摘要：在当前房地产评估工作全面实施的过程中，通过对工程造价的有效利用，能够对房地产的实际价值进行精确评估，保障房地产的价格能够在满足企业需求的同时，也能够满足市场需求。不过，房地产行业具备一定特殊性特点，在评估工作中，通过对工程造价的应用时，需要对工程造价进行客观性处理，加大对建筑市场成本计算方式的完善力度，确保房地产评估数值达到精确度，从而有效控制好市场房价。

关键词：房地产;评估工作;工程造价

前言：房地产评估主要就是通过评估人员，能够根据房地产的建设成本，对房地产在市场中的价值进行拟定，并通过评估方式，对房地产市场价格进行模拟，确保房地产在市场中的价格满足市场需求，同时保障房地产开发商的经济效益。另外。房地产工程项目的造价相对较为昂贵，而且规模相对较大，使得在造价过程中，存在着一定的动态性与差异性，采取不同的评估方式，所出现了评价结果也会存在着一定差异性，所以，为了确保房地产评估数据的准确性，就必须要保障工程造价的准确性。

1房地产评估的方法

1.1成本估价法

成本估价法也被称之为承包商法，也就是指对估价对象进行计算的过程中，所重新构建的对象价格，将对象折旧价格扣除后，保障股价对象的家和合理性，该方式在房地产评估应用中，相对较为简单，只需要了解房价成本即可，随后针对市场价格，对房价利润进行计算，扣除相应的税费等。该方式在房地产中应用的过程中，一般都是在房产交易数量相对较少的情况下，对其进行使用。

1.2市场比较法

市场比较法在房地产评估的过程中，尽可能在房价相对较为稳定的情况下对其进行使用，在该方式应用时，会在房地产骨架中受到市场房价走向因素影响。但市场中的房价相对较为稳定的情况下，房地产商家就会在设定房价的过程中，在房价的基础上，增加利润，实现通货膨胀。如果房地产市场变动相对较大的情况下，则难以采用市场比较法对房价进行评估，而且使用该方式，有可能会造成房价过高，而无人购买，也有能够造成房价过低，造成房地产商经济亏损，所以在房价市场变动较为剧烈的情况下，尽可能不要采用该方式。要想对在房地产评估中，采用该方式，就需要确保房地产具备一定的交易性，如房地产开发用地、居民楼、写字楼以及门市等。

1.3收益还原法

收益还原法也别称之为收益现值法，也有人称之为收益资本化法。收益法主要就是对股价对象的未来收益进行全面预测，根据报酬率以及资本化率，将其转化为经济利润，从而对股价对象的具体价值进行评估。在采用收益法的过程中，需要对评估对象价格进行试算，同时在房地产评估过程中，需要房地产的预期价值进行评估。比如：房地产商在拥有一套房产的情况下，每一个月就会收获10w经济效益，而房地产商在具备100w资金成本的情况下，将100w储存到银行当中，而银行的年利润率0.1%，那么房地产商每年都可以在成本的基础上，获取10w，而此时房产所带来的利益与100w的资金成本利益相同，所以可以说明该房地产的总价值可以预见达到100w。

2房地产评估中工程造价的运用问题研究

2.1工程决策结算造价评估缺乏可靠依据

目前，我国大多数房地产工程竣工时间，与实际项目合同签署时间是存在一定差异的，一旦项目工期会自动延长，不过项目建设周期延长，那么资金成本消耗也就越多，对工程造价成本带来了严重影响，这主要就是由于在公车鞥决策阶段，缺乏一定可靠依据的同时，评估也存在着许多问题，从而造成了工程造价成本增多问题。

2.2工程设计阶段造价评估力度不足

对房地产工程的整体效益进行评估的过程中，需要有效控制好工程质量，这也是工程造价中所需要的一点，但如果在房地产评估中，未能够有效重视工程造价，导致房地产的性价比相对较低，或者质量出现问题，从而无法有效对房地产价格进行评估。

2.3工程造价管理力度不足

房地产工程项目造价管理力度缺乏问题的产生原因，主要就是在造价管理工作中，缺乏造价管理相关制度，无法对造价管理工作提供具体依据，从而导致在房产工程项目实施的过程中，无法落实好相关管理规范，最终导致在工程实施中，存在违规操作，或者擅自进行设计更改问题，从而严重影响工程资金的使用率，对造价管理工作的落实造成了严重影响。

3 房地产评估中的工程造价运用相关策略

3.1做好设计阶段造价管控

要想确保房地产评估质量得到有效提高，就必要在设计阶段，对以下两个方面进行全面优化。1）确保工程设计方案质量达到标准化，作为当地产施工质量的重要依据，在设计方案中，对于房产工程整体规划，施工工艺、材料质量等进行了全面明确，而且以上几种因素对房地产工程质量有着极大影响。2）在设计变更过程中，也会增加房地产建设成本，如果对所完成的项目进行变更的情况下，会导致整个建设造价成本增多，因此，在房地产工程建设设计阶段中，就需要对设计方案进行合理规划，并做好相关预测与评估，尽可能降低设计变更出现概率，同时还需要对设计变更问题应对能力加以提升，从而就能够根据设计阶段的成本情况，有效对房地产进行评估。

3.2工程招标阶段造价评估和管理

房地产项目招标过程中，要想有效提高造价管理工作效率，则需要在以下几点内容进行具体分析。1）对于施工单位的资质进行全面审核，要想确保设计方案在实际施工中，得到全面落实，就必须要保障施工单位具备一定的施工综合能力，所以作为房地产商，就需要在招标阶段，对施工单位的资质情况进行全面审核，对提交的施工方案进行全面检测，结合现场情况，对施工方案可行性进行评估，另外还需要对施工单位的机械设备进行全面检测，避免设备质量对工程进度造成影响，从而增加造价成本。2）提高招标文件的编制水平，对于房地产商工程项目而言，提高招标文件内容质量，可以减少施工容错率，避免受到工程复杂性的影响，对房地产评估数据信息造成影响，这主要就是由于施工内容相对较为复杂，并且影响因素相对较多，所以在招标文件中，徐亚对成本进行有效控制，对影响工程造价的因素进行全面处理，以此确保房地产评估质量。

3.3房地产工程施工阶段造价评估和管理

房地产工程项目施工阶段，对于工程造价管理具有重要意义，而且具备一定的重要性。在房地产施工阶段中，不仅受到环境因素影响，还受到技术人员、材料、设备以及施工成本影响，造成工程造价管理难度高。为此，需要从以下几方面对其进行改善。1）在房地产项目全面开展的过程中，需要将造价管理与房地产评估进行稽核，在时代的发展背景下，需要在施工成端中，对评估工作进行改革与创新，同时结合现场实际工程管理器情况，从而保障房地产评估质量达到标准。例如，在预算编制中，对工程量进行评估是，要想有效控制施工造价管理工作，则需要通过购买保险，或者加大资金预留，对工程中所存在的突发问题及时进行解决，降低工程施工风险。2）做好系统化工程变更工作，在房地产施工阶段中，如果随意变更设计内容，造成工程造价成本增多，那么聚会难以确保房地产评估质量。所以，在该阶段施工过程中，需要加强工程变更管理，做好设计与建设工作，从而在变更审批时，对造价评估工作全面开展。

3.4工程竣工结算阶段的造价评估和管理

在房地产工程项目结算过程中，许多工程对于竣工阶段的重要性进行了忽视，无法对项目的造价实际成本提供相关依据，而且在竣工阶段，不仅与项目的合同价格有所关联，同时还与项目调整价有所关联，在项目管理预算与设计过程中，需要保障阶段人员能够以严格的态度，完成自身工作，确保整个造价过程达到标准化，以此在工程造价基础上，对房地产进行有效评估，避免出现造价漏查情况，对房地产评估工作造成质量影响。

结束语：综上所述，在房地产评估过程中，在对工程造价进行运用的过程中，需要确保工程造价在房地产项目施工全过程保持无误状态，从而保障房地产评估价值的准确性，虽然房地产工程存在着一定的特殊性与复杂性，不过在项目全过程，有效控制好造价管理工作，就可以保障房地产评价的有效实施，以此来促进房地产行业在市场中进一步发展，同时提高房地产评估结果的准确性与可靠性。

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