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西安房价连续上涨68个月的底层逻辑

西安房价在补涨：

在2016年下半年到2021年底之间，西安楼市完成了史无前例的68个月连涨，其实西安楼市在之前一直是被低估的。作为十三朝古都的西安，西安2016年的房价在二线城市属于吊车尾的存在，平均房价仅为6385元/㎡。反观周边的兰州、郑州、成都、太原、武汉、石家庄，房价基本在7000-10000元左右，因此西安楼市在这68个月的连涨期间，伴随着被低估的价值补涨，同时又赶上了全国楼市的普涨。

城市能级决定资源

中国的改革开放是从沿海开始，然后沿江开放、内陆开放，如今向西对欧亚大陆开放。这些特性注定了西安即将登上全新的世界级舞台之上。西安位处西北区域的核心，不说比长三角、珠三角好，但在西北，那属于关中要塞，历史上就是丝绸之路的起点，加上十三朝古都的历史文化底蕴以及高校资源，西安的关注度一直久高不下。在城市与城市的发展对比、竞争之间，高能级城市通常会优先获得更多的资源、政策倾斜，对于招商引资、产业落地都有更为深远的带动作用。

第九座中心城市：

国家中心城市是国家城镇体系的最高层级，也被称为塔尖城市。在国家战略布局中肩负国家使命、代表国家形象、引领区域发展。这九座城市分别是：北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安。

关中平原城市群——第八个国家级城市群：

在“十三五”规划中提到的19个城市群中，关中平原城市群的战略位置极为重要。津冀坐镇华北，长三角主导华东，珠三角辐射华南，中部及长江中游支撑中部，成渝则覆盖西南，哈长城市群栖息东北，大西北的西安，将填补这个空白。关中平原城市群，依托将要建设国家中心城市的西安，是整个西北的关口，也是西北地区的领头羊，未来也是带动整个西北地区的新引擎。

一带一路支点城市：

“丝绸之路经济带”主要目的是建立更多国家贸易走廊，拓宽经济合作面。其中分为“海上丝绸之路”和“一带一路”经济合作走廊，其中“一带一路”是通过内陆连接亚洲、欧洲和非洲。西安在新丝绸之路上的价值，实际上国家已经很明确了——“陆地港口”，其扮演的角色更像是海上丝绸之路的天津、上海、广州、泉州等海港物资集散中心。中欧班列（西安）累计开行超2万列，常态化开行17条国际线路、21条“+西欧”线路，覆盖亚欧大陆45个国家和地区。通过内陆贸易，将极大的推动内陆生产、制造的发展，将为西安创造更多金融贸易。

双中心城市

西安成为继北京、上海、粤港澳大湾区之后的中国第四个“双中心”城市。西安拥有非常坚实的教育、科研基础，这是国家层面上对西安在科研创新能力上的充分肯定，其效应仅次于被升格为直辖市。

大城市的人口虹吸

在2017年起，西安市对落户政策进行了前所未有的革新。落户条件的放宽，流程的简化，效率的提高，这一系列举措的实施，让西安人口从2017年处的1030万，增长至2022年末的1300万，其中不乏学识渊博的大学生群体。大多数人落户选择西安，都是想要谋求更好的商业机会，和更宽广的视野，以及享受城市中，各类成熟的配套。因此西安，会直接虹吸周边城市的人口，包括渭南、宝鸡、榆林、延安等等，以及西安周边的郊县、村镇人口。人口的不断涌入，进而推动了西安楼市的购房群体数量激增，带动了房价上涨。

西安楼市供需关系

西安近几年的土拍市场，一直受到新房的火爆销售带动，5年间，土拍收入翻了4倍。从2017年的土拍收入379亿到2022年的土拍收入1210亿，进去全国前十。土拍市场的冷热一般会在半年左右时间，传导到新房市场之中，这其中存在人为在控制土地供应量，让每一次土拍都会迎来房企的哄抢，再加上新房还实行限价政策，这样一二手房的倒挂差就出现了，就会产生千人/万人摇号，那么供需关系就自然而然落在了卖方市场。

西安土拍市场情况

西安土拍政策情况

2017-2023年西安土地供给经历了3个阶段的发展变化：

①向市场化转变：从土地勾兑模式，转向公开竞拍，土拍更加市场化、透明化；

②通过土拍规则加码稳定供、需两端预期：21年所提出“限房价、限地价”的双限地成为常态化，并采取集中供地，在供应端放量。22年双限地、集中供应限制取消，让定价回归市场化。

③土地出让环节首次增加了出让地块的基础配套关联信息如交通配套、教育配套、路网等情况），并且让土拍回归市场化，不在设置“最高地价”限制。

2023年西安土拍市场情况

2023年全年，西安（含西咸新区）土拍成交金额共计937亿，全国排名第七；土拍成交面积共计8624亩。

2023年供应了137宗住宅类用地，成交122宗住宅类用地，流拍地块占比11%，流拍比例处于历史最低水平；成交地块中溢价地块占比11%；

从成交楼面价来看，西安价格天花板，依旧是聚焦在曲江、高新。曲江楼面价为12579元/㎡，预计入市销售价格在2.5万元/㎡；高新楼面价在12384元/㎡，预计入市销售价格在2.45万元/㎡。

从土地成交分布来看，政府为了提高房企拿地的积极性，加大了核心区或优质地块的供应力度；并且房企拿地更加理性，更愿意花钱抢拍核心区域优质地块。近三年的热点成交区域一直集中在港务区、软件新城、以及高新三期。

2023年全年，大西安共有14宗地块溢价成交，城市南部区域高房地价差、去化压力相对较小，使得房企保有较高拿地热情，从而驱动地价持续攀升。

①11宗溢价地块位于高新区，该区域具备房地价差全市最高、去化压力较小等优势；（存量去化周期约4.4个月）

②9宗溢价地块，由发展稳健的全国性国企/央企摘得；（招商斩获4宗、中铁建、保利均斩2宗，中海1宗）

③13宗溢价地块，成交楼面价均超万元/㎡。

西安房地产两极分化

区域的供给量，差距极大

供应最多的当属高新区，共计供应了16182套房源，约占全年登记房源总量的四分之一；排在第二的是国际港务区，全年有11796套房源完成登记。供应最少的则为碑林区，全年仅有208套供应，且只有一盘迎来入市登记。曲江新区，全年也仅有3盘入市登记，供应房源699套。

登记数腰斩，万人摇消失

2023年参与意向登记的家庭数量锐减，全年约13万组家庭参与意向登记，最终核验完成不到10万组家庭。相比于2022年的约28.5万组家庭，以及2021年的约73万组家庭参与意向登记相比，购房者买房的积极性明显减弱。

整个2023年，西安万元摇楼盘彻底消失，全年共诞生了25个“千人摇”项目，63个普通摇号项目，核验登记人数最高的楼盘为中海学仕里，项目2023年5月20日登记，推出720套建面约112-143㎡户型，项目均价27194元/㎡，最终核验通过5671组，问鼎西安2023年核验人数第一宝座。

改善客户托底西安新房

目前在新房市场，140-150㎡在全年供应、成交面积段中占比最高，其次是120-130㎡面积段，两者整体占比超过了市场供应、成交的35%。作为对比，100㎡以下面积段供应、成交占比均不超过10%，改善属性越发明显。而西安2023年成交均价为18560元/㎡，很多纯刚需客户基本已经无法上车新房，转而投向了二手房；还有不少二手卖家，想要卖掉原有房产，重新置换环境更佳、面积更大的房子。西安的新房市场正在由改善类客户所占据。

二手成交9.8万套

2023年西安二手房成交了973.62万方，换算成套数则是98786套。虽然全年的新房供应量有62158套，但在价格、位置上，给购房者提供的选择其实并不多，因此二手房顺理成章地成为三环内的成交主力。二手挂牌量在年末的时候突破了20万套，在惶恐的市场情绪之下，绷不住的房东加速套现，有不少房源都是靠“降价”换来的成交，还有更多房源即使降价了，也无人问津。

未来西安的二手房依旧会占据着西安房产交易的半壁江山，双轨制下依然会有大量房产抛售，但强区域+强学校+次新房，在市场中就会有很强的保值效果。

西安高潜价值板块分析

高新区是西安发展的“火车头”

西安高新区GDP在保持高增长的同时，在西安GDP的占比份额也在逐年递增。截止2023年底，高新区GDP为3400亿，占比西安GDP的28.3%；

高新区主要以光电子信息、智能制造、生物医药、汽车、新材料新能源等为主导的现代产业体系；目前辖区常住户籍人口和从业人员超过130万，聚集高等院校12所、科研院所49家，重点实验室、工程技术中心等创新平台311个，新型研发机构186家；拥有高企3182家、科技型中小企业2434家，均占全省1/3以上。培育瞪羚企业214家、独角兽企业2家、上市企业74家，累计引进世界500强企业和项目超过130家。

高新三期是西安的“立市之本”

西安市政府对于高新三期有明确的定位以及经济建设目标，未来高新三期将成为西安经济发展的“火车头”。高新三期作为西安双中心城市的核心承载区，未来目标在2025年将聚集50万人口，承载1万亿经济规模。在2025年聚集人口150万，经济规模突破3万亿，带动西安高新区经济总规模达到5万亿。目前高新三期仍处于基础建设阶段，破旧立新，会有更多的发展潜力与机遇。

曲江新区——西安富人区IP

曲江通过 “文化+旅游+城市”的模式，在曲江一期的城市运营层面成为全国典范，成为国家文化部授予的首个国家级文化产业示范区。拥有众多全国知名文化旅游胜地，如大雁塔北广场、大唐芙蓉园等；也是最早龙湖、金地、万科等一线全国品牌房企入驻的区域，凭借优越的生态及低密住宅，吸引了一大批高资产人群入驻，自此曲江就成为了“西安富人圈层”代名词。

浐灞国际港——第三大开发区

2024年初，浐灞生态区和国际港务区正式合并为“浐灞国际港”，此次合并塑造了仅次于高新区、经开区的西安第三大开发区，常住人口位居第二位。未来将成为西安国际文化交流轴的承载地、双向开放引领职能的核心区、“北跨”发展战略的重要支点。

两区整合后，西安浐灞国际港开发建设面积达到183.57平方公里，常住人口接近70万人，GDP体量超过500亿元。浐灞国际港未来将能依托中欧班列长安号、西安国际会议中心、西安领事馆区等形成西安对外开放新窗口；依托西安国际会展中心、西安奥体中心、长安云、长安乐，以及高品质酒店群等形成西安文体旅产业集群；依托位于浐灞的西安金融商务区和港务区的中央商务区形成西安东部总部经济、金融产业高地。

航天新城

西安航天新城，汇集了中国航天科技产业的1/3力量，航天六院、航天五院西安分院、航天九院16所、航天四院、中国兵器、中科院国家授时中心、中科院遥感与数字地球研究所、中煤航测遥感局等“国家队”，以及新能源领军企业国电投西安太阳能公司、隆基绿能、易事特集团、京东无人机等35家通航产业矩阵。在2022年航天新城GDP规模为390亿，但航天、军工类经济并未计入其中。

经开区

建区30年来，西安经开区先后获批中国（陕西）自由贸易试验区西安经开功能区、西安关中综合保税区、国家新型工业化（汽车）产业示范基地等14块“国字号”授牌，累计吸引入区企业8万余家，成为全省首个工业产值过千亿的先进制造业基地。在西安加快实施“北跨”发展的背景下，作为西安市“北大门”，经开区承中启西、接南联北的地理区位优势和交通优势进一步凸显。

羡清，女，汉族  陕西西安，本科，研究方向：房地产金融