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摘要：随着深圳国际会展中心投入使用，对周边片区城市基础功能提出了更高的要求，公共设施的需求与日俱增，土地资源的保障至关重要。在和平社区土地整备利益统筹的实践中，通过科学的土地资源调配，充分整合各类资源，使得该地区的土地使用效率得到极大的提升，推进项目的过程中考量了各方的利益，通过补偿指标腾挪、调整规划容积率等方式，保障原产权主体利益，实现公共设施的用地供应，是利益统筹政策在半城市化地区实践的一次成功案例。

关键字：深圳国际会展中心，半城市化地区，土地整备，利益统筹

深圳国际会展中心（以下简称“会展中心”）位于福海街道和平社区，坐落在粤港澳大湾区和珠三角广深科技创新走廊的地理中心，占地面积约148万平方米，室内展览总面积约50万平方米，是目前全球最大的综合性展馆。作为粤港澳大湾区“全球最大会客厅”，深圳国际展中心是深圳市委市政府对粤港澳大湾区的重要布局，也是深圳未来百年发展的关键杠杆。

会展中心建设之初的设计理念是保证绿色节约的同时，对标国际一流展会的需求。会展中心规划有独特的鱼骨式布局，通过一条1.75公里长的中央廊道连接20个标准模块。主体建筑布局紧凑，保证货车动线的流畅，单层展厅的会展用地容积率达到0.8，地下空间达到57万平方米，体现了土地利用率最大化的设计理念。展馆周边规划的配套设施包括酒店、商业、办公室、公寓和交通中心等，目前均在同步建设中，建成后将成为全球领先的创新型会展综合体，成为汇集会展展示、产业总部、商业中心、国际酒店、精品公寓和生态公园于一体的综合物业群，能同时满足全球会展公司在商务、生活、休闲方面的需求，并成为全球创新产业、领先公司、高端人才等优质资源汇聚的新城市中心。

一、会展中心周边土地情况

以福海河为界，与会展中心形成鲜明对比的，是一幅以工业厂房为主的半城市化片区面貌。会展中心所在的福海街道，属于深圳原特区外地区，和其它特区外地区一样，在90年代以经济发展为重心的时期，政府鼓励当地村集体与企业合作，引进“三来一补”的加工厂。随着中国经济的发展，企业扩张的需求带来了土地和厂房的需求，村集体也积极通过各种方式将集体土地进行开发利用，最终形成了以工业厂房为主的半城市化片区的城市面貌。这种自下而上的土地利用导向在一定时期内顺应了经济的发展，但也导致了股份公司未完善征转手续用地“以租代卖、私下买卖、违法建设”等问题，给土地整备工作带来巨大挑战。同时，由于城市建设忽视规划管控，土地粗放利用，空间破碎，导致片区空间品质不足，公共服务、基础设施欠账严重等问题[1]。

由于面临土地资源供给紧张、城市发展土地需求量巨大、高质量产业空间资源有限等土地保障的供给侧难题，深圳市政府一直在积极探索土地管理制度的改革[2]。1992年与2004年，深圳先后进行了原经济特区“土地统征”和原特区外“城市化转（收）地”。2010年，深圳市在宝安、坪山等区试点开展土地整备，进行土地开发新模式的探索。2011年，深圳市政府发布《关于推进土地整备工作的若干意见》，对全市土地整备工作提出了方向性的意见。在2015年，深圳市规划和国土资源委员会正式印发了《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》，并选取40个项目作为试点，在原关外地区大力开展“土地整备利益统筹”工作[3]。

二、会展中心周边土地整备实践

土地整备利益统筹综合运用土地、规划、货币、产权等手段，明晰用地关系，落实规划调整，明细土地分配，一揽子解决社区的土地历史遗留问题，盘活土地资源，释放发展空间[4]。和平社区土地整备利益统筹项目为深圳市第二批利益统筹试点项目之一，项目包含5个地块（图1），总面积20公顷，其中16.3公顷用地移交给政府收储，3.7公顷的商业用地作为社区留用地，开发后可得到14.6万平方米商业建筑面积。政府收储16.3公顷用地中，包含工业用地0.47公顷，绿地与广场用地0.73公顷，道路用地2公顷，环境卫生设施用地1.1公顷，供应设施用地2.5公顷，其它城市建设用地5公顷，其他市政公共设施用地等其它用地2.7公顷，用于建设500kv大空港变电站、福海河、轨道20号线国展南站、展览大道、坳颈涌雨水泵站、桥头消防站等公共设施，服务会展中心及周边片区。

由于和平利益统筹项目1，3，4，5地块面积较小，不具备作为留用地的条件，留用地只能在地块2落实。地块2原法图规划为变电站U1及雨水泵站U5（图2a），周边规划了轨道20号线国展南站、综合管廊、蚝业路、展览大道等公共项目（图2b）。为满足项目留用地选址，一揽子解决周边公共项目衔接问题，对地块2及周边公共项目进行了调整：（1）留用地选址规划在地块2东北侧，面积3.7公顷，确保在地铁强制控制区3.5m之外；（2）原规划变电站U1南移，在保证满足功能的前提下减少了用地面积，由原规划的5公顷缩减至4公顷，与留用地之间规划不少于20米的防护性绿带；（3）原规划雨水泵站U5南移，用地调整至坳颈涌南侧，面积由原规划的1.1公顷调整为1.2公顷；（4）调整蚝业路规划，展览大道至福园二路段南移，通过景观提升工程与展览大道顺接；（5）变更综合管廊节点，调整电缆隧道接入方案。电缆接口位置调整至福园二路路口左侧，预留2个高压电力舱和2个超高压电力舱接口，由管廊上方接入。

在和平社区土地整备利益统筹项目实践中，通过安排留用地的方式实现了利益平衡，为会展周边公共设施的建设提供了用地保障，并且通过规划的调整，在确保满足原法图规划功能的基础上衔接了新的规划要求，保障了会展区域用电、排涝、轨道交通等基础城市功能，同时打通道路，优化片区内部交通循环，提高了会展区域的交通疏解能力，实现了土地集约化利用。

三、结语

随着深圳国际会展中心开展进入常态化，对周边公共设施的需求与日俱增，现阶段周边公共设施数量和规模尚不能满足世界级会展中心的需求，需要进一步探索形成一个更为统一和高效的土地整备模式。土地整备利益统筹项目实施过程中通过对多个地块进行统一规划，可以兼顾区域内不同土地性质的综合问题，并通过补偿指标腾挪、规划容积率与地价、留用地规模等手段均衡深入推进土地整备的工作，让各方受益。这对于半城市化高度建成区的土地整备尤其重要，只有确保原产权主体的合理权益得到落实，才能进一步推动片区土地整备工作可持续发展。在今后的工作中，仍需继续深入探索高度建成区土地二次开发的模式，充分考虑政府、社区、居民等多方利益诉求，实现土地和规划管控的协同，通过整合空间规划、资源、资金等要素，让半城市化区域的土地资源得到有效挖掘与利用，释放更多的公共空间，推动区域的城市化进程。

参考文献：

[1]许亚萍.半城市化地区征地拆迁的困境与创新——以深圳市土地整备政策为例[J].中国国土资源经济，2019，32（07）：58-62.

[2]羊向东，谭敦舫等.”双区”驱动下土地整备机制改革实践研究[J].特区实践与理论，2020，（05）：65-71.

[3]深圳市规划和国土资源委员会．深圳市土地整备利益统筹项目管理办法[Z].深圳：深圳市规划和国土资源委员，2018.

[4]张宇，欧名豪，蔡玉军.整村统筹——解决城中村土地利用和发展问题的一个探索[J].城市规划，2015（2）：93-98.