摘 要：农村不动产确权登记是实施乡村振兴战略的基础性工作，扎实开展农村房地一体不动产登记工作，有利于化解农村基层矛盾，促进农村社会秩序的稳定与和谐，活跃农村经济发展，增加地方财税收入，推动乡村振兴取得新进展、农业农村现代化迈出新步伐。本文通过分析农村房地一体不动产确权登记工作的必要性，以广西梧州市农村房地一体不动产确权登记工作为例，分析存在的典型问题，以点带提出在当今复杂形势下如何做好推进农村房地一体不动产确权登记工作的思路。

关键词：农村房地一体  不动产确权登记 乡村振兴

2022年中央一号文件提出，从容应对百年变局和世纪疫情，推动经济社会平稳健康发展，必须着眼国家重大战略需要，稳住农业基本盘、做好“三农”工作，接续全面推进乡村振兴，确保农业稳产增产、农民稳步增收、农村稳定安宁。农村房地一体不动产确权登记发证工作是一项服务农村经济发展大局的基础工作，是实施乡村振兴战略工作的重要基础。做好农村房地一体不动产确权登记工作是顺应国家大势所趋，具有现实意义。本文旨在抛砖引玉， 探索农村产权制度改革和乡村振兴发展的好经验好做法。

一、农村房地一体不动产确权登记必要性

农村房地一体不动产确权登记，是将农村宅基地和集体建设用地及地上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发房地一体不动产权证书。实行农村房地一体不动产确权登记，不管是从国家政策来说，还是从乡村的振兴发展，或是保障农民利益等方面来说，都具有一定的必要性和现实意义。

（一）是响应国家政策、促进农村产权登记的必然要求。随着我国城镇化建设不断发展和进步，国家层面出台了系列措施，促进农村房地一体不动产确权登记实施。自2004年起，党中央、国务院多次在中央1号文件明确提出农村宅基地使用权登记方法健全的重要意义，实现对宅基地退出以及流转工作的探索，相继印发《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》、《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》、《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》等系列法规和工作文件，要求尽快落实农村房地一体登记，加快推进宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作。因此，加快房地一体不动产确权登记符合我国政策导向，利于加快城乡一体化融合发展，是一项牵涉面广、政策性强的系统工作。

（二）具有助推乡村振兴、提升农村治理水平的现实意义。农村房地一体不动产确权登记是实施乡村振兴战略、深化农村制度改革、促进城乡统筹发展、推进宅基地“三权分置”的重要举措，是维护农民合法权益，增加农民经济收入，盘活农村资源资产，促进农村社会秩序和谐稳定的产权基础。同时，也有利于促使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权得到法律确认和保护，利于赋予农民更多财产权力，进一步夯实农业农村发展基础，提高农村治理体系和治理能力现代化水平，在一定程度上促进了乡村振兴大展大计的落实。

二、关于梧州市农村房地一体不动产确权登记工作

（一）成效和亮点

1.创新方式助推登记工作步入正轨。梧州市自2020年开始开展房地一体不动产登记工作，成立了专门的工作领导小组，定期研判工作，及时协调解决工作中的阻点、难点问题，以强有力的组织保障专项工作迅速拉开局面，快速有序向前推进。工作中不断探索出新，采用权籍调查新技术、批量公示与补办宅基地建房审批、材料收集与登记并联办理等工作方式办理农房审批和登记共3.8万宗，达到不动产登记率90%以上的目标，工作进度和完成情况在全区工作考核中排名靠前，不断促使农村不动产登记工作步入正轨，助推农村资产盘活，为乡村振兴注入了活力。

2.党建引领推动为民办实事扎实开展。农村“房地一体”不动产确权登记工作是党中央的一项重大惠民工程，也是2021年广西51个“我为群众办实事”重点项目之一。梧州市高度重视，迅速采取行动强力推进全市农村“房地一体”不动产确权登记发证工作，让人民群众从中得到看得见、摸得着的实惠，有效提高农民依法用地、依法建房的意识，为乡村振兴夯实基础。组建党员先锋队深入乡村发放农村不动产宣传资料，集中为村民办理不动产登记申请，组织村民面签、入户确认、填写不动产登记申请书及四至指界材料。切实解决老百姓办理农村房地一体不动产确权登记路途远、耗时长、办理难的问题，推动各镇、村规范农村不动产审批制度和登记法规上，将农村不动产登记受理延伸前置到各乡镇、村的便民服务点，并多从开展“送证上门”活动，现场服务村民办理房地一体不动产权登记，有效提高了村民对登记工作的满意度。

3.规范管理促历史遗留问题得解决。面对农村房屋登记工作中数量大、情况复杂的现实情况，加强与镇村紧密沟通协调，明确责任分工，合理督导推进，逐步形成了一定的制度规范，有效保障了各方面工作少走弯路，早见成效。历史遗留问题社会关注度高、群众反映强烈，是导致登记难、登记慢的主要原因之一，近年来，梧州市以农村不动产登记工作为契机，同步解决梧州市规划区停建范围内农村住房的历史遗留问题，将今后农民建房行为纳入依法管理轨道，在有效保护农民合法权益的同时，打击非法违建行为，满足城镇化建设及自然资源管理的需要。同时注重加强对确权颁证过程中各种矛盾的稳控，减少因房屋权属产生的邻里纠纷和家庭内部矛盾。

（二）现状及存在问题

虽然在全国各地在全力推进农村宅基地房地一体确权登记，都取得明显成效。但同时也暴露出宅基地情形复杂、土地权属来源手续不完善等问题，时间跨度长、化解难度大，直接影响确权登记整体进度。特别是在历史分散登记时期，存在农村住房调查基础薄弱，农房建设点多面广及时间久远等问题。具体体现如下：

1.土地管理和审批制度变革复杂。近年来，随着经济社会的发展，国家在土地管理和审批制度上的表格较为频繁且较复杂。主要有：一是农村土地所有制存在变更。在1950年颁布的《中华人民共和国土地改革法》实行农民的土地所有制，废除了土地制度改革以前的土地契约;到1982年实施的《中华人民共和国宪法》确立土地公有制，农民土地归集体所有。二是宅基地审批制度存在变更。1982年实施的《村镇建房用地管理条例》规定宅基地由公社管理委员会批准;1987年实施的《土地管理法》规定不占用耕地的宅基地审批由乡镇人民政府批准，1999年修订后将宅基地审批权限上收到县级人民政府，2020再次修订后将宅基地审批权限再次赋予乡镇人民政府。三是各镇宅基地审批机构改革调整。2004年成立各级镇国土资源管理所，2017年机构改革调整为各镇国土规建环保安监站，于2021年再次调整为各镇乡村建设综合服务中心。四是对土地、房屋经历了分开登记和合并登记的变化。不动产统一登记实施前，宅基地土地使用权和房屋所有权由不同登记部门依据《土地登记办法》《城市房地产管理法》等法规分开登记;2015年《不动产登记暂行条例》实施后，明确宅基地使用权、房屋等建筑物、构筑物所有权由不动产登记机构按房地一体登记原则登记。

2.权利主体界定工作难开展。在日常开展农村不动产登记中发现，普遍存在着主体界定不明等情况，影响了农村不动产登记工作的进程。一是宅基地权属来源证据存在收集难、真实性难保障等问题。村民在面对权属证据调查中，思想认识不够，不重视、不配合工作的开展，导致登记过程缺乏相关佐证材料。另外，部分村民出于邻里之间的人情关系，存在谎报、虚假相邻宅基地的情况，导致调查收集证据的准确性、真实性难以得到保障。二是在宅基地档案管理存在不完整、不准确现象。原登记历史档案属于八、九十年代办理登记的纸质档案，因管理档案设备条件有限，管理人员重视不够、调查技术不够先进等因素，导致原登记历史档案存在登记信息记载不完整，土地、房屋测绘数据不准确等问题。三是登记过程历史遗留问题较多。历史登记工作不到位，存在已登簿未缮证、已缮证但未将土地证书发放到农户手中、农户对正在使用的宅基地是否已办理土地登记不知情等历史遗留问题。四是实际现状与登记信息方面不一致。在工作开展中发现，由于大部分宅基地至今已拆除重建、翻（扩）建房屋，目前农村不动产实际现状，往往与登记信息不一致。

3.违规建房问题较为突出。目前在农村中，普遍存在着未批先建、超面积建设、一户多宅和外来户占地建房等问题。一方面，自2001年起，梧州市对规划区内农村建房的申请基本不予审批。长期以来的报建审批渠道不畅通，使村民建房的刚性需求与控制建房审批的矛盾越来越突出。随着城乡融合不断发展、农村人口不断增加，村民改善居住条件的需求愈发迫切导致农民建房数量不断增加，从而引发未经规划许可、擅自占用土地、压占规划道路和管线走廊等扩建、新建住房的行为。另一方面，农村住房价值逐步提高，部分村民或外来户为取得搬迁补偿或经营收益，非法多建、抢建农房或是通过买卖、继承、新建以及占用耕地建房，造成农村住房无序扩张。这些问题不仅直接影响农村不动产权证书的办理，还带来系列涉及法律、经济和社会等方面的问题。

4.村民意识有待继续提高。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在现实中很多农民对“一户一宅”政策、相关不动产登记制度实施以及法律法规的认知和理解比较浅薄，主要表现在两方面：一是集体土地建房较为随意。村民往往根据自身意愿和需求进行房屋建筑设计并实施建设，未经规划许可、擅自占用土地、压占规划道路和管线走廊等扩建、新建住房行为多有发生。二是农村老龄化群体较多。随着城镇化进程加快，很多年轻村民外出务工谋生，留在村里的多为上了年纪的老人，文化知识相对较低，权利意识相对较弱，对申请不动产登记意愿及积极性普遍不高。

三、做好农村房地一体不动产确权登记的建议

针对上述问题，应提高解决问题的紧迫性意识，采取相应措施予以解决，做好农村房地一体不动产确权登记工作，助力乡村振兴战略。具体建议如下：

（一）用好权籍调查新技术，尽快摸清农村不动产底数。权籍调查是农村不动产登记的前提和基础，通过权籍调查，可全面获取农村不动产权属、界址点、空间界线、面积等信息。过去主要采取入户调查和实地丈量方式，工作量大、耗时长，如今为了加快推进农村房地一体不动产权籍调查，降低实地外业的工作量，克服外业调查存在的人为误差多、费力耗时等困难，可利用无人机倾斜摄影航拍测量，以摄影测量成果为主要数据源，构建宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物的三维模型，利用三维模型采集宗地界址点、宗地边长和房屋边长等矢量数据，套合农村集体土地使用权确权调查地籍图，生成农村房屋不动产权籍调查工作底图，在此基础上开展权籍调查和不动产测量，叠加整合农村不动产权籍信息，完成不动产权籍数据以及相关的表、册、图等成果，实现与不动产登记发证平台的关联。

（二）不断优化工作流程，推进产权登记公开透明。在登记工作开展过程中，要明确工作目标并分解工作任务，按照“先易后难”及“完成权籍调查一批、检查验收一批、确权登记发证一批”的原则开展。定期组织权籍调查队伍每周总结工作进度、每半月组织会谈的方式，及时收集和解决权籍调查工作中遇到的问题。做好指导群众登记资料的填写工作，有条件的镇可设立便民服务窗口，进一步方便群众登记，所有调查勘测资料打印等费用不向群众收取。工作开展过程要坚持公开、公平、公正的原则，对土地登记审核结果及时上墙公告，接受群众监督。在全面查清农村不动产权属情况和土地及房屋的测量成果后，及时对权籍调查成果和登记信息公示公告，由所在农民集体经济组织、村民委员会、乡镇人民政府逐级审核和确认，依法予以确权登记。

（三）总结经验以点带面，依法稳步推进违规问题解决。针对上述提及的对未批先建、超面积建设、一户多宅和外来户占地建房等问题，要做好政策研究，强化试点引路，严格依据规定制度执行，确保稳步推进问题的解决。如：对缺乏土地权属来源和房屋规划建设材料的，应结合公示、公告程序，确保权属无争议，符合一户一宅前提下，予以确权登记。其中位于规划区范围的应按规定补办相关用地和建房手续，不符合规划的不予登记。对超面积建设的，按照“尊重历史、面积法定、让利于民”的原则，在符合规划前提下补办相关手续，予以登记。对一户多宅的，应区分除继承外的情况下，分户处理后按一户一宅登记。户口不在本村集体，原先在农村拥有合法宅基地、房屋且无变化的，可通过公示并“三级确认”后登记，其中小产权房不予登记。及时跟进工作推进进程，总结好的经验和做法，以便进行汇总，应用于下一步工作。

（四）提高村民思想意识，加大力度开展宣传教育。针对农民对不动产登记相关法律法规的意识淡薄的问题，最直接有效的办法就是增强宣传力度，切实提高村民认知水平。一是多举措加大政策法规宣传。利用电视、报刊、网络等各种媒体积极向广大农民群众宣传宅基地登记发证的法律法规、政策依据等，宣传宅基地登记发证的重要及意义。让农民认识到集体土地的使用政策以及宅基地建房标准，使干部群众认识发证是明晰产权，保护自身利益的大事。 二是充分发挥乡镇、村干部力量做好宣传。提高乡镇、村干部关于宅基地管理的队伍建设和业务能力，在农村土地管理当中，随时依法进行土地资源的利用和规划。结合实际，制定相应的工作计划，明确工作目标和任务，做好发证登记的前期准备工作。并及时向村民做好前期动员宣传，村级组织村民大会，制定印发《政策问答》《宣传单》等宣传文件，确保农村房地一体不动产登记政策法规宣传到位。

四、结束语

近年来，虽然全国各地以总登记模式开展了农村房地一体不动产确权登记，农民因刚性需求拆旧建新或政府统一规划移民搬迁及新农村建设等建房情形依然常态发生。农村产权交易和抵押、宅基地有偿退出使用以及集体经营性建设用地入市的配套政策还需施以有效的策略。因此，加大力度做好房地产一体不动产登记，完善相关制度举措、优化工作流程、做好宣传引导、及时总结好经验做法等显得非常重要。唯有此，房地产一体不动产登记才能发挥好其服务乡村振兴战略的作用。

参考文献：

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