摘要：房地产开发项目是支撑我国民生经济稳步发展的基础性建设项目，其建设内容涉及的内容广泛并且投资规模大，在带动多产业联合发展上具有积极作用，近些年，房地产行业的市场竞争压力骤增，想要在这样的市场竞争环境下占据更大的市场份额，就应该加强对项目开发全成本控制，跟随行业发展步伐以及综合分析现代消费群体对房地产项目的追求，保质保量完成项目建设任务的同时，将其建设成本科学控制在计划目标内，为房地产开发企业创造更大的利润空间，使企业自身的市场竞争力显著提升，为行业发展开拓广阔的发展领域。文章主要对以上方面进行了探讨，分析了全成本管控的有效措施，希望给更多的从业人员提供可实施性建议。

关键词：房地产项目开发;全成本管控;措施

引言

不管是什么类型的建设项目，其根本目标则是为了获得更为理想的经济效益成果，科学开展成本管理是企业正常运营的有利保障。对于房地产项目来讲，项目开发阶段处于整个项目的前期阶段，从这一阶段即开始成本管控，对后续的成本管理有着巨大的影响，企业领导层直至基层管理人员都必须要具备较强的成本管控意识，实现多角度、多层次的成本管控，最终把房地产项目的总体成本控制在合理范围内，切实维护企业的经济效益。另外角度来看，房地产项目是人们日常生产生活中的必需品，房地产开发企业应在满足人们物质需求的同时，立足于房地产项目的全局角度分析每个施工阶段的重难点及实际所需的成本投入，制定完善化的成本控制流程及细节管控内容，确保将项目资金应用在合理位置上，推进项目建设全过程具有充足的资金保障。

1房地产项目成本管控的基本概述

房地产项目的成本管控工作本身具有较高的复杂性和综合性，具体涵盖了企业的运营、土地、开发手续、建设、销售等方面需要控制的成本，广告、招聘和外包的费用也包括在内。而且房地产开发属于一种市场经济活动，主要是在土地购置、房屋建设以及产品销售中获得经济收益，给社会发展及民生安居乐业提供基础保障。对大多数房地产开发企业来说，自筹资金完成项目建设是难以实现的，因此必须加强对房地产项目建设过程中的融资管理，保证项目资金利用率最大化，只有房地产行业健康良性发展，才能促进社会区域经济以及多行业的联动发展，足以展现出房地产行业在国民经济稳定发展的关键性。

为了不断提高房地产开发企业的经济效益，加强成本控制是必然趋势。成本控制实则是根据项目实际情况建立完善化的成本管控目标，具体划分管理部门的工作职责范围和责任，针对项目建设过程可能突发问题以及潜在隐患等予以良好的预防和调节，对生产耗费严格控制，以此达到较好的成本控制效果。房地产项目在设计运作阶段，需要耗费大量的资源，提前计算和分析成本投入并制定完善化的成本控制措施，针对当前成本控制的薄弱环节进行严格的监督和管理，将企业经营发展潜力挖掘出来，同时积极改善和优化企业经营机制，在市场竞争激烈的环境氛围下更具竞争优势。但是就房地产项目的实际发展来看，项目成本核算及控制竞争日益激烈，需要加强对项目成本的管控才能处于不败之地，全过程的成本控制逐渐成为行业的主流趋势，将成本控制贯穿于企业投资、施工设计、建设及后期销售等阶段，进一步扩大企业的利润空间。

2房地产项目开发全成本管控过程中存在的问题

2.1未成立专业化的成本管控部门

随着房地产行业日新月异的发展，对项目成本管控的要求和需求提出了更加苛刻的要求，但是一些企业仍然没有认识到成本管控对企业自身发展的影响，并没有根据实际管控需要建立专门的成本管控部门，直接影响整个项目的成本控制效果，甚至给企业带来不可挽回的损失。分析问题的产生原因，主要在于房地产开发企业未在客观角度评估与管控施工成本，在具体的施工过程出现超出预算的问题，企业经济效益明显低于计划目标，长此以往，企业难以从项目中获得可观的经济效益，在市场环境下不占据任何的发展优势。需要企业管理层意识到项目成本控制的实践意义和价值，从前期准备阶段直至项目完成，将成本管理贯穿其中，采取人性化管理方式，以调动工作人员积极性，为高效完成房地产项目夯实基础。

2.2房地产开发企业对事前预防不重视

事前预防是降低项目成本损失的一个有效方式，传统房地产开发企业仅仅注重开发项目事后处理，但对事前预防却并不注重，其在整体运营过程中就存在对各类事件处理上的不够认真与细心，也导致企业在成本管控预防丧失活力。事实上，事前预防能够确保企业规避大量成本管控风险内容，在优化企业施工成本的过程中，需要更好思考房地产开发企业受益，强化其成本管控，做好事前预防，避免企业经济损失。

2.3成本管控人员专业能力有待提升

房地产开发企业进行成本管控中，管控人员的专业能力占据主导地位，由于房地产开发企业缺乏兼具专业水准和实践经验的复合型人才，加上未能设置专门化的成本管控部门，导致成本管控不到位，导致企业项目资源被严重浪费，同时耽误项目施工进展。举个例子说明，某房地产开发企业在成本管控过程中就出现了未能严格遵照招聘标准选择技术人员，导致企业成本管控出现各种问题。探究问题成因主要与工作人员存在直接关系，工作人员未能执行科学合理的成本管控策略，在技术应用方面也缺乏实践经验，这些都导致企业施工成本难以有效提高，无法更好保证房地产开发企业良好收益。所以说企业成本管控人员专业性较差这一问题必须得到合理解决。

3优化房地产项目开发全成本管控的有效措施

3.1优化设计方案，为项目成本控制提供科学依据

房地产项目在市场经济发展中的地位是不可忽视的，想要在有限的资源里创造更大的经济效益，需要房地产开发企业明确项目定位，突出项目工程的必要功能，规划设计阶段注重考虑如何在保证功能不变的情况下最大程度的降低资源消耗，更多的使用清洁型资源或可利用资源，提高项目整体的生态性。在具体方案设计阶段，提倡限额设计理念，设计工作前期明确项目限额指标，具体包括每平方米钢筋含量指标、每平方米砼含量指标、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标。同时加大图纸会审力度，要求参与图纸设计的各方全程参与，确保正确领悟项目开发及设计理念，针对项目中的复杂部分进行重点论述并提出合理化的优化建议。工程建设全过程，保证管理人员与设计人员之间沟通的及时性，经常性地开一些专题协调会议，特别是需要设计院协调配合的工作，比如景观工程、智能化工程及各类配套工程等能够尽快得到及时协调解决。

3.2加强对招投标阶段的成本管控

成本管控工作在房地产项目的每个阶段都发挥着重要作用，为了实现项目价值最大化，积极完善招投标阶段的制度架构和内容十分必要，根据房地产行业的市场动态选择正确的方法控制采购成本，精细调查材料供应商的具体情况，同时务必保证市场考察落实到位，利用招投标方式在诸多的供应商中选择最佳的合作对象，建议建立长期合作关系，使项目质量和造价控制更有保障。在进行正式招投标前，必须严格审核招标文件及合同内容，确保对文件内容十分了解，分别从项目组织、技术及经济层面分别制定成本控制措施，以提高项目整体经济效益为核心目标，按照招投标的规范流程及目标任务将项目各阶段的成本控制明确划分，保证成本控制工作高效、顺利的开展。针对房地产项目施工技术方面，依据经济流动性了解项目实际费用与计划目标之间的偏差，科学把控造价成本的关键点。

3.3加强项目实施阶段的动态化成本管控

房地产项目施工阶段，强化项目管理是规范施工秩序以及技术操作行为的有效举措，确保项目有序进行，通过系统化的项目管理手段，能够掌握项目资金的投入及具体使用情况，为高效开展成本控制奠定有利基础。但要特别注意，成本控制必须是建立在项目质量保障的基础之上，通过优化施工工序达到缩短工期的目的，使房地产项目的经济效益、社会信誉等得到保障。将项目管理与成本控制相互融合、相互配合，发挥管理工作的最大效用，为房地产项目顺利进行提供决策依据的同时，使施工资源的利用效率更加理想，助力房地产开发企业向全新领域迈进。此外，进一步完善动态成本偏差调整制度，将可调度范围、流程和方法进行详细编制，通过全面分析工程量及工程变更，对项目预算进行科学调整，避免超预算或成本支出不合理的问题产生。通过运用限额方式严格监管每个施工流程，细致到每个施工材料成本，严格落实合同条款，确保更改设计方案的合理性、可行性，从而保证房地产项目顺利进行。

3.4强化项目竣工结算造价控制

以往的房地产项目成本管控过程经常出现对项目产品定位不清晰，上报问题不够及时，使后期完工验收的难度系数增加，招标图纸与项目建设的实际情况不符，施工技术未按照规范标准，使技术风险更加突出。除此之外，还存在出现设计变更问题后项目建设各方相互推诿责任，导致项目建设进度缓慢，不能及时交接工程。想要从根源上规避以上问题的产生，做好项目前期及实施阶段的成本控制工作后，也要高度重视竣工结算阶段的造价控制，对房地产项目建设阶段的各类文件资料等进行仔细核对，及时解决文件审核阶段发现的各类问题，避免审核误差而增加项目整体成本造价的问题。

3.5注重开展房地产项目后期评价

项目建设完成一段时间后直至竣工交接阶段，通常会存有一段时间，需要对成本计划以及项目前期准备工作、决策、实施及投入使用等阶段的相关问题进行总体评价，这一工作不单单是对项目执行情况的总结，更是对房地产项目社会地位的肯定，促使项目整体决策水平进一步提高。房地产项目的建筑周期长，施工动态变化大，难以在项目前期阶段将所有的不安全因素面面俱到的考虑到，施工过程会存在较大的风险，通过后期评价来评估房地产项目建设是否达到预期效果，规划设计是否合理等等，使项目整体都得到检验和客观评价，及时提出改进建议和措施，为后期顺利交接做好铺垫。

4结束语

综上所述，新形势下房地产项目在推动社会经济发展中发挥着显著作用，对于现代化的房地产开发企业而言，其经济收益与其社会地位有着直接联系，如果长期沿用传统的房地产成本控制方法很难保证成本控制成效，所以有必要加强对成本管控中的存在的问题进行全面、深入的分析，综合考虑房地产行业未来发展趋势，在目前我国房地产管控成本上升趋势明显的背景下，针对其中存在的问题采取有效的措施来对房地产项目进行成本管控。同时要注意专业人才的培养，建立健全房地产成本管控机制，规范成本管控实施程序，推动我国房地产行业实现健康可持续发展。

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