摘要：银川市作为宁夏首府与西北地区区域性中心城市，房地产市场在全国楼市深度调整与区域战略叠加的双重背景下，呈现出独特的转型特征。本文从供需格局、价格运行、区域分化、产品结构四个维度解析银川市房地产发展现状，系统梳理经济增长、人口流动、政策调控、技术革新四大驱动因素，深入剖析当前市场面临的系统性风险、经营风险与创新瓶颈，并提出针对性发展建议，以期为区域房地产高质量发展提供参考。

关键词：银川市；房地产市场；发展现状

一、引言

房地产行业作为国民经济的支柱产业，兼具消费与投资双重属性，其健康发展对稳定内需、保障民生具有重要意义。自 2021 年下半年起，我国房地产市场进入深度调整周期，历经四年下行后，2024 年中央政治局会议明确“促进房地产市场止跌回稳”的政策目标，构筑起“政策底”，但市场全面复苏仍面临压力，城市间、产品间分化态势显著。2025 年中央城市工作会议指出，我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展进入存量提质增效为主的阶段，这一宏观趋势为地方房地产市场转型指明了方向。

银川市作为“强首府”战略核心承载地，叠加黄河流域生态保护和高质量发展等国家战略红利，城市框架持续拉大，人口吸纳能力稳步提升，房地产市场在区域发展中扮演着重要支撑角色。近年来，银川市房地产市场呈现新房与二手房互动、刚需与改善并存、区域热度不均的复杂特征，既面临供给结构优化、品质提升的机遇，也遭遇供需失衡、价格波动等挑战。在此背景下，系统解析银川市房地产发展现状，厘清其运行逻辑与核心矛盾，对促进市场健康发展具有重要现实意义。

二、银川市房地产市场发展现状

（一）市场供需格局呈现多元供给与结构调整并行

银川市房地产市场供给多元，包含新建商品住房、二手房、租赁住房及保障性住房等。2024 年末全市商品房销售面积 262.76 万平方米，其中住宅 225.76 万平方米，占比 85.9% ，市场依然以住宅供给为主。但 2024 年商品房销售面积同比降 25.1% ，住宅降 30.4% ，也供给端处于收缩调整期。

同时，市场呈现“二手房回暖快、现房卖得好”的特点。2024 年二手房网签 2.89 万套，成交面积 292.69 万平方米，住宅成交 257.44 万平方米，比新建商品住宅多 31.68 万平方米，二手房流通性比新房好。新房方面，2024 年末新建商品房销售 33.25 万平方米，同比增 20% ，销售额 23.79 亿元，增 13.3% ，连续 3 个月增长，市场开始稳住，而且现房比期房好卖，购房者更倾向买现房。

此外，区域供给差别大，市辖区是供给主力。2024 年市辖区新建商品房销售 183.16 万平方米，占全市 69.7% ，金凤区卖得最多，有 112.36 万平方米，兴庆区 52.79 万平方米，西夏区18.01 万平方米；县城里，永宁县、贺兰县、灵武市销售面积分别是 40.26 万、32.54 万、6.80万平方米，但县城降得更厉害，贺兰县同比降 41.7% ，永宁县降 35.5% ，县城市场压力更大。

（二）市域价格稳中有调与区域分化凸显

2024 年末银川市房地产市场呈现阶段性调整特征，房价降幅逐步收窄，整体趋于平稳。2024 年末，全市房地产实现销售额219.03 亿元, 下降 27.1% , 收窄 9.4 个百分点。其中 ,12 月份 ,全市新建商品房销售面积 33.25 万平方米 , 比上年增长 20.0% ; 销售额 23.79 亿元 , 增长 13.3% ,均连续3 个月保持增长，政策调控成效持续显现。

价格区域分化显著，形成清晰的价格梯度。金凤区作为新兴发展核心区，土地供应占比达 80% ，住宅品质与价格双高，住宅均价显著高于全市平均水平；兴庆区作为传统核心城区，住宅均价略低于全市平均水平，配套完善支撑房价稳定性；西夏区土地供应量较少，房价波动相对平缓，且因土地成交宗数多但单宗面积小，开发项目趋向中小型化，价格相对亲民。

（三）区域分布出现多中心格局与发展差异显著

银川市房地产市场已形成多中心均衡发展的空间格局，不同区域在住房供给结构、价格水平和发展节奏上呈现出鲜明差异，这种分化既与区域定位相关，也受配套设施、人口吸引力等因素影响。

兴庆区作为传统城市核心，住房供应以中小户型为主，贴合刚需群体居住需求，区域发展成熟、老旧小区占比相对较高，凭借完善的生活配套和便利交通，市场需求韧性较强，即便在整体市场调整期，销售降幅也明显小于其他区域。金凤区是近年崛起的新兴增长极，住房供给聚焦改善型产品，靠新区红利和集中商业吸引改善需求，销量和在售房源占比全市领先，房价高于兴庆区，形成价格梯度。西夏区虽有教育资源，但产业弱、人口少，是核心城区中销量下滑最明显的。永宁县、贺兰县是郊区县域，房价低、以刚需户型为主，服务本地及预算有限购房者，但因人口吸引力不足、配套差，市场面临较大调整压力。

（四）房地产产品以刚需为主与创新转型加速

银川市房地产市场的产品结构以刚需和改善型住宅为核心，中小户型一直是市场主流，特别贴合年轻人口流入和家庭日常居住的需求。从库存情况来看，待售房源呈现出明显的分层特征，刚需导向的小户型和面向改善需求的大户型占比较高，形成了两极分化的库存结构。在产品创新上，绿色节能和智能化已经成为行业转型的重要方向，越来越多的新建项目开始遵循绿色建筑标准，不仅能降低日常能耗，也能减少住户的长期使用成本；同时，智能安防等智能化配置的普及率也在提升，这类创新产品更受购房者青睐，销售节奏比传统项目更快，还能形成一定的价值溢价。交易层面来看，市辖区是房地产交易的核心区域，大部分新建商品房的销售都集中在这里；而且二手房的交易活跃度已经超过新房，其中住宅成交占比极高，这一现象也反映出银川房地产市场正从过去的增量扩张，逐步转向存量房流通的发展阶段。

三、银川市房地产市场发展驱动因素

（一）经济稳定增长与结构优化为房地产市场发展奠定基础

银川市经济稳定增长为房地产市场发展提供坚实支撑，2024 年房地产开发投资中，以土地购置费为主的其他投资 70.91 亿元 , 增长 23.0% , 拉动全市房地产开发投资增长 5.0 个百分点 ,显示土地市场仍具活力，反映城市发展潜力对房地产市场的支撑作用。产业结构优化对住房需求形成直接拉动，银川市通过发展高新技术产业和现代服务业，人才集聚效应逐步显现，为住房市场带来持续性需求。但经济层面也存在制约因素，2024 年全市房地产开发投资中建安投资同比下降 12.6% ，反映实体投资动能减弱，房地产开发呈现“重土地、轻建设”特征，可能影响后续住房供给质量与节奏。

（二）人口流动产生集聚效应与结构变化增加房地产需求

银川市作为自治区首府，人口集聚效应显著，2024 年常住人口城镇化率达到 83.35% ，人口城镇化进程为住房市场提供持续性刚需支撑。人口流动的空间选择偏好塑造了区域市场差异，金凤区“新区发展 + 商业集中”的复合优势契合年轻就业人口居住偏好，2024 年以 112.36 万平方米销售面积位居各区域首位；兴庆区作为传统核心区，配套完善，吸引本地刚需与改善群体，2024 年销售面积同比仅下降 2.1% ，需求韧性最强。同时，人口结构变化影响产品需求特征，年轻人口流入使得90-140 平方米中小户型成为市场主流，适配首套房与改善型需求增加。

（三房地产精准调控政策与持续发力稳定市场

银川市自 2021 年起持续强化房地产市场监管，形成全方位政策调控体系。据统计，2024年实施的购房补贴政策带动销售 52.86 万平方米，以旧换新政策促进置换 3.19 万平方米，白名单项目融资实现放贷17.48 亿元，政策工具组合产生局部提振效果，助力市场底部企稳。

政策调控在资金端形成有效引导，2024 年销售回款占开发资金来源的 67.8% ，成为企业主要资金渠道，政策通过优化金融支持、简化审批流程等方式，缓解企业资金压力。

（四）技术创新应用与转型升级赋能房地产市场发展

技术创新正为银川房地产市场转型升级提供重要支撑，从建筑技术升级到信息技术渗透，全方位影响着项目品质、交易效率与区域市场格局。建筑领域中，绿色环保技术的推广应用成为重点，越来越多新建项目遵循绿色建筑标准，既提升了居住品质，也增强了项目市场竞争力，采用这类技术的区域，房产销售表现相对更稳健。信息技术的深度融入则让市场更透明、服务更高效，线上交易模式在二手房市场的普及度不断提高，即便整体市场处于调整期，二手房交易的稳定性也优于新房，凸显了技术对交易环节的优化作用。智慧住房平台的建设也取得实效，通过集成化信息管理，让购房补贴等惠民政策能精准触达需求群体，有效带动了新房销售，提升了政策落地效率。

四、银川市房地产市场面临的风险与挑战

（一）房地产市场面临区域分化与资金库存双重压力

区域分化加剧成为系统性风险核心特征，核心城区与县域市场呈现不同步收缩态势。金凤区作为销售主力区域，2024 年销售面积 112.36 万平方米，但同比仍下降 17.3% ；西夏区、贺兰县降幅超过 40% ，市场信心严重不足。这种分化反映出非核心区域抗风险能力更弱，可能引发局部市场调整加剧。

资金压力持续加剧制约市场运行，2024 年全市房地产开发投资同比下降 4.9% ，企业到位资金 273.95 亿元，同比下降 34.0% ，融资环境收紧对企业经营形成显著压力。企业自筹资金与国内贷款均呈下降态势，2024 年自筹资金下降 10.6% ，国内贷款下降 23.3% ，资金渠道单一加剧了企业资金链风险。

库存压力逐步显现，截至 2024 年底 , 全市新建商品房待售面积 487.17 万平方米 , 比上年新增 27.65 万平方米 , 增长 6.0% 商品房去库存周期 22.2 个月 , 比上年增加 6.5 个月。库存积压不仅占用企业资金，还可能引发价格竞争，加剧市场调整压力。

（二）房地产市场受经营成本攀升与供需失衡双重制约

银川房地产企业面临成本攀升与供需失衡的双重经营压力，盈利空间和市场运转效率受明显影响。成本端来看，核心地段土地价格远高于周边区域，直接推高项目开发基础成本；加上商务配套标准提升带动建设成本增加，人工成本也持续上涨，尤其是高端项目的用工成本明显高于普通项目，多重成本叠加让企业盈利难度不断加大。同时，供需结构失衡则加剧了市场竞争，部分区域中端住宅项目同质化严重，扎堆竞争让开发商定价格外谨慎。更关键的是供需存在明显错配，刚需小户型和高端大户型的库存相对偏多，而市场需求旺盛的改善型中端产品供给不足，进一步放大了市场失衡问题，让企业经营风险持续累积。

（三）房地产市场活力受技术与销售模式创新不足双重约束

技术创新投入不足制约产品升级，银川市房地产市场仍以传统开发模式为主，市中心区域产品同质化程度较高，智能化、绿色建筑等技术应用范围有限。2024 年新开工面积同比下降38.8% ，技术升级主要集中在存量项目改造而非新增项目，随着二手房源日益丰富, 生活、教育、医疗配套设施相对完善 , 叠加价格下跌等因素 , 二手房成交面积明显超过新房，表明现有技术体系难以提升产品附加值，无法有效满足市场升级需求。

模式创新转化率低影响市场活力，白名单融资支持政策授信 29.76 亿元，但放贷规模仅17.48 亿元，资金使用效率不足 60% ；以旧换新政策仅带动置换 234 套，面积 3.19 万平方米，传统销售模式转化效果有限。二手房交易模式创新不足，2024 年成交面积同比下降 15.8% ，市场流动性受限，存量市场激活难度较大。

五、银川市房地产市场高质量发展建议

（一）优化政策调控，强化协同性与精准性

实施差异化区域调控政策，核心城区聚焦存量提质增效，优化土地供应结构，增加改善型住宅与保障性住房供给；县域市场侧重控制增量、激活存量，结合城镇化进程合理规划开发规模，避免过度供应。延长政策有效期并加强区域协同，统一市辖区与县域政策执行标准，消除政策不确定性，稳定市场预期。

完善土地与金融支持政策，优化土地出让模式，合理控制溢价率，保障刚需与改善型项目土地供应；建立精准化金融支持体系，对绿色建筑、智能化项目给予融资利率优惠，降低中小房企融资门槛，提高白名单项目资金使用效率。强化预售资金监管与风险防控，平衡资金安全与企业现金流需求，防范项目烂尾风险。

（二）推动市场创新，优化产品与服务模式

深化产品结构优化，聚焦绿色智能转型，提高绿色建筑与智能化项目占比，推广节能技术与环保材料应用，降低用户长期使用成本；针对不同客群需求，增加 90-140 平方米改善型产品供给，优化小户型与大户型产品设计，减少同质化竞争。激活存量市场，创新二手房交易模式，搭建高效线上交易平台，简化交易流程，降低交易成本，促进新房与二手房市场联动发展。

创新服务模式提升市场活力，推广“互联网 + 住房服务”，完善智慧住房平台功能，实现政策咨询、房源查询、交易办理等一站式服务；深化跨界服务整合，建立政府部门、金融机构、高校等多方合作机制，为新就业大学生、新市民等群体提供保障性租赁住房与购房支持，延伸服务半径至社区末端。

（三）强化技术赋能，提升产品品质与效率

加大技术创新投入，引导企业增加智能化、绿色建筑技术研发支出，推广智能安防、智能家居等系统应用，提升项目科技含量与居住体验；支持建筑工业化与模块化施工，提高工程效率，降低建设成本。推动数字化转型，构建房地产大数据平台，整合供需、价格、库存等市场信息，为企业决策与政府调控提供数据支撑；提升线上服务能力，完善线上看房、签约、支付等功能，优化用户体验。

（四）完善配套支撑，增强区域吸引力

加强基础设施与公共服务配套建设，核心城区优化教育、医疗、商业等资源布局，提升改善型住宅吸引力；县域市场与郊区板块加快交通路网建设，完善学校、医院、商业配套，增强人口吸纳能力，缓解核心城区压力。推进城乡融合发展，加快贺兰县德胜片区、永宁县望远片区等热点板块与市中心的互联互通，促进人口与资源合理流动，缩小区域发展差距。

六、结论

银川市房地产市场正处于从规模扩张向存量提质的转型关键期，呈现出供需结构调整、区域分化加剧、绿色智能转型加速的鲜明特征。经济稳定增长、人口城镇化、政策调控与技术创新构成市场发展的核心驱动因素，但同时也面临系统性风险加剧、经营压力增大、创新发展滞后等多重挑战。

未来，银川市房地产市场需构建“政策 - 市场 - 技术”协同发展机制，通过优化差异化调控政策、推动产品与服务模式创新、强化绿色智能技术赋能、完善区域配套支撑，破解供需失衡、资金压力、同质化竞争等突出问题。随着转型进程的深入，银川市房地产市场将逐步向高质量发展路径迈进，为区域经济稳定增长与民生保障提供坚实支撑。

参考文献

[1] 宁夏回族自治区统计局 . 宁夏房地产市场发展统计公报 (2021- 2024)[R ]. 2025

2] 银川市统计局 . 银川市国民经济与社会发展统计公报 (2021- 2024)[R ]. 2025.

[3] 宁夏回族自治区发展与改革委员会 . 全区房地产市场发展统计公报 (2021- 2024)[R ].

2025

作者简介：郭丽雯（1988.03- ），女，汉族，宁夏固原人，讲师，硕士研究生，研究方向为房地产经营与管理、物业管理专业教学科研工作。