝衔接。

4.2发展既有建筑安全检测制度

国际国内实践证明，周期性的既有建筑安全评估体系是构建全面且持久的建筑物安全运用管理体系的关键途径。它犹如建筑物生命历程中的三驾马车——设计阶段的图纸审核机制、施工过程的质量控制体系，共同编织了整个工程质量和安全的监管网络，有力地弥补了我国现有既有建筑安全管理中的空白和疏漏。同时，我们应积极引进前沿的检测技术，凭借其精准性能，实时揭露现存建筑的隐性风险，强化安全预警能力。

4.3建立有效的实施与监督机制

对现有建筑实施细致的风险分级制度，针对每级制定个性化的监管策略。实施周期性的评估、维护和性能追踪，以保障每一座建筑的稳固性。对于因疏忽管理引发的建筑安全隐患，务必严肃追责相关责任人，强化责任落实。同时，透明公开建筑安全评级，公开于众，邀请社会大众进行监督。此举旨在通过信息公开，提升公众对建筑安全管理的理解深度，并鼓励公众积极参与，共同维护建筑安全的防线。这种公开透明的方式，不仅增强了公众的知情权，也提升了他们对既有建筑安全的重视程度。

4.4建立基于第三方服务的房屋安全评估制度

参照《城市危险房屋管理规定》第六条的规定，房屋安全鉴定机构通常分为两类：一类是隶属于房地产行政部门，同时负责房屋安全管理和鉴定工作；另一类是专门设立的、由财政支持的独立安全鉴定机构。然而，不论采取何种模式，这些机构都属于事业单位。随着市场经济的深化，事业单位的人力资源配置变得更为严格，鉴定机构普遍面临人员短缺、技术能力薄弱和工作动力不足的问题，难以全面承担房屋检测鉴定的任务。另一方面，市场上具备强大技术实力的检测鉴定机构因法规限制，无法获取房屋安全鉴定资质，导致有资质的机构无法充分运作，而技术先进的机构却无业务可做。尽管一些省份已允许技术实力雄厚的社会鉴定机构参与房屋安全鉴定，但这种做法仍显得名不副实，使得那些能独立承担民事责任、拥有专业稳定的评估团队、运营规范且信誉良好的第三方检测机构无法在市场上充分发挥其功能。

随着国务院深化市场角色的政策推进和国内存量建筑的持续积累，特别是随着老建筑逐渐接近其设计寿命，数量庞大到超越了政府机构的承载力，构建以第三方服务为核心的现有建筑定期安全评估体系已成为迫切需求。政府部门通过授权具备专业资格的第三方机构执行建筑安全检验和评估任务，此举不仅能提升对各类建筑长期、高效的安全监管效率，避免政府陷入“双重身份”困境，也顺应了职能转型的要求，促进了相关技术的进步，并有力地激发了市场的活力。

4.5制定房屋安全应急预案体系防止突发事故发生

确保既有建筑的安全不仅限于常规的检查、评估和维护，还需要实施一系列紧急应对策略，以防止意外事件导致的潜在风险和损失。这指的是针对现存建筑及其相关设施设备的突发事件安全管理，其目标在于保障建筑物结构稳固，周边环境安全，以及居民的生命财产不受威胁。这一管理框架与单纯的应急维修机制有所区别，后者主要聚焦于快速修复公共区域和设施，比如水电问题，如屋顶或墙面的突发大规模渗漏。建筑物安全应急管理超越了简单的维修，它更侧重于紧急响应和救援行动，具有更强的全面性。例如，在遭遇地震或其他自然灾害时，仅依赖城市房产管理部门的力量进行救援可能显得力不从心，这时候需要整个社会的协同合作，包括消防、医疗、能源等部门的共同参与。因此，房屋安全应急管理是一个系统化的工程，尤其注重对突发状况的迅速反应和处理。

应急预案作为应对可能的重大危机或灾难的关键策略，其目的是确保在紧急情况下能有序、高效地实施救援行动，最大程度地减轻事故带来的后果。它是通过对潜在风险的深度剖析，包括识别各种可能的事故类型、评估其发生的概率、预测事故进程和可能的严重影响，来预先设定应急响应机构的角色、人员配置、技术支持、装备储备、设施保障、物资调配以及救援行动的指挥与协调机制等细节。因此，构建一套完备的应急预案体系，特别是在我国既有建筑安全管理的预备阶段，显得至关重要。建立针对我国既有建筑物的应急预案不仅是预防突发事件的重要手段，而且一旦灾难发生，能迅速激活应急响应机制，将损失减至最低限度。

4.6提供充足资金保证既有建筑安全物质基础

资金因素在既有建筑的检查、评估、升级和翻新中起着决定性作用。目前，物业管理和维修费用主要依靠物业服务费，而房屋安全鉴定的费用通常由住户自行承担。住宅的公共部分和设施维修费用则来自专门的维修基金，而危房改造的资金主要由政府财政支持。在各地推进旧房安全提升和改造时，资金来源包括政府资金、产权所有者、相关企业和社会资本。这些企业和社会资本的投入多集中在小区改造或扩建项目，且往往以盈利为前提。总体而言，我国现有建筑安全管理的资金供应不稳定，导致旧房能否及时得到改造和修缮存在很大不确定性，安全状况难以充分保障。随着老旧房屋数量的持续增长，政府在这一领域的财政支持显得力不从心。此外，房屋专项维修基金的管理和运用也存在争议，这些问题都在不同程度上限制了我国既有建筑的安全管理工作。

考虑到我国的具体情况及借鉴国际实践，为有效解决既有建筑安全管理的资金难题，我们还需要强化国内的保险体系，推行住宅保险制度。在许多发达国家，购买住房保险已成为民众不可或缺的财务规划。虽然此类保险非强制性，但大多数屋主都愿意主动投保，且保费相对亲民。无保险的房产在买卖或租赁市场上往往面临困境。据研究，美国的房屋保险大致可分为业主权益保险、普通房屋保险和地震保险，其中普通房屋保险与我国的家庭财产险类似，但在保障内容上有所区别，理赔流程也更为便捷。德国的房屋保险涵盖了广泛的灾害类型，如火灾、洪水、飓风、地震、雷电和冰雹等，并且承担因灾害处理房屋所产生的额外费用。德国的房地产保险制度旨在确保“倒塌的房屋能够重建”以及“保护房主免受灾害损失”，这是其核心理念和宗旨。

在全球新建住房市场中占据显著份额的中国建筑业，尽管成就斐然，但依然面临一些结构性挑战，如“欺诈招标、非法转包、违规分包”等问题频发。这些问题不仅威胁着建筑品质，可能导致财产损失和法律纠纷。确保房屋质量的核心是构筑一个坚实的法律约束下的建筑责任体系。在此体系的支撑下，引入全面的住宅质量保障保险成为关键策略。即使开发商在保修期满后消失，房屋出现质量问题，业主也能通过保险公司获得赔偿。为了管控赔付风险，保险公司会积极参与项目的前期阶段，包括勘察、设计和施工过程，从而从市场层面强化工程质量监管。这种科学且严格的房屋保险制度对于推动房地产业的健康发展具有深远影响。

结论

确保公众生活和资产的安全基石在于有效的既有建筑安全管理。然而，我国在这一领域的现状并不尽如人意，面临着诸多挑战，亟待采取创新性的解决方案。通过强化管理体系的构建，严格执行安全检验规程，并强化设施的定期维护与保养，这些举措的执行和监管不仅能够确保建筑物在安全的基础上持久运营，而且能为政策制定者提供实践导向，提升公众对既有建筑安全管理的理解和参与意识。实现这一目标，需要政府、独立检测机构和物业管理者同心协力，共同应对现存的主要难题，以期为全社会带来实实在在的利益。

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