摘要：近年来，我国的城市化建设进程得到了大幅推进，也使得房地产行业迎来了快速发展的时期。但同时房地产开发企业也面临着越发严峻的市场竞争。房地产开发企业必须重视加强内部控制体系的合理构建，形成健康的发展体系，才能更好地抓住发展机遇。文章对房地产开发企业经营管理的特点进行了相关概述，分析了房地产开发企业内部控制构建的内容与原则，并对当前房地产开发企业内部控制存在的主要问题进行了深入剖析，进而探讨了完善房地产开发企业内部控制的相关策略，以期能够为提高房地产开发企业内控管理效益提供有益参考。

关键词：房地产企业；内部控制；对策

一、房地产开发企业运营管理的特点

较之其他行业，房地产开发企业的运营管理与内控管理有着较为明显的特点，主要体现在以下几个方面：一是区域差异化特点。一般来说，房地产开发企业经营涉及较广范围，工程项目也往往分布在不同区域，也因此导致项目建设成本的较大差异性。尤其是土地成本差异性尤为明显，许多区域项目的土地成本占据项目开发成本的30%以上的比重，同时在市场行情的影响下，房开企业的项目收益、风险等也存在明显的差异性。二是受到国家宏观调控的影响十分明显。我国人口基数庞大，住房需求量也较大，推动了市场房价的快速增长，国家层面则制定出台了诸多政策对房价进行宏观调控，保障社会民生的稳定。如紧缩的放贷政策、房价涨幅限制政策等，旨在维护良好的房地产行业秩序，因此房开企业的发展不可避免地会受到国家宏观调控的较大影响[1]。三是项目建设投入规模大、周期长、收益缓慢的特点。房开项目的建设需要投入较大的资金成本，包括土地成本、项目施工建设成本、材料采购成本、销售成本等，这些都会对最终的销售价格产生影响。并且房开项目建设周期通常较长，资金回笼速度较慢，房开企业也因此会遭受较大的资金风险威胁。由此可见，房开企业的项目建设尽管收益较高，但是同时也面临更高的风险威胁，属于高投资、高收益、高风险行业，这也就突出了内部控制构建的重要性。

二、房地产开发企业内部控制构建的原则

由于房开企业经营管理的特殊性，其在构建内控体系过程中需充分遵循以下几个原则：一是全面性原则。房开企业的内控体系建设必须充分含括项目开发、日常管理等各个环节，需要在各项业务活动与项目建设过程中严格落实内部控制，尤其是做好成本、质量、安全等方面的把控，有效利用关键指标控制的方式，实现对房开企业全面的内部控制。二是目标性原则。房开企业实施内部控制，需要充分满足企业的经营要求，能够确保企业的经营方针得到充分地贯彻执行，在确保企业内部各项资源、财产安全的基础上，以真实、准确的会计信息，推动房开企业各项业务活动的持续、稳定、高效开展，进而实现经营效益的提升[2]。三是有效性原则。房开企业实施内部控制，需要结合自身经营管理的特点，充分考虑行业发展趋势与自身发展水平与规模，制定有效的内控管理制度，为企业各项经营管理工作的有序开展提供保障，同时在严格执行内控制度过程中，不断优化完善内控体系，与时俱进地满足房开企业的发展要求。

三、房地产开发企业内部控制构建内容

（一）内部控制制度

房开企业内控工作的贯彻落实，需要以内控制度作为指导依据，这就要求在构建内部控制制度过程中，必须确保各项制度内容的较高科学性与可行性。首先，房开企业需要深入调研当前的发展情况，尤其是要全面掌握内控管理的实际情况，剖析各个内控环节存在的问题，对内控内容与目标进行合理确定，在此基础上构建针对性的内控制度。为进一步确保内控制度的实效性，可适当借鉴先进案例，咨询专业机构、专家，制定出适合企业发展需求的内控制度。例如，结合房开企业的实际情况，针对责任落实、绩效考核、过程控制、风险防控等，建立相应的内控制度，各个层面层层推进，促进房开企业内控目标顺利实现，实施高效的内控管理。其次，内控制度的构建需要确保其具备较好的动态性与发展性，能够充分满足房开企业持续发展的实际需求，并且结合内控制度执行情况与暴露出的实际问题进行不断优化、完善，及时、妥善解决各种内控问题[3]。内控制度并非一成不变，而是需要在发展过程中不断进行创新与优化，实现与房开企业的同步发展。此外，房开企业的内控制度建设，需要深入到企业经营管理的各个环节、部门、岗位，确保各个部门、岗位人员能够充分明确在企业经营管理各个环节中的内控目标与职责，实施精细化的内部控制，实现内控目标的精准落实。例如，在销售环节中，结合对目标市场的合理定位与需求掌握，明确销售内控制度建设目标，实现对销售团队、销售能力、服务意识的有效管控，推动销售目标的顺利实现。

（二）内部控制环境

房开企业在构建内控环境过程中，需要充分含括对软环境与硬环境的建设。软环境的建设，主要包括了内控意识、内控文化、内控理念价值等方面的建设与完善，硬环境建设则主要包括了内控实施需要的各种基础设施建设，营造各种内控条件。房开企业在构建软环境过程中，关键在于加大内控的宣传教育力度，通过定期开展内控活动，树立内控典型，实施明确的奖惩措施，聘请专家授课等方式，增强全员内控意识，提高内控重视程度。房开企业硬环境的构建需要明确内控目标的前提下，借助相应的制度措施，选择科学合理的内控方法，明确各项措施实施需要的各种设备、设施，以此作为内控资金预算与实施的重要依据，为内控实施提供完备的硬件基础。

（三）内控组织架构

房开企业内控体系的构建与实施，需要借助严密的组织架构作为保障，推动各项工作的实施。所以，房开企业内控建设需要明确各方责任，配置相应的岗位人员，以此落实内控责任。同时重视岗位人员的专业水平，确保内控工作得到高效落实。房开企业内控组织建设，需要遵循分层落实、逐级推动，明确个人职责的原则，以明确的内控目标推动重要环节控制工作落实，确保全体人员能够充分参与到企业内控当中，发挥应有作用[4]。除此之外，房开企业的内控建设需要确保各个部门之间较好的联系性，各个岗位之间需要保持及时、有效地沟通联系，以确保较好的内控效果。

（四）内控活动

房开企业内控体系的构建与实施，需要以各种内控活动为载体，推动内控目标的顺利实现。房开企业需重视做好内控活动的设置，结合企业经营管理的特点，对不同内控环节与内控目标，设置针对性的内控活动，推动内控目标实现。例如，财务管理内控过程中的活动设置，需要重视对内控审计的强化，做好财务信息的收集、整理、分析，实施全过程的财务管理目标推进监控，确保财务内控目标的实现。总而言之，房开企业内控活动的构建需要确保较高的科学性与可行性，能够起到推动内控目标实现的重要作用。

四、房地产开发企业内部控制存在的主要问题

（一）缺乏完善的内控体系

许多房开企业的运营管理模式受到传统理念的较大影响，对于内控体系的构建缺乏足够重视，更未能在整体上形成全员参与内控的意识，甚至许多管理层人员片面地认为，企业内控仅仅是企业领导的事，在企业整体上未能形成统一的、健全的内控意识与制度体系，内控成效不显。甚至在日常工作中频繁出现责任不清、互相推诿的现象，各种内控问题未能在第一时间得到妥善解决，内控作用得不到有效发挥，也使得房开企业面临较大的经营管理风险。

（二）缺乏有效的业财融合

对于房开企业的经营管理而言，必须确保各个部门之间的协同发展，才能确保内控体系的整体运行。尤其是企业的财务管理部门，必须与其他业务部门建立起高效的互动互通机制，实现良好配合，才能形成推动房开企业经营目标实现的合力。房开企业的业财融合不能仅仅停留在制度上，而是应该在理念与行为上进行全面、深入地融合。而当前，不少房开企业在业财融合方面的深度不足，大多是实施事后财务的内控方式，难以形成与具体业务开展流程的有效融合。同时，面对这一情况，房开企业的项目建设又缺乏科学的前期规划，导致了项目建设过程中出现较为严重的资金流失问题，同时还引发了税务筹划上的较大风险，房开企业的内控水平明显较低。

（三）缺乏有效信息沟通体系

房开企业的内控管理与其各个经营管理环节密切相关，在内控实施过程中必须确保各个部门、环节之间的沟通顺畅，实现高效协同，才能确保各项内控工作的顺利进行。而当前不少房开企业缺乏完善的内控制度，未能结合自身实际情况构建的内控体系，使得内部缺乏有效的沟通机制，信息的流通不够顺畅、及时，出现了信息失真、信息孤岛等问题，对财务预算、会计核算等内控工作造成不良影响。

（四）缺乏有效的内部监督

目前，许多房开企业的内控监管有内部审计部门兼任，但是在实际上仍然存在许多内控监督力度不足的现象，房开企业内部设定的审计部门由于受到各种因素的影响，难以发挥出有效的监管职能。如审计部门与财务部门存在较大关联、融合，无法保障审计监督工作的独立性，甚至存在由财务人员担任审计工作的情况，审计与财务职务不相容但又未能彻底分离，使得房开企业的内部监督失去应有作用[5]。

五、房地产开发企业内部控制的构建与完善策略

（一）加强内控体系的优化完善

房开企业的内控管理需要重视加强对内控体系的合理优化，在明确具体的内控工作流程的同时，实现对各个部门、岗位职责的合理细化，充分发挥内控制度的指引作用，有效约束员工行为，实现对各种风险的有效防控，避免出现舞弊、违规行为，实施规范、有效的内控管理。对此，房开企业需要结合自身实际情况，合法合规地创建股东结构与管理体系，奠定内控架构基础。对内部管理责任进行深入细化，明确各个部门、岗位分工，制定明确的岗位职责说明书，并对各项业务流程标准进行明确、细化，实施精细化的内控流程管理。针对内控管理，建立授权审批制度，对审计、核算等内部监督实施不相容职务分离制度，并落实严格的内控评价机制，实现对房开企业各项内控工作的不断优化与完善。此外，房开企业还需重视加强预算管理，实施严格的预算审核，通过审批的预算方案应严格贯彻落实，切不可随意更改。对于必须更改的预算事项，必须严格按照流程进行变更申请，实施严格的审批流程，并做好预算调整的相关记录，避免不必要的风险隐患。

（二）提高业务财务的融合深度

房开企业的内控管理涉及企业经营管理的方方面面，需要实施严格的内控标准，避免各种经营管理问题，才能有效提高内控效果。房开企业任意业务环节运行不畅，都会对整个内控工作产生影响，增加企业内控管理的难度与复杂程度。由于房开企业内控管理与业务流程之间有着较为密切的关联，所以需要结合实际经营管理情况对各项业务的流程进行合理优化，更好地契合内控管理要求。同时要求财务管理人员需要深入了解业务流程的各个环节，将事后财务转变成为财务管理前置，加深与业务管理的融合深度，及时为业务的开展提供财务依据指导，更好地发挥内控管理的作用[6]。当前，随着信息技术在企业管理中的深度应用，信息系统的构建成为房开企业内控体系构建的重要内容，房开企业需面向行业发展趋势，立足市场需求，建设与自身发展相适应的信息化管理类系统，更好地统筹业务与财务管理，在业财融合过程中实现对信息数据的层层递进，提高资源的共享水平，为优化企业内控资源提高有效保障，以深度的业财融合推动房开企业内控效益的提升。

（三）建立高效的沟通机制

建立高效的沟通渠道是房开企业构建内控体系的重要环节，并且在较大程度上决定了内控实施效率。首先，房开企业需加强对内部设置的合理完善。房开企业的规范发展，需要重视加强风险管理，而缺乏独立、高效的内控风险管理部门，显然不利于房开企业的风控管理。对此，房开企业需结合自身内控需要，建立专门的风险管控部门，明确风控管理的职责，并对各个部门、岗位在风险管理方面的职责进行科学划分，切实做到专岗专责，将风控责任细化到各个岗位、个人，完善房开企业的内控机制，提高内控风险识别、分析、处理的及时性、有效性。对于企业各种内外部信息，包括领导信箱、公众号留言等都需要安排专人进行收集、梳理，通过规范渠道向上级反映，及时妥善解决，将风险问题化解在萌芽状态。财务资料、经营管理数据、企业官方网站等都是房开企业获取风险信息的重要渠道，在对这些信息进行处理的同时还需要做好与员工之间的交流、沟通，使员工感受到被重视的感觉，提高其归属感，同时在有效的沟通机制下，员工的内控处理能力也会得到有效提升。其次，房开企业还需重视加强对外部信息的充分利用。如通过加强对企业公众号、微博等媒体资源的充分利用，能够有效提高企业的品牌宣传效益。对此，房开企业需要成立专门的媒体舆情管理部门，定岗定责，做好媒体宣传工作。同时也有利于掌握最新的政策信息、行业发展动态，与外部监管机构建立密切沟通，提高自身的内控水平。

（四）提高内部监督管理水平

房开企业实施有效的内控管理，需要重视加强内部监督，切实做好日常经营管理的监督工作，以规范、科学的内部监督，进一步提高内控管理水平。首先，房开企业需加强项目运营与内控执行的有效结合，对责任分配体系等进行科学制定与合理划分。房开企业项目分布范围较广，更需要重视做好各个项目的责任划分，合理采用周报、月报等方式，掌握项目的建设情况，做好资金使用与质量管理的监督工作。其次，重视加强专项监督管理核查。针对房开企业经营管理的特殊性，其内控监督需要将项目资金、项目质量等列入监督重点内容，实施专项监管核查，避免出现降低的经济损失。如，通过实施财务核查、施工规范核查、质量核查、安全核查等专项监督，来有效确保房开企业项目的高质量推进，规避各种风险问题。此外，房开企业还应建立专门的内部审计部门，并确保其较好的独立性，明确其监督管理的相应权责，避免企业其他经营管理工作的干扰。同时，需要明确审计工作内容与流程，以科学的监督方式，发挥有效的内控监督管理，确保房开企业各项经营管理工作的合法、合规，严格按照既定流程顺利推进。

（五）建立全面的风控体系

风控体系的构建是房开企业内控构建的重要内容，需要以全面的风险管理体系，来为有效的内控管理实施保驾护航。首先，在风控目标的确定方面。房开企业防控重点的确定，需要以明确的风控目标为指引，明确风险控制工作的正确方向。结合房开企业项目开发流程的特殊性，其风控目标主要涉及项目立项、项目准备、施工建设、项目验收等阶段的风险控制，将各个阶段的风险威胁控制在最小范围。其次，在风险识别方面，主要包括对系统性风险与非系统性风险的识别。前者主要包括对市场、政策、融资等变化导致的风险的准确识别，这些风险往往难以实现人为控制。而成本风险、土地风险、招投标风险、施工建设风险等非系统性风险的人为可控性较强。无论是何种类型的风险，都需要在准确识别风险的前提下，做好风险分析与风险应对。再者，在风险评估方面，主要是基于准确的风险识别基础上进行风险威胁程度、控制难度等的分析，进而明确风险的防控重点。最后，在风险应对方面，主要是基于房开企业的业务流程，制定出详细的风险清单，合理地进行风险划分与汇总，制定出针对性的应对方案，有效削弱风险威胁。比如，针对项目立项阶段可能发生的土地风险、拆迁风险、政策风险等，可制定针对性风控方案，加强与相关部门、社区、居民的沟通协调，做好政策分析，做出合理的安置补偿措施，有效化解风险，确保项目的顺利推进。

（六）强化资金管理

资金管理是房开企业内控管理的重要内容，强化资金管理也是提高企业内控水平的重要措施。首先，房开企业需结合实际情况，制定科学的资金预算管控方案，为资金的规范运作提供依据，成立项目资金预算管理部门，对资金进行专业管理，确保资金的专款专用，将各项成本合理地控制在预算范围内，避免超预算现象。其次，合理优化融资方式。融资是房开企业较为重要的经济活动，单一的融资方式极易导致房开企业陷入资金链断裂的经济风险。对此，房开企业需积极拓宽融资渠道，采用市场融资、信托融资、租赁融资等相结合的、多元化的融资方式，更好地保障企业的经济安全，并做好相应的风险防控预案，合理转移资金风险，避免遭受较大的经济损失。

（七）加大信息化建设力度

在信息化背景下，房开企业的内控构建与完善也需要重视加大信息化建设力度，借助先进的信息技术，提高内控效率。内控信息化管理，有助于房开企业更为准确、高效地筛选、挖掘有用信息，提高信息资源的利用效率。以及通过利用信息化管理系统，使得各个部门之间的信息流动、共享更为高效、准确，有助于业财管理的深入融合。除此之外，在房开企业的日常管理过程中，借助OA系统能够实现高度的信息共享，提高预算编制、执行、反馈等内控管理的科学性、有效性。以及借助各种监控设备、软件，还能实现对项目建设的全面监督与管理，进一步降低项目施工的风险。信息化时代背景下，信息化建设已然成为房开企业内控体系构建与完善的重要措施。

六、结束语

综述可知，随着市场竞争的越发激烈，房地产开发企业必须重视加强内控管理，构建完善的内部控制体系，有效提高经营管理水平，才能更好地应对市场挑战。对此，房开企业需要充分认识到内控建设的重要性，明确内控建设的各项内容，在严格遵循内控构建的基本原则的前提下，做好内控问题的深入剖析，进而采取有效措施，构建形成完善的内部控制体系，充分发挥内控机制的重要作用，推动房地产开发企业实现持续、稳定发展。

参考文献：

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[2]刘青霞.房地产开发企业内部控制存在的问题与对策探析[J].市场周刊，2024，37（06）：119-122.

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